Wer eine Immobilie verkauft, wird in aller Regel darauf drängen, die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag auszuschließen. Und wer eine Immobilie kauft, wird sich fragen, was ein solcher Ausschluss im Ernstfall tatsächlich wert ist. Die Antwort darauf hängt ganz wesentlich davon ab, ob der Verkäufer redlich gehandelt hat. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Oktober 2023 (Az. V ZR 43/23) gibt hierzu Aufschluss und verdient Beachtung, weil sie eine Konstellation betrifft, die in der Praxis mitunter vorkommt: Der Verkäufer kennt ein Problem an der Immobilie, kennt aber dessen genaue Ursache nicht – und schweigt.

Worum es in dem Fall ging

Gegenstand des Verfahrens war der Kauf eines Einfamilienhauses, dessen Terrasse mit einem Kunststoffdach versehen war. Der Kaufvertrag enthielt einen umfassenden Sachmängelausschluss, wie er in Immobilienkaufverträgen zwischen Privatpersonen üblich ist. Nach der Übergabe stellte sich heraus, dass bei Regen Wasser durch das Terrassendach in die darunter liegenden Bereiche des Hauses eindrang.

Das allein wäre noch kein ungewöhnlicher Sachverhalt. Zum Problem wurde die Angelegenheit, weil der Verkäufer das Eindringen von Wasser bereits vor dem Verkauf bemerkt und mehrfach versucht hatte, das Dach selbst zu reparieren – allerdings ohne dauerhaften Erfolg. Er wusste also, dass das Terrassendach undicht war. Er wusste nicht, warum. Und er sagte den Käufern nichts davon.

Die Käufer verlangten Schadensersatz für die Beseitigung der Undichtigkeit und die Feststellung, dass der Verkäufer auch für etwaige Folgeschäden einzustehen habe. Das Berufungsgericht wies die Klage ab: Der Sachmängelausschluss greife, denn dem Verkäufer sei die genaue Ursache der Undichtigkeit nicht bekannt gewesen. Ohne Kenntnis der Ursache fehle es an der erforderlichen Arglist.

Was der Bundesgerichtshof entschied

Der BGH hob dieses Urteil auf. Seine Begründung folgt einer klaren Linie, die sich in drei Gedankenschritten zusammenfassen lässt.

Zunächst stellte der Senat fest, dass die wiederholten Wassereintritte durch das Terrassendach für sich genommen bereits einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB darstellen. Ein Wohnhaus, bei dem es durch ein Terrassendach regelmäßig hereinregnet, weist nicht die Beschaffenheit auf, die ein Käufer bei einem solchen Objekt üblicherweise erwarten darf. Es bedarf also keiner Feststellung der tieferen baulichen Ursache, um den Mangel zu bejahen. Der Wassereintritt selbst ist der Mangel.

In einem zweiten Schritt wandte sich der BGH der Frage zu, ob der Verkäufer arglistig gehandelt hat. § 444 BGB ordnet an, dass sich der Verkäufer auf einen vertraglichen Haftungsausschluss nicht berufen kann, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn gleichwohl dem Käufer gegenüber nicht offenbart. Im konkreten Fall hatte der Verkäufer den Wassereintritt bemerkt, ihn sogar wiederholt – wenngleich erfolglos – zu beheben versucht und gleichwohl nichts davon mitgeteilt. Dass ihm die bautechnische Ursache der Undichtigkeit verborgen geblieben war, änderte daran nach Auffassung des BGH nichts. Es ist nämlich nicht erforderlich, dass der Verkäufer sämtliche Ursachen eines Mangels kennt. Es genügt, wenn er den Mangel als solchen wahrgenommen hat und ihn verschweigt.

Dieser Punkt ist von erheblicher praktischer Bedeutung. Denn er verhindert, dass sich ein Verkäufer mit dem Argument entlasten kann, er habe zwar das Problem gesehen, aber nicht verstanden, woran es lag. Die Aufklärungspflicht bezieht sich auf den wahrgenommenen Zustand – nicht auf dessen technische Einordnung.

Im dritten Schritt zog der BGH die Rechtsfolge: Weil der Verkäufer den ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hatte, konnte er sich auf den im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen. Er haftet auf Schadensersatz, und zwar sowohl für die Kosten der Mangelbeseitigung als auch für etwaige Folgeschäden.

Mangel oder bloßes Symptom – eine praxisrelevante Abgrenzung

Ein Aspekt des Urteils verdient gesonderte Betrachtung, weil er über den Einzelfall hinaus Bedeutung hat: die Abgrenzung zwischen einem Sachmangel und einem bloßen Mangelsymptom.

In der juristischen Diskussion wird gelegentlich unterschieden zwischen dem Mangel selbst und Erscheinungen, die lediglich auf einen Mangel hindeuten. Ein Riss in einer Wand kann beispielsweise ein Symptom für ein statisches Problem sein. Feuchtigkeit im Keller kann auf eine mangelhafte Abdichtung hinweisen. Die Frage, ob das Symptom oder erst die dahinterliegende Ursache den eigentlichen Sachmangel darstellt, hat erhebliche Auswirkungen auf die Beweislast und auf die Frage der Arglist. Denn kennt der Verkäufer nur das Symptom, nicht aber die Ursache, könnte man argumentieren, er habe keinen Mangel verschwiegen, sondern lediglich eine Auffälligkeit.

Der BGH hat diese Sichtweise in der vorliegenden Entscheidung klar zurückgewiesen. Die wiederholten Wassereintritte durch ein Terrassendach sind nach seiner Auffassung nicht bloß ein Symptom, das auf einen anderswo liegenden Mangel hindeutet. Sie stellen vielmehr selbst den Mangel dar, weil sie die Gebrauchstauglichkeit des Hauses unmittelbar beeinträchtigen. Ob die Ursache im Material des Dachs, in seiner Konstruktion oder in der Verarbeitung liegt, ist für die Qualifikation als Sachmangel unerheblich.

Diese Klarstellung hat weitreichende Folgen. Denn sie nimmt dem Verkäufer die Möglichkeit, sich hinter dem Argument zu verstecken, er habe die Ursache nicht gekannt. Wer einen Zustand wahrnimmt, der die übliche Beschaffenheit einer Immobilie beeinträchtigt, muss darüber aufklären – unabhängig davon, ob er die bautechnische Erklärung dafür kennt.

Die Reichweite des § 444 BGB in der Vertragspraxis

§ 444 BGB gehört zu den Vorschriften, die in der notariellen Praxis eine zentrale Rolle spielen. Die Norm begrenzt die Dispositionsfreiheit der Parteien: Sie können die Sachmängelhaftung zwar grundsätzlich vertraglich ausschließen, doch dieser Ausschluss findet seine Grenze dort, wo der Verkäufer unredlich handelt. Der Gesetzgeber hat sich bewusst dafür entschieden, den Verkäufer, der einen ihm bekannten Mangel verschweigt, nicht in den Schutz eines Haftungsausschlusses einzubeziehen. Denn ein Käufer, der im Vertrauen auf die Redlichkeit seines Vertragspartners einen Haftungsausschluss akzeptiert, verdient seinerseits Schutz, wenn dieses Vertrauen enttäuscht wird.

In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass die Tragweite dieser Regelung unterschätzt wird. Der im Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss vermittelt gelegentlich ein trügerisches Gefühl der Sicherheit. Doch er schützt den Verkäufer eben nicht vor den Folgen eigener Unredlichkeit. Und er entbindet ihn auch nicht von der Pflicht, dem Käufer offenbarungspflichtige Umstände mitzuteilen.

Was sich aus der Entscheidung für den Immobilienkauf ergibt

Für Käufer einer Immobilie bestätigt die Entscheidung, dass ein vertraglicher Sachmängelausschluss nicht dazu führt, dass Ansprüche in jedem Fall ausgeschlossen sind. Wer nach dem Kauf einen Mangel entdeckt, den der Verkäufer kannte und verschwieg, kann trotz Haftungsausschluss Schadensersatz verlangen. Entscheidend ist der Nachweis, dass der Verkäufer den betreffenden Umstand kannte oder für möglich hielt und dennoch nicht offenbarte. Dieser Nachweis ist in der Praxis freilich nicht immer leicht zu führen. Die vorliegende Konstellation – in der der Verkäufer dokumentierbar eigene Reparaturversuche unternommen hatte – war insoweit ein eher günstiger Fall.

Für Verkäufer verdeutlicht das Urteil, dass Offenheit der sicherere Weg ist. Wer einen Umstand wahrnimmt, der auf einen Mangel hindeutet oder selbst einen Mangel darstellt, sollte diesen dem Käufer gegenüber benennen. Das gilt auch dann, wenn die Ursache ungeklärt ist. Denn wie der BGH klargestellt hat, schützt Unwissenheit über die Ursache nicht vor dem Vorwurf der Arglist, solange der Mangel selbst bekannt war.

Aus notarieller Sicht ist die Entscheidung ein Anlass, bei der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen die Parteien auf die Reichweite und die Grenzen eines Sachmängelausschlusses hinzuweisen. Die Belehrung über § 444 BGB und die Folgen arglistigen Verschweigens gehört ohnehin zur notariellen Amtspflicht. Das Urteil unterstreicht, dass diese Belehrung keine Formalie ist, sondern reale Konsequenzen hat – für beide Seiten des Vertrags.

Das Zusammenspiel von Aufklärungspflicht und Haftung

Die Entscheidung fügt sich in eine gefestigte Rechtsprechung des BGH ein, die dem Grundsatz folgt, dass beim Immobilienkauf ein besonderes Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien besteht. Der Käufer ist in der Regel auf die Angaben des Verkäufers angewiesen, weil er die Immobilie typischerweise nur im Rahmen einer oder weniger Besichtigungen kennenlernen kann. Er sieht die Oberfläche, nicht das, was sich dahinter verbirgt. Gerade deshalb trifft den Verkäufer die Pflicht, über Umstände aufzuklären, die für die Kaufentscheidung erkennbar von Bedeutung sind.

Diese Aufklärungspflicht beschränkt sich nicht auf bauliche Mängel im engeren Sinne. Sie erstreckt sich nach der Rechtsprechung auch auf Umstände wie etwa zurückliegende Feuchtigkeitsschäden, einen Schädlingsbefall, behördliche Auflagen oder Nachbarschaftsstreitigkeiten, sofern diese den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie berühren. Der vorliegende Fall betrifft zwar einen klassischen baulichen Mangel, doch die Grundsätze des BGH zur Arglist und zur Kenntnis ohne Ursachenwissen lassen sich auf vergleichbare Konstellationen übertragen.

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie veräußert, sollte deshalb nicht nur an offensichtliche Baumängel denken, sondern sich fragen, ob es Umstände gibt, deren Verschweigen ihm im Nachhinein als unredlich ausgelegt werden könnte. Der Maßstab ist dabei nicht, ob der Verkäufer eine Aufklärung für nötig hielt, sondern ob ein redlicher Verkäufer in derselben Situation den Käufer informiert hätte.

Abschließende Einordnung

Das Urteil des BGH vom 27. Oktober 2023 bestätigt und präzisiert die bisherige Rechtsprechung zum arglistigen Verschweigen von Sachmängeln beim Immobilienkauf. Es stellt klar, dass ein wahrnehmbarer Zustand, der die übliche Beschaffenheit einer Immobilie beeinträchtigt, auch dann ein offenbarungspflichtiger Sachmangel sein kann, wenn dessen bautechnische Ursache ungeklärt ist. Der vertragliche Haftungsausschluss schützt den Verkäufer in einem solchen Fall nicht. Der Käufer behält seine Gewährleistungsansprüche.

Für die Vertragsgestaltung bedeutet dies: Ein Haftungsausschluss ist ein sinnvolles und bewährtes Instrument – aber kein Freibrief. Er entfaltet seine Wirkung dort, wo beide Seiten redlich gehandelt haben. Wo das nicht der Fall ist, setzt § 444 BGB dem Ausschluss eine klare Grenze.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin