Hinter den Kulissen verschiebt sich etwas.

Im ersten Quartal 2026 fallen am Berliner Immobilienmarkt zwei Beobachtungen zusammen, die wenig miteinander zu tun haben. Bauträger stellen Projekte ein, die vor zwei Jahren als gesetzt galten. Banken vergeben wieder mehr Kredit, allerdings nicht an dieselben Adressen wie zuvor. Was öffentlich als „Erholung" des Marktes verhandelt wird, ist eine Umschichtung. Kapital fließt, aber es fließt anders.

Die Refinanzierungslücke in Zahlen

In den Jahren 2015 bis 2021 wurden europaweit gewerbliche Immobilienfinanzierungen zu Konditionen abgeschlossen, die an einen Kapitalmarkt gebunden waren, den es so nicht mehr gibt. Viele dieser Darlehen laufen zwischen 2025 und 2028 aus. Die Empira Group beziffert das europäische Fälligkeitsvolumen auf rund 185 Milliarden Euro bis 2026, wobei auf Deutschland etwa 69 Prozent der Refinanzierungsnachfrage entfallen.

Zu welchen Konditionen diese Darlehen verlängert werden, und ob überhaupt, beziffern die Analysten unterschiedlich. HIH Invest rechnet für den Zeitraum 2024 bis 2028 mit einer deutschen Finanzierungslücke von 20 Milliarden Euro. PTXRE nennt für 2026 allein 8,5 Milliarden. Colliers setzt die Lücke bis 2030 bei 28 Milliarden an. Die Modelle treffen unterschiedliche Annahmen über Verlängerungsquoten, Bewertungsanpassungen und Eigenkapitalnachschüsse. In der Richtung sind sie sich einig.

Eine Umfrage von Berlin Hyp unter rund 130 Immobilienexperten liefert das Bild hinter den Zahlen. 66 Prozent stufen das Refinanzierungsrisiko als mittel bis hoch ein. 46 Prozent planen Eigenkapitalzuschüsse, 30 Prozent den Verkauf einzelner Objekte, um Darlehen zurückzuführen.

Warum Banken anders rechnen

Das Neugeschäft der Pfandbriefbanken lag 2025 laut Barkow Consulting bei 241 Milliarden Euro, ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das klingt nach Erholung. PwC und Bilthouse erwarten allerdings eine Seitwärtsbewegung für 2026. Die Zinswende der EZB ist an den langfristigen Bausparkonditionen bislang kaum angekommen; zehnjährige Immobiliendarlehen liegen bei rund 3,74 Prozent. Neue regulatorische Eigenkapitalanforderungen binden Bankkapital, das in früheren Zyklen für zusätzliche Kreditvergabe zur Verfügung stand.

Ein Faktor, der in der Debatte selten vorkommt, sind die langfristigen Zinsbindungen der Jahre 2015 bis 2020. Wer damals mit fünfzehn Jahren abgeschlossen hat, braucht bis 2030 oder später keine Anschlußfinanzierung. Dieses Volumen taucht in der Neugeschäftsstatistik nicht auf. Die gemeldeten 241 Milliarden bilden deshalb nur den aktiven Teil des Marktes ab – der ruhende Bestand bleibt unsichtbar.

Bauträger zwischen Kosten und Kalkulation

Die durchschnittlichen Herstellungskosten für Wohnungsneubau in deutschen Großstädten lagen im vierten Quartal 2024 laut ARGE und RegioKontext bei 4.473 Euro pro Quadratmeter. In Berlin-West-Innenstadt ermittelt bulwiengesa einen Endverkaufspreis von 11.960 Euro pro Quadratmeter. Zwischen dem, was ein Projekt kostet, und dem, was der Markt dafür zahlt, bleibt ein Korridor, der bei steigenden Finanzierungskosten schmaler wird.

PwC berichtet für 2025, daß 85 Prozent der befragten Bauunternehmen den Kostendruck als ihr größtes operatives Problem nennen. Insolvenzen im Baugewerbe stiegen 2024 um 9,3 Prozent. In Berlin stehen mehrere Projekte still, die noch vor drei Jahren als Vorzeigeentwicklungen galten – darunter das Überlin am Steglitzer Kreisel, Upside Berlin und Elements in Friedrichshain sowie der Alexander Capital Tower. PROJECT Immobilien, einer der großen Wohnungsbauentwickler, betrifft mit seiner Insolvenz 16 Berliner Projekte. Das ifo-Institut prognostiziert für 2026 zwischen 175.000 und 185.000 fertiggestellte Wohnungen bundesweit. Die Bundesregierung hält an ihrem Ziel von 400.000 fest.

Politische Signale und ihr Weg in die Kalkulation

Der Koalitionsvertrag von 2025 enthält zum Wohnungsbau eine Reihe von Maßnahmen. Der „Wohnungsbau-Turbo" nach § 246e BauGB ist seit dem 30. Oktober 2025 in Kraft und soll Baugenehmigungen beschleunigen – seine Anwendung liegt allerdings bei den Kommunen, und meßbare Ergebnisse fehlen bislang. Die degressive AfA für Wohngebäude (fünf Prozent jährlich, befristet bis 30. September 2029) erleichtert die steuerliche Abschreibung. Das Programm KfW 300 „Wohneigentum für Familien" bietet seit Oktober 2025 einen Zinssatz von 1,12 Prozent. Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert, eine Expertenkommission zum Mietrecht soll bis Ende 2026 berichten.

In der Summe ergibt sich ein Bild, das Projektentwickler mit einem Planungshorizont von zehn oder mehr Jahren schwer greifen können. Das Förderprogramm KfW 300 erreicht Familien mit einem Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro jährlich bei einem Kind. Der maximale Kreditrahmen liegt zwischen 170.000 und 220.000 Euro.

In einem Berliner Neubau zu Endverkaufspreisen zwischen 8.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter finanziert dieses Programm eine Wohnung von 35 bis 50 Quadratmetern. Die Zielgruppe der Förderung und die Zielgruppe des Bauträgers überschneiden sich kaum.

Die Grunderwerbsteuer blieb unangetastet. Berlin erhebt weiterhin sechs Prozent, und Bremen hat die seine zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent angehoben. Eine Senkung, über die seit Jahren diskutiert wird, fand keinen Eingang in den Koalitionsvertrag. Beim Mietrecht hat die Koalition die ursprünglich geplante Ausweitung der Mietpreisbremse auf Neubauten ab Baujahr 2019 im letzten Moment zurückgenommen. Indexmieten sollen künftig bei 3,5 Prozent jährlich gedeckelt werden. Für das Vertrauen ist beides schädlich.

EPBD, CBAM und CSRD als neue Kalkulationsgrößen

Drei europäische Regelungswerke greifen ab 2026 in die Kalkulation von Immobilienentwicklern ein. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) muß bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden und verlangt bis 2030 eine Reduktion des Primärenergiebedarfs im Gebäudebestand um 16 Prozent. Parallel dazu greift das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab dem 30. Juni 2026 in Großstädten mit einer 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungsanlagen.

Der CO₂-Grenzausgleichsmechanismus (CBAM) tritt am 1. Januar 2026 in seine Bepreisungsphase ein. Die Bauwirtschaft betrifft das vor allem bei Stahl und Zement. Branchenschätzungen rechnen bei Stahl mit Mehrkosten zwischen 10 und 100 Euro pro Tonne, beim Zement mit einem Aufschlag von zunächst einem Prozent, der bis 2030 auf bis zu 20 Prozent steigen könnte. Der ETS-Preis lag Anfang Februar 2026 bei rund 70 Euro pro Tonne. Commerzbank Research prognostiziert für Ende 2026 einen Anstieg auf 85 Euro; für die Jahre nach 2029 rechnen Forschungsinstitute mit dreistelligen Werten.

Die dritte Ebene bildet die CSRD, die Corporate Sustainability Reporting Directive. Große Unternehmen berichten ab 2026 über ihre Gebäudeportfolios nach einheitlichen Kriterien, darunter CO₂-Emissionen und Energieeffizienz. Ein Neubau, der die Taxonomie-Kriterien nicht erfüllt, ist nicht unverkäuflich. Sein Käuferkreis wird aber enger, weil institutionelle Investoren ihn in ihrem Nachhaltigkeitsbericht rechtfertigen müssen.

Berlin als Brennglas

Berlin verdichtet diese Entwicklungen auf engem Raum. Die Grunderwerbsteuer von sechs Prozent und verschärfte Milieuschutzvorgaben engen den Handlungsspielraum ein, den ein ohnehin angespannter Wohnungsmarkt läßt. Die gestoppten Projekte (Überlin, Upside Berlin, Elements, Alexander Capital Tower) stehen nicht für ein Berliner Problem, sondern für ein bundesweites, das hier besonders sichtbar wird. Steigende Baukosten und regulatorische Verdichtung treffen auf ein politisches Umfeld, das erklärt, Neubau fördern zu wollen, und gleichzeitig durch Mietrecht, Steuerbelastung und politische Rhetorik die Renditekalkulation erschwert.

Die Gespräche am Beurkundungstisch verändern sich. Finanzierungsstrukturen werden mehrstufig, Fälligkeitsvoraussetzungen greifen in Bedingungen ein, die vor fünf Jahren nicht Teil des Vertragswerks waren. Das berührt in einem Umfeld knapper Anschlußfinanzierungen die wirtschaftliche Durchführbarkeit von Transaktionen.

Wer rechnet, sieht die Verschiebung

Der Berliner Immobilienmarkt funktioniert 2026 nach anderen Parametern als 2021. Die Refinanzierungslücke erzwingt Portfolioentscheidungen, die neues Angebot auf den Markt bringen. Der Antrieb ist bilanziell, nicht strategisch. Banken vergeben Kredit, aber an andere Bonitätsprofile. Bauträger kalkulieren mit Kostenblöcken, die vor zwei Jahren nicht in der Tabelle standen, oder stellen Geschäft zurück. CBAM-Aufschläge auf Baumaterial und EPBD-konforme Haustechnik verändern die Projektrechnung ebenso wie die Anforderungen der CSRD an die Portfoliodokumentation. Die Politik hat Instrumente geschaffen, deren Wirkung im Berliner Neubausegment noch nicht erkennbar ist.

Die wirtschaftlichen Voraussetzungen einer Transaktion fließen stärker in die Vertrags- und Abwicklungspraxis ein als in den Jahren, in denen Kapital günstiger und reichlicher vorhanden war.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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