Stirbt der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung, weist das Grundbuch zunächst weiterhin den Erblasser als Eigentümer aus — obwohl die Erben kraft Gesetzes mit dem Erbfall unmittelbar Eigentümer geworden sind. Der Eintrag ist unrichtig und muß berichtigt werden. Wer die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, zahlt dafür keine Grundbuchgebühren; wer ein notarielles Testament hinterlassen hat, ermöglicht den Erben diesen Schritt oft ohne Erbschein.
Warum das Grundbuch nach dem Erbfall unrichtig wird
Das Eigentum an einem Grundstück geht im Erbfall kraft Gesetzes auf die Erben über — ohne Auflassung, ohne Eintragung, ohne Antrag. Der Eigentumserwerb erfolgt nach § 1922 BGB mit dem Tod des Erblassers unmittelbar und automatisch. Das Grundbuch hinkt dieser Rechtslage hinterher, denn dort wird weiter der Erblasser als Eigentümer geführt. Das Grundbuch ist damit unrichtig im Sinne des Grundbuchrechts.
Die Grundbuchordnung ordnet in § 82 GBO an, daß das Grundbuchamt dem Eigentümer auferlegen soll, einen Berichtigungsantrag zu stellen, wenn ihm die Unrichtigkeit bekannt wird. In der Praxis wichtiger ist die Pflicht des Erben, selbst tätig zu werden. Solange die Berichtigung aussteht, ist der Erbe im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragen. Er kann das Grundstück zwar verkaufen, der Käufer braucht für die Finanzierung aber die korrekte Eintragung; und auch jede Belastung mit einer Grundschuld setzt nach § 39 GBO die Voreintragung des Erben voraus. Hintergrund dieses Voreintragungsgrundsatzes ist der Gutglaubensschutz nach § 892 BGB: Der Rechtsverkehr darf sich auf den Grundbuchstand verlassen, weshalb die wahre Eigentümerstellung dort sichtbar gemacht sein muß, bevor weitere Eintragungen aufsatteln.
Der Erbschein ist zum Erbfolgenachweis nicht zwingend
Der Erbschein ist für die Grundbuchberichtigung nicht in jedem Fall erforderlich. Welcher Nachweis ausreicht, regelt § 35 Abs. 1 GBO. Die Grundregel verlangt einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Im selben Absatz steht aber die entscheidende Ausnahme: Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, so genügt es, wenn an Stelle des Erbscheins die Verfügung und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden.
Eine öffentliche Urkunde in diesem Sinne ist das notariell beurkundete Testament oder der notarielle Erbvertrag. Das handschriftliche Testament reicht als Grundbuchnachweis nicht aus, auch wenn es klar formuliert ist. Für die Grundbuchberichtigung auf Basis eines eigenhändigen Testaments bleibt der Erbschein erforderlich.
Notarielles Testament und Eröffnungsprotokoll als vollwertiger Nachweis
Wer ein notariell beurkundetes Testament hinterlassen hat, erleichtert seinen Erben die Grundbuchberichtigung erheblich. Die Erben können ohne Erbschein vorgehen. Nötig sind dafür zwei Dokumente, die das Nachlassgericht nach der Testamentseröffnung aushändigt: die beglaubigte Abschrift des Testaments und die Eröffnungsniederschrift (auch Eröffnungsprotokoll genannt).
Das Grundbuchamt prüft anhand dieser Unterlagen, ob die Erbfolge eindeutig aus dem Testament hervorgeht. Ist das der Fall, wird der Berichtigungsantrag ohne Erbschein vollzogen. Das spart erheblich Zeit und Kosten: Ein Erbschein erfordert die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, erzeugt Gerichtsgebühren nach dem Wert des Nachlasses und dauert in Berlin derzeit mehrere Monate. Wer ein notarielles Testament hat, kann diesen Weg abkürzen.
Die Ausnahme greift allerdings nicht schrankenlos. Das Grundbuchamt ist berechtigt, dennoch einen Erbschein zu verlangen, wenn es die Erbfolge durch die vorgelegten Urkunden nicht für nachgewiesen erachtet — etwa weil das Testament Auslegungsfragen aufwirft, die Erbfolge unklar formuliert ist oder Anhaltspunkte für die Unwirksamkeit des Testaments bestehen. Das Grundbuchamt hat insoweit einen Beurteilungsspielraum. In der Praxis treten solche Auslegungsprobleme besonders bei älteren Testamenten auf, die Formulierungen wie "meinen Besitz" oder "mein Hab und Gut" verwenden, ohne das Grundstück konkret zu bezeichnen, oder die auf damals übliche, heute nicht mehr eindeutige Erbauseinandersetzungsklauseln zurückgreifen.
Was bei einer Erbengemeinschaft gilt
Haben mehrere Personen gemeinsam geerbt, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Im Grundbuch werden alle Miterben gemeinsam mit dem nach § 47 GBO maßgebenden Zusatz "in Erbengemeinschaft" eingetragen; Erbquoten werden nicht vermerkt. Der Eintrag lautet schlicht "A und B in Erbengemeinschaft".
Den Berichtigungsantrag kann jeder Miterbe allein stellen. Die Berichtigung dient allen Miterben gleichermaßen, und der Erbnachweis legitimiert die Eintragung aller Miterben unabhängig davon, wer den Antrag eingereicht hat. Eine Mitwirkung der übrigen Erben oder eine Vollmacht ist nicht erforderlich. Bei gesetzlicher Erbfolge mit mehreren Erben kann der Erbschein dennoch der praktikablere Weg sein; er benennt alle Erben und ihre Anteile in einer Ausfertigung des Nachlassgerichts.
Solange die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen ist, kann das Grundstück nur gemeinschaftlich verwaltet und veräußert werden. Eine Aufteilung des Grundstücks unter den Erben erfordert die notarielle Beurkundung der Erbauseinandersetzung und anschließend eine erneute Grundbuchumschreibung auf die jeweiligen Miteigentumsanteile.
Die 2-Jahres-Frist für eine gebührenfreie Grundbuchberichtigung
Das Kostenrecht enthält eine Vergünstigung, die in der notariellen Praxis bekannt ist, bei den Erben aber nicht immer ankommt. Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei. Rechtsgrundlage ist die Anmerkung zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG. Das Nachlassgericht ist nach § 83 GBO verpflichtet, die als Erben eingesetzten Personen bei der Testamentseröffnung auf diese gebührenrechtliche Vergünstigung hinzuweisen, wenn ihm bekannt ist, daß zum Nachlaß ein Grundstück gehört.
Bei einem Grundstück im Wert von 500.000 Euro fällt außerhalb der Frist eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG an — rund 935 Euro für die Eintragung. Innerhalb der 2-Jahres-Frist entfällt diese Gebühr vollständig. Was bleibt, sind die Notarkosten für die öffentliche Beglaubigung des Berichtigungsantrags und gegebenenfalls die Kosten des Erbscheins, falls ein solcher erforderlich ist.
Die Frist beginnt mit dem Tag des Erbfalls, also mit dem Tod des Erblassers. Sie läuft unabhängig davon, ob die Erben von der Gebührenfreiheit wissen. Eine zeitnahe Antragstellung sichert die Gebührenfreiheit auch dann, wenn weder Verkauf noch Belastung des Grundstücks geplant sind.
Wie die Berichtigung praktisch abläuft
Der Berichtigungsantrag wird beim Grundbuchamt des für die Lage des Grundstücks zuständigen Amtsgerichts gestellt. Der Antrag muß in der Form des § 29 GBO erfolgen, das heißt mit öffentlich beglaubigter Unterschrift des Antragstellers oder als notariell beurkundete Erklärung.
Dem Antrag beizufügen sind der Erbnachweis (Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift) und die Sterbeurkunde des Erblassers. Soll die Berichtigung gebührenfrei erfolgen, ergibt sich das Datum des Erbfalls bereits aus der Sterbeurkunde — ein zusätzlicher Nachweis ist nicht nötig.
Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und nimmt die Eintragung vor. Eine persönliche Vorsprache ist nicht erforderlich; das Verfahren läuft vollständig schriftlich. In Berlin beträgt die Bearbeitungsdauer derzeit je nach Grundbuchamt zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
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