Wenn Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen, können sie ihre Wohnsituation durch ein dingliches Recht im Grundbuch absichern — etwa durch ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch. Verkaufen die Kinder das Haus später, geht ein eingetragenes Wohnungsrecht zusammen mit dem Eigentum auf den Käufer über. Es haftet am Grundstück, wirkt gegen jeden späteren Eigentümer und endet erst mit dem Tod des Berechtigten oder durch besondere Ereignisse. Juristisch ist es in § 1093 BGB geregelt und heißt dort Wohnungsrecht. „Wohnrecht" ist die umgangssprachliche Bezeichnung dafür; im BGB selbst meint „Wohnrecht" jedoch ein schwächeres Recht, die bloße Mitbenutzungsdienstbarkeit nach § 1090 BGB, die den Eigentümer nicht ausschließt. Der konkrete Umfang ergibt sich aus der Bewilligungsurkunde, nicht aus dem Grundbuchvermerk.
Der Regelungsgehalt von § 1093 BGB
Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, mit der ein Grundstück zugunsten einer bestimmten Person belastet wird. Diese Person darf ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluß des Eigentümers als Wohnung nutzen. Der Ausschluß des Eigentümers ist das definierende Tatbestandsmerkmal. Fehlt er in der Bewilligungsurkunde, ist die Belastung nur das schwächere Wohnrecht nach § 1090 BGB; der Eigentümer darf dann mitwohnen. Bei der Beurkundung achten wir darauf, daß der Ausschluß in der Urkunde zweifelsfrei zum Ausdruck kommt. Nach § 1093 BGB darf der Berechtigte seine Familie sowie Pflege- und Betreuungspersonen aufnehmen. Wenn sich das Wohnungsrecht nur auf eine Teilfläche bezieht, darf er die gemeinschaftlichen Anlagen mitbenutzen — Treppenhaus, Waschkeller, Außenanlagen.
Das Wohnungsrecht ist ein dingliches Recht. Es haftet am Grundstück und wirkt gegen jeden späteren Eigentümer. Bei einer Eigentumsübertragung bleibt es bestehen, gleich ob das Grundstück verkauft, verschenkt oder im Erbgang übergeht. Der neue Eigentümer tritt in die Position des alten ein und muß den Berechtigten dulden, solange dieser lebt oder das Recht aus anderen Gründen erlischt. Eine Kündigung wie bei einem Mietverhältnis gibt es nicht; auch der Eigenbedarf des Erwerbers begründet keinen Räumungsanspruch. Für die Käufer-Abwägung bei einem Wohnungsrechtseintrag in Abteilung II ist diese Wirkung gegenüber jedem späteren Erwerber der zentrale Punkt.
Wie ein Wohnungsrecht entsteht und für wen es bestellt wird
In unserer Beurkundungspraxis begegnet das Wohnungsrecht vor allem in drei Konstellationen. Die erste ist die Familienübertragung zu Lebzeiten: Eltern, die ihre Immobilie an die Kinder übergeben und in ihren eigenen Räumen wohnen bleiben wollen, ohne sie an Dritte vermieten zu können, wählen häufig den Wohnungsrechts-Vorbehalt. Wer die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie behalten will — etwa weil sie vermietet ist — wählt statt dessen den Nießbrauch nach § 1030 BGB. Wir beurkunden den Vorbehalt in derselben Urkunde wie die Übertragung und beantragen die Eintragung ins Grundbuch; damit wirkt das Recht gegen jeden späteren Erwerber.
Eine zweite Fallgruppe ist die Scheidungsfolge. Ein Ehegatte überträgt das Eigentum an der Familienwohnung auf den anderen und läßt sich ein lebenslanges Wohnungsrecht einräumen. Wer das Eigentum später erwirbt, erwirbt die Last mit.
Eine dritte Konstellation ist die Immobilienverrentung. Ältere Eigentümer, die ihre Immobilie zu Geld machen, aber bis zum Lebensende dort wohnen bleiben wollen, verkaufen sie an einen Investor oder eine spezialisierte Verrentungsgesellschaft und behalten sich im Kaufvertrag ein Wohnungsrecht vor. Der Käufer zahlt einen reduzierten Kaufpreis, der den Kapitalwert des Wohnungsrechts berücksichtigt, als Einmalbetrag oder lebenslange Rente und erwirbt das mit dem Wohnungsrecht belastete Nackteigentum. Mit dem Tod des Berechtigten fällt der volle Nutzwert an den Erwerber.
Was das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ausdrücklich nicht gewährt, ist das Recht zur Vermietung. Der Berechtigte darf die Räume selbst bewohnen, sie aber nicht an Dritte zur Erzielung von Mieteinnahmen überlassen. Darin liegt der wirtschaftliche Unterschied zum Nießbrauch, bei dem dem Berechtigten die vollen Früchte der Sache zustehen, einschließlich Mietzahlungen Dritter. Wer Ertragsinteressen sichern will, braucht den Nießbrauch. Diesen Unterschied behandele ich in einem eigenen Artikel zum Nießbrauch ausführlicher.
Was Käufer in Abteilung II vorfinden
Abteilung II des Grundbuchs enthält Lasten und Beschränkungen, die nicht durch Grundpfandrechte gesichert sind. Ein eingetragenes Wohnungsrecht erscheint dort als kurzer Vermerk mit Namen des Berechtigten, Verweis auf § 1093 BGB und meist einer Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde. Der Vermerk selbst sagt wenig; der Umfang steht in der Urkunde. Ein Käufer, der nur den Grundbuchauszug liest, weiß noch nicht, was er übernimmt.
Aus der Bewilligungsurkunde ergeben sich Fläche und Reichweite des Rechts: ob es sich auf eine Wohnung, ein Geschoß oder das gesamte Gebäude bezieht, welche Nebenräume eingeschlossen sind, ob Mitbenutzungsrechte für Garten oder Stellplatz vereinbart wurden und ob der Berechtigte von Betriebskostenpflichten freigestellt ist. Auch der den Wohnungsrecht-Tatbestand tragende Ausschluß des Eigentümers steht dort; fehlt er, ist die Belastung nur ein bloßes Wohnrecht nach § 1090 BGB. Kaufinteressenten haben oft nur den Grundbuchauszug zur Hand, nicht die Bewilligungsurkunde. Bei einem Eintrag in Abteilung II fordern wir die Urkunde im Vorfeld der Beurkundung beim Grundbuchamt an, damit der genaue Inhalt vor Vertragsschluß bekannt ist.
Zum Umfang des Wohnungsrechts hat das DNotI in mehreren Gutachten Stellung genommen, etwa zur Frage, welche Anlagen außerhalb des eigentlichen Wohnbereichs vom Recht erfaßt sein können. Nach § 1093 Abs. 3 BGB hat der Berechtigte bei einem auf einen Gebäudeteil beschränkten Wohnungsrecht ein Mitbenutzungsrecht an den gemeinschaftlichen Einrichtungen. Das schließt typischerweise Treppenhaus, Waschraum und Außenanlagen ein; je nach Urkundeninhalt können auch Keller, Fahrradraum oder ein Tiefgaragenplatz hinzukommen.
Unübertragbarkeit und Tod des Berechtigten
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist höchstpersönlich und kann weder übertragen noch verpfändet werden. Anders als beim Nießbrauch, wo die Ausübung nach § 1059 Satz 2 BGB von Gesetzes wegen einem anderen überlassen werden kann, ist die Ausübungsüberlassung beim Wohnungsrecht nur zulässig, wenn die Bewilligungsurkunde sie ausdrücklich gestattet (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). In der typischen Eltern-Kind-Konstellation fehlt diese Gestattung regelmäßig; die Eltern wollen selbst dort wohnen. Wenn der Berechtigte später aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft ins Pflegeheim zieht und die Bewilligungsurkunde keine Überlassung erlaubt, verliert er den Nutzwert seines Rechts. Eine Vermietung an Dritte zur Finanzierung des Heimplatzes ist dann nicht möglich. Wo das absehbar sein kann, halten wir auf Wunsch der Eltern eine begrenzte Überlassungsbefugnis in der Urkunde vor.
Das Recht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. So ordnet es § 1090 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 1061 BGB an: Dienstbarkeiten, die dem persönlichen Gebrauch dienen, enden mit dem Tod des Inhabers. Das Wohnungsrecht ist nicht vererblich.
Materiell erloschen ist eine Sache, im Grundbuch gelöscht eine andere. Nach dem Tod weist das Register das Recht weiter aus. Zur Bereinigung braucht der Eigentümer entweder eine Löschungsbewilligung der Erben oder einen Unrichtigkeitsnachweis gegenüber dem Grundbuchamt; als Nachweis dient die Sterbeurkunde zusammen mit dem Beleg, daß keine andere Person dasselbe Recht innehat. In der notariellen Praxis nehmen wir bereits bei der Bestellung des Wohnungsrechts eine sogenannte Löschungserleichterung in die Urkunde auf, also eine Vollmacht des Berechtigten oder seiner Erben, die Löschung allein durch Vorlage der Sterbeurkunde zu ermöglichen. Das DNotI hat sich in mehreren Gutachten mit der Formulierungstiefe solcher Klauseln befaßt; sie muß hinreichend bestimmt sein, damit das Grundbuchamt sie ohne Rückfragen akzeptiert.
Wertminderung durch das Wohnungsrecht
Ein eingetragenes Wohnungsrecht mindert den Wert der Immobilie. Wer eine Wohnung kauft, die mit einem lebenslangen Wohnungsrecht belastet ist, erwirbt das sogenannte Nackteigentum, also Eigentum ohne Nutzungsmöglichkeit, solange der Berechtigte lebt.
Die Wertminderung wird im Wesentlichen nach denselben Grundsätzen berechnet, die auch für die Schenkungsteuer gelten. Der Jahreswert des Rechts, also der Jahresmietwert der betroffenen Fläche, wird mit dem altersabhängigen Vervielfältiger nach § 14 BewG multipliziert. Den Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen jährlich; er spiegelt die statistische Lebenserwartung wider und sinkt mit zunehmendem Alter. Bei einer 75-jährigen Berechtigten fällt der Kapitalwert deutlich geringer aus als bei einer 55-jährigen, weil die verbleibende statistische Lebenserwartung kürzer ist.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht das. Eine Eigentumswohnung in Berlin hat einen Marktwert von 600.000 Euro. Die eingetragene Wohnungsberechtigte ist 68 Jahre alt und nutzt eine Fläche von 90 m², die am Markt für 1.500 Euro monatlich vermietet werden könnte. Daraus ergibt sich ein Jahreswert von 18.000 Euro. Der Vervielfältiger für eine Frau dieses Alters liegt nach aktueller BMF-Tabelle bei circa 11,9. Der Kapitalwert des Wohnungsrechts beträgt damit rund 214.200 Euro. Für eine mit Wohnungsrecht belastete Wohnung dieses Schnitts kann der Käufer also nicht 600.000 Euro zahlen; der lastenfreie Wert des Nackteigentums liegt bei grob 385.800 Euro. Das ist die Ausgangsgröße für die Kaufpreisverhandlung.
Eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 22. Oktober 2025 (Az. II R 32/22) ist hier zusätzlich relevant. Der BFH hat klargestellt, daß ein beim Kauf einer Immobilie übernommenes Wohnungsrecht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mindert, und zwar unabhängig von seiner Eintragung im Grundbuch. Die Last, die der Käufer übernimmt, wird vom Kaufpreis abgezogen. In Berlin trifft die geminderte Grundlage auf den landesrechtlichen Grunderwerbsteuersatz von 6 %. Im Kaufvertrag dokumentieren wir die Minderung entsprechend, damit das Finanzamt sie ohne weitere Rückfragen anerkennt.
Reichweite des Räumungsschutzes
Der Wohnungsberechtigte hat ein dingliches Recht, das ihn gegen jede Räumung schützt, solange es im Grundbuch eingetragen ist. Eigentümerwechsel, Eigenbedarf des Erwerbers oder eine Aufforderung des Käufers begründen keinen Räumungsanspruch.
Bei einer Zwangsversteigerung kommt es auf den Rang an. Ein vorrangig eingetragenes Wohnungsrecht besteht nach der Versteigerung fort; der Ersteher erwirbt die Immobilie mit der Last. Ein nachrangiges Wohnungsrecht kann erlöschen, wenn der Berechtigte durch den Versteigerungserlös befriedigt wird oder sein Recht aufgibt. Das DNotI hat zu den Auswirkungen von Zwangsversteigerungen auf Wohnungsrechte mehrere Gutachten erstattet; die Rangfrage steht dort jeweils im Mittelpunkt. Beim Vorbehalt eines Wohnungsrechts im Rahmen einer Familienübertragung achten wir auf den ersten Rang, damit eine spätere Finanzierungsgrundschuld das Recht nicht verdrängen kann.
Eine eigene Frage ist, was der Eigentümer verlangen kann, wenn der Wohnungsberechtigte die Wohnung dauerhaft nicht mehr nutzt. Das Erlöschen durch dauernde Nichtausübung ist im BGB nicht ausdrücklich vorgesehen. Das DNotI und die obergerichtliche Rechtsprechung haben sich mit der Frage befaßt, ob und unter welchen Voraussetzungen das Grundbuch in solchen Fällen als unrichtig gilt; die Antwort hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und gelingt ohne Mitwirkung des Berechtigten oder seiner Erben kaum.
Verkauf mit eingetragenem Wohnungsrecht
Wer eine Immobilie verkaufen will, auf der ein Wohnungsrecht lastet, hat zwei Wege: Zustimmung des Berechtigten zur Löschung einholen oder mit der Last verkaufen. Die Löschung setzt einen notariell beurkundeten Verzicht des Berechtigten und seine Löschungsbewilligung gegenüber dem Grundbuchamt voraus. Eine Pflicht zur Mitwirkung besteht nicht; ein finanzielles Angebot für die Aufgabe des Rechts darf der Berechtigte annehmen oder ablehnen.
In der Praxis wird der Wert der Ablöse auf Grundlage des Kapitalwerts nach § 14 BewG verhandelt. Ob eine solche Zahlung für den Berechtigten einkommensteuerlich relevant ist, hängt davon ab, ob sie ein entgeltliches Veräußerungsgeschäft darstellt; die Frage ist rechtlich nicht abschließend geklärt und gehört im Einzelfall in die Hand des Steuerberaters. Die notarielle Aufhebung des Wohnungsrechts und die Löschungsbewilligung gestalten wir im Notariat.
Bei einer schenkweisen Übertragung mit Wohnungsrechts-Vorbehalt läßt sich der Verkaufsfall bereits im Übergabevertrag mitregeln. Möglich sind etwa eine Übernahmeklausel, die einen späteren Erwerber zur Fortführung verpflichtet, oder ein Vorzugsrecht des Berechtigten auf Ablöse zu bestimmten Konditionen. Wir besprechen solche Gestaltungen im Übergabetermin und schneiden sie auf die konkrete Familiensituation zu.
Abgrenzung zum Nießbrauch
Der wirtschaftliche Unterschied zwischen beiden Rechten liegt im Ertrag. Der Nießbraucher darf die Nutzungen ziehen, also auch Mieteinnahmen beziehen und die Verwaltung führen. Der Wohnungsberechtigte nach § 1093 BGB ist auf die Eigennutzung beschränkt und erzielt aus dem Recht keine Einkünfte; im Gegenzug entfällt die Einkommensteuer auf einen Wohnwert. Für Käufer ist die Unterscheidung relevant, weil beide Rechte in Abteilung II erscheinen können, sich aber in den Auswirkungen auf die Vermarktbarkeit und den Kaufpreis deutlich unterscheiden. Ein Nießbrauch belastet die Immobilie stärker, weil er dem Eigentümer zusätzlich zur Nutzung auch den Ertrag entzieht.
Zusammenfassung
Wenn das Grundbuch in Abteilung II ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ausweist, ergibt sich der konkrete Umfang aus der zugrundeliegenden Bewilligungsurkunde, nicht aus dem Grundbuchvermerk; das gilt erst recht für die Abgrenzung zum bloßen Wohnrecht nach § 1090 BGB, das mangels Ausschlusses des Eigentümers eine schwächere Belastung ist. Die kaufpreisrelevante Wertminderung folgt aus dem Kapitalwert nach § 14 BewG. Das BFH-Urteil vom Oktober 2025 hat zudem klargestellt, daß das übernommene Wohnungsrecht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer mindert; im Kaufvertrag wird das dokumentiert. Wohnungsrecht und Nießbrauch sind beides persönliche Dienstbarkeiten; die Reallast nach § 1105 BGB sichert dagegen wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück, also Geld- oder Sachleistungen wie das klassische Altenteil, und nicht die Nutzung der Räume.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 1090 BGB — Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
- § 1092 BGB — Unübertragbarkeit, Ausübungsüberlassung
- § 1093 BGB — Wohnungsrecht
- § 14 BewG — Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen
- BFH, Urteil vom 22.10.2025, Az. II R 32/22 — Wohnungsrecht und Grunderwerbsteuer
