Wie eNoVA den Vollzug von Immobilienverträgen verändert

Zwischen der Beurkundung eines Kaufvertrags und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch vergehen in Berlin drei bis acht Monate. Der Grund liegt nicht in der Beurkundung selbst, sondern im Vollzug danach. Verfügungen an das Grundbuchamt, Veräußerungsanzeigen an das Finanzamt, Vorkaufsrechtsanfragen an den Bezirk, Genehmigungseinholungen, Löschungsbewilligungen der Gläubigerbanken – ein großer Teil des Datenaustauschs zwischen Notariat, Gerichten und Behörden läuft auf Papier. Das eNoVA-Gesetz soll das ändern.

Ein Gesetz im parlamentarischen Verfahren

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat am 9. Juli 2025 den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen notarieller Rechtsgeschäfte und der steuerlichen Anzeigen der Notare vorgelegt. Das Kürzel „eNoVA“ steht für „elektronischer Notar-Verwaltungs-Austausch“. Am 5. November 2025 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf beschlossen, am 29. Januar 2026 fand die erste Lesung im Bundestag statt. Bei der öffentlichen Anhörung am 25. Februar 2026 begrüßte der Präsident der Bundesnotarkammer, Dr. Markus Sikora, den Entwurf als Sachverständiger. Das Gesetz ist zustimmungsbedürftig, die Zustimmung des Bundesrates steht noch aus. Im parlamentarischen Verfahren besteht breiter Konsens über die Notwendigkeit der Reform.

Der heutige Ablauf nach der Beurkundung

Nach der Beurkundung beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Finanzierungsgrundschuld. Parallel geht die Veräußerungsanzeige an die Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts gemäß § 18 GrEStG. Die Vorkaufsrechtsanfrage richtet sich an die Gemeinde, in Berlin an das Bezirksamt; bei Eigentumswohnungen kommt die Verwalterzustimmung hinzu. Löschungsunterlagen der im Grundbuch noch eingetragenen Gläubigerbanken werden angefordert, die Kaufvertragskopie an den Gutachterausschuß nach § 195 BauGB übermittelt. All das geschieht per Post oder per Fax. Lediglich die Grundbucheinträge laufen bereits über den elektronischen Rechtsverkehr. Die Antworten kommen auf demselben Weg zurück, mit Bearbeitungszeiten zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen. Erst wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, stellt der Notar die Kaufpreisfälligkeit fest. Bis dahin vergehen im Regelfall vier bis sechs Wochen, bei komplizierten Transaktionen deutlich länger.

Der Stufenplan des eNoVA-Gesetzes

Das Gesetz sieht eine gestufte Einführung vor. Unmittelbar mit Inkrafttreten wird die elektronische Kommunikation zwischen Notariaten und Gerichten verpflichtend. Das betrifft auch die Mitteilungen an die Gutachterausschüsse und die Veräußerungsanzeigen an die Finanzverwaltung. Spätestens zum 1. Januar 2027 müssen Vorkaufsrechtsanfragen sowie die Anzeigen nach dem Baugesetzbuch, dem Grundstücksverkehrsgesetz und der Grundstücksverkehrsordnung elektronisch übermittelt werden. Auch die Genehmigungsanträge an Gerichte und Behörden fallen unter diese Frist. Spätestens zum 1. Januar 2028 soll die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich ist – vollständig digital übermittelt werden. Die Digitalisierung der steuerlichen Anzeigen nach dem Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht folgt, sobald die technischen Voraussetzungen geschaffen sind.

Was heute schon funktioniert

Die freiwillige Phase hat längst begonnen. Seit März 2024 können Notarinnen und Notare die Mitteilung an den Gutachterausschuß über das XNotar-Modul eNoVA elektronisch übermitteln. Am 19. Januar 2026 kam die elektronische Veräußerungsanzeige hinzu – zunächst an diejenigen Finanzämter, die für den elektronischen Empfang freigeschaltet sind. In Nordrhein-Westfalen und Hessen läuft der Echtbetrieb, der bundesweite Rollout soll bis Mitte 2026 abgeschlossen sein. Rund 10.000 digitale Veräußerungsanzeigen wurden nach Angaben der Bundesnotarkammer bereits übermittelt. Für die Veräußerungsanzeige ist ein ELSTER-Organisationszertifikat erforderlich, das in der Fachanwendung XNP hinterlegt wird. Die Kommunikation mit Gerichten und Verwaltungsbehörden läuft über die EGVP-Infrastruktur (Elektronisches Gerichts- und Verwaltungspostfach), die eine Ende-zu-Ende-Verschlüsselung gewährleistet.

Warum § 93c AO für Notare relevant wird

Ein Aspekt, der in der Berichterstattung über eNoVA untergeht, betrifft die steuerrechtlichen Folgen der elektronischen Übermittlung. § 18 Abs. 1 Satz 2 GrEStG ermöglicht die elektronische Veräußerungsanzeige „nach Maßgabe des § 93c der Abgabenordnung“. Wer sich für die elektronische Übermittlung entscheidet, unterwirft sich damit den Pflichten, die § 93c AO für Datenübermittler vorsieht. Dazu gehört die spezielle Ermächtigung der Finanzbehörde zur Vornahme von Außenprüfungen nach § 203a Abs. 1 AO. Das Finanzamt darf prüfen, ob der Notar seine mit der elektronischen Datenübermittlung einhergehenden Pflichten ordnungsgemäß erfüllt hat. In der bisherigen Papierpraxis gab es dieses Außenprüfungsrecht in dieser Form nicht. Mit der Verpflichtung zur elektronischen Übermittlung, die das eNoVA-Gesetz für die Veräußerungsanzeige unmittelbar bei Inkrafttreten vorsieht, wird diese Konstellation für alle Notare eintreten. Ob der Gesetzgeber diese Folge gezielt beabsichtigt oder ob die Verweisung auf § 93c AO eine unreflektierte Blankettverweisung darstellt, ist in der Fachliteratur umstritten. In der Praxis dürfte die Außenprüfungsbefugnis für die meisten Notariate überschaubare Auswirkungen haben, solange die elektronische Veräußerungsanzeige korrekt und fristgerecht übermittelt wird. Die entscheidende Veränderung liegt weniger in der Prüfung selbst als im Umstand, daß das Notariat künftig als Datenübermittler im Sinne der Abgabenordnung eingestuft wird und damit einer Dokumentationspflicht unterliegt, die über die bisherige Aufbewahrung der Urkundensammlung hinausgeht. Für die interne Organisation des Notariats bedeutet das, daß die Prozesse der elektronischen Übermittlung sorgfältig dokumentiert und regelmäßig überprüft werden müssen.

Kürzere Wartezeiten, geringere Kosten

Die Bundesregierung beziffert die jährliche Entlastung auf rund 49 Millionen Euro. Für Bürgerinnen und Bürger sollen sich die Finanzierungskosten um rund 26 Millionen Euro verringern, für die Wirtschaft um weitere 9 Millionen Euro. Diese Zahlen ergeben sich vor allem aus der Verkürzung der Zeitspanne zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Jeder Tag, an dem ein Käufer seinen Kredit bedient, ohne die Immobilie nutzen zu können, kostet Zinsen. Jeder Tag, an dem ein Verkäufer auf den Kaufpreis wartet, bindet Kapital. Wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts elektronisch übermittelt wird statt auf dem Postweg, entfällt einer der größten Zeitfresser im Vollzug. Ob die anvisierten Einsparungen tatsächlich eintreten, hängt davon ab, wie zügig Grundbuchämter, Finanzämter und Bezirksämter ihre internen Prozesse digitalisieren. Ein elektronisch übermittelter Antrag, der auf der Empfängerseite ausgedruckt und in einen Papiervorgang eingefüttert wird, spart wenig. Die einmaligen Investitionskosten für den Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs liegen bei rund 179 Millionen Euro, der größte Teil davon bei den Ländern und Kommunen.

Berlin und die zwölf Bezirksämter

Berlin ist Anwaltsnotariat. Die Kanzleistrukturen sind kleiner als in den Nurnotariaten der süd- und westdeutschen Flächenländer, was die technische Umstellung erleichtert. Die Grundbuchämter in Berlin haben den elektronischen Rechtsverkehr bereits eingeführt, die Kommunikation mit dem Grundbuchamt erfolgt schon heute digital. Der Engpaß liegt weniger beim Grundbuch als bei den Bezirksämtern, die für Vorkaufsrechtsanfragen und Genehmigungen nach dem Baugesetzbuch zuständig sind. Wie schnell die zwölf Bezirksämter ihre Empfangsinfrastruktur für elektronische Vorkaufsrechtsanfragen aufbauen, wird darüber entscheiden, ob der digitale Vollzug in Berlin spürbar wird oder ob sich lediglich der Flaschenhals verlagert. Die bisherige Erfahrung mit den Berliner Bezirksämtern stimmt vorsichtig optimistisch, aber auch nüchtern. Die Bearbeitungszeiten für Vorkaufsrechtsanfragen schwanken je nach Bezirk erheblich — während einzelne Bezirke innerhalb weniger Tage antworten, dauert es in anderen Fällen mehrere Wochen. Die Digitalisierung des Übermittlungswegs wird diese Unterschiede nicht von selbst beseitigen, denn der Zeitaufwand entsteht nicht beim Postversand, sondern bei der inhaltlichen Prüfung im Bezirksamt. Erst wenn die Bezirke auch ihre internen Abläufe digitalisieren, wird sich die Gesamtdauer des Vollzugs in Berlin verkürzen.

eNoVA im Kontext der Digitalisierung des Notariats

2022 begann das Notariat mit der Online-Beurkundung für Gesellschaftsgründungen. 2025 folgte die elektronische Präsenzbeurkundung, seit dem 29. Dezember 2025 ist die elektronische Notarurkunde möglich. Die Beurkundung selbst wurde also längst digitalisiert. Was fehlte, war der Anschluß an die behördliche Infrastruktur für den Prozeßabschnitt nach der Beurkundung. Genau diesen Anschluß schafft eNoVA. Käufer und Verkäufer werden die Veränderung nicht beim Notartermin bemerken, sondern daran, daß die Zeit zwischen Beurkundung und Fälligkeitsmitteilung kürzer wird.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

Referentenentwurf des BMJV zum eNoVA-Gesetz (9. Juli 2025): bmjv.de
Pressemitteilung des BMJV zum Kabinettsbeschluß (5. November 2025): bmjv.de
Stellungnahme der Bundesnotarkammer zum Referentenentwurf: bnotk.de
Bundesnotarkammer zum Regierungsentwurf: bnotk.de
XNotar-Modul eNoVA – Onlinehilfe der Bundesnotarkammer: onlinehilfe.bnotk.de
NotarNet – eNoVA: notarnet.de
§ 18 GrEStG (Anzeigepflicht der Notare): gesetze-im-internet.de
§ 93c AO (Datenübermittlung durch Dritte): gesetze-im-internet.de
§ 195 BauGB (Kaufpreissammlung): dejure.org