Milieuschutz in Berlin 2026 und was er für Ihre Immobilie bedeutet

Beim Kauf einer Wohnung in Berlin, bei der Aufteilung eines Mietshauses oder bei der Modernisierung eines Badezimmers stellt sich dieselbe Frage: Was darf ich im Milieuschutzgebiet, und was nicht? 82 Gebiete, zwölf Bezirke, drei verschiedene Rechtsfolgen, und eine Verwaltungspraxis, die selbst nach aktuellen Gerichtsurteilen noch den alten Regeln folgt.

Drei Instrumente unter einem Dach

Der Begriff Milieuschutz beschreibt kein einzelnes Verbot, sondern ein Bündel aus drei unterschiedlichen Instrumenten, die auf derselben Rechtsgrundlage beruhen, aber jeweils eigene Voraussetzungen und Rechtsfolgen haben. Alle drei stützen sich auf § 172 BauGB, die sogenannte Erhaltungssatzung, die in Berlin als Soziale Erhaltungsverordnung durch die Bezirke erlassen wird. Am unmittelbarsten spürbar ist die Genehmigungspflicht für bauliche Veränderungen an Wohngebäuden. Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung bedürfen im Milieuschutzgebiet einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung nach § 173 BauGB. Maßstab ist die Frage, ob die Maßnahme die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet. Daneben steht das Umwandlungsverbot, wonach die Begründung von Wohnungseigentum an Mietwohnungen in Milieuschutzgebieten nur mit behördlicher Genehmigung zulässig ist. Das dritte Instrument, das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, ist seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 praktisch zum Erliegen gekommen und wird erst langsam reaktiviert.

Was Eigentümer baulich verändern dürfen und was nicht

Die Genehmigungspflicht für bauliche Maßnahmen betrifft Eigentümer im Alltag am direktesten. Der Maßstab lautet, verkürzt gesagt, daß in Milieuschutzgebieten ein zeitgemäßer durchschnittlicher Ausstattungszustand hergestellt, aber nicht überschritten werden darf. Was als durchschnittlich gilt, war bis Ende 2024 von Bezirk zu Bezirk unterschiedlich geregelt. Seit dem 1. Dezember 2024 gelten erstmals berlinweit einheitliche Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Sie definieren, welche Maßnahmen genehmigungsfähig sind und welche nicht. Grundsätzlich genehmigungsfähig sind Maßnahmen, die die grundlegende Ausstattung sichern oder zusätzlichen Wohnraum schaffen, etwa der Einbau von Aufzügen zur Erschließung von Dachgeschoßwohnungen oder die Erneuerung bestehender Balkone. Nicht genehmigungsfähig sind Maßnahmen, die einen überdurchschnittlichen Ausstattungsstandard herstellen, den Grundriß verändern oder zum Verlust von Wohnraum führen. Zusammenlegungen von Wohnungen sind unzulässig, ebenso der Rückbau von Wohngebäuden.

Die Grenzziehung zwischen durchschnittlich und überdurchschnittlich ist in der Praxis oft streitig. Das Verwaltungsgericht Berlin hat in zwei Urteilen vom 2. April 2025 (Az. VG 19 K 17/22 und VG 19 K 351/23) die Genehmigungspraxis der Bezirke korrigiert. Im ersten Fall ging es um den Austausch eines Stand-WC gegen ein wandhängendes WC und den Einbau eines Handtuchheizkörpers in einer Wohnung in Berlin-Mitte. Im zweiten Fall um den Anbau von dreizehn Balkonen mit einer Fläche von jeweils vier Quadratmetern an ein Mehrfamilienhaus im selben Bezirk. Das Bezirksamt hatte beide Genehmigungen versagt. Es stufte die Maßnahmen als wohnwerterhöhend und damit als nicht genehmigungsfähig ein. Das Gericht gab den Klagen statt.

Die 19. Kammer begründete ihre Entscheidung damit, daß der Gesetzgeber den Genehmigungsanspruch nicht auf bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen beschränkt habe. Wandhängende WCs, Handtuchheizkörper in Standardausführung und Balkone von vier Quadratmetern seien bundesweit derart verbreitet, daß sie zum zeitgemäßen Durchschnittsstandard gehörten. An diesen Maßstab sei ein bundeseinheitlicher und kein berlinspezifischer Bewertungsrahmen anzulegen. Die Urteile sind noch nicht rechtskräftig, das Bezirksamt kann Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg einlegen. Eigentümer, die entsprechende Anträge stellen, erhalten nach wie vor Versagungen, obwohl das Verwaltungsgericht die Genehmigungsfähigkeit bejaht hat. Solange keine berlinweite Weisung der Senatsverwaltung oder eine höchstrichterliche Klärung vorliegt, bleibt der Rechtsweg erforderlich.

Das Umwandlungsverbot und sein Verhältnis zu § 250 BauGB

Das zweite Instrument des Milieuschutzes betrifft die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, per Rechtsverordnung zu bestimmen, daß die Begründung von Wohnungseigentum in Milieuschutzgebieten nur mit Genehmigung des Bezirksamts erfolgen darf. In Berlin gilt eine solche Umwandlungsverordnung seit 2015. Die Rechtsverordnung erstreckt sich auf sämtliche Milieuschutzgebiete, eine Beschränkung auf einzelne Gebiete hat der Verordnungsgeber nicht vorgenommen. Die Genehmigung darf nur erteilt werden, wenn einer der in § 172 Abs. 4 BauGB abschließend aufgezählten Ausnahmetatbestände erfüllt ist. Der praktisch wichtigste ist die Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren ab Begründung des Wohnungseigentums ausschließlich an die jeweiligen Mieter zu veräußern. Dafür muß der Eigentümer eine notariell beglaubigte Verpflichtungserklärung beim Bezirksamt einreichen. Das Bezirksamt läßt im Gegenzug eine Verfügungsbeschränkung im Grundbuch eintragen, die den Eigentümer für sieben Jahre bindet.

Seit 2021 überlagert allerdings § 250 BauGB das milieuschutzrechtliche Umwandlungsverbot für alle Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Die Berliner Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gilt seit dem 1. Januar 2026 in einer neuen Fassung, die bis Ende 2030 befristet ist. § 250 Abs. 7 Satz 1 BauGB ordnet ausdrücklich den Vorrang der bundesrechtlichen Regelung vor den landesrechtlichen Erhaltungsverordnungen an. Das milieuschutzrechtliche Umwandlungsverbot nach § 172 BauGB behält deshalb eigenständige Bedeutung nur noch für Gebäude mit fünf oder weniger Wohnungen, die in einem Milieuschutzgebiet liegen. Bei einem Sechsfamilienhaus in Kreuzberg richtet sich die Genehmigungspflicht für die Aufteilung nach § 250 BauGB, bei einem Dreifamilienhaus im selben Gebiet nach § 172 BauGB. Die Ausnahmetatbestände beider Normen ähneln sich, unterscheiden sich aber im Detail, und die Anforderungen an den Nachweis sind bei § 250 BauGB nach der Rechtsprechung des VG Berlin erhöht.

Die Grundbuchsperre und das Negativattest

Beide Regelungen entfalten ihre Wirkung über eine Grundbuchsperre. Das Grundbuchamt darf die Aufteilung in Wohnungseigentum nur eintragen, wenn die Genehmigung des Bezirksamts oder ein sogenanntes Negativattest vorgelegt wird. Das Negativattest bestätigt, daß eine Genehmigung im konkreten Fall nicht erforderlich ist, etwa weil das Gebäude weniger als sechs Wohnungen hat und außerhalb eines Milieuschutzgebiets liegt. Das Grundbuchamt muß von Amts wegen ermitteln, ob das Grundstück im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung liegt. In der Berliner Praxis verlangen die Grundbuchämter das Negativattest oder die Genehmigung regelmäßig, auch wenn sich aus den Eintragungsunterlagen bereits ergibt, daß die Schwelle von sechs Wohnungen nicht erreicht wird. Die Entscheidungsfrist des Bezirksamts beträgt nach § 173 Abs. 1 in Verbindung mit § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB einen Monat ab Antragseingang. In der Praxis dauert die Bearbeitung mitunter länger, was bei bereits beurkundeten Kaufverträgen über Eigentumswohnungen die Abwicklung verzögern kann. Bei geplanten Aufteilungen läuft das Genehmigungsverfahren idealerweise parallel zur Vorbereitung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans.

Was vom Vorkaufsrecht geblieben ist

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB galt lange als das schärfste Instrument des Milieuschutzes. Zwischen 2017 und 2021 prüften die Berliner Bezirke in über 800 Fällen die Ausübung des Vorkaufsrechts. In 90 Fällen wurde es tatsächlich ausgeübt, in weiteren 376 Fällen schlossen die Käufer Abwendungsvereinbarungen mit den Bezirken, um die Ausübung zu vermeiden. Das Bundesverwaltungsgericht beendete diese Praxis mit dem Urteil vom 9. November 2021 (Az. BVerwG 4 C 1.20). Der Sachverhalt betraf ein Grundstück in Friedrichshain-Kreuzberg mit einem Mehrfamilienhaus, das der Bezirk zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft vorkaufen wollte. Das Bundesverwaltungsgericht stellte klar, daß das Vorkaufsrecht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück den Zielen der Erhaltungssatzung entsprechend bebaut und genutzt wird und keine baulichen Mißstände aufweist. Ein intaktes, bewohntes Mietshaus erfüllt diese Voraussetzungen. Die bloße Befürchtung, der Käufer könne in Zukunft Mieter verdrängen, genügt nicht, um das Vorkaufsrecht auszulösen.

Die Zahlen zeigen die Wirkung des Urteils. 2022 konnten die Berliner Bezirke das Vorkaufsrecht nur noch in neun Fällen prüfen, 2023 in fünf, 2024 ebenfalls in fünf. Allerdings hat der Bundesgesetzgeber 2024 mit einer Änderung des § 26 BauGB reagiert und das Vorkaufsrecht unter engeren Voraussetzungen wieder nutzbar gemacht. Ein Vorkauf ist seither nur zulässig, wenn konkrete städtebauliche Mißstände oder eine nachweislich drohende Verdrängung belegt werden können. Berlin bereitet die erneute Anwendung in ausgewählten Gebieten vor, die Auswirkungen sind noch nicht absehbar. Für Grundstückskäufer in Milieuschutzgebieten bleibt das Vorkaufsrecht ein Faktor, der bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden muß, auch wenn seine Relevanz gegenüber den Jahren vor 2021 deutlich abgenommen hat.

Drei Regelungskomplexe, ein Zusammenspiel

Der Milieuschutz bleibt in Berlin auch 2026 ein wirksames Steuerungsinstrument, dessen Gewichte sich allerdings verschoben haben. Die Genehmigungspflicht für bauliche Veränderungen wird durch die neuen einheitlichen Ausführungsvorschriften seit Dezember 2024 erstmals berlinweit nach denselben Kriterien gehandhabt, wobei die Urteile des VG Berlin zeigen, daß die Bezirkspraxis den gerichtlichen Maßstäben noch nicht durchgängig entspricht. Beim Umwandlungsverbot hat § 250 BauGB die Regelungshoheit für die große Mehrzahl der Berliner Wohngebäude auf die Bundesebene verlagert, mit einer Laufzeit bis 2030 und höheren Anforderungen als das alte milieuschutzrechtliche Regime nach § 172 BauGB. Das Vorkaufsrecht wird nach der Gesetzesänderung von 2024 langsam reaktiviert, hat seine frühere Durchschlagskraft aber noch nicht zurückgewonnen. Käufer, Verkäufer, Projektentwickler und Makler, die in einem der 82 Berliner Milieuschutzgebiete tätig werden, müssen sich auf das Zusammenspiel dieser Regelungskomplexe einstellen, die jeweils eigene Voraussetzungen, Zuständigkeiten und Fristen mitbringen. Umwandlungsgenehmigung, Negativattest und Verfügungsbeschränkung betreffen den grundbuchlichen Vollzug unmittelbar. Ohne sie wird kein Ergebnis im Grundbuch eingetragen.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin