Was ist eine Aufteilung?

Bis zum Jahr 1951 konnten Sie nur dann Immobilieneigentümer sein, wenn Ihnen (allein oder mit anderen zusammen) das Land mit den darauf befindlichen Immobilien vollständig gehörte. In den Grundbüchern wurden Grundstücke verzeichnet, die Häuser darauf gehörten dem Eigentümer des jeweiligen Grundstücks. Wer sich kein ganzes Grundstück leisten konnte, konnte kein Eigentum erwerben. Das schloß insbesondere in den Städten, wo auf den Grundstücken Mehrfamilienhäuser stehen, den größten Teil der Bevölkerung von Immobilieneigentum aus und konzentrierte das Immobiliarvermögen auf wenige wohlhabende Personen bzw. Familien.

Nach dem 2. Weltkrieg fehlte es an bezahlbarem Wohnraum für breite Bevölkerungskreise. Zugleich war es vermutlich nicht so einfach, das internationale Kapital dafür zu begeistern, in Deutschland Immobilien zu bauen, nachdem man gerade alles weggebombt hatte und die Deutschen unsäglich verhasst waren. Wohl oder übel mußte man das in die Hand der eigenen Bevölkerung geben und hoffen, daß diese eine entsprechende Aufbauarbeit leistet. Die nötige Motivation dafür versprach man sich auch daraus, daß man den Menschen ermöglichte, nicht wieder nur für andere zu arbeiten, sondern selbst Eigentum an ihrer Aufbauleistung erwerben zu können, und zwar kleinteilig in Form von Wohnungen, so daß am Ende für jeden mit Fleiß Eigentum erreichbar war. Als weiteren Vorteil versprach man sich dauerhaft niedrige Wohnkosten.

So wurde die Idee des WEG ("WohnungsEigentumsGesetzes") geboren. Die damalige Gesetzesbegründung findet sich in der BR-Drucksache 75/51 – auf Schreibmaschine sorgfältig ausgefertigt auf 33 Seiten, Zitat:

„Dazu kommt bei einem weiteren Personenkreis, dessen Mittel für den Bau eines Eigenheims nicht ausreichen, der Wunsch nach dem Erwerb wenigstens eines eigenheimähnlichen Teils eines größeren Hauses. Hierbei ist auch der Gedanke maßgebend, dass dem Eigentümer oder demjenigen, der sich in einer eigentümerähnlichen Stellung befindet, die fortschreitende Tilgung des Fremdkapitals zugute kommt, die zu einer Ermäßigung der Wohnkosten bis auf die reinen Bewirtschaftungskosten führt, während der Mieter seinen stets gleichbleibenden Mietzins zu entrichten hat.“

Adenauer und Erhardt hatten erkannt, daß Wohnkosten niedriger sind, wenn Menschen in Eigentum leben, und wollten das fördern. Sie eröffneten die Möglichkeit, Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu erwerben, ohne hierfür gleich das ganze Grundstück samt ganzem Haus kaufen zu müssen. Konzeptuell hatte man außerdem wohl genug vom Sozialismus des Nationalsozialismus und dem Großgrundbesitzertum der Zeit davor. Eine Möglichkeit für die breite Bevölkerung, kleinteilig Grundeigentum in Form von einzelnen Wohnungen zu erwerben, war etwas neues - ein kapitalistisches Angebot als Gegenkonzept.

Technisch wird das so abgewickelt, daß bei einer "Aufteilung" das Grundbuch für das Haus geschlossen und für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt geöffnet wird. Hierdurch werden die Wohnungsgrundbücher separat verkaufbar. In ihnen sind a) ein Bruchteil des Eigentums am Grundstück und b) das sog. "Sondereigentum" an einer Wohnung verzeichnet. Man wird also, wenn man eine Wohnung kauft, mit einem kleinen Anteil Miteigentümer des Grundstücks und der allgemeinen Teile des Gebäudes (Treppenhaus, Dach, Fassade etc.) und Alleineigentümer der konkreten Wohnung. Das Haus wird rechtlich in seine einzelnen Wohnungen zerlegt, also "aufgeteilt".

Wie wird eine Aufteilung durchgeführt?

1. der Aufteilungsplan

Um Grundstücksgrenzen zu ermitteln, kommt ein Landvermesser und nimmt Maß. Die Kartensammlung, die flächendeckend sämtliche Grundstücke und ihre Abmessungen verzeichnet, nennt man Kataster.

Bei Eigentumswohnungen in einem Haus geht das so nicht, aber man hat sich etwas ähnliches überlegt: den sog. Aufteilungsplan. Das ist eine Sammlung von Zeichnungen, die zusammen vollständig das Haus abbilden. Von jeder Etage wird der Grundriss gezeichnet und die einzelnen Wohnungen werden durchnummeriert, und zwar jeder einzelne Raum, jeder Flur, jede Küche, jedes Bad, jeder Balkon etc. Darüber hinaus gibt es Ansichtszeichnungen des Hauses von allen Seiten. Darin werden alle Fenster, alle Balkontüren etc. mit der zugehörigen Wohnungsnummer versehen. Alle Räume und Fenster, die als "1" nummeriert sind, gehören dann zur Wohnung 1. So kann man erkennen, was genau dem Wohnungseigentümer allein gehört (= was sein "Sondereigentum" ist).

Legal definiert ist der Aufteilungsplan in § 7 Abs. 4 WEG als "eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum und ggf. Teileigentum ersichtlich ist.“ Er muss insbesondere:

• maßstabsgerecht sein,
• alle abgeschlossenen Einheiten (Wohnungen, Kellerräume, Garagen usw.) klar darstellen,
• jede Einheit mit einer fortlaufenden Nummer versehen, die mit der Nummer in der Teilungserklärung übereinstimmt,
• die Grenzen der Sondereigentumseinheiten deutlich durch Linien und Schraffur markieren,
• die Gemeinschaftsflächen (Treppenhäuser, Flure etc.) erkennen lassen.

In der Praxis werden die Anforderungen an Aufteilungspläne durch die „Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA)" und die "Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung - WGV)" weiter konkretisiert. Wer sich in die dahinter stehenden Gedanken vertiefen möchte, kann sich in die amtliche Begründung hier einlesen.

Der erste Schritt einer Aufteilung führt den Eigentümer des Mehrfamilienhauses, das rechtlich in einzelne Wohnungen zerlegt werden soll, also zu seinem Architekten, den er beauftragt, Maß zu nehmen und alle Zeichnungen für den Aufteilungsplan zu erstellen.

Übrigens kann er das auch, wenn es das Haus noch gar nicht gibt, sondern er es (als Wohnungseigentumsanlage) erst noch bauen will. Für die rechtliche Aufteilung des Grundstücks in Eigentumswohnungen spielt die physische Situation vor Ort streng genommen keine Rolle. Das wird später, im Zusammenhang mit einigen Detailfragen, noch einmal interessant.

2. die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Der nächste Schritt führt den Eigentümer zur Behörde, und zwar seiner lokalen (der für das Grundstück zuständigen) Bauaufsichtsbehörde. Dort legt er den Aufteilungsplan seines Architekten vor und beantragt die Erteilung einer sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die ist notwendig, um mit der grundbuchlichen Klarheit zu dokumentieren, daß es sich bei jeder gezeichneten Wohnung um ein von den übrigen Flächen des Hauses getrenntes, abgrenzbares Gebilde handelt, entsprechend der Grenzziehung bei einer Landvermessung. § 5 der o.g. AVA definiert das so:

"Abgeschlossen sind Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, wenn sie
1. baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind (zum Beispiel durch Wände und Decken) und
2. einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben; der Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum oder ohne dingliche Absicherung über ein Nachbargrundstück führen."

Liegen die Voraussetzungen vor, stempelt die Behörde jede Zeichnung des Aufteilungsplans ab und stellt eine Bescheinigung des Inhalts aus, daß die Einheiten laut Plan in sich abgeschlossen sind.

3. die Teilungserklärung bzw. der Teilungsvertrag

Nun muß der Eigentümer noch die Grundbuchsituation ändern. Hierfür führt ihn sein Weg zum Notar, wo er eine sog. "Teilungserklärung" beurkundet. Das ist eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, in der er bestimmt, daß er das Haus so aufteilt, wie es im Aufteilungsplan gezeichnet und mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Behörde bestätigt wurde.

Bei dieser Grundbucherklärung gibt es zwei Varianten. Die eine nennt sich Teilungserklärung und ist lediglich das: eine notariell beurkundete Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt. Die Folge ist, daß das Grundbuchamt das Eigentum so in die Wohnungsgrundbücher überträgt, wie es zuvor im Grundstücksgrundbuch verzeichnet war. Wenn also Herr A zu 30% und seine Schwester S zu 70% Eigentümer des Grundstücks sind, werden sie bei Beurkundung einer Teilungserklärung hinterher im gleichen Verhältnis Eigentümer jeweils aller Wohnungen sein, d.h. A an jeder Wohnung zu 30% und S an jeder Wohnung zu 70%.

Die andere Variante ist (wenn es mehr als einen Eigentümer gibt) ein Teilungsvertrag. Das ist nicht nur eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, sondern zusätzlich eine Vereinbarung mit rechtsändernder Wirkung. In einem Teilungsvertrag könnten A und S zum Beispiel vereinbaren, daß Herr A hinterher Alleineigentümer von 30% der Wohnungen und S Alleineigentümer von 70% der Wohnungen sein soll und wer von welcher. Ihnen gehören dann nicht alle Wohnungen anteilig gemeinsam, sondern jedem ein Teil der Wohnungen komplett allein. Faktisch ist das eine Eigentumsübertragung des 30%igen Anteils von A an S an allen Wohnungen, die hinterher S allein gehören, und eine Eigentumsübertragung des 70%igen Anteils von S an A an allen Wohnungen, die hinterher A allein gehören.

Außerdem wird in der Teilungserklärung bzw. dem Teilungsvertrag häufig eine sog. Gemeinschaftsordnung definiert. Das sind die Spielregeln, die der Aufteiler den späteren Wohnungseigentümern für ihr Verhältnis untereinander mitgibt. Zwingend ist das aber nicht.

4. das Einholen einer etwaigen Aufteilungsgenehmigung, wenn nötig

Ist die Teilungserklärung beurkundet, muß noch die Aufteilungsgenehmigung eingeholt werden, sofern nötig. Damit befasse ich mich in einem separaten Beitrag.

5. der Grundbuchvollzug

Ist keine Genehmigung nötig oder liegt sie vor, kann der Notar mit den vorgenannten Unterlagen beim Grundbuchamt den Vollzug der Aufteilung beantragen. Jetzt endlich entsteht rechtlich selbständiges Eigentum an den Wohnungen: das Grundstücksgrundbuch wird geschlossen, die Wohnungsgrundbücher werden angelegt und das Eigentum so in diese übertragen, wie es bei der Teilung vor dem Notar bestimmt wurde.

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Tobias Scheidacker
Notar