Laufzeiten und Exit-Strategien je nach Verwertungsmodell

Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Warum die Finanzierung dem Geschäftsmodell folgen muß

Vor der Frage nach dem Zins steht die Frage, wie das konkrete Darlehen strukturiert sein sollte. Das hängt davon ab, was mit der Immobilie geschehen soll. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus auf Jahrzehnte halten wollen, brauchen Sie eine andere Finanzierung als jemand, der dasselbe Haus in Eigentumswohnungen aufteilt und innerhalb von zwei Jahren weiterverkauft. Diese Unterscheidung wirkt sich unmittelbar auf die notarielle Strukturierung der Transaktion aus.

Vier Wege, eine Immobilie zu verwerten

Bevor über Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrechte gesprochen wird, sind zunächst die Verwertungsmodelle zu unterscheiden. Je nachdem, ob ein Investor auf laufende Mieteinnahmen setzt, auf Einzelverkäufe nach Aufteilung, auf Projektentwicklung oder auf Wertsteigerung durch aktives Management, ergeben sich grundverschiedene Anforderungen an die Finanzierung.

Der klassische Bestandshalter erwirbt eine Immobilie, um sie dauerhaft im Portfolio zu halten. Seine Rendite speist sich aus den laufenden Mieteinnahmen. Wertsteigerungen realisiert er erst beim späteren Verkauf – oder nie, wenn die Immobilie vererbt wird.

Anders verhält es sich beim Aufteiler. Er kauft ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, beurkundet eine Teilungserklärung und veräußert die einzelnen Wohnungen. Sein Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Gesamtkaufpreis und der Summe der Einzelverkaufserlöse. In Berlin ist dieses Modell dort eingeschränkt, wo Umwandlungsverbote nach § 250 BauGB gelten – die Aufteilung in Wohnungseigentum bedarf dann einer Genehmigung des Bezirksamts.

Der Projektentwickler wiederum erwirbt ein entwicklungsfähiges Grundstück oder ein sanierungsbedürftiges Bestandsobjekt, saniert von Grund auf oder baut neu und verkauft das fertige Objekt oder behält es im Bestand. Die Finanzierung muß hier nicht nur den Grundstückserwerb abdecken, sondern auch die Baukosten – ein Umstand, der die Darlehensstruktur von allen anderen Verwertungsmodellen unterscheidet.

Beim Value-Add-Investor liegt der Fall noch einmal anders. Er sucht gezielt unterbewirtschaftete Objekte, hebt die Erträge durch Mietanpassungen und Leerstandsabbau und verkauft nach Stabilisierung mit Gewinn. Die Herausforderung: Das Objekt generiert zum Zeitpunkt des Erwerbs häufig nicht die Erträge, die eine Bank für eine Finanzierung voraussetzen würde.

Zinsbindung als Weichenstellung

Die Zinsbindungsfrist – also der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben wird – bestimmt die gesamte Kalkulation.

Bei einem langfristigen Anlagehorizont spricht vieles für eine Bindung über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Der Zinssatz liegt zwar etwas höher als bei kürzeren Fristen, aber Sie gewinnen Planungssicherheit über den gesamten Zeitraum. Für Aufteiler und Value-Add-Investoren ist eine lange Zinsbindung dagegen regelmäßig nachteilig. Wer innerhalb weniger Jahre verkaufen will, muß bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, die einen spürbaren Teil der Rendite aufzehren kann.

Bei sehr kurzen Haltedauern oder noch unklarem Verkaufszeitpunkt kann eine variable Verzinsung sinnvoll sein. Der Zinssatz wird periodisch an den Referenzzinssatz angepaßt – derzeit den EURIBOR. Da die Bank in dieser Konstellation kein Zinsänderungsrisiko trägt, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung vollständig.

Was eine vorzeitige Rückzahlung kostet

Die wirtschaftliche Tragweite der Vorfälligkeitsentschädigung wird in der Praxis oft erst sichtbar, wenn es zu spät ist.

Zahlt ein Darlehensnehmer sein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurück, hat die Bank Anspruch auf Ersatz ihres Zinsschadens. Sie berechnet, welchen Ertrag sie bei planmäßiger Fortführung des Darlehens erzielt hätte und welchen Ertrag sie durch Wiederanlage der zurückgezahlten Mittel erzielen kann. Die Differenz, abgezinst auf den Rückzahlungszeitpunkt, ergibt die Entschädigung. Bei langlaufenden Darlehen mit hoher Restschuld und deutlicher Zinsdifferenz kann diese Entschädigung mehrere Prozentpunkte des Darlehensbetrags ausmachen.

Gegensteuern läßt sich auf mehreren Wegen. Sondertilgungsrechte geben Ihnen die Möglichkeit, jährlich einen bestimmten Prozentsatz des Darlehens außerplanmäßig zurückzuzahlen – ohne Entschädigung. Vertraglich vereinbarte Kündigungsfenster erlauben die Rückzahlung zu bestimmten Stichtagen. Und eine Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung begrenzt das Risiko der Höhe nach. Allerdings lassen sich Banken solche Flexibilität üblicherweise durch einen Zinsaufschlag vergüten.

Aufteilung in Wohnungseigentum – Koordination zwischen Notar und Bank

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum gehört zu den anspruchsvolleren Vorgängen im Immobilienrecht. Der Notar beurkundet die Teilungserklärung, durch die das Grundstück rechtlich in einzelne Einheiten zerlegt wird. Jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt.

Für die Finanzierung bedeutet das: Zunächst lastet auf dem gesamten Objekt eine Globalgrundschuld. Mit jedem Einzelverkauf muß die Bank eine Pfandfreigabe für die verkaufte Einheit erteilen. Der Notar koordiniert diesen Ablauf zwischen Verkäufer, Käufer und finanzierender Bank – er stellt sicher, daß die Pfandfreigabe vorliegt, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt wird. Ohne diese Abstimmung kommt der Verkauf nicht zustande. Wer in Berlin aufteilt und verkauft, sollte zudem die Bearbeitungszeiten der Berliner Grundbuchämter einkalkulieren, die je nach Bezirk zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten liegen können.

Wenn erst gebaut werden muß

Projektentwicklungen folgen einer eigenen Finanzierungslogik. Die Bank finanziert hier nicht nur den Grundstückserwerb, sondern auch die Baukosten. Ausgezahlt wird nach Baufortschritt, wobei sich die Auszahlungsstufen typischerweise an der Makler- und Bauträgerverordnung orientieren.

Neben der Grundschuld verlangt die Bank regelmäßig eine Fertigstellungsgarantie oder Bürgschaft. Werden Einheiten bereits vor Fertigstellung verkauft – sogenannte Forward-Verkäufe –, werden die Kaufpreisansprüche an die Bank abgetreten. Die Tilgung erfolgt dann aus den Verkaufserlösen. Die Finanzierung ist damit unmittelbar an die Vermarktung gebunden: Verkauft sich das Projekt langsamer als geplant, bleibt die Zinsbelastung länger bestehen. Eine realistische Vermarktungsplanung ist deshalb Teil der Finanzierungsentscheidung, nicht ihr Nachspiel.

Value-Add: Wenn die Ertragslage noch nicht zur Finanzierung paßt

Value-Add-Strategien stehen vor einem besonderen Problem. Das Objekt generiert bei Erwerb häufig nicht die Erträge, die eine konventionelle Bank für eine Bestandsfinanzierung voraussetzen würde. Hoher Leerstand oder unterdurchschnittliche Mieten machen eine klassische Finanzierung unmöglich.

Für diese Übergangsphase gibt es spezialisierte Kreditgeber, die Brückenfinanzierungen anbieten – zu höheren Zinsen und mit kürzerer Laufzeit, aber angepaßt an die Situation eines Objekts im Umbruch. Nach erfolgreicher Stabilisierung – also wenn der Leerstand abgebaut und die Mieten auf Marktniveau angehoben sind – wird diese Brückenfinanzierung durch ein konventionelles langfristiges Darlehen abgelöst. Der Zeitpunkt dieser Ablösung entscheidet darüber, wie lange die teurere Zwischenfinanzierung die Rendite belastet.

Wie die Finanzierungsstruktur die notarielle Gestaltung bestimmt

Die Wahl der Finanzierung wirkt bis in die Vertragsgestaltung hinein.

Im Kaufvertrag müssen die Fälligkeitsregelungen mit dem Finanzierungsablauf harmonieren. Bei einer einfachen Bestandsfinanzierung ist das Routine. Bei Aufteilungen oder Projektentwicklungen wird die Abstimmung zwischen Kaufvertrag, Teilungserklärung und Globalfinanzierung zu einer Aufgabe, die sorgfältige Koordination zwischen Notar, Verkäufer und Bank erfordert. Die Grundschuldbestellung wird auf die konkrete Finanzierung abgestimmt, wobei Abweichungen vom Bankformular stets eine Rücksprache mit dem Kreditinstitut erfordern.

Bei Aufteilungen und Projektverkäufen ist der Notar die zentrale Koordinationsinstanz. Die Abstimmung zwischen Globalfinanzierung und Einzelverkäufen verlangt ein lückenloses Zusammenspiel der Beteiligten – denn jede Pfandfreigabe, jede Fälligkeitsmitteilung und jede Eigentumsumschreibung muß in der richtigen Reihenfolge erfolgen.

Die Strategie bestimmt die Struktur

Eine universell richtige Finanzierungsstruktur gibt es nicht. Die Antwort auf die Frage, ob eine lange Zinsbindung, eine variable Verzinsung, eine Globalgrundschuld mit Pfandfreigaben oder eine Brückenfinanzierung das richtige Instrument ist, hängt vom Verwertungsmodell und vom Zeithorizont ab. Die notarielle Strukturierung kann diese Zusammenhänge abbilden – vorausgesetzt, die Finanzierungsstrategie steht fest, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird, nicht danach.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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English Version

Why the Financing Must Follow the Business Model

Acquiring a property entails a financing decision that has little to do with the interest rate alone. The question of how a loan should be structured depends on what is to happen with the property. An investor who intends to hold an apartment building for decades needs a fundamentally different financing arrangement than someone who plans to convert the same building into condominiums and resell them within two years. This distinction has a direct impact on the notarial structuring of the transaction.

Four Ways to Realize Value from Property

Before discussing interest rate locks, repayment schedules, and special repayment rights, it is necessary to distinguish among the common realization models. Depending on whether an investor relies on ongoing rental income, individual sales following conversion, project development, or value appreciation through active management, the financing requirements differ fundamentally.

The classic portfolio holder acquires a property to retain it permanently. Returns derive from ongoing rental income. Any appreciation in value is realized only upon eventual sale — or never, if the property is inherited.

The position of the condominium converter differs. He purchases an apartment building as a whole, has a declaration of division notarized, and sells the individual apartments. His profit results from the difference between the total acquisition price and the aggregate individual sale proceeds. In Berlin, this model is restricted where conversion prohibitions under Section 250 of the Federal Building Code apply — the conversion into condominium ownership then requires approval from the district office.

The project developer, by contrast, acquires a developable site or a property in need of renovation, undertakes a comprehensive renovation or new construction, and either sells the finished product or retains it in his portfolio. The financing must cover not only the land acquisition but also the construction costs — a circumstance that distinguishes the loan structure from all other realization models.

The value-add investor represents yet another approach. He targets under-managed properties, raises income through rent adjustments and vacancy reduction, and sells at a profit once stabilization is achieved. The challenge: at the time of acquisition, the property often does not generate the income that a bank would require for financing.

The Interest Rate Lock as a Defining Choice

The interest rate lock period — the timeframe for which the rate is fixed — shapes the entire calculation.

Where the investment horizon spans decades, there is much to be said for a lock period of ten, fifteen, or twenty years. The rate runs somewhat higher than with shorter lock periods, but it provides certainty of calculation over the entire term. For converters and value-add investors, however, a long lock period is generally disadvantageous. Anyone intending to sell within a few years must reckon with a prepayment penalty upon early loan repayment, which can consume a notable share of the return.

Where holding periods are very short or the exit date remains unclear, a variable interest rate may be sensible. The rate is adjusted periodically to the reference rate — currently EURIBOR. Since the bank bears no interest rate risk in this arrangement, no prepayment penalty applies.

The Cost of Early Repayment

The financial impact of the prepayment penalty often becomes apparent only when it is too late to avoid.

When a borrower repays a loan before the interest rate lock expires, the bank is entitled to compensation for its lost interest income. It calculates the return it would have earned had the loan continued as scheduled, and the return it can achieve by reinvesting the repaid funds. The difference, discounted to the repayment date, constitutes the compensation. For long-term loans with substantial remaining principal and a significant interest differential, this compensation can amount to several percentage points of the loan.

There are several ways to mitigate this risk. Special repayment rights allow you to repay a certain percentage of the loan annually without penalty. Contractually agreed termination windows permit repayment on specific dates. And a cap on the prepayment penalty limits the exposure. Banks, however, typically charge a rate premium for such flexibility.

Conversion to Condominium Ownership — Coordination Between Notary and Bank

Converting an apartment building into condominium ownership is among the more demanding processes in real estate law. The notary certifies the declaration of division, through which the property is legally separated into individual units. Each unit receives its own land register folio.

For the financing, this means that the entire property initially bears a blanket land charge. With each individual sale, the bank must issue a lien release for the unit sold. The notary coordinates this sequence among seller, buyer, and financing bank — ensuring that the lien release is in place before the transfer of ownership is applied for at the land register. Without this coordination, the sale cannot proceed. In Berlin, those converting and selling should also factor in the processing times of the Berlin land registries, which can range from a few weeks to several months depending on the district.

When Construction Comes First

Project developments follow their own financing logic. The bank finances not only the land acquisition but also the construction costs. Disbursement occurs in stages according to construction progress, typically following the framework of the Real Estate Agent and Developer Regulation.

Beyond the land charge, the bank regularly requires a completion guarantee or surety. Where units are sold before completion — so-called forward sales — the purchase price claims are assigned to the bank. Repayment then comes from the sale proceeds. The financing is thus directly tied to the marketing effort: if the project sells more slowly than planned, the interest burden persists longer. A realistic marketing plan is therefore part of the financing decision, not its afterthought.

Value-Add: When the Income Does Not Yet Support the Financing

Value-add strategies face a particular challenge. At the time of acquisition, the property often does not generate the income that a conventional bank would require for portfolio financing. High vacancy or below-average rents make standard financing impossible.

For this transitional phase, specialized lenders offer bridge financing — at higher interest rates and shorter terms, but adapted to the circumstances of a property in transition. Once stabilization has been achieved — vacancy reduced, rents raised to market level — this bridge financing is replaced by a conventional long-term loan. The timing of this replacement determines how long the more expensive interim financing weighs on the return.

How the Financing Structure Shapes the Notarial Work

The choice of financing extends into the contract design.

In the purchase agreement, payment terms must align with the financing timeline. For a straightforward portfolio financing, this is routine. For conversions and project developments, the alignment of purchase agreement, declaration of division, and blanket financing becomes a task requiring careful coordination among notary, seller, and bank. The land charge is tailored to the specific financing arrangement, with any deviations from the bank's standard form necessitating consultation with the lending institution.

In conversions and project sales, the notary serves as the central coordination point. Aligning blanket financing with individual sales demands seamless interaction among all parties involved — as every lien release, every payment notification, and every transfer of ownership must occur in the correct sequence.

Strategy Determines Structure

There is no universally right financing structure. Whether a long interest rate lock, a variable rate, a blanket land charge with lien releases, or bridge financing is the right instrument depends on the realization model and the time horizon. The notarial structuring can accommodate these interdependencies — provided the financing strategy is in place before the purchase agreement is notarized, not after.

This article presents the legal position as of the current date. It is intended for general information purposes and does not constitute legal or tax advice in individual cases.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin