Grundbucheinsicht

Ein Immobilienmakler ruft im Notariat an und bittet um einen Grundbuchauszug für ein Objekt, das er vermarktet. Ob ich als Notar den Auszug erteilen kann, hängt davon ab, ob der Makler entweder eine Vollmacht oder sonst ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 GBO darlegen kann.

Das Grundbuch ist kein öffentliches Register. Anders als das Handelsregister, in das jedermann ohne Begründung Einsicht nehmen kann, schützt das Grundbuch die Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie vor unbefugter Kenntnisnahme. Dieser Schutz hat gute Gründe, denn aus einem Grundbuchauszug läßt sich ablesen, wem ein Grundstück gehört, welche Schulden darauf lasten und welche Rechte Dritter bestehen. Das sind Informationen, die den Eigentümer vor Ausspähung schützen. Der Gesetzgeber hat deshalb die Einsicht an eine Voraussetzung geknüpft, die in der Praxis Schwierigkeiten bereitet.

Was § 12 GBO verlangt und was nicht

Die Grundbuchordnung verlangt für die Einsicht die Darlegung eines berechtigten Interesses. Dieser Begriff ist enger als „irgendein Interesse", aber weiter als ein rechtliches Interesse. Es genügt ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse, das auch rein wirtschaftlicher Natur sein kann. Der Eigentümer eines Grundstücks und jeder, der als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist, hat ein berechtigtes Interesse ohne weiteres. Wer eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs hält, kann Einsicht nehmen, ebenso ein Nießbraucher, dessen Recht in Abteilung II eingetragen ist. Erben und Pflichtteilsberechtigte können das Grundbuch einsehen, wenn sie ihren Erbfall darlegen. Gläubiger genügen der Darlegungspflicht durch Vorlage eines Vollstreckungstitels.

Bei Kaufinteressenten liegt die Schwelle höher. Bloßes Kaufinteresse genügt nicht. Das OLG Karlsruhe hat klargestellt, daß der Kaufinteressent darlegen muß, daß Kaufverhandlungen bereits so weit gediehen sind, daß sich die Einsicht zur Vorbereitung weiterer Verhandlungsschritte rechtfertigen läßt. In der Praxis verlangt das Grundbuchamt eine Maklerbestätigung über laufende Verhandlungen oder eine Vollmacht des Eigentümers. Auch ein Vorentwurf des Kaufvertrags genügt als Nachweis. Die Eigentümervollmacht ist der einfachste Weg. Wenn mich Verkäufer vor Beginn der Vermarktung fragen, wie sie dem Makler oder dem Käufer die Einsicht ermöglichen können, empfehle ich die Ausstellung einer Vollmacht, damit der Kaufinteressent die Prüfung des Grundbuchs selbst vornehmen kann.

Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen

Jedes Grundbuchblatt gliedert sich in die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Die Aufschrift nennt das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer. Beim Wohnungseigentum ist dort auch vermerkt, ob es sich um ein Wohnungsgrundbuch oder ein Teileigentumsgrundbuch handelt. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück nach Gemarkung, Flur und Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe. Aktivvermerke, also Rechte, von denen das Grundstück profitiert, stehen ebenfalls im Bestandsverzeichnis.

In Abteilung I steht der Eigentümer. Eingetragen wird nicht nur der Name, sondern auch die Art des Eigentums und die Grundlage des Erwerbs. Alleineigentum, Miteigentum nach Bruchteilen, Gesamthandseigentum und seit der MoPeG-Reform auch die eingetragene GbR sind hier abzulesen. Ob der Erwerb durch Auflassung, durch Erbfolge, durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung oder auf anderem Wege erfolgte, ist dort ablesbar. Abteilung II enthält die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, ausgenommen Grundpfandrechte. Hier finden sich Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchrechte, Wohnungsrechte, Reallasten, Erbbaurechte und Auflassungsvormerkungen. Verfügungsbeschränkungen wie ein Nacherbenvermerk, ein Testamentsvollstreckervermerk oder ein Insolvenzvermerk stehen ebenfalls in Abteilung II.

Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Aus ihr läßt sich ablesen, ob und in welcher Höhe das Grundstück mit Finanzierungsrechten belastet ist, wer Gläubiger ist und in welchem Rang die Rechte zueinander stehen. Gerade deshalb ist Abteilung III die sensibelste Rubrik des Grundbuchs. Die dort eingetragenen Beträge lassen Rückschlüsse auf die Finanzierungsstruktur und mittelbar auf die wirtschaftliche Lage des Eigentümers zu. Bei der Prüfung des berechtigten Interesses kann das Grundbuchamt die Einsicht auf einzelne Abteilungen beschränken, wenn der Antragsteller nur hinsichtlich bestimmter Eintragungen ein berechtigtes Interesse darlegt.

Die Sonderstellung des Notars bei der Grundbucheinsicht

§ 43 GBV stellt Notare bei der Grundbucheinsicht den Beauftragten inländischer öffentlicher Behörden gleich. Ich brauche gegenüber dem Grundbuchamt kein berechtigtes Interesse darzulegen. Über das automatisierte Abrufverfahren nach § 133 GBO kann ich jedes Grundbuchblatt deutschlandweit innerhalb von Minuten abrufen. Der Zugang setzt allerdings voraus, daß ein Bezug zu meiner notariellen Tätigkeit besteht. Rein privat darf ich das Abrufverfahren nicht nutzen, und auch im Auftrag Dritter nur dann, wenn der Auftrag selbst im Zusammenhang mit einem notariellen Amtsgeschäft steht.

Seit 2013 hat der Gesetzgeber den Notaren mit § 133a GBO eine weitere Funktion zugewiesen. Ich darf den Inhalt des Grundbuchs auch dann mitteilen, wenn die Mitteilung nicht der Vorbereitung oder Durchführung einer Beurkundung dient. Die sogenannte isolierte Grundbucheinsicht ermöglicht es, einem Mandanten den Grundbuchinhalt mitzuteilen, ohne daß bereits ein Beurkundungsauftrag vorliegt. Der Mandant muß mir gegenüber allerdings ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 GBO darlegen, und ich muß dieses Interesse eigenständig prüfen. Die Befreiung von der Darlegungspflicht gegenüber dem Grundbuchamt bedeutet nicht, daß die materielle Voraussetzung entfällt. Sie wird lediglich vom Grundbuchamt auf den Notar verlagert. Über jede isolierte Grundbucheinsicht führe ich ein Protokoll, aus dem der Eigentümer auf Verlangen Auskunft erhält.

Darlegung ist nicht Beweis

Die Abgrenzung zwischen Darlegung und Beweis ist in der Praxis der wichtigste Stolperstein. Wer ein berechtigtes Interesse „darlegt", muß seine Gründe nachvollziehbar vortragen, aber nicht beweisen. Es reicht aus, die Umstände schlüssig zu schildern. Das Grundbuchamt kann ergänzende Unterlagen anfordern, wenn die Darstellung nicht plausibel erscheint, etwa eine Vollmacht des Eigentümers oder eine Maklerbestätigung. Einen Beweis im prozessualen Sinne, also durch Urkunden, Zeugen oder eidesstattliche Versicherung, verlangt das Gesetz nicht. Das Datenschutzrecht tritt hinter § 12 GBO als speziellere Regelung zurück, was das Bundesverfassungsgericht unter dem Gesichtspunkt des informationellen Selbstbestimmungsrechts gebilligt hat.

Die uneinheitliche Handhabung durch die Grundbuchämter gehört zu den Eigentümlichkeiten dieses Rechtsgebiets. In Berlin haben Kaufinteressenten, die eine Maklerbestätigung vorlegen, keine Schwierigkeiten. Andere Grundbuchämter verlangen zusätzlich den Nachweis, daß der Eigentümer von den Kaufverhandlungen Kenntnis hat. In Berlin verfahren die Grundbuchämter im Wesentlichen einheitlich. Wer eine Maklerbestätigung oder eine Eigentümervollmacht vorlegt, erhält die Einsicht in der Regel ohne weitere Rückfragen. Gelegentliche Unterschiede in der Bearbeitungsgeschwindigkeit zwischen den Amtsgerichten hängen weniger von unterschiedlichen Rechtsauffassungen ab als von der jeweiligen personellen Ausstattung.

Die neue Verordnung für die Energiewende

Seit dem 1. Mai 2025 enthält die Grundbuchverfügung einen neuen § 43a GBV. Die Verordnung des Bundesjustizministeriums vom 24. April 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 122) erleichtert die Grundbucheinsicht für Unternehmen, die Windenergieanlagen an Land oder Solaranlagen mit einer installierten Leistung von mindestens 750 Kilowatt projektieren oder betreiben. Bei diesen Unternehmen wird vermutet, daß ein berechtigtes Interesse vorliegt. Hintergrund ist die Standortsuche für Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien. Die Projektierer müssen frühzeitig wissen, wem die in Frage kommenden Flächen gehören und ob sie mit Rechten belastet sind, die einer Nutzung entgegenstehen. Bislang hing die Einsicht von der jeweiligen Grundbuchamtspraxis ab, und die war uneinheitlich.

Der neue § 43a GBV beschränkt die Erleichterung allerdings in mehrfacher Hinsicht. Erfaßt sind nur Freiflächenanlagen, nicht Aufdach-Photovoltaikanlagen. Das Grundstück muß in einem Windenergiegebiet nach dem Windenergieflächenbedarfsgesetz liegen, in einem Bebauungsplan für eine Solaranlage ausgewiesen sein oder sich im Außenbereich nach § 35 BauGB befinden. Die Verordnungsbegründung geht davon aus, daß die Einsicht im Regelfall auf Abteilung I und allenfalls Abteilung II beschränkt sein dürfte. Abteilung III, die die Grundpfandrechte enthält, bleibt für Projektierer grundsätzlich verschlossen, weil die Belastungssituation eines Grundstücks Rückschlüsse auf die Finanzkraft des Eigentümers erlaubt und für die bloße Flächensicherung nicht erforderlich ist. Die Verordnung hat auch eine Regelung für Betreiber von Elektrizitätsverteilernetzen eingefügt, bei denen konkrete Planungen für Änderung, Erweiterung oder Neubau von Netzanlagen ein berechtigtes Interesse begründen.

Was der Makler vom Grundbuch wissen muß

Ein allgemeines Vermarktungsinteresse ohne laufende Kaufverhandlungen und ohne Eigentümervollmacht genügt nicht. Für Makler ergibt sich daraus ein klarer Ablauf. Die Eigentümerin erteilt dem Makler eine Vollmacht zur Grundbucheinsicht, oder sie übergibt ihm einen aktuellen Grundbuchauszug, den sie selbst beim Grundbuchamt oder über einen Notar angefordert hat. Mit Vollmacht oder Auszug kann der Makler die Objektbeschreibung erstellen und potentiellen Käufern die wesentlichen Grundbuchdaten mitteilen. Eine eigenständige Rechtsgrundlage für die Einsicht durch Makler ohne Eigentümerbeteiligung gibt es nicht. Das OLG Stuttgart und das OLG Dresden haben lediglich für den Sonderfall anerkannt, daß ein Makler zur Bezifferung eines Provisionsanspruchs die Grundakten einsehen kann, wenn er eine vertragliche Vergütungsabrede mit einer Kaufvertragspartei darlegt.

Für Käufer gilt, daß der Grundbuchauszug zur Vorbereitung der Kaufentscheidung gehört. Aus Abteilung II läßt sich ablesen, ob ein Nießbrauch, eine Auflassungsvormerkung zugunsten eines Dritten, ein Wohnungsrecht oder eine Grunddienstbarkeit auf dem Grundstück lastet. Aus Abteilung III ergibt sich, welche Grundschulden noch valutieren und ob der Verkäufer in der Lage ist, diese zur Löschung zu bringen. Bei der Kaufvertragsbeurkundung prüfe ich als Notar den Grundbuchinhalt ohnehin, weil mich § 21 BeurkG dazu verpflichtet. Die eigene Einsicht des Käufers vor Abgabe des Kaufangebots ist davon unabhängig und bietet den Vorteil, daß er die Belastungssituation bereits kennt, bevor er in Verhandlungen eintritt.

Kosten und Verfahrenswege

Die Einsicht in das Grundbuch vor Ort beim Grundbuchamt ist gebührenfrei. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet 10 EUR, ein beglaubigter Auszug 20 EUR. Im automatisierten Abrufverfahren beträgt die Gebühr 8 EUR je Grundbuchblatt. Die Kosten für einen Grundbuchauszug, den ich als Notar im Rahmen der isolierten Grundbucheinsicht nach § 133a GBO erteile, richten sich nach dem GNotKG und liegen bei einer halben Gebühr (KV Nr. 25200 GNotKG). Bei Routineabfragen im Zusammenhang mit einer Beurkundung fallen diese Kosten nicht gesondert an, weil die Grundbucheinsicht Teil der Beurkundungstätigkeit ist und mit der Beurkundungsgebühr abgegolten wird.

In Berlin führen die Amtsgerichte Schöneberg, Charlottenburg, Mitte, Tempelhof-Kreuzberg, Lichtenberg, Spandau, Pankow/Weißensee und Köpenick jeweils eigene Grundbuchämter. In der Kanzleipraxis zeigt sich, daß die Bearbeitungszeiten zwischen den Berliner Grundbuchämtern schwanken. Einzelne Abteilungen arbeiten Anträge innerhalb weniger Wochen ab, während bei anderen Wartezeiten von mehreren Monaten keine Seltenheit sind. Für einen lediglichen grundbuchauszug empfiehlt sich daher der Weg über den Notar. Das maschinell geführte Grundbuch erlaubt Notaren die elektronische Einsicht über das automatisierte Abrufverfahren, das über das Kammergericht Berlin administriert wird.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

• BMJ – Verordnung zur Erleichterung der Grundbucheinsicht (Gesetzgebungsverfahren)
• DNotI – Erleichterte Grundbucheinsicht für Windenergie und Solaranlagen
• Berlin.de – Grundbuch: Einsichtnahme
• Berlin.de – Automatisiertes Abrufverfahren Grundbuch

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