Was die elektronische Notarurkunde für den Immobilienkauf bedeutet

Ein Immobilienkaufvertrag durchlief bis Ende 2025 bei jeder Beurkundung denselben Umweg. Der Entwurf entstand am Computer, wurde für den Termin ausgedruckt, von allen Beteiligten handschriftlich unterschrieben und anschließend für das Elektronische Urkundenarchiv eingescannt. Seit dem 29. Dezember 2025 kann die Beurkundung vom Entwurf bis zur archivierten Urschrift vollständig digital ablaufen.

Das Gesetz zur Einführung einer elektronischen Präsenzbeurkundung

Am 10. Dezember 2025 hat der Gesetzgeber das Beurkundungsgesetz um einen neuen § 13a BeurkG ergänzt (Gesetz zur Einführung einer elektronischen Präsenzbeurkundung, BGBl. I Nr. 320). Notarielle Urkunden dürfen seither auch im Präsenztermin als originär elektronisches Dokument errichtet werden. Bisher war die Aufnahme einer elektronischen Niederschrift ausschließlich für die Videobeurkundung nach § 16b BeurkG vorgesehen, die für Grundstücksgeschäfte nach § 311b BGB nicht zur Verfügung steht. Die Neuregelung betrifft damit den Regelfall sämtlicher Immobilientransaktionen. Sie schließt eine Lücke, die deshalb auffiel, weil der elektronische Vollzug und die elektronische Archivierung im Notariat längst Standard sind, während die Beurkundung selbst noch auf Papier stattfinden mußte. Eine Pflicht zur elektronischen Beurkundung gibt es nicht; die Entscheidung über das Verfahren liegt beim Notar.

Der Ablauf im elektronischen Beurkundungstermin

Geplant ist folgendes: ich verlese den Vertragsentwurf wie bisher, die Beteiligten verfolgen den Text auf einem separaten Monitor im Beurkundungszimmer. Änderungswünsche, die sich im Termin ergeben, nehme ich unmittelbar im Dokument vor. Nach § 44a BeurkG dürfen Änderungen in einer elektronischen Niederschrift im Änderungsmodus erfolgen, ohne daß es einer gesonderten Abzeichnung am Rand bedarf. Die Beteiligten sehen jede Korrektur sofort auf ihrem Bildschirm. Das Vorlegen der Urkunde vor der Unterschrift funktioniert ebenfalls anders. Bei einer elektronischen Niederschrift genügt nach § 8 Abs. 2 Satz 2 BeurkG die Anzeige auf dem Bildschirm, ein Ausdruck ist nicht erforderlich. Nach dem Verlesen und Genehmigen unterschreiben die Beteiligten auf einem Unterschriftenpad, das die Unterschrift bildlich in das Dokument überträgt (§ 13a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BeurkG). Ich schließe die Urkunde mit meiner qualifizierten elektronischen Signatur ab, und die fertige Urschrift gelangt unmittelbar in das Elektronische Urkundenarchiv.

Die technische Infrastruktur stellt die Bundesnotarkammer bereit, der das Gesetz diese Aufgabe als Pflichtaufgabe zugewiesen hat. Das Signatursystem ist in die vorhandene Notarsoftware XNP integriert, die in den Notariaten bereits für die Urkundenverwahrung und Registeranmeldungen genutzt wird. Die Beteiligten benötigen weder eine eigene elektronische Signatur noch besondere technische Ausstattung. Der Vorgang reduziert sich darauf, auf dem Pad zu unterschreiben, ähnlich wie bei der Annahme einer Paketsendung.

Bei mir im Büro muß ich freilich noch die Hardware vorhalten. Bislang haben wir sie nicht angeschafft, weil ich aktuell zudem die Notarsoftware umstelle auf ein cloudbasiertes System, das ebenfalls erst seit kurzem zulässig ist und massive Vorteile für unsere Workflows bietet. Alles gleichzeitig ändern wollte ich nicht. Sobald unsere Umstellung abgeschlossen ist und meine Mitarbeiter im neuen System routiniert genug, wird die digitale Präsenzbeurkundung dazukommen.

Warum die Unterschrift auf dem Pad nicht das ist, was sie scheint

Die elektronische Unterschrift auf dem Pad wahrt für sich genommen weder die Schriftform des § 126 BGB noch die elektronische Form des § 126a BGB. Für die Schriftform fehlt die eigenhändige Unterschrift auf einer Urkunde in Papierform; für die elektronische Form fehlt die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden. Der Gesetzgeber hat dieses Formdefizit durch eine mehrstufige Konstruktion im BGB aufgelöst. Kern ist der neue § 40b BeurkG, der dem Notar erlaubt, die auf dem Pad geleistete Unterschrift notariell zu beglaubigen. Diese Beglaubigung macht die Erklärung nach dem ebenfalls eingefügten § 129 Abs. 3 BGB zur öffentlich beglaubigten Erklärung – und nach dem neuen § 126 Abs. 4 BGB wahrt eine öffentlich beglaubigte Erklärung die Schriftform. Die Beweiskraft der elektronischen Urkunde richtet sich nach § 371a Abs. 3 ZPO und entspricht der einer Papierurkunde. Für die Beteiligten ändert sich am Ergebnis nichts, aber der formrechtliche Unterbau ist vollständig neu und beruht auf einer eigens geschaffenen Kategorie zwischen Schriftform und elektronischer Form.

Testamente und Erbverträge bleiben auf Papier

§ 31 BeurkG bestimmt, daß über die Errichtung einer Verfügung von Todes wegen keine elektronische Niederschrift aufgenommen werden soll. Die Vorschrift ist als Soll-Regelung formuliert. Ein Verstoß führt nicht zur Unwirksamkeit der Urkunde, stellt aber eine Amtspflichtverletzung dar und löst Folgeprobleme bei der amtlichen Verwahrung aus, weil das Nachlassgericht Testamente und Erbverträge in Papierform verwahrt und die bestehenden Verfahren auf physische Dokumente ausgelegt sind. In der Praxis dürfte bei einem versehentlichen Verstoß die Neubeurkundung in Papierform der sicherste Weg sein. Der Ausschluß erfaßt auch Verfügungen von Todes wegen, die in anderen Urkunden versteckt sind, etwa ein Vermächtnis innerhalb einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eine erbrechtliche Rechtswahl im Ehevertrag. Wenn ein Kaufvertrag oder Ehevertrag zugleich eine solche Verfügung enthält, muß die gesamte Urkunde auf Papier errichtet werden.

Korrekturen im Termin und Vollzug nach der Beurkundung

Die spürbarste Änderung im Beurkundungstermin betrifft den Umgang mit Korrekturen. Handschriftliche Änderungen auf Papier erforderten bisher die Paraphierung durch alle Beteiligten auf jeder betroffenen Seite und auf sämtlichen Durchschriften. Im elektronischen Verfahren nehme ich die Änderung unmittelbar im Dokument vor, die Beteiligten sehen das Ergebnis auf dem Bildschirm, und die qualifizierte Signatur am Ende der Verhandlung umfaßt den gesamten Text einschließlich aller Korrekturen. Das spart bei umfangreichen Kaufverträgen, die dreißig Seiten und mehr umfassen können, erheblich Zeit.

Nach dem Termin entfällt das Einscannen der unterschriebenen Papierurkunde. Fälligkeitsmitteilungen und Grundbuchanträge lassen sich medienbruchfrei elektronisch übermitteln. Der Wegfall des Postwegs verkürzt den Zeitraum zwischen Beurkundung und Antragstellung. Finanzierende Banken, die auf die Eintragung der Grundschuld warten, erhalten die erforderlichen Unterlagen schneller. Parallel hat das Bundeskabinett im November 2025 einen weiteren Gesetzentwurf beschlossen, der den gesamten Vollzug von Immobilienverträgen digitalisieren soll. Grundbuchanträge und steuerliche Anzeigepflichten sollen künftig auf elektronischem Weg abgewickelt werden. Wenn beide Gesetze zusammenwirken, läßt sich die Prozeßkette vom Vertragsentwurf bis zur Grundbucheintragung weitgehend digital abbilden.

An den Gebühren ändert sich nichts

Die Beurkundungsgebühren richten sich weiterhin nach dem Geschäftswert und dem Kostenverzeichnis des GNotKG. Ob die Urkunde auf Papier oder elektronisch errichtet wird, hat keinen Einfluß auf die Gebührenhöhe. Die Kosten für die Einstellung in das Elektronische Urkundenarchiv (derzeit 4,50 EUR pro Niederschrift nach KV Nr. 32015 GNotKG) fallen bei beiden Verfahren gleichermaßen an, weil Papierurkunden ohnehin eingescannt und archiviert werden mußten. Die Einsparung liegt nicht beim Mandanten, sondern beim Verfahren selbst, das ohne Medienbrüche schneller abläuft.

Weniger Papier, gleiche Rechtswirkung

Die elektronische Präsenzbeurkundung ändert nicht, was beurkundet wird, sondern wie. Die Urkunde hat dieselbe Rechtswirkung, die Gebühren bleiben gleich, ich verlese und belehre wie bisher. Für Käufer und Verkäufer ist die Umstellung im Termin kaum sichtbar, weil sie lediglich auf einem Pad statt auf Papier unterschreiben. Im Hintergrund macht sich die Änderung stärker bemerkbar, weil der gesamte Vollzug nach der Beurkundung ohne Medienbrüche abläuft und die Archivierung kein nachträgliches Einscannen erfordert. Makler und Projektentwickler, die auf zügige Abwicklung ihrer Transaktionen angewiesen sind, dürften den schnelleren Vollzug bemerken.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin