Das Beraternetzwerk beim Immobilienkauf in Deutschland

Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Welche Berater braucht eine Immobilientransaktion in Deutschland?

Das deutsche Beratungssystem unterscheidet sich von den meisten anderen Jurisdiktionen deutlich. Die Aufgaben, die in angelsächsischen Ländern bei einem einzigen Anwalt gebündelt sind, verteilen sich hierzulande auf mehrere Schultern: Steuerberater, Rechtsanwalt, Notar, Bank, Makler und Hausverwaltung haben jeweils klar abgegrenzte Zuständigkeiten. Die Frage ist weniger, ob man all diese Berater einschaltet, sondern wann – und in welcher Reihenfolge.

Warum der Steuerberater am Anfang steht

Der häufigste Fehler in der Beratungspraxis mit internationalen Investoren ist der zu späte Gang zum Steuerberater. Die Erwerbsstruktur – also die Frage, ob als natürliche Person, über eine ausländische Gesellschaft, eine deutsche GmbH oder etwa eine vermögensverwaltende Personengesellschaft gekauft wird – bestimmt die steuerliche Belastung der gesamten Investition: beim Erwerb durch die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent), während der Haltedauer durch die Besteuerung der Mieteinnahmen und beim Verkauf durch die Besteuerung des Veräußerungsgewinns.

Ein auf internationale Sachverhalte spezialisierter Steuerberater wird dabei Fragen aufwerfen, die über den unmittelbaren Erwerb hinausgehen: Welches Doppelbesteuerungsabkommen greift? Welche Haltefristen sind beim geplanten Exit zu beachten? Kommt ein Share Deal in Betracht, und welche rechtlichen Folgewirkungen hat das?

Die steuerliche Struktur nachträglich zu ändern, ist aufwendig und teuer – wenn es überhaupt noch geht. Sie im Vorfeld richtig aufzusetzen, kostet einen Bruchteil dessen, was eine falsche Weichenstellung später an Steuerlast verursacht.

Rechtliche Due Diligence, Kaufvertragsverhandlung und Grundbuchfragen gehören allerdings nicht zum Aufgabengebiet des Steuerberaters. Die fachliche Konzentration ist gerade seine Stärke.

Rechtliche Begleitung durch den Anwalt

Die Rolle des Rechtsanwalts bei einer deutschen Immobilientransaktion erschließt sich internationalen Investoren nicht sofort. In angelsächsischen Rechtsordnungen erstellt der Anwalt des Käufers den Kaufvertrag und verhandelt ihn mit der Gegenseite. In Deutschland ist das dem Notar vorbehalten. Die Aufgabe des Anwalts liegt gleichwohl an zentraler Stelle.

Da ist zunächst die Due Diligence: Die Analyse bestehender Mietverträge, die Prüfung von Dienstbarkeiten und Baulasten, die Bewertung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen und etwaiger Haftungsrisiken. Bei Share Deals kommen gesellschaftsrechtliche Themen hinzu – Satzung, Gesellschafterbeschlüsse, Arbeitsverträge, schwebende Rechtsstreitigkeiten.

Sodann die Verhandlung der wirtschaftlichen Eckpunkte: Welche Gewährleistungen gibt der Verkäufer? Welche Haftungsbeschränkungen sind hinnehmbar? Wie bilden sich Risiken aus der Due Diligence im Kaufpreis oder in den Vertragsbedingungen ab? Diese Verhandlung führt der Anwalt – der Notar ist beiden Seiten gleichermaßen verpflichtet und kann keine Parteiinteressen vertreten.

Liegt der Notarentwurf vor, prüft der Anwalt ihn aus Mandantensicht, identifiziert Änderungsbedarf und verhandelt Formulierungen mit der Gegenseite.

Die klare Rollentrennung zwischen Anwalt und Notar wirkt auf Mandanten aus dem Common-Law-Rechtskreis zunächst befremdlich. In der Praxis bewährt sie sich: Der Anwalt kann sich ohne Einschränkung auf die Interessenvertretung seines Mandanten konzentrieren.

Die Funktion des Notars

Über die Rolle des Notars habe ich an anderer Stelle ausführlich geschrieben, deshalb hier nur das Wesentliche im Zusammenhang des Beratungsnetzwerks.

Der Notar ist kein Interessenvertreter. Als neutraler Amtsträger ist er beiden Seiten gleichermaßen verpflichtet. Er entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn, belehrt beide Parteien über die rechtlichen Folgen und wickelt die Transaktion ab: Grundbuchanträge, Einholung erforderlicher Genehmigungen, Überwachung der Kaufpreiszahlung und schließlich die Eigentumsumschreibung.

Seine besondere Kompetenz liegt in der prozessualen Abwicklung: den Anforderungen des Grundbuchamts, den Fallstricken bei Fälligkeitsvoraussetzungen, den Feinheiten der Zahlungsabwicklung. Die wirtschaftliche Einigung der Parteien in eine rechtlich belastbare Form zu gießen – das ist Kernaufgabe des Notars. Die Vertretung von Parteiinteressen gegen die Gegenseite gehört nicht dazu; dafür steht der Rechtsanwalt zur Verfügung. Steuerliche Fragen beantwortet der Steuerberater. Ob der Kaufpreis angemessen oder die Investition wirtschaftlich sinnvoll ist, bleibt die unternehmerische Entscheidung des Investors.

Es gibt dabei durchaus Konstellationen, in denen ein früher Kontakt zum Notar sinnvoll ist. Investoren, die den deutschen Markt noch nicht kennen und zunächst einen Überblick über den üblichen Transaktionsablauf benötigen, erhalten diesen beim Notar. Wer über Jahre im internationalen Immobilienrecht beurkundet, baut zwangsläufig ein Netzwerk auf und kann Steuerberater, Anwälte und andere Berater benennen, die routiniert mit internationalen Mandanten arbeiten.

Bei komplexen Strukturfragen – etwa wenn Immobilienerwerb, Gesellschaftsgründung und Erbfolgeregelung ineinandergreifen – erlaubt eine frühe Einbindung des Notars, die Machbarkeit zu prüfen und den Prozeß von Anfang an effizient zu planen.

Und ein ganz praktischer Gesichtspunkt: Erfahrene Notare sind ausgelastet. Wer erst anruft, wenn der Vertrag unterschriftsreif ist, muß unter Umständen Wochen auf einen Beurkundungstermin warten.

Finanzierung und die Rolle der Bank

Wer ganz oder teilweise mit Fremdkapital arbeitet, braucht eine Bank – und deutsche Banken haben bei Gewerbeimmobilien eigene Anforderungen an Dokumentation und Bonität.

Die Bank sollte früh eingebunden werden, idealerweise parallel zur steuerlichen Strukturierung. In meiner Praxis habe ich Transaktionen erlebt, die kurz vor dem Beurkundungstermin gescheitert sind, weil die Finanzierungszusage nicht rechtzeitig vorlag. Die grundsätzliche Finanzierbarkeit zu klären, bevor Verkäuferverhandlungen intensiviert werden, liegt im Interesse aller Beteiligten.

Der Dokumentationsaufwand sollte dabei nicht unterschätzt werden. Deutsche Banken verlangen Bonitätsnachweise, Geschäftspläne, Bewertungsgutachten, Mieterlisten und Grundbuchauszüge – bei internationalen Investoren kann es geraume Zeit in Anspruch nehmen, diese Unterlagen in der geforderten Form zusammenzustellen. Es empfiehlt sich, die Anforderungen der Bank so früh wie möglich abzufragen.

Die Zusammenarbeit zwischen Bank und Notar ist eingespielt. Die Grundschuld als Darlehenssicherheit wird in der Regel im Rahmen der Kaufvertragsbeurkundung oder kurz danach bestellt. Die Bank übermittelt dem Notar die Grundschuldbestellungsurkunde, der sie in den Ablauf eingliedert. Auch die Auszahlung des Darlehens muß mit der Kaufpreisfälligkeit koordiniert werden: Erteilt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, muß die Bank zeitnah valutieren. Das funktioniert in der Praxis reibungslos – vorausgesetzt, die Vorarbeiten sind auf beiden Seiten rechtzeitig abgeschlossen.

Objektsuche und Makler

Am Anfang einer Transaktion steht häufig ein Makler, sei es vom Käufer mit der Suche beauftragt oder vom Verkäufer mit der Vermarktung betraut.

Ein ortskundiger Makler verfügt über Marktwissen, das sich von außen nur schwer erschließen läßt. Gerade bei attraktiven Gewerbeimmobilien, die häufig off-market gehandelt werden, ist der Zugang zu Objekten an gewachsene Netzwerke gebunden. Für internationale Investoren ohne vertiefte Kenntnis lokaler Gegebenheiten ist diese Marktkenntnis schwer zu ersetzen.

In der Phase zwischen erstem Interesse und Letter of Intent koordiniert der Makler üblicherweise die Kommunikation zwischen den Parteien, organisiert Besichtigungen, sammelt Vorinformationen und begleitet die Preisfindung.

Ein Umstand sollte dabei bedacht werden: Bei etlichen Transaktionen wird der Makler vom Verkäufer vergütet. Das bedeutet nicht, daß seine Arbeit unseriös wäre – aber die wirtschaftlichen Interessen des Maklers und des Käufers sind nicht zwingend deckungsgleich. Eine eigenständige Due Diligence durch Anwalt und Steuerberater bleibt in jedem Fall erforderlich.

Verwaltung nach dem Erwerb

Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist die Transaktion abgeschlossen. Die laufende Bewirtschaftung der Immobilie beginnt dann aber erst: Mieterkommunikation, Instandhaltung, Nebenkostenabrechnungen, behördliche Pflichten. Wer als internationaler Investor nicht selbst vor Ort präsent ist, benötigt eine professionelle Hausverwaltung.

Dabei sind Besonderheiten des deutschen Rechts zu beachten. Bei Eigentumswohnungen existieren zwei Verwaltungsebenen: die WEG-Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft und daneben die Sondereigentumsverwaltung für die einzelne Einheit. Bei ganzen Gebäuden gibt es nur eine einheitliche Hausverwaltung. Investoren aus Rechtsordnungen, die diese Unterscheidung nicht kennen, sollten sich frühzeitig damit vertraut machen.

Die Verwaltung umfaßt eine kaufmännische Seite – Mietinkasso, Betriebskostenabrechnungen, Mieterkommunikation – und eine technische: Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierungsmaßnahmen. Anbieter decken entweder beides ab oder spezialisieren sich auf einen Bereich. Für Investoren, die ihre Immobilie aus der Ferne steuern, ist professionelles Reporting unentbehrlich: regelmäßige, belastbare Berichte über Einnahmen, Ausgaben und anstehende Maßnahmen.

Es lohnt sich im übrigen, den künftigen Property Manager bereits während der Due Diligence hinzuzuziehen. Er beurteilt die bestehenden Mietverhältnisse und den baulichen Zustand aus einer operativen Perspektive, die der rein rechtlichen oder steuerlichen Analyse naturgemäß fehlt.

Ablauf und Zusammenspiel der Berater

In einer gut organisierten Transaktion arbeiten alle Berater koordiniert. Jemand muß den Überblick behalten und die Fäden zusammenführen. Bei größeren Transaktionen übernimmt in der Regel der Rechtsanwalt diese koordinierende Funktion; bei kleineren kann es auch der Käufer selbst sein, sofern er über die entsprechende Erfahrung verfügt.

Der übliche Ablauf gliedert sich wie folgt: Am Anfang steht die steuerliche Strukturierung – der Steuerberater legt, gegebenenfalls gemeinsam mit dem Rechtsanwalt, die Erwerbsstruktur fest, bevor konkrete Verhandlungen beginnen. Parallel dazu läuft die Objektsuche. Ebenfalls in dieser Phase sollte die Bank eingebunden werden, um die grundsätzliche Finanzierbarkeit zu klären.

Darauf folgt der Letter of Intent, in dem die wesentlichen Eckpunkte festgehalten werden, üblicherweise verbunden mit einer Exklusivitätsperiode. Dann die Due Diligence – rechtlich durch den Anwalt, steuerlich durch den Steuerberater, technisch durch spezialisierte Gutachter. Auf Grundlage der Ergebnisse verhandelt der Anwalt die endgültigen Vertragsbedingungen.

Haben sich die Parteien geeinigt, erstellt der Notar den Vertragsentwurf und beurkundet. Im Anschluß wird die Finanzierung finalisiert – Grundschuldbestellung, Auszahlungsvoraussetzungen – und der Notar wickelt die Transaktion ab: Grundbuchanträge, Genehmigungen, Kaufpreisüberwachung, Eigentumsumschreibung. Am Ende übernimmt die Hausverwaltung die laufende Bewirtschaftung.

Was die Beratung kostet

Die Gesamtkosten hängen von der Komplexität der jeweiligen Transaktion ab. Einige Orientierungswerte aus der Praxis lassen sich gleichwohl benennen.

Notargebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert. Bei einem Kaufvertrag über fünf Millionen Euro liegen sie bei etwa 30.000 Euro brutto, bei zehn Millionen Euro bei rund 40.000 Euro. Diese Gebühren gelten einheitlich für alle Notare in Deutschland und sind nicht verhandelbar.

Rechtsanwaltsgebühren werden frei vereinbart. Erfahrene Immobilienanwälte rechnen Stundensätze zwischen 250 und 500 Euro ab, bei Großkanzleien auch darüber. Für eine mittelgroße Transaktion – Due Diligence, Vertragsverhandlung, Begleitung bis zum Closing – ist ein Rahmen von 15.000 bis 50.000 Euro realistisch.

Die steuerliche Beratung – initiale Strukturierung und laufende Begleitung – schlägt typischerweise mit 5.000 bis 20.000 Euro zu Buche, bei komplexen internationalen Strukturen entsprechend mehr.

Die Maklerprovision liegt im gewerblichen Bereich üblicherweise zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Eine gesetzliche Regelung für Gewerbeimmobilien gibt es nicht; die Konditionen werden individuell verhandelt.

Laufende Hausverwaltung kostet typischerweise drei bis sechs Prozent der Jahresnettomiete für die kaufmännische Verwaltung, zuzüglich technischer Verwaltung und etwaiger Sonderleistungen.

Gemessen am Transaktionsvolumen relativieren sich diese Summen. Eine einzige übersehene Steuergestaltungsmöglichkeit oder ein nicht erkanntes rechtliches Risiko kann die gesamten Beratungskosten übersteigen – das kommt in der Praxis vor.

Zur Auswahl geeigneter Berater

Nicht jeder fachlich versierte Berater ist für internationale Mandanten geeignet. Es reicht nicht aus, daß ein Berater Englisch spricht – er muß komplexe Sachverhalte in der Fremdsprache präzise erklären können. Das ist ein wesentlicher Unterschied. Erfahrung mit der Herkunftsjurisdiktion des Investors ist ebenfalls von Bedeutung: Ein Steuerberater, der zum ersten Mal ein bestimmtes Doppelbesteuerungsabkommen anwenden muß, benötigt erheblich mehr Einarbeitungszeit als einer, der damit routiniert arbeitet. Auch Zeitzonenunterschiede und Erreichbarkeit spielen eine Rolle. Und ein gewachsenes eigenes Netzwerk zu anderen Spezialisten erweist sich für Investoren, die neu auf dem deutschen Markt sind, als besonders hilfreich.

Schlußbemerkung

Wer das deutsche Beratungssystem einmal durchlaufen hat, erkennt die Logik dahinter. Die Spezialisierung der einzelnen Berater spiegelt ein arbeitsteiliges System wider, das sich in der Praxis bewährt hat. Entscheidend bleibt, die Berater in der richtigen Reihenfolge und rechtzeitig einzubinden.

Als Notar stehe ich an einer Stelle dieses Netzwerks, an der verschiedene Stränge zusammenlaufen. Internationalen Investoren gebe ich gern eine erste Orientierung und stelle bei Bedarf den Kontakt zu geeigneten Spezialisten her.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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English Version

Which Advisors Does a Real Estate Transaction in Germany Require?

International investors acquiring real estate in Germany for the first time encounter an advisory system that differs markedly from most other jurisdictions. Responsibilities that would rest with a single lawyer in common law countries are distributed across several professionals in Germany: tax advisor, lawyer, notary, bank, broker, and property manager each have clearly delineated roles. The question is less whether to engage all of them than when to do so, and in what order.

Why the Tax Advisor Comes First

The most frequent mistake in advisory practice with international investors is consulting the tax advisor too late. The acquisition structure—whether to buy as a natural person, through an existing foreign entity, a newly formed German GmbH, or an asset-managing partnership—determines the tax burden across the entire lifecycle of the investment: real estate transfer tax on acquisition (between 3.5% and 6.5% depending on the federal state), income tax on rental yields during the holding period, and capital gains tax on a future disposal.

A tax advisor specialising in cross-border matters will raise questions that extend beyond the immediate purchase. Which double taxation treaty applies? What holding periods are relevant to the planned exit? Is a share deal worth considering, and what legal ramifications does it entail?

Restructuring after the fact is costly and time-consuming—where it remains possible at all. Getting the structure right from the outset costs a fraction of what a flawed approach will produce in additional tax liability.

Legal due diligence, contract negotiation, and land register matters fall outside the tax advisor’s remit. The specialisation is precisely what makes the advice valuable.

The Lawyer’s Role

International investors do not always immediately grasp the lawyer’s function in a German real estate transaction. In common law systems, the buyer’s lawyer drafts the purchase agreement and negotiates it with opposing counsel. In Germany, the notary drafts the contract. The lawyer’s task nonetheless occupies a central position.

Due diligence is the first element: analysis of existing leases, examination of easements and building encumbrances, review of public law permits, assessment of potential liability exposure. In share deals, corporate law issues are added—articles of association, shareholder resolutions, employment agreements, pending litigation.

Then comes the negotiation of commercial terms. What warranties will the seller provide? What liability limitations are acceptable? How are risks identified during due diligence reflected in the purchase price or the contractual conditions? This negotiation is conducted by the lawyer. The notary owes equal duties to both parties and cannot represent either side’s interests.

Once the notary circulates a draft, the lawyer reviews it from the client’s perspective, identifies provisions requiring amendment, and negotiates revised language with the other side.

The strict division between lawyer and notary can seem unfamiliar to investors from common law jurisdictions. In practice, it proves effective: the lawyer can devote full attention to advocating the client’s interests without simultaneously having to produce neutral drafting.

The Notary’s Function

I have written about the notary’s role in detail elsewhere, so here only the essentials as they relate to the advisory network.

The notary does not represent either party. As a neutral public official, the notary owes equal duties to both sides—drafting the purchase agreement, conducting the notarisation, providing legal instruction to both parties, and handling the execution of the transaction: land register filings, obtaining required approvals, monitoring purchase price payment, and ultimately transferring ownership.

The notary’s particular competence lies in procedural execution: understanding what the land registry requires, avoiding pitfalls in payment condition mechanisms, managing the mechanics of fund transfers. Translating the parties’ commercial agreement into a legally robust instrument is the notary’s core task. Advocacy of one party’s interests against the other belongs to the lawyer. Tax questions are the tax advisor’s province. Whether the purchase price is appropriate or the investment makes commercial sense remains the investor’s own judgment.

There are circumstances in which contacting the notary at an early stage is worthwhile. Investors unfamiliar with the German market who need an overview of how transactions typically proceed can obtain this from an experienced notary. Years of practice in international real estate work inevitably produce a professional network, and most notaries working in this field can recommend tax advisors, lawyers, and other specialists with relevant cross-border experience.

Where acquisition structures are complex—for instance, where property purchase intersects with company formation or succession planning—early involvement allows the notary to assess feasibility and organise the process efficiently from the outset.

A practical consideration also applies: experienced notaries carry full schedules. Contacting the office only when the contract is ready to sign may mean waiting weeks for a notarisation appointment.

Financing and the Bank’s Role

Investors using leverage require a bank, and German banks have their own documentation and creditworthiness requirements for commercial real estate lending.

The bank should be engaged early, ideally in parallel with the tax structuring work. I have seen transactions fail shortly before the scheduled notarisation because financing approval was not forthcoming. Establishing that the project is fundamentally financeable before intensifying negotiations with the seller serves the interests of all parties.

The documentation effort should not be underestimated. German banks require credit assessments, business plans, valuation reports, tenant schedules, and land register extracts. For international investors, assembling these materials in the required format can take considerable time. It is advisable to inquire about the bank’s requirements as early as possible.

Coordination between bank and notary is well established. The land charge securing the loan is typically created during or shortly after purchase contract notarisation. The bank transmits the land charge deed to the notary, who integrates it into the closing sequence. Loan disbursement must likewise be coordinated with purchase price maturity—when the notary issues the payment notice confirming that all conditions are met, the bank needs to fund promptly. In practice, this works without difficulty, provided both sides have completed their preparatory work on schedule.

Property Search and the Broker

A broker frequently stands at the beginning of a transaction, whether engaged by the buyer to search for suitable assets or retained by the seller to market a property.

A broker with local knowledge possesses market intelligence that is difficult to acquire from the outside. Attractive commercial properties are frequently traded off-market, and access to these opportunities depends on networks built over years. For international investors without detailed familiarity with local conditions, this market knowledge is difficult to replace.

Between initial interest and letter of intent, the broker typically coordinates communication between the parties, organises viewings, gathers preliminary information, and assists with price negotiations.

One circumstance bears noting: in a considerable number of transactions, the broker is remunerated by the seller. This does not imply improper conduct, but the broker’s economic interests and those of the buyer are not necessarily aligned. Independent due diligence by lawyers and tax advisors remains essential in every case.

Post-Acquisition Management

Ownership registration in the land register concludes the transaction. The ongoing operation of the property, however, only begins at that point: tenant communications, maintenance, service charge accounting, regulatory compliance. International investors who are not present on the ground require a professional property manager.

Structural features of German law deserve attention here. Condominiums involve two layers of management: the homeowners’ association administration (WEG-Verwaltung) for common property, and separate administration for the individual unit. Whole buildings have a single management structure. Investors from legal systems that do not draw this distinction should familiarise themselves with the mechanics at an early stage.

Property management encompasses a commercial dimension—rent collection, service charge accounting, tenant relations—and a technical one: maintenance, repairs, capital improvements. Some providers cover both; others specialise. For investors managing their property from abroad, reliable reporting is indispensable: regular, accurate information on income, expenditure, and upcoming requirements.

Involving the future property manager during due diligence is also worth considering. An operational assessment of existing tenancies and building condition provides a practical perspective that purely legal or financial analysis naturally lacks.

Transaction Sequence and Coordination

In a well-organised transaction, all advisors work in coordination. Someone must maintain an overview and ensure that the various workstreams fit together. In larger deals, the lawyer typically assumes this coordinating function; in smaller ones, the buyer may do so, provided sufficient experience is available.

The usual sequence proceeds as follows. Tax structuring comes first—the tax advisor, often working with the lawyer, determines the acquisition structure before concrete negotiations begin. The property search runs in parallel. The bank should also be engaged at this stage to establish that financing is feasible in principle.

Next comes the letter of intent, setting out the key commercial terms and usually an exclusivity period. Due diligence follows—legal review by the lawyer, tax review by the tax advisor, technical assessment by specialised surveyors. On the basis of the findings, the lawyer negotiates the final contractual terms.

Once the parties have reached agreement, the notary prepares the contract and conducts the notarisation. Financing is finalised—land charge creation, disbursement conditions—and the notary handles execution: land register applications, obtaining approvals, monitoring payment, transferring ownership. The property manager then assumes responsibility for ongoing operations.

What the Advisory Work Costs

Total costs depend on the complexity of the individual transaction. Reference values from practice can nonetheless be stated.

Notary fees are set by statute and depend on the transaction value. A purchase contract for five million euros will run to approximately 30,000 euros including VAT; at ten million euros, approximately 40,000 euros. These fees apply uniformly across all German notaries and are non-negotiable.

Legal fees are agreed freely between client and lawyer. Experienced real estate lawyers typically charge hourly rates between 250 and 500 euros, higher at major firms. For a mid-sized transaction encompassing due diligence, contract negotiation, and closing support, a range of 15,000 to 50,000 euros is realistic.

Tax advisory fees for initial structuring and ongoing transaction support typically fall between 5,000 and 20,000 euros, with complex cross-border structures at the higher end or above.

Broker commissions in the commercial sector customarily range from three to six percent of the purchase price plus VAT. There is no statutory regulation for commercial real estate brokerage; terms are negotiated individually.

Ongoing property management typically costs three to six percent of annual net rent for commercial administration, with technical management and any special services in addition.

Measured against transaction volume, these amounts are moderate. A single overlooked tax structuring opportunity or an undetected legal risk can exceed the total advisory costs—something that does occur in practice.

Selecting Suitable Advisors

Not every technically proficient advisor is the right choice for international clients. It is not sufficient for an advisor to speak English—the ability to explain complex matters with precision in the foreign language is a distinct and essential skill. Experience with the investor’s home jurisdiction also matters: a tax advisor applying a particular double taxation treaty for the first time will require substantially more preparation than one who works with it regularly. Time zone flexibility and responsiveness play a role as well. And a mature professional network connecting to other specialists proves particularly valuable for investors entering the German market for the first time.

Concluding Note

Investors who have been through the German advisory system once tend to recognise the rationale behind it. The specialisation of each advisor reflects a division of labour that has proved effective in practice. What matters is engaging the right advisors in the right order and at the right time.

As a notary, I stand at a point in this network where several strands converge. I am glad to offer international investors an initial orientation and, where helpful, to introduce them to suitable specialists.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin