Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.
Die Frage, die alles verändert
Bevor ein einziges Wort über den Kaufpreis verhandelt wird, bevor die Due Diligence beginnt, bevor überhaupt ein Letter of Intent unterzeichnet wird, steht bei jeder größeren Immobilientransaktion eine Grundsatzentscheidung: Kaufen Sie die Immobilie – oder kaufen Sie die Gesellschaft, die die Immobilie hält?
Diese Frage klingt technisch. Sie ist es auch. Aber ihre Auswirkungen sind fundamental. Sie bestimmt, welche Steuern anfallen, welche Risiken Sie übernehmen, welchen Prüfungsaufwand Sie betreiben müssen und wie die notarielle Abwicklung aussieht. Wer diese Entscheidung falsch trifft oder zu spät trifft, zahlt im besten Fall zu viel Steuern. Im schlechtesten Fall übernimmt er Haftungsrisiken, die er nie gewollt hätte.
Internationale Investoren, die auf dem deutschen Markt aktiv werden, kennen diese Strukturierungsfrage aus ihren Heimatmärkten. Die Konzepte sind ähnlich, aber die Details unterscheiden sich. Und wie so oft liegt im Detail der Teufel – oder das Einsparpotential.
Was ist ein Asset Deal?
Beim Asset Deal – dem Direkterwerb – kaufen Sie die Immobilie selbst. Das Grundstück, das Gebäude, alles was dazugehört. Der Verkäufer ist Eigentümer des Grundstücks; nach der Transaktion sind Sie Eigentümer des Grundstücks. Die Gesellschaft des Verkäufers – sofern er eine hat – bleibt unberührt. Sie kaufen nur den Vermögensgegenstand, nicht die juristische Hülle.
Dies ist die klassische Form des Immobilienerwerbs, die jeder kennt. Der Privatmann, der eine Eigentumswohnung kauft, macht einen Asset Deal. Das Family Office, das ein Mehrfamilienhaus erwirbt, macht einen Asset Deal. Der institutionelle Investor, der ein Bürohochhaus kauft, kann einen Asset Deal machen – muß aber nicht.
Die rechtliche Struktur ist überschaubar. Es gibt einen Kaufvertrag über das Grundstück, der notariell beurkundet werden muß. Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung beim Grundbuch. Nach einigen Wochen oder Monaten sind Sie als Eigentümer eingetragen. Fertig.
Was ist ein Share Deal?
Beim Share Deal kaufen Sie nicht die Immobilie, sondern die Geschäftsanteile der Gesellschaft, die die Immobilie hält. Typischerweise ist dies eine GmbH – eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung –, deren einziger oder wesentlicher Vermögensgegenstand das Grundstück ist. Solche Gesellschaften werden oft als Objektgesellschaften oder SPVs (Special Purpose Vehicles) bezeichnet.
Nach der Transaktion gehört Ihnen die Gesellschaft. Und weil die Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks ist, kontrollieren Sie indirekt auch das Grundstück. Im Grundbuch ändert sich nichts: Die GmbH war vorher Eigentümerin und bleibt Eigentümerin. Nur die Gesellschafter hinter der GmbH haben gewechselt.
Dies hat weitreichende Konsequenzen. Sie kaufen nicht nur ein Grundstück, sondern ein Unternehmen – mit allem, was dazugehört. Die Gesellschaft hat Verträge, Bankkonten, möglicherweise Mitarbeiter, vielleicht offene Verbindlichkeiten, unter Umständen schlummernde Haftungsrisiken. All das übernehmen Sie mit.
Die Beurkundungspflicht: Grundstück vs. GmbH-Anteile
Sowohl der Asset Deal als auch der Share Deal erfordern notarielle Beurkundung – aber aus unterschiedlichen Gründen und mit unterschiedlichen Rechtsfolgen.
Beim Asset Deal folgt die Beurkundungspflicht aus § 311b Absatz 1 BGB: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung. Diese Vorschrift schützt beide Parteien vor übereilten Entscheidungen und stellt sicher, daß ein neutraler Amtsträger die rechtlichen Konsequenzen erläutert.
Beim Share Deal folgt die Beurkundungspflicht aus § 15 Absatz 3 GmbHG: Die Abtretung von Geschäftsanteilen an einer GmbH bedarf der notariellen Form. Auch hier geht es um Schutz – der Erwerber soll wissen, was er kauft, und die Gesellschaft soll Klarheit über ihre Gesellschafter haben.
Der Unterschied liegt im Gegenstand der Beurkundung. Beim Asset Deal beurkundet der Notar einen Grundstückskaufvertrag mit Auflassung und Grundbuchvollzug. Beim Share Deal beurkundet der Notar einen Geschäftsanteilskaufvertrag – das Grundbuch wird nicht berührt. Es gibt keine Auflassung, keine Eigentumsumschreibung, keine Grundbuchanträge.
Für den Notar bedeutet der Share Deal einen anderen Schwerpunkt der Prüfung. Er muß die Gesellschaft identifizieren, die Verfügungsberechtigung des Verkäufers über die Anteile prüfen, die Gesellschafterliste einsehen und aktualisieren. Die Grundbuchfragen entfallen; dafür treten gesellschaftsrechtliche Fragen in den Vordergrund.
Die steuerliche Dimension: Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist oft der treibende Faktor hinter der Strukturentscheidung. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises – bei einem Objekt für zehn Millionen Euro also zwischen 350.000 und 650.000 Euro. Summen, die niemand leichtfertig zahlt.
Beim Asset Deal fällt Grunderwerbsteuer immer an. Sie wird vom Grundstückswert berechnet und ist vom Erwerber zu zahlen. Keine Ausnahmen, keine Gestaltungsmöglichkeiten.
Beim Share Deal ist die Situation komplexer. Grunderwerbsteuer kann anfallen – muß aber nicht. Das Grunderwerbsteuergesetz erfaßt auch bestimmte Anteilsübertragungen an Gesellschaften, die Grundstücke halten. Die Regeln sind technisch und wurden in den letzten Jahren mehrfach verschärft.
Nach der seit 2021 geltenden Rechtslage wird Grunderwerbsteuer unter anderem ausgelöst, wenn 90% oder mehr der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf einen Erwerber übergehen. Wer also 89,9% der Anteile erwirbt, löst keine Grunderwerbsteuer aus; wer 90% erwirbt, schon. In der Praxis führt dies zu komplexen Gestaltungen mit mehreren Erwerbern, die sich die Anteile so aufteilen, daß keine einzelne Beteiligung die kritischen Schwellen erreicht.
Ich werde an dieser Stelle bewußt nicht tiefer in die steuerlichen Details einsteigen. Die Grunderwerbsteuer bei Share Deals ist ein hochspezialisiertes Gebiet, das sich ständig weiterentwickelt und individuelle steuerliche Beratung erfordert. Was ich hier schreibe, kann eine solche Beratung nicht ersetzen und soll sie auch nicht ersetzen.
Was ich Ihnen aber mit auf den Weg geben möchte: Die steuerliche Strukturierung muß am Anfang stehen, nicht am Ende. Wer erst nach Vertragsschluß seinen Steuerberater fragt, wie die Grunderwerbsteuer vermieden werden kann, fragt zu spät.
Due Diligence: Zwei völlig verschiedene Welten
Die Unterschiede bei der Due Diligence sind vielleicht noch wichtiger als die steuerlichen Unterschiede. Sie betreffen nicht nur den Aufwand, sondern die Art der Risiken, die Sie identifizieren und bewerten müssen.
Beim Asset Deal konzentriert sich die Due Diligence auf das Grundstück und die damit verbundenen Rechtsverhältnisse:
• Grundbuchprüfung: Wer ist Eigentümer? Welche Belastungen bestehen – Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte?
• Baulasten und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen
• Mietverträge: Wer sind die Mieter? Welche Laufzeiten, Konditionen, Sonderkündigungsrechte bestehen?
• Baulicher Zustand, Instandhaltungsrückstau, technische Anlagen
• Altlasten und Umweltrisiken
• Genehmigungen und baurechtliche Situation
Sie prüfen ein Objekt. Das ist aufwendig genug, aber der Prüfungsumfang ist begrenzt und überschaubar.
Beim Share Deal kommt die gesamte gesellschaftsrechtliche Due Diligence hinzu:
• Gesellschaftsvertrag und seine Historie: Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für die Gesellschafter?
• Gesellschafterbeschlüsse der Vergangenheit
• Handelsregisterauszug und Anmeldungen
• Geschäftsführeranstellungsverträge, sofern vorhanden
• Arbeitsverträge, falls die Gesellschaft Mitarbeiter hat
• Buchführung und Jahresabschlüsse
• Steuerliche Situation: Gibt es offene Veranlagungen, laufende Betriebsprüfungen, steuerliche Risiken aus der Vergangenheit?
• Vertragliche Beziehungen: Welche Verträge hat die Gesellschaft geschlossen – mit Dienstleistern, Beratern, Banken?
• Rechtsstreitigkeiten: Ist die Gesellschaft Partei in laufenden oder drohenden Prozessen?
• Verbindlichkeiten: Welche Schulden hat die Gesellschaft, auch solche, die nicht in der Bilanz stehen?
Sie prüfen nicht nur ein Objekt – Sie prüfen ein Unternehmen. Der Aufwand ist typischerweise deutlich höher, die Komplexität größer, und die Risiken, die Sie übersehen können, sind zahlreicher.
Haftung: Der Preis der Steuerersparnis
Die Haftungsfrage ist der Punkt, an dem sich zeigt, daß die Grunderwerbsteuerersparnis beim Share Deal ihren Preis hat.
Beim Asset Deal beginnen Sie mit einer sauberen Weste. Sie erwerben ein Grundstück, keine Vergangenheit. Die Verbindlichkeiten des Verkäufers bleiben beim Verkäufer. Die Rechtsstreitigkeiten des Verkäufers bleiben beim Verkäufer. Die steuerlichen Risiken des Verkäufers bleiben beim Verkäufer. Sie übernehmen das Grundstück, sonst nichts.
Natürlich gibt es Ausnahmen: Mietverhältnisse gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Bestimmte öffentlich-rechtliche Pflichten können an das Grundstück gebunden sein. Aber im Grundsatz kaufen Sie einen abgegrenzten Vermögensgegenstand.
Beim Share Deal kaufen Sie ein Unternehmen mit seiner gesamten Vergangenheit. Die Gesellschaft, die Sie erwerben, existiert seit Jahren oder Jahrzehnten. In dieser Zeit hat sie Verträge geschlossen, Steuererklärungen abgegeben, möglicherweise Fehler gemacht. All das erben Sie mit.
Besonders tückisch sind die verborgenen Risiken:
• Steuerliche Nachforderungen aus vergangenen Jahren, die erst bei einer späteren Betriebsprüfung aufgedeckt werden
• Gewährleistungsansprüche aus Baumaßnahmen, die die Gesellschaft durchgeführt hat
• Umwelthaftung für Altlasten, die während der Haltephase des Verkäufers entstanden sind
• Ansprüche aus Verträgen, die Sie nicht kennen und die nicht in der Due Diligence aufgetaucht sind
Die vertragliche Absicherung wird beim Share Deal daher wichtiger als beim Asset Deal. Während der Asset-Deal-Vertrag oft mit knappen Gewährleistungsregelungen auskommt („gekauft wie besichtigt"), enthält der Share-Deal-Vertrag typischerweise einen umfangreichen Garantiekatalog. Der Verkäufer garantiert, daß bestimmte Aussagen über die Gesellschaft zutreffen – und haftet, wenn sie sich als falsch erweisen.
Diese Garantien sind keine Nebensache. Sie sind der Mechanismus, mit dem die Risikoverteilung zwischen Käufer und Verkäufer justiert wird. Ein erfahrener Anwalt wird Stunden damit verbringen, die Garantien zu verhandeln, ihre Reichweite zu definieren, Haftungsgrenzen festzulegen und Offenlegungsmechanismen zu etablieren.
Wann der Asset Deal die richtige Wahl ist
Der Asset Deal ist die natürliche Wahl in folgenden Situationen:
Der Verkäufer ist eine natürliche Person oder will es werden: Wenn der Verkäufer das Grundstück in seinem Privatvermögen hält und verkaufen will, gibt es keinen Share Deal. Er kann nur das Grundstück verkaufen, nicht Anteile an sich selbst.
Die Gesellschaft des Verkäufers enthält unerwünschte Elemente: Wenn die Objektgesellschaft neben dem Grundstück auch andere Vermögensgegenstände hält, wenn sie Mitarbeiter hat, wenn sie in Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist, wenn ihre steuerliche Vergangenheit unklar ist – dann kann es sinnvoller sein, nur das Grundstück herauszukaufen und die problematische Hülle beim Verkäufer zu belassen.
Der Erwerber will eine bestimmte Struktur: Wenn Sie das Grundstück in eine bestehende Gesellschaft einbringen wollen, in eine neu zu gründende Gesellschaft mit bestimmten Eigenschaften, oder wenn Sie es gemeinsam mit anderen Investoren erwerben wollen – dann kann ein Asset Deal die flexiblere Option sein.
Die Transaktion ist überschaubar: Bei einer einzelnen Wohnimmobilie oder einem kleineren Gewerbeobjekt steht der Aufwand einer gesellschaftsrechtlichen Due Diligence oft in keinem Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis.
Finanzierungsgründe: Manche Banken finanzieren lieber den Erwerb eines Grundstücks als den Erwerb von Gesellschaftsanteilen, weil ihre Sicherheit – die Grundschuld – beim Asset Deal unmittelbar am Kaufgegenstand bestellt werden kann.
Wann der Share Deal die richtige Wahl ist
Der Share Deal wird attraktiv in folgenden Konstellationen:
Die Grunderwerbsteuerersparnis ist signifikant: Bei großen Transaktionen kann die Grunderwerbsteuer Millionenbeträge erreichen. Wenn eine geeignete Struktur existiert oder geschaffen werden kann, die die Grunderwerbsteuer legal vermeidet oder reduziert, wird dies zum starken Argument.
Die Gesellschaft ist sauber: Wenn die Objektgesellschaft ausschließlich das Grundstück hält, keine operativen Tätigkeiten ausübt, keine Mitarbeiter hat, keine streitigen Verhältnisse und eine überschaubare, saubere Historie aufweist – dann ist das Risiko begrenzt und der Share Deal wird praktikabel.
Die Vertragsbeziehungen sollen erhalten bleiben: Manchmal ist es wünschenswert, daß die bestehenden Mietverträge, Dienstleistungsverträge und Finanzierungen unverändert weiterlaufen. Beim Share Deal wechselt der Vertragspartner nicht; die Gesellschaft bleibt dieselbe, nur die Gesellschafter ändern sich.
Portfolio-Transaktionen: Bei größeren Portfolios, die über mehrere Objektgesellschaften strukturiert sind, kann der Erwerb aller Gesellschaftsanteile effizienter sein als der Einzelerwerb jedes Grundstücks.
Der Verkäufer besteht darauf: Manche Verkäufer wollen oder müssen einen Share Deal durchführen – etwa weil die Gesellschaft steuerliche Verlustvorträge enthält, die bei einem Asset Deal verloren gingen, oder weil gesellschaftsinterne Gründe dagegensprechen, das Grundstück aus der Gesellschaft herauszulösen.
Die Rolle des Notars bei beiden Varianten
Als Notar bin ich bei beiden Transaktionsformen involviert, aber meine Aufgaben unterscheiden sich.
Beim Asset Deal ist meine Rolle klassisch und umfassend:
• Ich erstelle den Kaufvertrag auf Basis der wirtschaftlichen Einigung der Parteien
• Ich beurkunde den Vertrag und erläutere beiden Seiten die rechtlichen Konsequenzen
• Ich nehme die Auflassung entgegen – die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang
• Ich beantrage die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Käufers
• Ich hole erforderliche Genehmigungen ein – etwa die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde
• Ich überwache die Kaufpreiszahlung und die Erfüllung der Fälligkeitsvoraussetzungen
• Ich beantrage die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
• Bei Fremdfinanzierung beurkunde ich die Grundschuldbestellung
Der Notar ist hier der zentrale Abwickler, der den gesamten Prozeß von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung steuert.
Beim Share Deal ist meine Rolle fokussierter:
• Ich prüfe die Gesellschaft im Handelsregister und die Gesellschafterliste
• Ich identifiziere die Parteien und prüfe die Verfügungsberechtigung des Verkäufers über die Anteile
• Ich beurkunde den Anteilskaufvertrag
• Ich erläutere die Rechtsfolgen der Anteilsübertragung
• Ich reiche die aktualisierte Gesellschafterliste beim Handelsregister ein
Das Grundbuch wird nicht berührt. Es gibt keine Vormerkung, keine Auflassung, keine Eigentumsumschreibung. Die Immobilie bleibt Eigentum der Gesellschaft; nur die Gesellschafter wechseln.
Dafür treten beim Share Deal andere Fragen in den Vordergrund. Der Kaufvertrag ist typischerweise komplexer, weil er nicht nur den Anteilsübergang regelt, sondern auch die Garantien des Verkäufers, die Haftungsregelungen, die Kaufpreismechanik (oft mit Anpassungen für Schulden und Kassenbestand der Gesellschaft) und die Übergangsregelungen.
Wirtschaftliches Verständnis als Schlüssel
Was unterscheidet den Notar, der internationale Portfoliotransaktionen begleitet, vom Notar, der ausschließlich Standardkaufverträge beurkundet? Es ist nicht die juristische Kompetenz – die setze ich bei jedem Kollegen voraus. Es ist das wirtschaftliche Verständnis.
Wenn ein institutioneller Investor einen Share Deal strukturiert, um Grunderwerbsteuer zu sparen, dann muß ich als Notar verstehen, warum er das tut und welche Bedingungen erfüllt sein müssen, damit die Struktur funktioniert. Ich muß verstehen, warum der Kaufpreis an den Kassenbestand und die Schulden der Gesellschaft angepaßt wird. Ich muß verstehen, warum bestimmte Garantien für den Käufer unverzichtbar sind und andere für den Verkäufer untragbar.
Dieses Verständnis ist keine Voraussetzung für die formell korrekte Beurkundung – aber es ist Voraussetzung für eine Beurkundung, die den Parteien wirklich dient. Der Notar, der die wirtschaftlichen Zusammenhänge versteht, erkennt Widersprüche zwischen dem, was die Parteien erreichen wollen, und dem, was der Vertragstext bewirkt. Er kann Fragen stellen, die zur Klärung führen, bevor der Vertrag beurkundet wird – nicht danach.
Die Zusammenarbeit mit anderen Beratern
Bei beiden Transaktionsformen arbeite ich mit den Beratern der Parteien zusammen – Rechtsanwälten, Steuerberatern, manchmal auch Wirtschaftsprüfern und technischen Beratern.
Beim Asset Deal ist diese Zusammenarbeit oft punktuell. Die Anwälte liefern Informationen aus der Due Diligence, die in den Vertrag einfließen. Die Steuerberater bestätigen die gewählte Struktur. Aber der Kaufvertrag selbst ist Notarsache.
Beim Share Deal ist die Zusammenarbeit intensiver. Der Kaufvertrag wird oft in gemeinsamer Arbeit zwischen den Anwälten beider Seiten und dem Notar entwickelt. Die Garantien werden zwischen den Anwälten verhandelt; ich stelle sicher, daß sie beurkundungsfähig formuliert sind und den Parteien ihre Tragweite bewußt ist. Die steuerliche Strukturierung wird vom Steuerberater verantwortet; ich achte darauf, daß die Vertragsgestaltung die steuerlichen Ziele nicht gefährdet.
Diese Arbeitsteilung funktioniert, wenn alle Beteiligten ihre Rolle kennen – und respektieren. Der Notar ist nicht der Anwalt des Käufers und nicht der Anwalt des Verkäufers. Er ist der neutrale Dritte, der sicherstellt, daß die Einigung der Parteien rechtlich wirksam dokumentiert wird.
Schlußbetrachtung: Eine Entscheidung mit Konsequenzen
Die Wahl zwischen Share Deal und Asset Deal ist keine Formalität. Sie prägt die gesamte Transaktion – von der Due Diligence über die Vertragsverhandlung bis zur Abwicklung und darüber hinaus.
Mein Rat an internationale Investoren: Treffen Sie diese Entscheidung früh und treffen Sie sie bewußt. Holen Sie sich kompetente steuerliche und rechtliche Beratung, bevor Sie sich festlegen. Verstehen Sie die Risiken, die mit jeder Option verbunden sind, nicht nur die Chancen. Und unterschätzen Sie nicht den Aufwand, der mit einem Share Deal verbunden ist – die Grunderwerbsteuerersparnis ist real, aber sie ist nicht kostenlos.
Als Notar begleite ich beide Transaktionsformen. Ich beurteile nicht, welche besser ist – das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Aber ich stelle sicher, daß die Parteien verstehen, was sie tun, und daß ihre Einigung rechtssicher dokumentiert wird. Denn am Ende geht es bei jeder Transaktion um dasselbe: Eigentum gegen Geld, rechtssicher und fair.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
English Version
The Question That Changes Everything
Before a single word about the purchase price is negotiated, before due diligence begins, before any letter of intent is signed, every major real estate transaction faces a fundamental decision: Do you buy the property--or do you buy the company that holds the property?
This question sounds technical. It is. But its implications are fundamental. It determines what taxes arise, what risks you assume, what examination effort you must undertake, and how the notarial process unfolds. Those who make this decision wrongly or too late pay too many taxes at best. At worst, they assume liability risks they never wanted.
International investors becoming active in the German market know this structuring question from their home markets. The concepts are similar, but the details differ. And as so often, the devil--or the savings potential--lies in the details.
What Is an Asset Deal?
In an asset deal--direct acquisition--you buy the property itself. The land, the building, everything that belongs to it. The seller is the owner of the property; after the transaction, you are the owner of the property. The seller's company--if there is one--remains untouched. You buy only the asset, not the legal shell.
This is the classic form of property acquisition that everyone knows. The private individual buying a condominium does an asset deal. The family office acquiring an apartment building does an asset deal. The institutional investor purchasing an office tower can do an asset deal--but need not.
The legal structure is manageable. There is a purchase contract for the property that must be notarized. The notary applies for ownership registration at the land registry. After several weeks or months, you are registered as the owner. Done.
What Is a Share Deal?
In a share deal, you do not buy the property but the shares of the company that holds the property. Typically, this is a GmbH--a limited liability company--whose sole or primary asset is the property. Such companies are often called property companies or SPVs (Special Purpose Vehicles).
After the transaction, you own the company. And because the company owns the property, you indirectly control the property as well. Nothing changes in the land register: the GmbH was the owner before and remains the owner. Only the shareholders behind the GmbH have changed.
This has far-reaching consequences. You are not just buying a property but a company--with everything that entails. The company has contracts, bank accounts, possibly employees, perhaps open liabilities, potentially dormant liability risks. You assume all of this.
The Notarization Requirement: Property vs. GmbH Shares
Both the asset deal and the share deal require notarization--but for different reasons and with different legal consequences.
In an asset deal, the notarization requirement follows from Section 311b Paragraph 1 of the German Civil Code (BGB): A contract obligating someone to transfer ownership of real property requires notarial certification. This provision protects both parties from hasty decisions and ensures that a neutral official explains the legal consequences.
In a share deal, the notarization requirement follows from Section 15 Paragraph 3 of the GmbH Act (GmbHG): The assignment of shares in a GmbH requires notarial form. Here too, protection is the goal--the acquirer should know what is being purchased, and the company should have clarity about its shareholders.
The difference lies in the subject of notarization. In an asset deal, the notary certifies a property purchase contract with conveyance and land registry execution. In a share deal, the notary certifies a share purchase agreement--the land registry is not affected. There is no conveyance, no ownership registration, no land registry applications.
For the notary, the share deal means a different focus of examination. The notary must identify the company, verify the seller's authority to dispose of the shares, review and update the shareholder list. Land registry questions disappear; corporate law questions come to the foreground.
The Tax Dimension: Real Estate Transfer Tax
Real estate transfer tax (Grunderwerbsteuer) is often the driving factor behind the structuring decision. Depending on the federal state, it ranges between 3.5% and 6.5% of the purchase price--for a property worth ten million euros, between 350,000 and 650,000 euros. Sums nobody pays lightly.
In an asset deal, real estate transfer tax always applies. It is calculated on the property value and payable by the acquirer. No exceptions, no structuring options.
In a share deal, the situation is more complex. Real estate transfer tax may apply--but need not. The Real Estate Transfer Tax Act also captures certain share transfers in companies holding real estate. The rules are technical and have been tightened several times in recent years.
Under the law effective since 2021, real estate transfer tax is triggered, among other cases, when 90% or more of the shares in a property-holding company transfer to one acquirer. Someone acquiring 89.9% of shares does not trigger real estate transfer tax; someone acquiring 90% does. In practice, this leads to complex structures with multiple acquirers dividing shares so that no single participation reaches the critical thresholds.
I will deliberately not go deeper into tax details here. Real estate transfer tax in share deals is a highly specialized field that constantly evolves and requires individual tax advice. What I write here cannot and is not meant to replace such advice.
What I do want to impress upon you: Tax structuring must come at the beginning, not the end. Those who ask their tax advisor how to avoid real estate transfer tax only after signing the contract ask too late.
Due Diligence: Two Completely Different Worlds
The differences in due diligence may be even more important than the tax differences. They affect not only the effort but the type of risks you must identify and evaluate.
In an asset deal, due diligence focuses on the property and related legal relationships:
• Land registry review: Who is the owner? What encumbrances exist--land charges, mortgages, easements, pre-emption rights?
• Building encumbrances and public law obligations
• Lease agreements: Who are the tenants? What terms, conditions, special termination rights exist?
• Physical condition, maintenance backlog, technical installations
• Contamination and environmental risks
• Permits and building law situation
You examine a property. That is demanding enough, but the scope of examination is limited and manageable.
In a share deal, the entire corporate law due diligence is added:
• Articles of association and their history: What rights and obligations arise for shareholders?
• Historical shareholder resolutions
• Commercial register extract and filings
• Managing director employment contracts, if any
• Employment contracts if the company has employees
• Accounting and annual financial statements
• Tax situation: Are there open assessments, ongoing tax audits, tax risks from the past?
• Contractual relationships: What contracts has the company concluded--with service providers, advisors, banks?
• Litigation: Is the company party to current or threatened proceedings?
• Liabilities: What debts does the company have, including off-balance-sheet items?
You examine not just a property--you examine a company. The effort is typically significantly higher, the complexity greater, and the risks you might overlook more numerous.
Liability: The Price of Tax Savings
The liability question is where it becomes clear that real estate transfer tax savings in a share deal have their price.
In an asset deal, you start with a clean slate. You acquire a property, not a past. The seller's liabilities remain with the seller. The seller's litigation remains with the seller. The seller's tax risks remain with the seller. You assume the property, nothing else.
There are exceptions, of course: lease relationships transfer to the acquirer by operation of law. Certain public law obligations may be tied to the property. But in principle, you buy a defined asset.
In a share deal, you buy a company with its entire past. The company you acquire has existed for years or decades. During this time, it has concluded contracts, filed tax returns, possibly made mistakes. You inherit all of this.
Hidden risks are particularly treacherous:
• Tax reassessments from past years discovered only in a later tax audit
• Warranty claims from construction work the company performed
• Environmental liability for contamination that arose during the seller's holding period
• Claims from contracts you do not know and that did not surface in due diligence
Contractual protection therefore becomes more important in share deals than in asset deals. While the asset deal contract often makes do with brief warranty provisions ("purchased as inspected"), the share deal contract typically contains an extensive warranty catalog. The seller warrants that certain statements about the company are true--and is liable if they prove false.
These warranties are not incidental. They are the mechanism by which risk allocation between buyer and seller is calibrated. An experienced lawyer will spend hours negotiating the warranties, defining their scope, setting liability limits, and establishing disclosure mechanisms.
When the Asset Deal Is the Right Choice
The asset deal is the natural choice in the following situations:
The seller is a natural person or wants to become one: If the seller holds the property in private assets and wants to sell, there is no share deal. The seller can only sell the property, not shares in themselves.
The seller's company contains unwanted elements: If the property company holds other assets besides the property, if it has employees, if it is involved in litigation, if its tax history is unclear--then it may make more sense to buy out only the property and leave the problematic shell with the seller.
The acquirer wants a specific structure: If you want to contribute the property to an existing company, to a newly founded company with specific characteristics, or if you want to acquire it jointly with other investors--then an asset deal can be the more flexible option.
The transaction is manageable: For a single residential property or smaller commercial property, the effort of corporate law due diligence often stands in no proportion to potential tax savings.
Financing reasons: Some banks prefer financing property acquisition over share acquisition because their security--the land charge--can be created directly on the purchase object in an asset deal.
When the Share Deal Is the Right Choice
The share deal becomes attractive in the following constellations:
The real estate transfer tax savings are significant: In large transactions, real estate transfer tax can reach millions. If a suitable structure exists or can be created that legally avoids or reduces the tax, this becomes a strong argument.
The company is clean: If the property company holds exclusively the property, conducts no operational activities, has no employees, has no disputed relationships, and has a manageable, clean history--then risk is limited and the share deal becomes practicable.
Contractual relationships should be preserved: Sometimes it is desirable for existing lease agreements, service contracts, and financing to continue unchanged. In a share deal, the contractual party does not change; the company remains the same, only the shareholders change.
Portfolio transactions: For larger portfolios structured across multiple property companies, acquiring all company shares can be more efficient than individually acquiring each property.
The seller insists: Some sellers want or must conduct a share deal--for example, because the company contains tax loss carryforwards that would be lost in an asset deal, or because internal company reasons speak against extracting the property from the company.
The Notary's Role in Both Variants
As a notary, I am involved in both transaction forms, but my tasks differ.
In an asset deal, my role is classic and comprehensive:
• I prepare the purchase contract based on the parties' commercial agreement
• I notarize the contract and explain the legal consequences to both sides
• I receive the conveyance (Auflassung)--the in rem agreement on ownership transfer
• I apply for registration of a priority notice (Vormerkung) to secure the buyer
• I obtain required approvals--such as the municipality's waiver of pre-emption rights
• I monitor purchase price payment and fulfillment of payment prerequisites
• I apply for ownership registration in the land registry
• For debt financing, I notarize the land charge creation
The notary here is the central administrator who steers the entire process from notarization to ownership registration.
In a share deal, my role is more focused:
• I verify the company in the commercial register and the shareholder list
• I identify the parties and verify the seller's authority to dispose of the shares
• I notarize the share purchase agreement
• I explain the legal consequences of the share transfer
• I file the updated shareholder list with the commercial register
The land registry is not affected. There is no priority notice, no conveyance, no ownership registration. The property remains the company's property; only the shareholders change.
In return, other questions come to the foreground in share deals. The purchase contract is typically more complex because it regulates not only the share transfer but also the seller's warranties, liability provisions, purchase price mechanics (often with adjustments for company debt and cash), and transitional arrangements.
Commercial Understanding as the Key
What distinguishes the notary who accompanies international portfolio transactions from the notary who exclusively notarizes standard purchase contracts? It is not legal competence--I assume that of every colleague. It is commercial understanding.
When an institutional investor structures a share deal to save real estate transfer tax, I as notary must understand why this is done and what conditions must be met for the structure to work. I must understand why the purchase price is adjusted for company cash and debt. I must understand why certain warranties are indispensable for the buyer and others unacceptable for the seller.
This understanding is not a prerequisite for formally correct notarization--but it is a prerequisite for notarization that truly serves the parties. The notary who understands commercial contexts recognizes contradictions between what the parties want to achieve and what the contract text accomplishes. The notary can ask questions that lead to clarification before the contract is notarized--not after.
Collaboration with Other Advisors
In both transaction forms, I work with the parties' advisors--lawyers, tax advisors, sometimes also auditors and technical advisors.
In an asset deal, this collaboration is often punctual. The lawyers provide information from due diligence that flows into the contract. The tax advisors confirm the chosen structure. But the purchase contract itself is notary business.
In a share deal, the collaboration is more intensive. The purchase contract is often developed in joint work between both sides' lawyers and the notary. The warranties are negotiated between the lawyers; I ensure they are formulated in notarizable form and the parties are aware of their implications. Tax structuring is the tax advisor's responsibility; I ensure the contract design does not jeopardize the tax objectives.
This division of labor works when all participants know their role--and respect it. The notary is not the buyer's lawyer and not the seller's lawyer. The notary is the neutral third party ensuring that the parties' agreement is documented with legal effect.
Concluding Thoughts: A Decision with Consequences
The choice between share deal and asset deal is not a formality. It shapes the entire transaction--from due diligence through contract negotiation to execution and beyond.
My advice to international investors: Make this decision early and make it consciously. Get competent tax and legal advice before committing. Understand the risks associated with each option, not just the opportunities. And do not underestimate the effort associated with a share deal--the real estate transfer tax savings are real, but they are not free.
As a notary, I accompany both transaction forms. I do not judge which is better--that depends on the circumstances of the individual case. But I ensure that the parties understand what they are doing and that their agreement is documented with legal certainty. For ultimately, every transaction is about the same thing: property for money, legally secure and fair.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
