Die Begründung von Wohnungseigentum an Bestandsgebäuden ist in Berlin genehmigungspflichtig. An den durch Aufstockung neu geschaffenen Flächen gilt das seit Oktober 2025 nicht mehr. Zwischen diesen beiden Sätzen liegt eine Gesetzesänderung, die für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Projektentwickler und Makler in Berlin erhebliche praktische Bedeutung hat.
§ 250 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen. Berlin war 2021 das erste Bundesland, das von dieser Möglichkeit Gebrauch machte. Der Berliner Senat hat am 11. November 2025 eine neue Umwandlungsverordnung beschlossen, die seit dem 1. Januar 2026 gilt und bis Ende 2030 befristet ist. Die Genehmigungspflicht erfaßt Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Die Wirkung läßt sich beziffern. 2021 wurden in Berlin noch 28.783 Wohnungen umgewandelt, 2024 nur noch 1.552. Wer ein Mietshaus aufteilen will, braucht eine behördliche Genehmigung, die im Regelfall nicht erteilt wird.
Was das Bauturbo-Gesetz geändert hat
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257) hat die Ermächtigung des § 250 BauGB um fünf Jahre verlängert, bis zum 31. Dezember 2030. Gleichzeitig hat es einen neuen Satz 2 in Absatz 1 eingefügt, der Flächen mit zusätzlichem Wohnraum von der Genehmigungspflicht ausnimmt. Aufstockungen und Dachausbauten an einem Bestandsgebäude unterliegen nach dieser Neuregelung nicht dem Genehmigungsvorbehalt, ebenso Anbauten mit neuen Wohneinheiten. Der Gesetzgeber setzt damit einen Anreiz: Wer neuen Wohnraum schafft, soll bei der Aufteilung nicht gebremst werden. Das Bestandsgebäude selbst bleibt vom Genehmigungsvorbehalt erfaßt, nur die hinzukommenden Flächen sind privilegiert.
Ein Beispiel verdeutlicht die Konsequenzen. Ein Eigentümer stockt sein sechsgeschossiges Mietshaus um zwei Geschosse auf und schafft dort vier neue Wohnungen. Diese vier Wohnungen kann er ohne Genehmigung nach § 250 BauGB in Wohnungseigentum aufteilen. Die Bestandswohnungen in den Geschossen darunter bleiben genehmigungspflichtig. Es entsteht ein Gebäude mit zwei unterschiedlichen Rechtsregimen, in dem die neuen Einheiten klar von den bestehenden abgegrenzt sein müssen, damit das Grundbuchamt die Differenzierung nachvollziehen kann. Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan müssen diese Zweiteilung abbilden.
Wo die Abgrenzung schwierig wird
Der Gesetzgeber spricht von „Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird". Die Formulierung wirft Fragen auf, die bislang weder durch Rechtsprechung noch durch Verwaltungsvorschriften abschließend geklärt sind. Wird ein Dachgeschoß ausgebaut, das bislang als Abstellraum diente, ist die Sachlage in der Regel eindeutig. Aber was gilt für ein Dachgeschoß, das bereits als Wohnung genutzt wurde, nur nicht als eigenständige Einheit im Grundbuch verzeichnet war? Und wo verläuft die Grenze, wenn bei der Aufstockung auch in die bestehenden Geschosse eingegriffen wird, etwa durch eine neue Treppenhauserschließung, die Bestand und Neubau verbindet? Das Gesetz gibt auf diese Fragen keine ausdrückliche Antwort. Das Deutsche Notarinstitut (DNotI) hat in seinen Gutachten darauf hingewiesen, daß der Begriff des Bestandsgebäudes auf die Bezugsfertigkeit abstellt, daß aber auch dieses Kriterium nicht in den Gesetzesmaterialien verankert ist und sich nach der Verkehrsanschauung richtet. Eigentümer und ihre Berater bewegen sich hier in einer Grauzone, in der eine frühzeitige Abstimmung mit dem zuständigen Bezirksamt ratsam ist. Verbindliche Festlegungen erhält man idR. aber erst, wenn die Teilung beurkundet wurde und der Sachbearbeiter im Bezirksamt ein Dokument hat, das er seiner Prüfung zugrunde legen kann.
Die Ausnahmetatbestände des § 250 Abs. 3 BauGB
Auch die Bestandswohnungen, die weiterhin der Genehmigungspflicht unterliegen, können unter bestimmten Voraussetzungen aufgeteilt werden. § 250 Abs. 3 BauGB zählt fünf Fallgruppen auf, in denen die Genehmigung erteilt werden muß. Die erste betrifft den Erbfall, wenn Wohnungseigentum zugunsten von Miterbenden oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll. Die zweite erfaßt Veräußerungen an Familienangehörige zur Eigennutzung. Am ausführlichsten diskutiert wird die dritte Fallgruppe, die verlangt, daß das Wohnungseigentum an mindestens zwei Drittel der Mieter zur Eigennutzung veräußert werden soll. Daneben gibt es einen Auffangtatbestand für Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit sowie einen Schutz für Dritte, deren Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum bereits vor Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert war.
Die Aufzählung wird als abschließend behandelt, auch wenn sie es laut Gesetzestext nicht ist (siehe hier). Wer keinen dieser Tatbestände erfüllt, erhält keine Genehmigung, und das Grundbuchamt darf die Aufteilung gemäß § 250 Abs. 5 BauGB nicht eintragen. Daneben kennt die Berliner Praxis das sogenannte Negativattest, also einen Bescheid des Bezirksamts, der bestätigt, daß das konkrete Vorhaben nicht unter den Genehmigungsvorbehalt fällt. Das DNotI hat die Auffassung vertreten, daß ein solches Negativattest nicht stets erforderlich ist, insbesondere wenn die Unterschreitung der Wohnungszahl bereits aus den Eintragungsunterlagen hervorgeht. Die Berliner Grundbuchämter verlangen es gleichwohl regelmäßig.
Das Mieterquorum und die Hürden des VG Berlin
Die Veräußerung an zwei Drittel der Mieter ist der Ausnahmetatbestand, der auf dem Papier am zugänglichsten erscheint. Das Verwaltungsgericht Berlin hat die Anforderungen jedoch erheblich angehoben. Im Urteil vom 7. September 2023 (Az. 13 K 368/22) ging es um eine Eigentümerin eines Mietshauses mit 15 Wohnungen. Sie hatte die Aufteilung beurkunden lassen und beim Bezirksamt die Genehmigung nach § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB beantragt, gestützt auf eine Verpflichtungserklärung, die Wohnungen bis Ende 2025 ausschließlich an Mieter zu verkaufen. Das Bezirksamt verlangte notarielle Kaufverträge mit den Mietern. Die Eigentümerin klagte und verlor. Das Gericht legte die Formulierung „veräußert werden soll" dahingehend aus, daß hinreichend sicher feststehen müsse, daß die Wohnungen tatsächlich an die Mieter verkauft würden. Eine bloße Absichtserklärung genüge nicht; im Regelfall seien bereits abgeschlossene notarielle Kaufverträge erforderlich.
Das hat eine bemerkenswerte Konsequenz für die notarielle Gestaltung. Die Mieter müßten bereits Kaufverträge über Wohnungseigentum abschließen, das rechtlich noch gar nicht existiert, weil die Aufteilung noch nicht genehmigt ist. Das erfordert eine Vertragsgestaltung mit aufschiebenden Bedingungen und eine Vorlauffinanzierung, die sich für kleinere Eigentümer selten lohnt. Faktisch führt das dazu, daß es kaum einer probiert. Bemerkenswert ist auch die Abgrenzung zum Milieuschutz nach § 172 BauGB: Dort wurde eine bloße Verpflichtungserklärung des Eigentümers bisher als ausreichend erachtet. Das VG Berlin hat klargestellt, daß dieser Maßstab auf § 250 BauGB nicht übertragbar ist.
Wie sich § 250 BauGB zum Milieuschutz verhält
Neben der stadtweiten Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB bestehen in Berlin weiterhin die Sozialen Erhaltungsverordnungen nach § 172 BauGB in zahlreichen Bezirken. Das Verhältnis der beiden Instrumente regelt § 250 Abs. 7 Satz 1 BauGB, wonach die Umwandlungsverordnung den landesrechtlichen Erhaltungsverordnungen vorgeht, soweit Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen betroffen sind. Der Milieuschutz nach § 172 BauGB behält seine eigenständige Bedeutung für Gebäude mit fünf oder weniger Wohnungen und für Schutzinstrumente jenseits des reinen Umwandlungsverbots, etwa die Genehmigungspflicht für bauliche Veränderungen oder die Rückbaupflicht bei genehmigungswidrigen Luxussanierungen.
Das Aufstockungsmodell in der Projektentwicklung
Die Aufstockungsausnahme des § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB eröffnet ein Modell, das sich vor allem für Projektentwickler rechnen kann. Ein Bestandsgebäude wird um zusätzliche Geschosse erweitert, die neuen Wohnungen werden in Eigentumswohnungen aufgeteilt und einzeln verkauft, während die Bestandswohnungen als Mietwohnungen im Eigentum verbleiben. Der Erlös aus dem Verkauf der neuen Einheiten kann die Baumaßnahme und gegebenenfalls die energetische Sanierung des Bestands finanzieren. Die Refinanzierung über Einzelveräußerung ist möglich, ohne den Genehmigungsvorbehalt auszulösen. Voraussetzung ist allerdings, daß die bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen die Aufstockung zulassen und daß das Bezirksamt die Abgrenzung zwischen Bestand und Neubau in der Teilungserklärung akzeptiert. Eigentümer, die ihr gesamtes Gebäude aufteilen wollen, können die Aufstockungsausnahme nicht als Umweg nutzen. Sie gilt ausschließlich für den zusätzlich geschaffenen Wohnraum, nicht für den vorhandenen Bestand.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
