Wer eine Berliner Wohnung im Wert von 400.000 Euro kauft, zahlt allein an den Staat 24.000 Euro Grunderwerbsteuer. Wer dieselbe Wohnung geschenkt bekommt, zahlt keine Grunderwerbsteuer — und beim Notar fällt die Rechnung niedriger aus, weil einzelne Gebührentatbestände entfallen, die beim Kauf zwingend hinzukommen.
In einem Schenkungsvertrag wird die unentgeltliche Eigentumsübertragung der Immobilie geregelt. Anlaß sind die Alterssicherung der Eltern und eine geordnete Vermögensnachfolge vor dem Erbfall; die schenkungsteuerlichen Freibeträge prüft im Vorfeld der Steuerberater. Verbunden mit der Übertragung sind in der Praxis ein Nießbrauch- oder Wohnungsrechtsvorbehalt zugunsten der Eltern und Rückforderungsrechte für den Fall des Vorversterbens oder einer ungewollten Weiterveräußerung; bei mehreren Kindern tritt eine Pflichtteilsanrechnung hinzu. Wie der Vertrag im Einzelnen ausgestaltet wird, entscheiden die Beteiligten; das BGB hält für jeden Punkt eine Auffanglösung bereit, an der entlang oder von der weg gestaltet werden kann.
Der Geschäftswert: Verkehrswert statt Kaufpreis
Notargebühren werden nach dem Wert des jeweiligen Geschäfts berechnet; eine Pauschalgebühr gibt es nicht. Bei einem Grundstückskaufvertrag ist dieser Geschäftswert nach § 47 GNotKG der vereinbarte Kaufpreis; übernommene Belastungen werden hinzugerechnet, und liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend.
Bei der Schenkung gibt es keinen Kaufpreis. Stattdessen gilt § 46 Abs. 1 GNotKG: Maßgebend ist der Verkehrswert — derjenige Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände zu erzielen wäre. Für eine Berliner Eigentumswohnung, die am Markt 400.000 Euro kosten würde, beträgt der Geschäftswert 400.000 Euro — sowohl beim Kauf als auch bei der Schenkung.
Der Geschäftswert ist also in beiden Fällen gleich. Der Kostenunterschied liegt nicht in einem günstigeren Gebührensatz für Schenkungen, sondern in der Anzahl der abzurechnenden Gebührentatbestände.
Was beim Kauf hinzukommt und bei der Schenkung entfällt
Ein Grundstückskaufvertrag löst beim Notar mehrere Gebührentatbestände aus. Den Kern bildet die Beurkundung des Kaufvertrags: eine 2,0-Gebühr nach Kostenverzeichnis-Nummer 21100, berechnet aus dem Geschäftswert über die Tabelle B des GNotKG. Bei 400.000 Euro Geschäftswert beträgt eine einfache Gebühr (1,0) nach Tabelle B 935 Euro; die Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag beläuft sich damit auf 1.870 Euro netto.
Hinzu kommt die Vollzugsgebühr (KV-Nr. 22110). Sie deckt die Antragstellung beim Grundbuchamt, die Einholung etwaiger Verwaltergenehmigungen und Vorkaufsrechts-Negativatteste sowie die sonstigen Vollzugstätigkeiten ab. Sie beträgt 0,5 aus dem Geschäftswert, bei 400.000 Euro mithin 467,50 Euro netto.
Parallel dazu fällt die Betreuungsgebühr an (KV-Nr. 22200). Sie deckt die Kaufpreis-Treuhandtätigkeit ab: die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer nach Eintritt der Voraussetzungen (Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Lastenfreistellungsbewilligungen der Gläubigerbanken, etwaige Verwalter- oder Behördengenehmigungen) und die Abwicklung der Lastenfreistellung Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung. Auch hier eine 0,5-Gebühr, weitere 467,50 Euro netto.
Wird der Kauf über ein Bankdarlehen finanziert, tritt die Beurkundung der Grundschuldbestellung hinzu — eine 1,0-Gebühr nach KV-Nr. 21200, weil die Grundschuld ein einseitiges Rechtsgeschäft des Eigentümers ist. Der Geschäftswert ist nach § 53 GNotKG der Nennbetrag des Grundpfandrechts. Bei einem Finanzierungsbedarf von 320.000 Euro fielen weitere 725 Euro netto an.
Bei der Schenkung fällt die Beurkundungsgebühr in gleicher Höhe an: 2,0 aus dem Geschäftswert nach KV-Nr. 21100, also 1.870 Euro netto. Auch die Vollzugsgebühr fällt an, weil wir als Notariat den Eigentumsumschreibungsantrag beim Grundbuchamt stellen und etwaige Genehmigungen einholen — 467,50 Euro netto. Was wegfällt, ist die Betreuungsgebühr: Es gibt keinen Kaufpreis, der treuhänderisch abzuwickeln wäre. Wird die Schenkung ohne Bankfinanzierung übertragen — der Regelfall —, entfällt auch die Grundschuldgebühr.
Die Vergleichsrechnung für eine 400.000-Euro-Berliner-Wohnung
Die konkrete Gegenüberstellung, jeweils netto (Notargebühren unterliegen der Umsatzsteuer von 19 Prozent) und ohne Auslagen:
Szenario 1: Kauf zum Marktpreis von 400.000 Euro (ohne Bankfinanzierung)
Notarkosten:
Beurkundungsgebühr (2,0): 1.870,00 Euro
Vollzugsgebühr (0,5): 467,50 Euro
Betreuungsgebühr (0,5): 467,50 Euro
Notarkosten netto: 2.805,00 Euro
Grundbuchkosten:
Eigentumsumschreibung (1,0): 935,00 Euro
Auflassungsvormerkung (0,5): 467,50 Euro
Grundbuchkosten: 1.402,50 Euro
Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer: Berlin erhebt seit 2014 einen Steuersatz von 6 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 24.000 Euro. Das Grundbuchamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach Eingang der Zahlung beim Finanzamt.
Szenario 2: Schenkung derselben Wohnung an ein Kind (ohne Nießbrauch und Rückauflassungsvormerkung)
Notarkosten:
Beurkundungsgebühr (2,0): 1.870,00 Euro
Vollzugsgebühr (0,5): 467,50 Euro
Notarkosten netto: 2.337,50 Euro
Grundbuchkosten:
Eigentumsumschreibung (1,0): 935,00 Euro
Grundbuchkosten: 935,00 Euro
Die Grunderwerbsteuer entfällt, weil Schenkungen unter Lebenden nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit sind.
Der finanzielle Hauptvorteil der Schenkung liegt damit nicht in den Notar- oder Grundbuchgebühren, sondern im Wegfall der Grunderwerbsteuer. Beim Notar fällt die Schenkung netto rund 470 Euro günstiger aus als der Kauf — die wegfallende Betreuungsgebühr; beim Grundbuchamt ebenfalls rund 470 Euro, weil die Auflassungsvormerkung nicht eingetragen werden muß. Die 24.000 Euro Grunderwerbsteuer beim Kauf machen demgegenüber etwa das Achtfache der gesamten Notar- und Grundbuchkosten aus.
Der Schenkungsteuer-Freibetrag und die notarielle Anzeigepflicht
Daß die Schenkung keine Grunderwerbsteuer auslöst, heißt nicht, daß sie steuerfrei ist: Das Schenkungsteuerrecht gilt daneben und folgt eigenen Regeln. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG steht jedem Kind ein Freibetrag von 400.000 Euro gegenüber jedem Elternteil zu. Der Freibetrag gilt für Schenkungen und Erbschaften gleichermaßen und steht nach Ablauf von zehn Jahren erneut zur Verfügung.
Im Beispiel — Eltern schenken dem Kind eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro — entscheidet das zuständige Finanzamt über die Schenkungsteuer. Wir als Notariat übersenden nach § 34 ErbStG eine Abschrift des Schenkungsvertrags an die Schenkungsteuerstelle des Finanzamts; die Anzeigepflicht des Beschenkten nach § 30 ErbStG bleibt daneben grundsätzlich bestehen. Die schenkungsteuerlichen Folgen selbst — die Bewertung der Immobilie, die Anrechnung früherer Zuwendungen innerhalb von zehn Jahren nach § 14 ErbStG, etwaige Begünstigungen — gehören in die Beratung durch den Steuerberater.
Für die schenkungsteuerliche Bewertung der Immobilie ist nicht der Verkehrswert nach § 46 GNotKG maßgebend, sondern der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Notarieller Geschäftswert und steuerlicher Bewertungsansatz können daher auseinanderfallen — und genau hier liegt das praktische Risiko: Setzt das Finanzamt aus seinen Bewertungsverfahren einen höheren Wert an als beim Schenkungsvertrag angenommen, kann eine spürbare Schenkungsteuer entstehen. Wer das ausschließen möchte, läßt den Verkehrswert vor der Beurkundung durch einen zertifizierten Sachverständigen ermitteln. Das Gutachten dient nach § 198 BewG als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts und bindet das Finanzamt an die gutachterliche Bewertung, soweit es schlüssig ist.
Was im Schenkungsvertrag geregelt werden kann
Ein Schenkungsvertrag über eine Immobilie ist kein vereinfachter Kaufvertrag. Er regelt die unentgeltliche Eigentumsübertragung — und gerade weil keine Gegenleistung gegenübersteht, treten Regelungen in den Vordergrund, die beim Kauf entweder selbstverständlich sind oder sich aus dem Kaufpreis ergeben.
Ein erster Schwerpunkt sind Rückforderungsrechte der Eltern. Stirbt das beschenkte Kind vor den Eltern, ohne Abkömmlinge zu hinterlassen, oder verfügt es ohne Zustimmung der Eltern über die Wohnung, läßt sich ein schuldrechtlicher Rückübertragungsanspruch ausbedingen. Welche Rückforderungstatbestände aufgenommen werden, gestalten die Beteiligten selbst; das gesetzliche Rückforderungsrecht wegen groben Undanks nach § 530 BGB ist eng gefaßt und genügt im Regelfall nicht. Der Rückübertragungsanspruch wird im Grundbuch durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert.
Praktisch ebenso bedeutsam ist die Frage eines Nießbrauchvorbehalts oder Wohnungsrechts. Eltern, die ihre Immobilie vorzeitig übertragen, möchten häufig weiterhin in der Wohnung wohnen oder die Mieterträge behalten. Der Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht einschließlich aller Erträge) und das Wohnungsrecht (beschränkt auf die Eigennutzung) sind dingliche Rechte; sie werden im Schenkungsvertrag mitbeurkundet und im Grundbuch eingetragen.
Bei mehreren Kindern stellt sich zusätzlich die Frage der Pflichtteilsanrechnung. Eine Bestimmung im Schenkungsvertrag, daß die Zuwendung auf den künftigen Pflichtteil des Beschenkten angerechnet wird, ist nach § 2315 BGB möglich, muß aber ausdrücklich vor oder bei der Zuwendung getroffen werden — ohne Bestimmung findet keine Anrechnung statt. Für die Ausgleichungspflicht zwischen Abkömmlingen nach § 2050 BGB kann ein abweichender Wille ebenfalls im Vertrag festgehalten werden.
Der Nießbrauchvorbehalt hat eine Besonderheit, die für die 10-Jahres-Frist des Pflichtteilsergänzungsanspruchs nach § 2325 BGB relevant ist: Solange sich der Schenker den Nießbrauch vorbehält, gilt die Zuwendung nach der Rechtsprechung des BGH wirtschaftlich noch nicht als geleistet; die Zehnjahresfrist beginnt erst zu laufen, wenn der Nießbrauch wirtschaftlich aufgegeben wird. Für die schenkungsteuerliche Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG beginnt die Frist hingegen mit der Ausführung der Zuwendung — grundsätzlich mit der Grundbucheintragung des Eigentumsübergangs, unabhängig vom Nießbrauch.
Grundbuchkosten und Gesamtrechnung
Das Grundbuchamt erhebt eigene Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers und etwaiger Belastungen. Sie berechnen sich nach dem GNotKG ebenso wie die Notargebühren — Geschäftswert und Tabelle B. Die Eigentumsumschreibung kostet eine 1,0-Gebühr aus dem Wert des Grundstücks: bei 400.000 Euro 935 Euro.
Wird im Schenkungsvertrag zugleich ein Nießbrauch zugunsten der Eltern eingetragen, fällt für die Nießbrauchseintragung eine weitere Grundbuchgebühr an, berechnet aus dem kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchs (Multiplikator nach dem Bewertungsgesetz, abhängig vom Alter der Berechtigten). Entsprechendes gilt für das Wohnungsrecht und für die Rückauflassungsvormerkung. Ein vollständiger Schenkungsvertrag mit Nießbrauchvorbehalt und Rückauflassungsvormerkung kann bei Notar und Grundbuchamt auf Gesamtkosten von deutlich über 5.000 Euro netto kommen — immer noch weit unter den 24.000 Euro Grunderwerbsteuer, die beim Kauf anfallen würden.
Wird eine Wohnung an ein Kind zu einem symbolischen Kaufpreis veräußert — also deutlich unter Verkehrswert —, liegt nach der Trennungstheorie eine gemischte Schenkung vor. Der entgeltliche Teil unterliegt der Grunderwerbsteuer, der unentgeltliche Teil der Schenkungsteuer. Für die Notargebühren ist nach § 47 GNotKG der höhere Wert maßgebend — bei symbolischem Kaufpreis also der volle Verkehrswert; eine Aufspaltung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil findet bei der Gebührenberechnung nicht statt. Die steuerliche Aufspaltung nimmt das Finanzamt vor; ob die gemischte Gestaltung steuerlich tragfähig ist, prüft der Steuerberater.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
