Mietervorkaufsrecht gilt auch bei Teileigentum

Die Ausgangslage ist folgende: die Teilungserklärung weist die Einheit als Teileigentum aus. In der Wohnung lebt seit Jahren ein Mieter. § 577 BGB gewährt dem Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn nach Überlassung der Wohnung an ihn Wohnungseigentum begründet und die Einheit an einen Dritten verkauft wird. Von Teileigentum spricht die Norm nicht. Der Bundesgerichtshof hat am 21. Mai 2025 entschieden, daß sie trotzdem greift — der Mieter im konkreten Fall hatte allerdings zu lange gewartet (BGH, Urteil vom 21.05.2025 – VIII ZR 201/23).

504.000 EUR, Teileigentum und eine versäumte Frist

Der Kläger bewohnte seit September 2006 eine Einheit in einem Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen in Stuttgart. Nach dem Tod der Eigentümerin ließ der Testamentsvollstrecker im Dezember 2017 Teileigentum an sämtlichen Einheiten begründen und verkaufte das gesamte Objekt am 28. Dezember 2017 für 2,98 Millionen EUR an eine GmbH. Auf die Einheit des Klägers entfielen 504.000 EUR. Im Januar 2018 erhielt der Kläger eine teilweise geschwärzte Kopie des Kaufvertrags mit einem Hinweis auf sein Vorkaufsrecht. Die vollständige Teilungserklärung wurde im März 2018 nachgereicht.

Erst am 30. August 2019 erklärte der Kläger, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Zu diesem Zeitpunkt hatte die GmbH die Einheit bereits für 560.000 EUR weiterverkauft. Der Kläger verklagte den Testamentsvollstrecker auf 205.000 EUR Schadensersatz. Seine Begründung: Das Vorkaufsrecht sei durch die Wahl der Eigentumsform Teileigentum bewußt vereitelt worden.

§ 577 BGB und die planwidrige Lücke

§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigt den Mieter zum Vorkauf, wenn an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und die Räume an einen Dritten verkauft werden. Die Norm setzt Wohnungseigentum voraus, also Sondereigentum an einer Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Teileigentum ist Sondereigentum an Räumen, die nach der Teilungserklärung nicht Wohnzwecken dienen. Der Unterschied liegt allein in der Zweckbestimmung. Ein Eigentümer, der die Einheit in der Teilungserklärung als Büro, Praxis oder Laden deklariert, umgeht dem Buchstaben nach das Vorkaufsrecht — selbst wenn der Mieter die Räume ausschließlich als Wohnung nutzt. Der VIII. Zivilsenat hat dieses Umgehungspotential beseitigt.

Der Senat erkannte in der Beschränkung auf Wohnungseigentum eine planwidrige Regelungslücke. Die Gesetzesmaterialien enthielten keine Anhaltspunkte dafür, daß der Gesetzgeber Teileigentum bewußt vom Anwendungsbereich ausschließen wollte. Sinn der Vorschrift ist der Schutz des Mieters vor dem Verlust seiner Wohnung durch Umwandlung und anschließenden Verkauf an einen Dritten, der den Mietvertrag möglicherweise nicht fortsetzen will. Ob das Grundbuch die Einheit als Wohnungs- oder Teileigentum führt, ändert an der Gefährdungslage nichts. Die einhellige Literaturmeinung hatte diese Analogie bereits seit Jahren befürwortet; eine höchstrichterliche Bestätigung fehlte bis zu diesem Urteil.

Voraussetzung der Analogie ist, daß die als Teileigentum deklarierten Räume tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet sind. Bei reiner Gewerbenutzung besteht kein Anlaß für eine analoge Anwendung. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung, nicht die Bezeichnung in der Teilungserklärung.

Die Zweimonatsfrist als Ausschlußfrist

Das Verfahren scheiterte nicht an der Rechtsfrage. Der BGH bestätigte die analoge Anwendung — der Kläger hatte ein Vorkaufsrecht. Er verlor, weil er es zu spät ausübte. § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB setzt für die Ausübung des Vorkaufsrechts bei Grundstücken eine Frist von zwei Monaten ab Empfang der Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags. Diese Frist ist eine Ausschlußfrist. Nach ihrem Ablauf erlischt das Recht endgültig. Eine nachträgliche Genehmigung des Verkäufers oder eine Vereinbarung über Fristverlängerung kann das erloschene Recht nicht wiederbeleben.

Im konkreten Fall erhielt der Kläger im Januar 2018 eine teilweise geschwärzte Kaufvertragskopie. Die Frist begann spätestens zu laufen, als im März 2018 die vollständige Teilungserklärung nachgereicht wurde, und lief im Mai 2018 ab. Die Erklärung vom August 2019 kam um mehr als ein Jahr zu spät. Einen Schadensersatzanspruch wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts verneinte der Senat, denn der Kläger war rechtzeitig über sein Recht informiert worden und hatte die Frist aus eigenem Entschluß verstreichen lassen.

Berliner Eigentümer und die Zehn-Jahres-Sperrfrist

Die Entscheidung reicht über das Vorkaufsrecht hinaus. § 577a BGB schränkt die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in Wohnungseigentum zeitlich ein. Die gesetzliche Sperrfrist beträgt drei Jahre ab Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch. In Berlin hat der Senat von Berlin sie durch Verordnung auf zehn Jahre verlängert (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023, in Kraft seit dem 1. Oktober 2023, befristet bis zum 30. September 2033). Die Verlängerung gilt für das gesamte Stadtgebiet. Wer in Berlin eine umgewandelte Wohnung erwirbt, kann dem Mieter frühestens nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

§ 577a BGB spricht, ebenso wie § 577 BGB, ausdrücklich nur von Wohnungseigentum. Ob die Kündigungssperrfrist analog auf Teileigentum erstreckt wird, hat der BGH in diesem Verfahren nicht entschieden. Die Begründung des Urteils zu § 577 BGB legt eine Erstreckung nahe. Das tragende Argument, daß der Schutzzweck der Norm durch die formale Eigentumsbezeichnung nicht eingeschränkt wird, gilt für die Kündigungssperrfrist in gleicher Weise. Wer eine zu Wohnzwecken vermietete Einheit als Teileigentum erwirbt und dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, muß damit rechnen, daß auch die Zehn-Jahres-Sperrfrist analog Anwendung findet.

In Berliner Milieuschutzgebieten besteht eine gesonderte Genehmigungspflicht. § 250 BauGB unterwirft die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum einer behördlichen Genehmigung. Anders als § 577 BGB erfaßt das Bauplanungsrecht beide Eigentumsformen ausdrücklich. Wer in einem Milieuschutzgebiet eine vermietete Einheit aufteilen und anschließend veräußern möchte, benötigt die Genehmigung des Bezirksamts — unabhängig davon, ob die Teilungserklärung Wohnungs- oder Teileigentum vorsieht. Das gilt allerdings nicht, wenn die Aufteilung bereits nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig ist, siehe dazu meine diesbezüglichen Artikel.

Auswirkungen auf die Vertragspraxis

Für Verkäufer von Teileigentum mit Wohnnutzung folgt aus dem Urteil eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Mieter. Aus § 577 BGB in Verbindung mit § 469 Abs. 1 BGB ergibt sich, daß der Verkäufer dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen hat. Wenn § 577 BGB analog auf Teileigentum anwendbar ist, gilt die Mitteilungspflicht in diesen Fällen ebenso. Unterbleibt die Mitteilung, beginnt die Zweimonatsfrist nicht zu laufen — das Vorkaufsrecht bleibt auf unbestimmte Zeit bestehen. Der Käufer lebt bis zur ordnungsgemäßen Mitteilung und dem anschließenden Fristablauf in einem Schwebezustand. In meiner notariellen Praxis wird die Mitteilung an den Mieter im Rahmen des Vertragsvollzugs standardmäßig von uns veranlaßt.

Für den Käufer einer als Teileigentum deklarierten Einheit mit Wohnraummieter besteht das Risiko, daß der Mieter in den Kaufvertrag eintritt. Der Vertrag kommt dann zu den vereinbarten Konditionen zwischen Verkäufer und Mieter zustande, und der ursprüngliche Käufer verliert seinen Erwerbsanspruch.

Ein Risiko bleibt auf Mieterseite. Wer eine Mitteilung über den Verkauf von Teileigentum erhält, erkennt möglicherweise nicht, daß ihm ein Vorkaufsrecht zusteht — der Wortlaut des § 577 BGB spricht ausdrücklich nur von Wohnungseigentum. Auch die Belehrung über das Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 2 BGB dürfte in der Praxis bislang auf Wohnungseigentums-Verkäufe zugeschnitten gewesen sein. Die Zweimonatsfrist läuft trotzdem, und sie wartet nicht auf juristischen Rat.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin