Wenn das Sanierungsgebiet endet und der Ausgleichsbescheid kommt

Nach Jahren der Stadterneuerung steht Berlin vor einer Zäsur. Die sieben Sanierungsgebiete, die der Senat 2011 mit der 12. Rechtsverordnung festlegte, erreichen 2026 und 2027 das Ende ihrer fünfzehnjährigen Laufzeit. Grundstückseigentümer in diesen Gebieten trifft das auf zwei Ebenen. Die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht für Verkäufe und Baumaßnahmen entfällt, gleichzeitig aber wird der sogenannte Ausgleichsbetrag fällig, mit dem die Gemeinde die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung abschöpft. Allein für die Sanierungsgebiete der ersten Welle, die Berlin nach der Wiedervereinigung in Prenzlauer Berg, Mitte und Friedrichshain eingerichtet hatte, waren über 23.700 Bescheide vorgesehen. Die Beträge lagen zwischen 2.000 und weit über 20.000 EUR pro Grundstück. Die Mechanik dieses Instruments zu kennen ist für jeden relevant, der eine Immobilie in einem der noch bestehenden Gebiete besitzt oder deren Kauf erwägt.

Was ein Sanierungsgebiet für den Grundstücksverkehr bedeutet

Ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB ist mehr als eine städtebauliche Absichtserklärung. Solange die Sanierungssatzung gilt, bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks ebenso der schriftlichen Genehmigung des Bezirksamts wie die Grundschuldbestellung oder die Bestellung einer Dienstbarkeit (§ 144 Abs. 2 BauGB). Im Grundbuch wird ein Sanierungsvermerk eingetragen, der keine eigenständige Rechtswirkung hat, aber den Rechtsverkehr warnt. Als beurkundender Notar muß ich bei jedem Kaufvertrag im Sanierungsgebiet die Genehmigung des Bezirksamts beantragen, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgen kann. Das Verfahren nimmt in Berlin üblicherweise vier bis sechs Wochen in Anspruch, teilweise auch länger. Versagt werden kann die Genehmigung nur, wenn das Rechtsgeschäft die Sanierungsziele gefährden würde. Bei gewöhnlichen Wohnungsverkäufen ist das kein realistisches Szenario.

Berlins Sanierungsgebiete im Überblick

Berlin hat seine Stadterneuerung in zwei großen Wellen organisiert. Nach der Wiedervereinigung legte der Senat mit der 9. bis 11. Rechtsverordnung insgesamt 22 Sanierungsgebiete fest, konzentriert auf die Gründerzeitquartiere im Ostteil der Stadt. Über zwei Milliarden Euro öffentliche Mittel flossen in die Erneuerung von Spandauer Vorstadt, Kollwitzplatz, Helmholtzplatz, Winsstraße, Samariterviertel und den übrigen Gebieten. Die meisten dieser Gebiete wurden zwischen 2007 und 2015 aufgehoben, das Sanierungsgebiet Helmholtzplatz als letztes im Jahr 2015. Die zweite Welle folgte mit der 12. Rechtsverordnung vom 15. März 2011. Sieben Gebiete wurden festgelegt, darunter Turmstraße und Müllerstraße in Mitte, die Nördliche Luisenstadt, Karl-Marx-Straße/Sonnenallee in Neukölln, die Südliche Friedrichstadt, Frankfurter Allee Nord in Lichtenberg und Wilhelmstadt in Spandau. Bei einer Regellaufzeit von fünfzehn Jahren steht die Aufhebung dieser Gebiete zum Jahreswechsel 2026/2027 an.

Der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB

Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung (§ 162 BauGB) wird der Ausgleichsbetrag fällig. Die Grundidee ist einfach, die Umsetzung weniger. Der Eigentümer eines Grundstücks im Sanierungsgebiet muß an die Gemeinde den Betrag zahlen, der der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts entspricht. Ermittelt wird diese Erhöhung als Differenz zwischen dem Anfangswert, also dem hypothetischen Bodenwert ohne jede Sanierung, und dem Endwert, dem tatsächlichen Bodenwert nach Abschluß der Sanierungsmaßnahmen. Im Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Winsstraße etwa lag der Anfangswert bei 721 EUR pro Quadratmeter und der Endwert bei 798 EUR pro Quadratmeter. Für ein Grundstück von 341 Quadratmetern ergab das einen Ausgleichsbetrag von 26.257 EUR. Zahlungspflichtig ist, wer zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Warum die Berechnung in Berlin zum Streitfall wurde

Die Bodenwertermittlung ist das Nadelöhr des gesamten Verfahrens. Die Berliner Verwaltung verwendet zur Ermittlung des Endwerts die sogenannte Zielbaummethode. Dabei wird der Bodenwert in einen Anteil zerlegt, der durch die Sanierung veränderbar ist (der veränderliche Lagewertanteil, abgekürzt LVmax), und einen Anteil, der von der Sanierung unabhängig bleibt. Das Land Berlin hatte den LVmax pauschal mit 0,25 angesetzt, also 25 Prozent, und zwar einheitlich für sämtliche Sanierungsgebiete. Das Bundesverwaltungsgericht hat am 25. März 2025 (Az. 4 C 1.24) in einem Berliner Verfahren entschieden, daß die Zielbaummethode als solche bundesrechtlich nicht zu beanstanden ist. Allerdings genüge die gerichtliche Überprüfung des OVG Berlin-Brandenburg den Anforderungen an eine Plausibilitätskontrolle nicht, namentlich hinsichtlich der Aktualität des zugrunde gelegten LVmax-Werts. Die Sache wurde an das OVG zurückverwiesen.

Das Urteil trifft einen Nerv, der über den Einzelfall hinausreicht. Der 2. Senat des OVG Berlin-Brandenburg hatte in zahlreichen Parallelverfahren die Heranziehungsbescheide aufgehoben und die pauschale Verwendung des LVmax von 0,25 beanstandet. Das Land Berlin hat seine Berechnungspraxis daraufhin geändert. Für die Gebiete der zweiten Welle, deren Aufhebung jetzt bevorsteht, wird die Verwaltung die Bodenwertermittlung überarbeiten müssen. Eigentümer, die bereits einen Ausgleichsbescheid erhalten haben und Zweifel an der Berechnung hegen, können sich auf diese Rechtsprechung stützen.

Der Sonderfall der wendebedingten Bodenwertsteigerung

Ein Aspekt, der nur für die Berliner Sanierungsgebiete im Ostteil der Stadt relevant ist, betrifft die sogenannten wendebedingten Effekte. Nach der Wiedervereinigung stiegen die Bodenwerte in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain nicht allein wegen öffentlicher Sanierungsmaßnahmen, sondern auch wegen des allgemeinen Investitionsdrucks, der mit der neuen geopolitischen Lage, dem Zuzug und dem aufkommenden Tourismus zusammenhing. Das OVG Berlin-Brandenburg hat in einzelnen Verfahren festgestellt, daß diese nicht sanierungsbedingten Wertsteigerungen bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrags hätten herausgerechnet werden müssen. Abzuschöpfen ist nach § 154 Abs. 2 BauGB nur die Bodenwerterhöhung, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist. Was der allgemeine Markt oder die historische Zeitenwende beigetragen hat, bleibt beim Eigentümer. Die praktische Abgrenzung ist allerdings methodisch anspruchsvoll und war einer der Gründe für die Zurückverweisung durch das Bundesverwaltungsgericht.

Eigene Aufwendungen und die Frage der Genehmigung

Eigentümer, die während der Sanierungsdauer auf eigene Kosten modernisiert haben, können unter bestimmten Voraussetzungen eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag verlangen. § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sieht vor, daß Bodenwerterhöhungen, die der Eigentümer durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden. Die Anrechnung setzt allerdings voraus, daß die Baumaßnahmen auf der Grundlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB durchgeführt wurden. Wer im Sanierungsgebiet ohne Genehmigung modernisiert hat, etwa weil ihm die Genehmigungspflicht nicht bekannt war oder weil er die Maßnahmen für genehmigungsfrei hielt, kann die Anrechnung verlieren. Ich beobachte in der Praxis, daß dieses Erfordernis vielen Eigentümern nicht geläufig ist. Auch der Erwerber eines Grundstücks kann sich die Anrechnung sichern, wenn er beim Kauf bereits einen Teil des Kaufpreises als vorweggenommenen Ausgleichsbetrag entrichtet hat (§ 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Die Gemeinde kann nach § 155 Abs. 3 und 4 BauGB darüber hinaus ganz oder teilweise von der Festsetzung absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist.

Steuervergünstigungen, die mit der Aufhebung enden

Neben dem Ausgleichsbetrag hat die Sanierungssatzung auch eine steuerliche Seite, die bei der Diskussion gelegentlich untergeht. § 7h EStG gewährt für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten erhöhte Absetzungen. Bei vermieteten Objekten können Eigentümer im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten absetzen, bei selbstgenutztem Wohneigentum über zehn Jahre bis zu 90 Prozent. Voraussetzung ist jeweils eine Bescheinigung der Gemeinde. Sobald die Sanierungssatzung aufgehoben ist, können für neue Maßnahmen keine Bescheinigungen mehr erteilt werden. Wer den steuerlichen Vorteil noch mitnehmen will, muß die Maßnahme vor Aufhebung der Satzung durchführen und sich die Bescheinigung rechtzeitig sichern.

Der Kaufvertrag im Sanierungsgebiet und die latente Ausgleichspflicht

Für Käufer einer Immobilie im Sanierungsgebiet stellt sich die Frage, wer den Ausgleichsbetrag tragen wird. Die gesetzliche Regelung ist eindeutig, aber im Ergebnis wenig intuitiv: Zahlungspflichtig ist der Eigentümer zum Zeitpunkt der Aufhebung, nicht derjenige, der während der Sanierungsphase von den öffentlichen Investitionen profitiert hat. Wer heute eine Wohnung in der Nördlichen Luisenstadt oder an der Karl-Marx-Straße kauft, muß damit rechnen, daß er in ein bis zwei Jahren den Ausgleichsbescheid erhält. Die Höhe läßt sich im Vorfeld nur grob abschätzen, weil sie von der Bodenwertermittlung abhängt, die das Bezirksamt erst nach Aufhebung der Satzung für das konkrete Grundstück vornimmt. Die Alternative besteht in einer vorzeitigen Ablösung nach § 154 Abs. 3 BauGB, also einer einvernehmlichen Vereinbarung mit dem Bezirksamt über die Zahlung des Ausgleichsbetrags schon vor der Aufhebung. Einige Eigentümer in den bestehenden Gebieten haben diesen Weg bereits gewählt.

Der Sanierungsvermerk im Grundbuch wird erst gelöscht, wenn der Ausgleichsbetrag gezahlt ist. Das hat für Verkäufer eine praktische Konsequenz. Solange der Vermerk eingetragen bleibt, erkennt jeder Käufer im Grundbuchauszug, daß eine Belastung aus dem Sanierungsrecht bestehen kann. Die Löschung beantragt das Bezirksamt beim Grundbuchamt, und zwar erst nach vollständiger Zahlung. Zwischen Aufhebung der Sanierungssatzung, Zustellung des Bescheids, Zahlung und Löschung können mehrere Jahre liegen.

Widerspruch und Klage gegen den Ausgleichsbescheid

Die Erfahrungen aus den Sanierungsgebieten der ersten Welle zeigen, daß die Bescheide keineswegs unangreifbar sind. Eigentümer, die einen Ausgleichsbescheid erhalten, haben einen Monat Zeit für den Widerspruch. Ob dieser Aussicht auf Erfolg hat, hängt davon ab, ob die Bodenwertermittlung für das konkrete Grundstück nachvollziehbar und methodisch belastbar ist. Die oben dargestellte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des OVG Berlin-Brandenburg gibt denjenigen Argumente an die Hand, die den zugrunde gelegten LVmax-Wert oder die fehlende Berücksichtigung nicht sanierungsbedingter Wertsteigerungen rügen wollen. Bei Beträgen im fünfstelligen Bereich rechtfertigt eine anwaltliche Prüfung des Bescheids den Aufwand.

Was mit der Aufhebung wegfällt und was bleibt

Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung nach § 162 BauGB endet die Genehmigungspflicht des § 144 BauGB. Grundstücksverkäufe, Grundschuldbestellungen und Baumaßnahmen bedürfen keiner Genehmigung des Bezirksamts mehr. Die notarielle Abwicklung wird damit um einen Verfahrensschritt entlastet, der bislang Zeitbedarf und Unsicherheit in die Transaktion brachte. Was bleibt, ist die Verpflichtung zur Zahlung des Ausgleichsbetrags und der Sanierungsvermerk im Grundbuch bis zu dessen Tilgung. Und es bleibt die Frage, ob die mit den Ausgleichsbeträgen eingenommenen Mittel tatsächlich in die Gebiete zurückfließen. In der Nördlichen Luisenstadt etwa plant der Bezirk Mitte, rund 8 Millionen EUR aus den Ausgleichsbeträgen für den Ausbau des Spreeuferwegs zwischen Schillingbrücke und Jannowitzbrücke zu verwenden. Daß ein Teil der eingenommenen Gelder in sichtbare Infrastruktur fließt, dürfte die Akzeptanz bei den zahlungspflichtigen Eigentümern stärken.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

BVerwG, Urteil vom 25.03.2025 – 4 C 1.24 (Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Winsstraße)
BVerwG, Pressemitteilung Nr. 22/2025
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – Sanierung
Bezirksamt Mitte – Sanierungsgebiet Nördliche Luisenstadt