Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Einleitung

Wer als Amerikaner, Brite oder Schweizer zum ersten Mal eine Immobilie in Deutschland kauft, erlebt meist eine Überraschung – und zwar eine positive. Das deutsche Beurkundungssystem unterscheidet sich fundamental von dem, was Käufer aus Common-Law-Ländern gewohnt sind. Was zunächst fremd und formalistisch erscheint, entpuppt sich bei näherer Betrachtung als eines der sichersten Systeme der Welt.

In diesem Einführungsbeitrag möchte ich erklären, warum das so ist – und worauf sich internationale Käufer einstellen sollten.

Der Notar: Neutraler Rechtswahrer, nicht Interessenvertreter

Der vielleicht größte Unterschied zu angelsächsischen Systemen liegt in der Rolle des Notars selbst. In Deutschland ist der Notar kein Anwalt einer Partei, sondern ein vom Staat bestellter, unabhängiger Rechtswahrer. Er ist beiden Seiten – Käufer und Verkäufer – gleichermaßen verpflichtet.

Das bedeutet: Der Notar darf nicht einseitig beraten. Er muß vielmehr sicherstellen, daß beide Parteien den Vertrag verstehen, daß rechtlich Unerfahrene nicht übervorteilt werden, und daß die Transaktion insgesamt rechtssicher abgewickelt wird.

Für Käufer aus Ländern, in denen jede Seite ihren eigenen Anwalt mitbringt und die Vertragsverhandlung ein Kräftemessen ist, kann das irritierend sein. „Whose side is the notary on?" ist eine Frage, die ich regelmäßig höre. Die Antwort: auf keiner – und genau das ist der Punkt.

Kein Escrow, kein Treuhandkonto – und trotzdem sicher

In den USA ist es üblich, daß der Kaufpreis auf ein Treuhandkonto (Escrow) gezahlt wird, das von einem neutralen Dritten verwaltet wird. Der Käufer zahlt, aber das Geld bleibt „in der Schwebe", bis alle Bedingungen erfüllt sind.

In Deutschland gibt es das in dieser Form nicht – und es ist auch nicht nötig. Der Grund liegt in einem Institut, das es so nur im deutschen Recht gibt: der Auflassungsvormerkung.

Sobald der Kaufvertrag beurkundet ist, beantragt der Notar die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung ab – und zwar absolut. Selbst wenn der Verkäufer insolvent wird, das Grundstück nochmals verkauft oder neue Schulden einträgt: Die Vormerkung schützt den Käufer. Er bekommt sein Eigentum.

Erst wenn diese Vormerkung im Grundbuch steht, wird der Kaufpreis fällig. Der Notar bestätigt dem Käufer schriftlich, wann er zahlen darf. Dieses System – Vormerkung vor Zahlung, Eigentumsumschreibung nach Zahlung – macht ein Treuhandkonto überflüssig.

Keine Title Insurance notwendig

In den USA und Großbritannien schließen Käufer regelmäßig eine „Title Insurance" ab – eine Versicherung gegen Rechtsmängel am Grundstück. Was, wenn der Verkäufer gar nicht Eigentümer war? Was, wenn unbekannte Belastungen existieren?

Das deutsche Grundbuch macht diese Versicherung unnötig. Das Grundbuch genießt „öffentlichen Glauben": Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, gilt als Eigentümer – auch wenn es in Wirklichkeit einen Fehler gab. Und wer als Käufer auf den Grundbuchinhalt vertraut und das Grundstück erwirbt, wird tatsächlich Eigentümer, selbst wenn der Voreigentümer es nicht hätte verkaufen dürfen.

Dieses Prinzip des gutgläubigen Erwerbs, kombiniert mit der staatlichen Führung des Grundbuchs und der notariellen Beurkundungspflicht, schafft eine Rechtssicherheit, die in Common-Law-Ländern nur durch teure Versicherungen annähernd erreicht wird.

Die Beurkundung: Mehr als eine Formalität

Ausländische Käufer fragen manchmal, warum der Kaufvertrag überhaupt vor einem Notar geschlossen werden muß. Könnte man nicht einfach einen Vertrag unterschreiben?

Die Antwort ist: In Deutschland ist die notarielle Beurkundung Wirksamkeitsvoraussetzung. Ein Immobilienkaufvertrag, der nicht notariell beurkundet wurde, ist schlicht nichtig – rechtlich so, als hätte er nie existiert.

Das klingt streng, hat aber gute Gründe:

• Warnfunktion: Der Gang zum Notar zwingt die Parteien, innezuhalten und nachzudenken. Immobilienkäufe sind keine Alltagsgeschäfte.
• Beweisfunktion: Die notarielle Urkunde ist ein öffentliches Dokument mit voller Beweiskraft. Es gibt keinen Streit darüber, was vereinbart wurde.
• Belehrungsfunktion: Der Notar muß sicherstellen, daß beide Parteien verstehen, was sie unterschreiben. Er erklärt, er fragt nach, er warnt vor Risiken.
• Vollstreckungsfunktion: Die Urkunde kann mit Unterwerfungsklauseln versehen werden, die eine spätere Vollstreckung ohne Gerichtsverfahren ermöglichen.

Was internationale Käufer beachten sollten

Wer als Ausländer eine Immobilie in Deutschland kauft, sollte folgende Punkte im Blick haben:

Sprache und Dolmetscher: Die Beurkundung erfolgt grundsätzlich auf Deutsch. Versteht eine Partei kein Deutsch, muß ein Dolmetscher hinzugezogen werden. Der Dolmetscher übersetzt nicht nur den Vertrag, sondern auch die Erläuterungen des Notars – Wort für Wort.

Vollmachten: Wer nicht persönlich zum Beurkundungstermin erscheinen kann, benötigt eine Vollmacht. Diese muß in aller Regel notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Bei Vollmachten aus dem Ausland kommen häufig Apostille oder Legalisation hinzu.

Legitimation: Der Notar muß die Identität aller Beteiligten prüfen. Bei ausländischen Gesellschaften ist der Nachweis der Vertretungsbefugnis oft aufwendiger als bei deutschen GmbHs.

Zahlungsverkehr: Der Kaufpreis wird typischerweise per Banküberweisung gezahlt. Bei Zahlungen aus dem Ausland sollten Sie auf SEPA-Kompatibilität, Währungsumrechnung und Bearbeitungszeiten achten.

Fazit: Fremd, aber fair

Das deutsche Notarsystem mag auf den ersten Blick ungewohnt sein. Kein Treuhandkonto, kein eigener Anwalt, dafür ein staatlich bestellter Notar, der für beide Seiten arbeitet. Doch wer sich einmal darauf eingelassen hat, schätzt die Klarheit und Sicherheit, die dieses System bietet.

In den folgenden Beiträgen dieser Reihe werde ich einzelne Aspekte vertiefen: Wie funktioniert der Kaufpreisschutz ohne Escrow? Warum braucht man keine Title Insurance? Wie bereitet man ausländische Vollmachten richtig vor? Und was passiert, wenn nicht alle Beteiligten Deutsch sprechen?

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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English Version

Why the German Notary may be a Surprise for Foreign Buyers

Anyone purchasing property in Germany for the first time as an American, British, or Swiss citizen usually experiences a surprise—and a pleasant one at that. The German notarial system differs fundamentally from what buyers from common law countries are accustomed to. What initially appears foreign and formalistic turns out, upon closer examination, to be one of the safest systems in the world.

In this introductory article, I would like to explain why that is—and what international buyers should expect.

The Notary: Neutral Legal Guardian, Not Advocate

Perhaps the biggest difference from Anglo-Saxon systems lies in the role of the notary himself. In Germany, the notary is not one party’s lawyer but rather an independent legal guardian appointed by the state. He is equally obligated to both sides—buyer and seller.

This means: The notary may not advise one-sidedly. Instead, he must ensure that both parties understand the contract, that legally inexperienced parties are not taken advantage of, and that the transaction as a whole is executed with legal certainty.

For buyers from countries where each side brings their own lawyer and contract negotiation is a battle of strength, this can be irritating. “Whose side is the notary on?” is a question I hear regularly. The answer: neither side—and that’s precisely the point.

No Escrow, No Trust Account—Yet Still Secure

In the USA, it is customary for the purchase price to be paid into an escrow account managed by a neutral third party. The buyer pays, but the money remains “in limbo” until all conditions are met.

In Germany, this does not exist in that form—nor is it necessary. The reason lies in an institution that exists only in German law: the Auflassungsvormerkung (priority notice of conveyance).

As soon as the purchase contract is notarized, the notary requests the registration of a priority notice in the land register. This notice secures the buyer’s claim to the transfer of ownership—absolutely. Even if the seller becomes insolvent, sells the property again, or registers new debts: The priority notice protects the buyer. He will receive his property.

Only when this priority notice is registered in the land register does the purchase price become due. The notary confirms in writing to the buyer when payment may be made. This system—priority notice before payment, transfer of ownership after payment—makes an escrow account unnecessary.

No Title Insurance Necessary

In the USA and Great Britain, buyers regularly take out “title insurance”—insurance against legal defects in the property. What if the seller wasn’t actually the owner? What if unknown encumbrances exist?

The German land register makes this insurance unnecessary. The land register enjoys “public faith”: Whoever is registered as owner in the land register is deemed to be the owner—even if there was actually an error. And whoever, as a buyer, relies on the land register contents and acquires the property actually becomes the owner, even if the previous owner should not have been allowed to sell it.

This principle of good faith acquisition, combined with the state’s maintenance of the land register and the mandatory notarial form, creates legal certainty that in common law countries can only be approximately achieved through expensive insurance.

Notarization: More Than a Formality

Foreign buyers sometimes ask why the purchase contract must be concluded before a notary at all. Couldn’t one simply sign a contract?

The answer is: In Germany, notarization is a validity requirement. A real estate purchase contract that has not been notarized is simply void—legally as if it had never existed.

This sounds strict but has good reasons:

• Warning function: Going to the notary forces the parties to pause and think. Real estate purchases are not everyday transactions.
• Evidentiary function: The notarial deed is a public document with full evidentiary value. There is no dispute about what was agreed.
• Advisory function: The notary must ensure that both parties understand what they are signing. He explains, he asks questions, he warns of risks.
• Enforcement function: The deed can include submission clauses that enable later enforcement without court proceedings.

What International Buyers Should Keep in Mind

Anyone purchasing property in Germany as a foreigner should keep the following points in mind:

Language and interpreters: Notarization is generally conducted in German. If a party does not understand German, an interpreter must be engaged. The interpreter translates not only the contract but also the notary’s explanations—word for word.

Powers of attorney: Anyone who cannot appear personally at the notarization appointment needs a power of attorney. This generally must be notarially certified or notarized. For powers of attorney from abroad, apostille or legalization often apply.

Identification: The notary must verify the identity of all parties involved. For foreign companies, proving authorization to represent is often more complex than for German GmbHs.

Payment transactions: The purchase price is typically paid by bank transfer. For payments from abroad, you should pay attention to SEPA compatibility, currency conversion, and processing times.

Conclusion: Foreign, but Fair

The German notary system may seem unfamiliar at first glance. No escrow account, no personal lawyer, but instead a state-appointed notary who works for both sides. Yet anyone who has once engaged with it appreciates the clarity and security this system offers.

In the following articles in this series, I will explore individual aspects in more depth: How does purchase price protection work without escrow? Why is title insurance unnecessary? How do you properly prepare foreign powers of attorney? And what happens when not all parties speak German?

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin

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