Beim Immobilienkauf stellt sich irgendwann die Frage, wie der Kaufpreis vom Käufer zum Verkäufer gelangt. Die Direktzahlung – der Käufer überweist unmittelbar auf das Konto des Verkäufers – ist der Regelfall. Die Alternative ist die Abwicklung über ein Notaranderkonto, bei der das Geld zunächst auf ein von mir als Notar verwaltetes Treuhandkonto fließt und erst nach Eintritt bestimmter Voraussetzungen weitergeleitet wird. Das Anderkonto ist kein Standardinstrument. Es kommt dann zum Einsatz, wenn die Direktzahlung die Beteiligten nicht ausreichend absichert.
Warum die Direktzahlung der Regelfall geworden ist
Vor der Einführung des § 54a BeurkG – heute § 57 BeurkG – war das Notaranderkonto bei Immobilienkäufen verbreitet. Der Käufer zahlte den Kaufpreis auf ein Sonderkonto des Notars, und dieser leitete das Geld nach Erfüllung der vertraglichen Voraussetzungen an den Verkäufer weiter. Das war sicher, aber zusätzlich kostspielig, und in der Standardkonstellation brachte es keinen Sicherheitsgewinn gegenüber der Direktzahlung. Der Gesetzgeber hat deshalb die notarielle Verwahrung an eine materielle Voraussetzung geknüpft, nämlich daß ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten vorliegen muß. Fehlt dieses Interesse, darf ich die Verwahrung nicht annehmen. Das Zusammenspiel aus Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung und Eigentumsumschreibung sichert den Käufer bei einer regulären Transaktion hinreichend ab. Die Auflassungsvormerkung schützt gegen Doppelverkauf und Insolvenz des Verkäufers, die Fälligkeitsmitteilung stellt sicher, daß der Käufer erst zahlt, wenn alle Voraussetzungen für den Eigentumserwerb vorliegen. Ein zusätzliches Treuhandkonto wäre in dieser Konstellation eine Absicherung, der kein eigener Sicherungsgewinn gegenübersteht.
Was § 57 BeurkG für die Verwahrung verlangt
Die Voraussetzungen des § 57 BeurkG sind kumulativ. Es muß ein berechtigtes Sicherungsinteresse mindestens eines Beteiligten bestehen. Daneben ist ein schriftlicher Antrag mit einer Verwahrungsanweisung erforderlich, die den zu verwahrenden Betrag, den Empfänger und die Auszahlungsvoraussetzungen festlegt. In der Praxis ist die Verwahrungsanweisung Bestandteil der notariellen Urkunde, so daß die Beteiligten sie zusammen mit dem Kaufvertrag unterzeichnen. Ich muß die Anweisung als Notar förmlich annehmen und darf die Annahme verweigern, wenn sie den Bedürfnissen einer ordnungsgemäßen Geschäftsabwicklung nicht genügt oder berechtigte Belange der Beteiligten nicht hinreichend berücksichtigt. Der BGH hat dem Notar bei der Beurteilung, ob ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt, einen Ermessensspielraum zugebilligt (BGH, Beschluß vom 16.11.2020, NotSt(Brfg) 2/19), zugleich aber die Grenze gezogen, daß die konkreten Umstände des Einzelfalls das Sicherungsbedürfnis tragen müssen.
Konstellationen mit Verwahrungsbedarf
Hauptanwendungsfall in meiner Praxis ist die vorzeitige Besitzübergabe, welche ein berechtigtes Sicherungsinteresse begründet. Wenn der Käufer die Immobilie bereits vor der Kaufpreiszahlung an den Verkäufer nutzen soll, entsteht eine Übergangsphase, in der der Verkäufer den Besitz bereits abgegeben, aber möglicherweise noch nicht den vollständigen Kaufpreis erhalten hat. In Berlin, wo die Eintragung einer Vormerkung beim Grundbuchamt oder der Erhalt eines Negativzeugnisses je nach Bezirk mehrere Wochen dauern kann, ist eine vorzeitige Besitzübergabe kein ungewöhnlicher Wunsch. Das Notaranderkonto sichert in dieser Phase beide Seiten, denn das Geld liegt auf dem Treuhandkonto und steht nicht zur anderweitigen Verwendung zur Verfügung, während die Auszahlung an den Verkäufer erst erfolgt, wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Einen eigenständigen Verwahrungstatbestand regelt § 57 Abs. 6 BeurkG für Treuhandaufträge von Dritten, die am Verwahrungsgeschäft nicht unmittelbar beteiligt sind. Der praktisch bedeutsamste Fall ist der Treuhandauftrag der finanzierenden Bank des Käufers. Die Bank überweist den Darlehensbetrag auf mein Anderkonto mit der Maßgabe, erst auszuzahlen, wenn die Grundschuld zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen ist und die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Für die Bank ist das der Weg, ihre Sicherheit zu erlangen, bevor das Geld den Treuhänder verläßt. Die Grundschuld wird unmittelbar nach Beurkundung beim Grundbuchamt beantragt; sobald die Eintragungsbestätigung vorliegt, ist die Auszahlungsvoraussetzung der Bank erfüllt. Dieses Verfahren greift auch dann, wenn die Transaktion im Übrigen ohne Notaranderkonto abgewickelt wird, denn der Treuhandauftrag der Bank bezieht sich nur auf den Darlehensbetrag und ist von der Kaufpreisabwicklung zwischen Käufer und Verkäufer rechtlich zu trennen.
Wie das Anderkonto geführt wird
§ 58 BeurkG regelt die technische Durchführung. Für jede Verwahrungsmasse muß ein gesondertes Sonderkonto bei einem inländischen Kreditinstitut eingerichtet werden, denn Sammelkonten, auf denen Gelder aus verschiedenen Verwahrungsgeschäften zusammengefaßt werden, sind unzulässig. Verfügungsberechtigt bin ausschließlich ich als Notar persönlich oder im Vertretungsfall mein amtlich bestellter Vertreter. Auszahlungen erfolgen bargeldlos und nur nach Eintritt sämtlicher in der Verwahrungsanweisung festgelegter Voraussetzungen, wobei ich bei einer gestaffelten Auszahlung die vorgegebene Reihenfolge einhalte. Im Normalfall verbleibt das Geld nur einige Wochen auf dem Anderkonto; bei komplexen Auszahlungsvoraussetzungen, etwa wenn eine behördliche Genehmigung abgewartet werden muß, kann die Verwahrungsdauer länger sein.
Was die Verwahrung kostet und warum der Geschäftswert entscheidend ist
Die Verwahrungsgebühr richtet sich nach KV Nr. 25300 GNotKG und beträgt eine 1,0-Gebühr. Der Geschäftswert, nach dem sich die konkrete Gebührenhöhe berechnet, bestimmt sich nach § 124 GNotKG und richtet sich nach der Höhe des jeweils ausgezahlten Betrags. Das ist ein Detail, das bei Transaktionen mit mehreren Auszahlungsempfängern ins Gewicht fällt. Was das in Zahlen bedeutet, zeigt ein Beispiel. Zahle ich aus dem Anderkonto 300.000 EUR an die Ablösebank und 200.000 EUR an den Verkäufer, entsteht die Verwahrungsgebühr zweimal, einmal mit Geschäftswert 300.000 EUR und einmal mit Geschäftswert 200.000 EUR. Die Gesamtgebühr ist in diesem Fall höher, als wenn der vollständige Kaufpreis von 500.000 EUR in einer einzigen Auszahlung an den Verkäufer ginge. Neben der Verwahrungsgebühr kann eine Treuhandgebühr anfallen (KV Nr. 22201, 0,5-Gebühr), wenn ein Treuhandauftrag eines Dritten vorliegt, etwa der finanzierenden Bank. Die Kosten des Notaranderkontos addieren sich so zu einem eigenen Posten bei den Erwerbsnebenkosten.
Das Notaranderkonto im internationalen Vergleich
Im internationalen Immobiliengeschäft ist die Abwicklung über ein Treuhandkonto – im angloamerikanischen Rechtskreis als Escrow Account bezeichnet – der Standard und nicht die Ausnahme. Der Unterschied erklärt sich aus dem Fehlen eines staatlichen Grundbuchs mit Gutglaubensschutz in diesen Rechtsordnungen. Ohne ein solches Register braucht der Käufer einen Treuhänder, der zwischen den Parteien steht und sicherstellt, daß weder Geld noch Eigentum den Besitzer wechseln, bevor alle Voraussetzungen erfüllt sind. Das deutsche System hat mit dem Grundbuch und der Auflassungsvormerkung andere Sicherungsinstrumente entwickelt, ergänzt durch die Fälligkeitsmitteilung des Notars. Das Notaranderkonto tritt nur dort hinzu, wo diese Instrumente allein nicht ausreichen. Den internationalen Vergleich behandelt ein eigenständiger Beitrag auf diesem Blog: Escrow und Grundbuch im Vergleich.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- BGH, Beschluß vom 16.11.2020, NotSt(Brfg) 2/19 – zum Beurteilungsspielraum des Notars bei der Beurteilung des berechtigten Sicherungsinteresses nach § 57 BeurkG
- Kostenverzeichnis zum GNotKG (Anlage 1) – KV Nr. 25300 ff. (Verwahrungsgebühren)
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