Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Immobilieneigentümer bedeutet

Seit dem 1. Januar 2024 darf in Neubaugebieten nur noch eine Heizung eingebaut werden, die mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugt. Die Übergangsfrist für Bestandsgebäude in Großstädten wie Berlin endet am 30. Juni 2026. Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung Eckpunkte vorgelegt, die diese Pflicht streichen und durch ein anderes System ersetzen.

Vom Heizungsgesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Die Koalition aus CDU/CSU und SPD will das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch ein Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzen. Das Eckpunktepapier sieht die vollständige Streichung der §§ 71 bis 71p und des § 72 GEG vor, also jener Vorschriften, die unter dem Schlagwort „Heizungsgesetz" die wohnungspolitische Debatte der vergangenen Legislaturperiode geprägt haben. An ihre Stelle treten zwei neue Instrumente, die den Klimaschutz im Gebäudesektor über den Brennstoff statt über die Anlage steuern sollen. Das GMG soll zugleich die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) in deutsches Recht umsetzen, wobei die Bundesregierung auf eine möglichst enge Umsetzung bei maximaler Nutzung der Flexibilitätsspielräume setzt. Der Gesetzentwurf soll bis Ostern 2026 das Bundeskabinett passieren und vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten. Bis dahin gilt das GEG in seiner bisherigen Fassung unverändert.

Was die 65-Prozent-Pflicht bisher vorschreibt

§ 71 Abs. 1 GEG ordnet an, daß eine Heizungsanlage nur eingebaut oder aufgestellt werden darf, wenn sie mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt. Die Vorschrift gilt seit dem 1. Januar 2024 unmittelbar in Neubaugebieten mit Bebauungsplan. Im Bestand hat der Gesetzgeber Übergangsfristen vorgesehen, die an die kommunale Wärmeplanung geknüpft sind. In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, zu denen Berlin zählt, läuft die Frist am 30. Juni 2026 ab, in kleineren Gemeinden am 30. Juni 2028. Wer in der Übergangszeit dennoch eine fossile Heizung einbaut, muß nach § 71 Abs. 9 GEG stufenweise steigende Anteile erneuerbarer Wärme nachweisen, beginnend bei 15 Prozent ab 2029 mit einer Erhöhung auf 60 Prozent bis 2040. Ergänzend verlangt § 71 Abs. 11 GEG vor dem Einbau einer fossilen Heizung eine verpflichtende Beratung, die auf die wirtschaftlichen Risiken steigender CO₂-Preise hinweisen muß. Eine Pflicht, bestehende Heizungen auszutauschen, enthält das geltende Recht nicht.

Bio-Treppe und Grüngasquote statt Einbaupflicht

Das GMG ersetzt die anlagenbezogene 65-Prozent-Pflicht durch eine brennstoffbezogene Beimischungspflicht. Ab dem 1. Januar 2029 muß jede neu eingebaute fossile Heizung mindestens 10 Prozent des Brennstoffs aus klimafreundlichen Quellen beziehen. Als Erfüllungsweg kommen bei Gasheizungen Biomethan und grüner Wasserstoff in Betracht, bei Ölheizungen Bioöl. Die Eckpunkte sehen weitere Steigerungsstufen bis 2040 vor, deren genaue Höhe noch im Gesetzgebungsverfahren festgelegt werden soll. Parallel dazu tritt eine Grüngasquote in Kraft, die ab 2028 die Inverkehrbringer von Erdgas und Heizöl verpflichtet, anteilig klimafreundliche Brennstoffe einzusetzen. Die Quote beginnt bei bis zu einem Prozent und soll bis 2030 insgesamt mindestens zwei Millionen Tonnen CO₂ einsparen. Der Systemwechsel verschiebt die Steuerungsebene grundlegend, denn das bisherige GEG reguliert die Heizungsanlage, während das GMG den Brennstoff reguliert.

Für Neubauten bleibt nach der europäischen Gebäuderichtlinie die Vorgabe erhalten, daß die Wärmeversorgung ab 2030 vollständig aus erneuerbaren oder CO₂-armen Quellen stammen muß. Einzig die Pflicht zur Gebäudeautomation in größeren Nichtwohngebäuden nach § 71a GEG bleibt bestehen, weil sie eine zwingende Vorgabe der europäischen Gebäuderichtlinie umsetzt. Im Bestand hingegen entfällt jede technologische Vorgabe. Die Eigentümer entscheiden selbst, ob sie eine Wärmepumpe, Fernwärme, eine Hybridlösung oder weiterhin eine reine Gas- oder Ölheizung einbauen. Die Konsequenzen dieser Entscheidung zeigen sich erst in den folgenden Jahren über die Betriebskosten.

Wie der CO₂-Preis die Heizungsentscheidung verändert

Die im Eckpunktepapier angekündigte freie Heizungswahl ist in der wirtschaftlichen Realität eine Wahl zwischen unterschiedlichen Kostenszenarien. Der CO₂-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) bewegt sich 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Ab 2028 übernimmt der europäische Emissionshandel für den Gebäudesektor (EU-ETS 2) die Bepreisung, wobei sich der Preis als Auktionspreis an einer Börse bildet und damit deutlich stärker schwanken kann als bisher. Prognosen des Kopernikus-Projekts Ariadne und des Energiewirtschaftlichen Instituts an der Universität zu Köln beziffern den CO₂-Preis im Jahr 2030 auf 120 bis 250 Euro pro Tonne. Ein Einfamilienhaus mit Gasheizung und einem Verbrauch von 20.000 kWh pro Jahr erzeugt rund vier Tonnen CO₂. Bei einem Preis von 60 Euro pro Tonne fallen etwa 240 Euro Zusatzkosten jährlich an; bei 200 Euro pro Tonne wären es rund 800 Euro. Dazu kommen die Kosten der Bio-Treppe ab 2029, weil Biomethan derzeit erheblich teurer ist als konventionelles Erdgas und die verfügbaren Mengen begrenzt sind. Ob die geplante Grüngasquote ausreicht, um den Preis für CO₂-neutrale Brennstoffe durch Skaleneffekte zu senken, ist unter Fachleuten umstritten.

Auswirkungen auf den Berliner Immobilienmarkt

Bei einer Immobilientransaktion wird die Heizungsanlage unter dem GMG zu einem differenzierteren Bewertungsfaktor als bisher. Unter dem geltenden GEG stellt sich beim Heizungstausch eine im Wesentlichen regulatorische Frage, nämlich ob die neue Anlage die 65-Prozent-Vorgabe erfüllt. Unter dem GMG verschiebt sich diese Frage auf die Kostenseite, weil die Folgekosten einer fossilen Heizung von der Entwicklung des CO₂-Preises und von der Verfügbarkeit CO₂-armer Brennstoffe abhängen. Eine 15 Jahre alte Gasheizung, die in absehbarer Zeit ausgetauscht werden muß, stellt den Käufer vor eine andere Kalkulation als eine bereits installierte Wärmepumpe. Der Energieausweis, der nach dem GEG beim Verkauf vorzulegen ist, bildet die langfristigen Betriebskostenunterschiede nur bedingt ab. Die neue Energieeffizienzskala A bis G, die auf Grundlage der europäischen Gebäuderichtlinie bis Ende 2029 eingeführt werden soll, wird zwar eine klarere Einordnung ermöglichen, bleibt aber eine Momentaufnahme des energetischen Zustands.

Für Bauträger, die Projekte mit Fertigstellungstermin nach 2030 planen, setzt die europäische Gebäuderichtlinie trotz der nationalen Technologieoffenheit im Bestand einen Rahmen, der fossile Heiztechnik im Neubau mittelfristig ausschließt. Neubauten müssen ab 2030 als Nullemissionsgebäude errichtet werden, öffentliche Gebäude bereits ab 2028. Die BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) steht nach den Eckpunkten mindestens bis 2029 zur Verfügung und deckt bei einer Wärmepumpe bis zu 70 Prozent der förderfähigen Investitionskosten. Bei einem Einfamilienhaus entspricht das einem Zuschuß von bis zu 21.000 Euro. Der Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent, der in dieser Summe enthalten sein kann, wird bei Beantragung bis Ende 2028 in voller Höhe gewährt und sinkt danach alle zwei Jahre um drei Prozentpunkte.

In Wohnungseigentümergemeinschaften erfordert der Austausch einer zentralen Heizungsanlage einen Beschluß der Eigentümerversammlung. Wenn die Maßnahme über eine bloße Instandhaltung hinausgeht, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Die bisherige 65-Prozent-Pflicht hatte die Diskussion in der Eigentümerversammlung insofern eingegrenzt, als die Frage weniger war, ob erneuerbare Technik eingebaut wird, sondern welche. Mit dem Wegfall der Einbaupflicht erweitert sich das Spektrum möglicher Beschlußgegenstände. In Berliner Altbauten mit zentraler Gasheizung ist absehbar, daß die Heizungsfrage in den nächsten Eigentümerversammlungen auf der Tagesordnung stehen wird. Die Kostenverteilung richtet sich nach § 21 WEG; die Eigentümer tragen die Kosten einer beschlossenen Maßnahme auch dann, wenn sie gegen den Beschluß gestimmt haben.

Auch für Vermieter bleibt die Heizungswahl unter dem GMG finanziell relevant. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verteilt die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter nach der energetischen Qualität des Gebäudes. Bei einem energetisch schlechten Gebäude trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten. Höhere CO₂-Preise erhöhen diese Belastung, solange die Heizungsanlage fossil betrieben wird.

Der Zeitfaktor bei der Heizungsentscheidung

Das Eckpunktepapier ist noch kein Gesetz. Bis der Gesetzentwurf vorliegt, gelten die §§ 71 ff. GEG unverändert. Die BEG-Förderung mit bis zu 70 Prozent Zuschuß für erneuerbare Heiztechnik ist an Fristen gebunden, die mit jedem Jahr ungünstiger werden. Die Entscheidung für eine Heizungstechnologie geht über den reinen Anschaffungspreis hinaus. Die langfristigen Betriebskosten hängen von der Entwicklung des CO₂-Preises ab, und die Verfügbarkeit grüner Brennstoffe wird über die ökonomische Tragfähigkeit der Bio-Treppe entscheiden. Das Gesetzgebungsverfahren wird zeigen, ob die Eckpunkte in der vorliegenden Form Bestand haben oder im parlamentarischen Prozeß noch Änderungen erfahren.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin