Die Grunderwerbsteuer macht den Kauf einer ersten eigenen Wohnung in Berlin um 6 Prozent des Kaufpreises teurer. Bei einer Eigentumswohnung für 400.000 Euro sind das 24.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis und zu den übrigen Erwerbsnebenkosten aufgebracht werden müssen, bevor überhaupt ein Quadratmeter bewohnt wird. Die CDU/CSU versprach im Bundestagswahlkampf 2025, dieses Hindernis abzubauen. Ersterwerber sollten einen Freibetrag von 250.000 Euro pro Erwachsenem und 150.000 Euro pro Kind erhalten. Das Bundesfinanzministerium hatte sogar einen Diskussionsentwurf vorgelegt, der den Ländern ermöglichen sollte, den Grunderwerbsteuersatz für Ersterwerber auf null zu setzen. Der Koalitionsvertrag vom April 2025 schweigt dazu.
Die Grunderwerbsteuer als Eigenkapitallücke
Die Grunderwerbsteuer ist eine der wenigen Steuern, die die Bundesländer allein erheben und deren Aufkommen ihnen vollständig zusteht. Die Steuersätze haben die Länder seit 2006 selbst in der Hand, als der Bund im Rahmen der Föderalismusreform I die Befugnis zur Steuersatzfestsetzung auf die Länder übertragen hat. Seitdem haben fast alle Länder die Sätze angehoben. In Berlin stieg der Steuersatz zum 1. Januar 2014 von 5 auf 6 Prozent. Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und das Saarland verlangen 6,5 Prozent. Nur Bayern hat den ursprünglichen Satz von 3,5 Prozent beibehalten.
Einen Freibetrag gibt es im Grunderwerbsteuergesetz nicht. § 3 Nr. 1 GrEStG enthält lediglich eine Freigrenze von 2.500 Euro, die als solche keine Entlastung bewirkt. Wer also eine Immobilie für 2.501 Euro kauft, zahlt die Steuer auf den vollen Betrag.
Bei einer Anhörung im Bundestagsausschuß für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen im Januar 2023 legten mehrere Sachverständige dar, daß die Grunderwerbsteuer gerade für Ersterwerber eine Eigenkapitallücke vertieft, die ohnehin besteht. Die Banken verlangen Eigenkapital, das in der Regel die gesamten Erwerbsnebenkosten abdecken muß, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision. In Berlin summieren sich die Nebenkosten auf rund 13 bis 15 Prozent des Kaufpreises, wenn ein Makler beteiligt ist. Die Grunderwerbsteuer macht davon den größten Einzelposten aus. Peter Wegner vom Verband Wohneigentum forderte in der Anhörung die vollständige Abschaffung der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb. Christian König vom Verband der Privaten Bausparkassen sprach sich für einen Freibetrag aus. Kai H. Warnecke, Präsident von Haus und Grund Deutschland, formulierte es zurückhaltender, aber im Ergebnis ähnlich: Eigentumsbildung dürfe vom Staat zumindest nicht aktiv verhindert werden.
250.000 Euro Freibetrag pro Erwachsenem
Das Wahlprogramm der CDU/CSU zur Bundestagswahl 2025 enthielt den Freibetrag als eine der greifbareren Ankündigungen zur Wohneigentumspolitik. Die Partei forderte, den Bundesländern die Möglichkeit zu eröffnen, beim erstmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum einen Freibetrag von 250.000 Euro pro Erwachsenem und 150.000 Euro pro Kind einzuführen. Das basierte auf einem Antrag der CDU/CSU-Fraktion aus der vorangegangenen Legislaturperiode (BT-Drucksache 20/1855), der bereits Gegenstand der Sachverständigenanhörung war. Die FDP ging weiter und schlug 500.000 Euro pro Ersterwerber und 100.000 Euro pro Kind vor.
Was das in Zahlen heißt, zeigt ein Beispiel. Zwei Eheleute mit zwei Kindern kaufen eine Eigentumswohnung in Berlin-Pankow für 500.000 Euro. Nach geltendem Recht fallen 6 Prozent Grunderwerbsteuer an, also 30.000 Euro. Mit dem CDU/CSU-Freibetrag stünde der Familie ein Freibetrag von 800.000 Euro zu, nämlich zweimal 250.000 Euro für die Erwachsenen und zweimal 150.000 Euro für die Kinder. Da der Kaufpreis unterhalb des Freibetrags liegt, würde keine Grunderwerbsteuer anfallen. Die Ersparnis beträgt 30.000 Euro, in der Finanzierungsplanung der Betrag, der über ausreichendes Eigenkapital oder eine Finanzierungslücke entscheiden kann.
Länderoption mit Null-Prozent-Satz
Parallel zur parlamentarischen Diskussion hatte das Bundesfinanzministerium im Juni 2023 einen Diskussionsentwurf zur Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes erarbeitet und den Ländern zur Abstimmung übermittelt. Der Entwurf verfolgte neben der Anpassung an die MoPeG-Reform und einer Neustrukturierung der Share-Deal-Besteuerung auch eine Länderoption zur Förderung des Ersterwerbs. Diese dritte Komponente war die am weitesten reichende. Den Ländern sollte die Befugnis eingeräumt werden, für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum durch natürliche Personen einen ermäßigten Steuersatz festzusetzen, ausdrücklich einschließlich eines Satzes von null Prozent. Zusätzlich sollten die Länder die Förderung auf den Ersterwerb beschränken und einen Freibetrag bei der Bemessungsgrundlage vorsehen können. Die verfassungsrechtliche Grundlage leitete der Entwurf aus Art. 105 Abs. 2a GG ab, der den Ländern die Befugnis zur Steuersatzbestimmung zuweist. Nach Auffassung des Ministeriums stehe dem nicht entgegen, daß der Bundesgesetzgeber den Ländern einfachrechtlich eine zusätzliche Öffnungsklausel eröffne.
Der Diskussionsentwurf erreichte nie den Status eines Referentenentwurfs. Die Reaktionen der Länder waren verhalten, was angesichts der Haushaltslage wenig überrascht. Die Grunderwerbsteuer brachte den Länderhaushalten 2023 bundesweit rund 16 Milliarden Euro ein. Der Null-Prozent-Satz hätte die Länder vor die Wahl gestellt, auf einen Teil dieser Einnahmen zu verzichten oder die Förderung gar nicht erst einzuführen. Der Bund wollte die Möglichkeit eröffnen, aber die Länder mußten entscheiden, ob sie sich den Einnahmeverlust leisten wollten. Berlin, dessen Landeshaushalt 2024 mit einer Neuverschuldung von über einer Milliarde Euro arbeitete, hätte einen solchen Verzicht schwer begründen können. Zumal im Berliner Senat zeitgleich über eine Erhöhung des Grunderwerbsteuersatzes auf 6,5 Prozent debattiert wurde.
Was der Koalitionsvertrag 2025 daraus gemacht hat
Der Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD vom April 2025 enthält kein Wort über einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag. Unter der Überschrift „Starthilfe Wohneigentum" finden sich Ankündigungen zu eigenkapitalersetzenden Maßnahmen und steuerlichen Verbesserungen für Familien mit mittlerem Einkommen, ergänzt durch staatliche Bürgschaften. Zahlen zur Grunderwerbsteuer fehlen. Die Formulierung, die Länder bei der Gewährung von Freibeträgen „unterstützen" zu wollen, bleibt unbestimmt.
Der Regierungsentwurf, den das Bundeskabinett am 14. Januar 2026 beschlossen hat, bestätigt diesen Befund. Er enthält durchaus Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz, namentlich zur Signing-Closing-Problematik bei Anteilskäufen und zur Anzeigefrist nach § 19 GrEStG. Von einem Freibetrag für Ersterwerber oder einer Länderoption zur Steuersatzabsenkung ist darin keine Rede. Der Freibetrag hat es weder in den Koalitionsvertrag noch in das erste Gesetzgebungsvorhaben der neuen Regierung geschafft. Das kann sich ändern, wenn der Druck wächst, etwa über den Bundesrat. Zum Zeitpunkt dieses Beitrags gibt es dafür keine Anzeichen.
Hessen als Einzelgänger
Hessen hat einen eigenen Weg eingeschlagen, ohne auf eine bundesgesetzliche Öffnungsklausel zu warten. Seit dem 1. März 2024 können Ersterwerber, die in Hessen eine Wohnimmobilie zur Eigennutzung kaufen, das sogenannte Hessengeld beantragen. Es handelt sich um einen nicht rückzahlbaren Zuschuß, der die gezahlte Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise kompensiert. Die Förderung beträgt 10.000 Euro pro Erwerber, der in die Wohnung einzieht, und 5.000 Euro pro Kind unter 18 Jahren, maximal jedoch die Höhe der tatsächlich gezahlten Grunderwerbsteuer. Die Auszahlung erfolgt in zehn gleichen Jahresraten. Die Voraussetzungen sind streng: Jegliches Immobilieneigentum, auch geerbtes Ackerland oder eine vermietete Einzimmerwohnung in einem anderen Bundesland, schließt die Förderung aus.
Das hessische Modell zeigt, daß Länder eigene Wege gehen können, ohne daß der Bund eine Öffnungsklausel im Grunderwerbsteuergesetz schafft. Der Zuschuß wird aus dem Landeshaushalt finanziert und erst im Nachhinein ausgezahlt. Der Unterschied zum Freibetrag ist in der Finanzierungspraxis erheblich. Mit einem Freibetrag würde die Grunderwerbsteuer gar nicht erst entstehen, der Käufer müßte sie weder zahlen noch vorfinanzieren. Beim hessischen Modell muß die volle Grunderwerbsteuer zunächst gezahlt werden, bevor der Zuschuß beantragt werden kann. Die Erstattung verteilt sich dann über zehn Jahre. Die Bank berücksichtigt bei der Eigenkapitalberechnung die Grunderwerbsteuer als Erwerbsnebenkosten unabhängig davon, ob Jahre später ein Zuschuß fließt.
Warum die Länderoption strukturell schwierig bleibt
Die Konstruktion eines Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer ist technisch anspruchsvoller, als die Diskussion im Wahlkampf vermuten ließ. Das Einkommensteuerrecht kennt einen Grundfreibetrag, der bei jeder Veranlagung automatisch berücksichtigt wird. Die Grunderwerbsteuer hat kein vergleichbares Veranlagungsverfahren. Sie wird von den Finanzämtern im Einzelfall festgesetzt, nachdem der Notar den Erwerbsvorgang angezeigt hat. Der Freibetrag müßte deshalb an personenbezogene Voraussetzungen geknüpft werden, insbesondere daran, ob der Erwerber erstmals Wohneigentum erwirbt und ob das Objekt zur Eigennutzung bestimmt ist. Die Kinderzahl wäre für die Höhe des Freibetrags maßgeblich. Solche Angaben werden im Einkommensteuerrecht über die jährliche Steuererklärung erhoben. Das Grunderwerbsteuerrecht hat kein vergleichbares Instrument.
Die Finanzämter müßten für jeden Erwerber eine Prüfung durchführen, die bundesweit abgleicht, ob der Käufer nicht bereits Immobilieneigentum besitzt. Hessen löst dieses Problem beim Hessengeld, indem der Antragsteller eine Selbstauskunft erteilt und das Finanzamt die Steuerdaten abgleicht. Ob ein solches Verfahren auf ein Freibetragsmodell übertragbar ist, das bereits bei der Festsetzung greift, bleibt offen. In der Beurkundungspraxis erlebe ich regelmäßig, daß gerade jüngere Käufer die Grunderwerbsteuer bei der Eigenkapitalplanung unterschätzen. Die Bank rechnet die Steuer dem nicht finanzierbaren Nebenkosten-Block zu, und wenn das Eigenkapital knapp bemessen ist, fehlen am Ende genau diese sechs Prozent. Der Verwaltungsaufwand für die Finanzämter wäre bei einem Freibetragsmodell erheblich, weil jeder Erwerb eine individuelle Prüfung der Ersterwerbereigenschaft erfordert — ein bundesweiter Datenabgleich, den die bestehende Infrastruktur der Finanzverwaltung bislang nicht abbildet.
Die föderale Struktur erschwert die Umsetzung zusätzlich. Das Steueraufkommen fließt dem Land zu, in dem die Immobilie belegen ist. Wenn Berlin einen Freibetrag einführt, entlastet das Berliner Käufer, belastet aber den Berliner Haushalt. Eine Kompensation durch den Bund, die in Debatten gelegentlich anklingt, ist im Grundgesetz nicht vorgesehen. Der Bund hat mit der Föderalismusreform I die Steuersatzautonomie abgegeben und damit auch die fiskalische Verantwortung. Der Freibetrag, den der Bund den Ländern ermöglicht, aber nicht finanziert, wäre ein Angebot, das ein Land nur annehmen kann, wenn es die Einnahmeausfälle selbst trägt. Berlin, dessen Grunderwerbsteueraufkommen einen erheblichen Teil des Steueraufkommens ausmacht, müßte die Folgen für den gesamten Haushalt tragen.
Sechs Prozent ohne Abzüge
Solange es keinen Freibetrag gibt, bleibt die Grunderwerbsteuer in Berlin bei 6 Prozent des Kaufpreises, ohne Abzüge und ohne Ermäßigung. Sie gehört zu den Erwerbsnebenkosten, die in der Regel aus Eigenkapital bestritten werden müssen. Die KfW bietet Förderdarlehen für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum (Wohneigentumsprogramm 124), die als Eigenkapitalersatz eingesetzt werden können, aber sie decken die Grunderwerbsteuer nicht direkt ab. Das Baukindergeld ist seit 2023 ausgelaufen und wird in der bisherigen Form nicht fortgesetzt; der Koalitionsvertrag enthält unter „Starthilfe Wohneigentum" die Ankündigung einer Nachfolgeregelung.
In der notariellen Abwicklung zeigt sich die Wirkung der Grunderwerbsteuer unmittelbar. Das Finanzamt erteilt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG erst, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist. Ohne diese Bescheinigung darf das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht eintragen. Die Steuer steht damit am Anfang der Abwicklungskette. Wenn die Finanzierung knapp bemessen ist und der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht aus freien Mitteln aufbringen kann, verzögert sich die gesamte Transaktion. Vereinzelt scheitern Erwerbsvorgänge bereits im Vorfeld, weil die Finanzierungszusage an der Gesamthöhe der Nebenkosten scheitert und sechs Prozent Grunderwerbsteuer den Ausschlag geben.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- Deutscher Bundestag: Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für den Eigenheimkauf (Anhörung, 23.01.2023)
- EY: Diskussionsentwurf zur Grunderwerbsteuerreform (BMF-Entwurf Juni 2023)
- Hessisches Finanzministerium: Hessengeld — Förderung für Ersterwerber
- KPMG: Regierungsentwurf vom 14.01.2026 (GewSt-Hebesatz, GrEStG, StBerG)
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