Beim Sale-and-Lease-Back – kurz SLB – verkauft ein Eigentümer seine Gewerbeimmobilie und mietet sie im selben Zug zurück. Liquidität fließt, der Standort bleibt, die Bilanz wird kürzer. Der Reiz ist offensichtlich.

Die Konstruktion leuchtet ein. Rechtlich stellt sie alle Beteiligten vor Fragen, die über den gewöhnlichen Immobilienkaufvertrag hinausgehen. Zwei Verträge greifen ineinander: ein Kaufvertrag, der Eigentum überträgt, und ein Mietvertrag, der das Nutzungsrecht zurückholt. Beide Verträge hängen voneinander ab. Diese Abhängigkeit hat Folgen für die notarielle Form, für die steuerliche Behandlung, für die Absicherung beider Seiten und nicht zuletzt für die Gesamtkalkulation der Transaktion.

Bevor ich Notar wurde, habe ich 20 Jahre lang als Fachanwalt für Mietrecht gearbeitet - und dabei auf Eigentümer- wie auf Mieterseite eine Vielzahl an gewerblichen Mandaten betreut, von der Vertragsgestaltung bis zum Auszug. Ich kenne dadurch sowohl die anwaltliche als auch die notarielle Seite der vorliegenden Thematik von innen.

Kaufvertrag und Mietvertrag als einheitliches Rechtsgeschäft

Das deutsche Recht kennt keinen eigenen Vertragstyp „Sale-and-Lease-Back". Anwendbar sind die allgemeinen Vorschriften des BGB: §§ 433 ff. BGB für den Kaufvertrag und §§ 535 ff. BGB für den Mietvertrag. Bei Betreiberimmobilien wie Hotels oder Pflegeheimen tritt an die Stelle des Mietvertrags ein Pachtvertrag nach §§ 581 ff. BGB.

Die entscheidende Weichenstellung liegt in der Verknüpfung beider Verträge. Der BGH behandelt zusammengehörige Verträge als einheitliches Rechtsgeschäft, wenn sie nach dem Willen auch nur einer Partei „zusammen stehen und fallen" sollen. Beim SLB ist diese Einheitlichkeit offensichtlich: Kein Unternehmen verkauft seine Betriebsimmobilie, ohne gleichzeitig die Rückanmietung zu sichern. Kein Investor kauft, ohne den Mietvertrag bereits in der Tasche zu haben.

Die Rechtsfolge dieser Einheitlichkeit ist beurkundungsrechtlich bedeutsam. Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Diese Beurkundungspflicht erstreckt sich hier auf den Mietvertrag, weil er Teil des einheitlichen Geschäfts ist. Wird der Mietvertrag nur privatschriftlich geschlossen, ist nicht nur der Mietvertrag formnichtig (§ 125 BGB) – die Nichtigkeit kann sich nach § 139 BGB auf den gesamten Vorgang erstrecken, also auch auf den Kaufvertrag. Was als Liquiditätsbeschaffung gedacht war, endet dann mit zwei nichtigen Verträgen und erheblichen Rückabwicklungsproblemen.

Wann der Kaufpreis das gesamte Geschäft zu Fall bringen kann

Bei Transaktionen zwischen unabhängigen Parteien auf Augenhöhe stellt sich die Frage nach einem Mißverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert in der Regel nicht. Beide Seiten haben Berater, beide kennen den Markt, der Preis bildet sich im Verhandlungsprozeß. Anders liegt es bei konzerninternen Übertragungen – etwa wenn eine Muttergesellschaft eine Immobilie an eine Tochtergesellschaft verkauft und zurückmietet, oder wenn zwei Schwestergesellschaften den Vorgang untereinander abwickeln. Hier fehlt der Marktmechanismus. Der Kaufpreis kann deutlich unter dem Verkehrswert liegen, ohne daß eine der Beteiligten Anlaß zur Beanstandung sieht.

Praktisch relevant wird das Mißverhältnis, wenn ein Dritter ein Interesse an der Nichtigkeit des Geschäfts hat. Der wichtigste Fall ist die Insolvenz. Ein Insolvenzverwalter, der die Vermögenslage des Schuldners aufarbeitet, wird prüfen, ob Immobilien unter Wert abgegeben wurden. Die Grundsätze des BGH zur Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB geben ihm dafür ein Instrument an die Hand. Daneben kommen die Insolvenzanfechtung nach §§ 134, 135 InsO und bei konzerninternen Vorgängen die gesellschaftsrechtliche Existenzvernichtungshaftung in Betracht.

Der BGH hat in einer Reihe von Entscheidungen vom 16. November 2022 (Az. VIII ZR 436/21 und Parallelfälle) die Schwelle konkretisiert. Die Fälle betrafen Kraftfahrzeuge, nicht Immobilien. Die Maßstäbe sind aber übertragbar: Ein wucherähnliches Geschäft liegt vor, wenn der Wert der Leistung den Wert der Gegenleistung annähernd um das Doppelte übersteigt. Bei einem solchen Mißverhältnis wird eine verwerfliche Gesinnung des Erwerbers vermutet.

Für die notarielle Praxis hat das eine begrenzte, aber nicht zu vernachlässigende Bedeutung. Ich habe bei der Beurkundung keine Pflicht, ein Wertgutachten einzuholen oder den Kaufpreis auf seine Angemessenheit zu prüfen. Die Berater der Beteiligten, welche die Transaktion vorbereiten, sollten das aber im Blick haben.

Doppelte Grunderwerbsteuer als Kostenfaktor

Beim SLB fällt Grunderwerbsteuer zweimal an. Der erste Steuerzugriff erfolgt beim Verkauf an den Investor, der zweite beim Rückerwerb am Ende der Laufzeit, sofern die Kaufoption ausgeübt wird. In Berlin beträgt der Steuersatz 6 Prozent.

Was das in Zahlen heißt, zeigt ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 10 Mio. EUR fallen beim Verkauf 600.000 EUR Grunderwerbsteuer an. Wird die Kaufoption nach 15 Jahren zu einem Rückkaufpreis von 7 Mio. EUR ausgeübt, kommen 420.000 EUR hinzu. Die Grunderwerbsteuer beläuft sich damit auf über 1 Mio. EUR im Lebenszyklus der Transaktion.

Der BFH hat in einem Urteil vom 15. März 2006 (Az. II R 28/04) klargestellt, daß die bloße Einräumung einer Kaufoption noch keinen zweiten grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgang auslöst. Die Steuer fällt erst an, wenn die Option tatsächlich ausgeübt wird und ein neuer Kaufvertrag geschlossen wird.

Bei größeren Transaktionen wird die doppelte Grunderwerbsteuer gelegentlich durch eine Share-Deal-Struktur vermieden: Die Immobilie wird in eine Objektgesellschaft eingebracht, und der Investor erwirbt Gesellschaftsanteile statt des Grundstücks. Die Grunderwerbsteuer knüpft dann an die Anteilsübertragung an – und entfällt, wenn weniger als 90 Prozent der Anteile in einem Zeitraum von zehn Jahren übergehen (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG). Ob sich eine solche Struktur im Einzelfall lohnt, hängt von der Transaktionsgröße und den Beratungskosten ab. Die geplante Haltefrist spielt ebenfalls eine Rolle, weil die Zehn-Jahres-Frist des § 1 Abs. 2b GrEStG eingehalten werden muß.

Drei Qualifikationsmodelle bei der Umsatzsteuer

Die umsatzsteuerliche Behandlung eines SLB hängt von der vertraglichen Ausgestaltung ab. Der BFH unterscheidet drei Qualifikationsmodelle.

Dient die Eigentumsübertragung nur der Sicherung eines Kredits – vergleichbar einer Sicherungsübereignung –, liegt umsatzsteuerlich weder eine Lieferung noch eine sonstige Leistung vor (BFH, Urteil vom 9. Februar 2006, Az. V R 22/03). Kein Umsatzsteueranfall, kein Vorsteuerabzug. Ist das Gesamtgeschäft dagegen als Kreditgewährung einzuordnen, greift die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 8 Buchst. a UStG, weil der Leasinggeber dem Leasingnehmer wirtschaftlich einen Kredit gewährt und die Immobilie als Sicherheit dient.

Von diesen beiden Varianten zu unterscheiden ist der Fall, daß das SLB dem Leasingnehmer eine bilanzielle Gestaltung ermöglichen soll – etwa die Hebung stiller Reserven oder die Verkürzung der Bilanz. Hier qualifiziert der BFH den Vorgang als steuerpflichtige sonstige Leistung (Leitentscheidung vom 6. April 2016, Az. V R 12/15). Der Leasingnehmer kann dann den Vorsteuerabzug geltend machen. Welches Modell im Einzelfall einschlägig ist, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und der wirtschaftlichen Funktion des Geschäfts ab.

Unabhängig von der Qualifikation des Verkaufsvorgangs steht bei der Rückvermietung die Frage im Raum, ob der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert (§ 9 UStG). Die Option setzt voraus, daß der Mieter die Fläche ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Zwecke nutzt (§ 9 Abs. 2 UStG). Ändert sich die Nutzung während der Laufzeit, droht eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG – ein Risiko, das im Mietvertrag typischerweise durch eine Umsatzsteuerklausel auf den Mieter abgewälzt wird.

Steuerliche Zurechnung der Immobilie nach den Leasing-Erlassen des BMF

Die bilanzielle und steuerliche Zurechnung einer geleasten Immobilie richtet sich nach § 39 AO. Im Grundsatz gehört das Wirtschaftsgut demjenigen, der zivilrechtlich Eigentümer ist – also dem Leasinggeber (§ 39 Abs. 1 AO). Weicht das wirtschaftliche Eigentum vom zivilrechtlichen ab, ist das Wirtschaftsgut dem wirtschaftlichen Eigentümer zuzurechnen (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO).

Die Abgrenzung erfolgt anhand der Leasing-Erlasse des BMF. Für Immobilien ist der Teilamortisations-Erlaß vom 23. Dezember 1991 (BStBl 1992 I, S. 13) maßgeblich. Die Zurechnung hängt davon ab, wie Grundmietzeit, Kaufoption und Verlängerungsoption ausgestaltet sind. Liegt die Grundmietzeit zwischen 40 und 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer und übersteigt der Kaufoptionspreis den linearen Restbuchwert, bleibt die Immobilie beim Leasinggeber bilanziert. Dieser macht die AfA geltend, der Leasingnehmer setzt die Leasingraten als Betriebsausgaben ab.

Der BFH hat in einem Urteil vom 13. Oktober 2016 (Az. IV R 33/13) entschieden, daß ein bloßes Andienungsrecht des Leasinggebers – also das Recht, die Immobilie am Ende der Laufzeit dem Leasingnehmer zum Kauf anzubieten – kein wirtschaftliches Eigentum des Leasingnehmers begründet. Das Andienungsrecht allein verschafft dem Leasingnehmer nicht die Möglichkeit, den Leasinggeber dauerhaft von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut auszuschließen.

Für den Leasingnehmer hat die Zurechnung eine unmittelbare Auswirkung auf die Gewerbesteuer. Leasingraten für unbewegliche Wirtschaftsgüter werden zu 50 Prozent dem Gewerbeertrag hinzugerechnet (§ 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG), soweit ein Freibetrag von 200.000 EUR überschritten wird. Bei einer jährlichen Leasingrate von 800.000 EUR erhöht sich der Gewerbeertrag um 400.000 EUR.

Wenn der Leasingnehmer insolvent wird

Für den Leasinggeber liegt das größte Risiko in der Insolvenz des Leasingnehmers. Der BGH hat mit Urteil vom 25. April 2013 (Az. IX ZR 62/12) entschieden, daß bei Immobilien-Leasingverträgen nicht das allgemeine Wahlrecht des Insolvenzverwalters nach § 103 InsO greift, sondern das besondere Kündigungsrecht des § 109 InsO. Der Insolvenzverwalter kann den Leasingvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen.

Das Urteil stammt aus dem Jahr 2013, aber an der Rechtslage hat sich seither nichts geändert. Die praktische Konsequenz ist bis heute dieselbe: Der Investor, der eine Gewerbeimmobilie im Rahmen eines SLB erworben hat, verliert seinen Mieter nach drei Monaten, wenn dessen Insolvenzverwalter kündigt. Die Kündigung ist unabhängig von der vereinbarten Vertragslaufzeit wirksam, auch bei einem 20-Jahres-Vertrag. Die Immobilie steht dann leer, während die gesamte Kalkulation des Investors auf die Leasingraten gestützt war. Dingliche Absicherungen im Grundbuch wie Vormerkungen oder Vorkaufsrechte helfen gegen dieses Risiko nicht.

Instandhaltungspflichten und die Grenzen des Triple-Net-Modells

Bei gewerblichen Mietverträgen ist es üblich, die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten vertraglich zu verteilen. Beim SLB wird in der Regel ein sogenanntes Triple-Net-Modell vereinbart, bei dem der Mieter sämtliche Bewirtschaftungskosten trägt. Er übernimmt die Instandhaltung ebenso wie Versicherung, Grundsteuer und alle sonstigen Nebenkosten. Der Vermieter erhält eine Nettomiete ohne Abzüge.

Das OLG Frankfurt am Main hat in einem Urteil vom 16. Oktober 2025 (Az. 14 U 103/20) die Grenzen solcher Klauseln aufgezeigt. In dem Fall hatte das Land Hessen im Rahmen eines SLB mehrere Landesimmobilien verkauft und zurückgemietet. Der Mietvertrag enthielt eine sogenannte Dach-und-Fach-Klausel, die dem Vermieter die Instandhaltung von Dach und Fach zuweist. Das Land verlangte Instandsetzungskosten in Höhe von 10,8 Mio. EUR für Innenputzschäden. Das OLG stellte klar: Innenputz gehört nicht zu „Dach und Fach". Die Instandsetzungspflicht liegt bei demjenigen, dem sie vertraglich zugewiesen ist. Der Begriff „Dach und Fach" erfaßt die Gebäudehülle, nicht das Gebäudeinnere.

Daraus folgt, daß die Verteilung der Instandhaltungspflichten in SLB-Verträgen präzise geregelt sein muß. Formulierungen wie „der Mieter übernimmt die gesamte Instandhaltung" sind als AGB-Klausel nach § 307 BGB angreifbar. Individualvertragliche Regelungen, die jeden Kostenblock einzeln zuordnen, sind in der Praxis sicherer.

Wie der Leasingnehmer seinen Rückerwerb absichert

Der Leasingnehmer, der seine Immobilie verkauft hat, will sie am Ende der Laufzeit zurückerwerben können. Dafür stehen mehrere Instrumente zur Verfügung, die sich in ihrer Wirkung erheblich unterscheiden.

Ein dingliches Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB wird im Grundbuch eingetragen und wirkt gegenüber jedermann. Verkauft der Leasinggeber die Immobilie an einen Dritten, kann der Vorkaufsberechtigte in den Vertrag eintreten – zu den Konditionen, die der Dritte geboten hat. Das schützt gegen Weiterverkauf, gibt aber keinen Einfluß auf den Preis.

Eine Rückauflassungsvormerkung nach § 883 BGB sichert einen bereits bestehenden Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums. Sie ist insolvenzfest und schützt gegen Verfügungen des Leasinggebers. Die Vormerkung setzt allerdings voraus, daß der Rückübertragungsanspruch bereits bedingt oder befristet vereinbart ist – eine unverbindliche Erwartung oder Absichtserklärung genügt nicht.

Eine schuldrechtliche Kaufoption ohne Grundbuchsicherung bietet den geringsten Schutz. Sie bindet nur den Vertragspartner persönlich und ist in dessen Insolvenz wertlos.

Was ich bei der Beurkundung eines SLB beachte

Als Notar beurkunde ich beim SLB beide Verträge – Kaufvertrag und Mietvertrag – in einer Urkunde. Das ist nicht zwingend vorgeschrieben, vermeidet aber das Risiko, daß die Verbindung beider Geschäfte im Streitfall bezweifelt wird. Bei getrennter Beurkundung muß der rechtliche Zusammenhang in beiden Urkunden zum Ausdruck kommen.

Die Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert. Kaufvertrag und Mietvertrag sind verschiedene Beurkundungsgegenstände im Sinne des § 86 Abs. 2 GNotKG, weil der Mietvertrag nicht der Erfüllung oder Sicherung des Kaufvertrags dient (§ 109 Abs. 1 GNotKG greift nicht). Die Geschäftswerte werden daher zusammengerechnet (§ 35 Abs. 1 GNotKG). Der Geschäftswert des Kaufvertrags ist der Kaufpreis, der Geschäftswert des Mietvertrags bemißt sich nach dem Wert aller Leistungen des Mieters während der gesamten Vertragslaufzeit (§ 99 Abs. 1 GNotKG). Bei einem Kaufpreis von 10 Mio. EUR und einer Jahresmiete von 700.000 EUR auf 15 Jahre beträgt der Gesamtgeschäftswert 20,5 Mio. EUR.

Die Lastenfreistellung bestehender Grundpfandrechte ist beim SLB nicht anders als beim gewöhnlichen Immobilienverkauf. Ich hole die Ablösebeträge bei den Gläubigerbanken ein, organisiere die Löschungsbewilligungen und stelle als Treuhänder sicher, daß der Kaufpreis zunächst zur Tilgung der bestehenden Darlehen verwendet wird.

Gesamtkalkulation statt Einzelbetrachtung

Sale-and-Lease-Back ist ein Finanzierungsinstrument, kein Allheilmittel. Es eignet sich für Unternehmen, die Liquidität aus Immobilienvermögen freisetzen wollen, ohne den Standort aufzugeben. Typische Konstellationen sind die Finanzierung von Wachstum und die Restrukturierung der Bilanz. Auch bei der Vorbereitung einer Unternehmensübergabe kann die Herauslösung von Immobilienvermögen sinnvoll sein.

Das Unternehmen verliert allerdings das Eigentum an einem wertbeständigen Vermögensgegenstand und zahlt über die Laufzeit des Mietvertrags mehr als den Kaufpreis zurück. Die Differenz ist der Preis für die Liquidität und die Nutzungsüberlassung. Die doppelte Grunderwerbsteuer und die gewerbesteuerliche Hinzurechnung der Leasingraten kommen hinzu. Die Abhängigkeit vom Leasinggeber als Vermieter und das Insolvenzrisiko auf beiden Seiten gehören ebenso in die Kalkulation.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

• BMF-Schreiben: Teilamortisations-Erlaß für Immobilien-Leasing vom 23. Dezember 1991, BStBl 1992 I, S. 13
• OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 16. Oktober 2025 – 14 U 103/20 (Dach-und-Fach-Klausel bei SLB)
• BFH, Urteil vom 15. März 2006 – II R 28/04 (Grunderwerbsteuer bei Kaufoption)
• BFH, Urteil vom 9. Februar 2006 – V R 22/03 (Umsatzsteuerliche Qualifikation von SLB)
• BFH, Urteil vom 6. April 2016 – V R 12/15 (Leitentscheidung zur USt-Qualifikation)
• BFH, Urteil vom 13. Oktober 2016 – IV R 33/13 (Andienungsrecht und wirtschaftliches Eigentum)

‍