Wer sich trennt und aus dem gemeinsamen Eigenheim auszieht, denkt an Unterhalt und Sorgerecht, an Zugewinnausgleich und die Frage, wer in der Wohnung bleibt – selten an die Einkommensteuer. Dabei kann die Übertragung des Miteigentumsanteils an den früheren Ehepartner eine Steuerlast auslösen, mit der beide Seiten nicht gerechnet haben. Der Bundesfinanzhof hat in einer Reihe von Entscheidungen seit 2023 die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit bei selbstgenutzten Immobilien erheblich verschärft. Im März 2025 kam ein weiteres Urteil hinzu, das die Besteuerung teilentgeltlicher Übertragungen in der Familie endgültig geklärt hat.

Die Ausgangslage: Warum die Spekulationssteuer bei Scheidung überhaupt ein Thema ist

Wer ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, erzielt nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Die Steuer fällt auf den Gewinn an – also auf die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den seinerzeitigen Anschaffungskosten. Bei Immobilien, die seit dem Kauf im Wert gestiegen sind, kann das eine beträchtliche Summe sein.

Das Gesetz sieht allerdings eine Ausnahme vor: Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie „zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG kennt dafür zwei Alternativen. Entweder hat der Eigentümer die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgehend selbst bewohnt. Oder er hat sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Im zweiten Fall müssen die drei Kalenderjahre nicht voll ausgefüllt sein – im Extremfall genügt eine Eigennutzung von einem Jahr und zwei Tagen, verteilt auf drei Kalenderjahre.

Bei einer funktionierenden Ehe ist das unproblematisch. Die Eheleute bewohnen das Eigenheim gemeinsam, und wenn sie es verkaufen, greift die Ausnahme für beide Miteigentümer. Das Problem beginnt mit der Trennung: Ein Ehegatte zieht aus. Der andere bleibt mit den Kindern in der Immobilie. Irgendwann – oft Jahre später – wird der Miteigentumsanteil des Ausgezogenen im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung auf den verbleibenden Ehegatten übertragen. Fällt diese Übertragung in die zehnjährige Spekulationsfrist, stellt sich die Frage: Hat der ausgezogene Ehegatte seinen Miteigentumsanteil noch „zu eigenen Wohnzwecken" genutzt?

Wer auszieht, nutzt nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken – das Leiturteil von 2023

Der Bundesfinanzhof hat diese Frage mit Urteil vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) verneint.

Der Sachverhalt war typisch für Scheidungsfälle: Ein Ehepaar erwarb 2008 ein Einfamilienhaus in hälftigem Miteigentum. 2015 zog der Ehemann aus, die Ehefrau blieb mit dem gemeinsamen minderjährigen Kind in dem Haus wohnen. Nach der Scheidung drohte die Ehefrau mit der Zwangsversteigerung, woraufhin der Ehemann seinen Miteigentumsanteil 2017 im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung entgeltlich auf die geschiedene Ehefrau übertrug. Der Ehemann erzielte dabei einen Veräußerungsgewinn.

Der BFH bestätigte die Besteuerung. Die Begründung ist streng am Wortlaut orientiert: „Zu eigenen Wohnzwecken" nutzt eine Immobilie nur, wer sie selbst bewohnt. Nach dem Auszug war das beim Ehemann nicht mehr der Fall. Daß die Ehefrau und das gemeinsame Kind dort wohnten, half ihm nicht. Der BFH stellte klar: Ein dauernd getrenntlebender Ehegatte ist nicht mehr Teil der Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft des Steuerpflichtigen. Er ist ein „Dritter" im Sinne der Norm. Die unentgeltliche Überlassung an einen Dritten begründet keine Eigennutzung.

Das Argument, der Ehemann habe unter dem wirtschaftlichen Druck der drohenden Zwangsversteigerung gehandelt, verfing nicht. Eine „willentliche Veräußerung" liegt auch dann vor, wenn die Motivlage durch äußere Umstände bestimmt wird. Die Freiwilligkeit des Veräußerungsentschlusses entfällt nur bei hoheitlichen Eingriffen – etwa bei einer Enteignung.

63.000 EUR Steuer auf einen Gewinn, den niemand bemerkt hat

Was das in Zahlen heißt, zeigt ein Beispiel: Ein Ehepaar kaufte 2018 ein Einfamilienhaus in Berlin-Zehlendorf für 800.000 EUR, je zur Hälfte. 2022 zog der Ehemann aus. 2025 wurde der Miteigentumsanteil des Ehemanns im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung für 550.000 EUR an die Ehefrau übertragen. Die Anschaffungskosten des hälftigen Miteigentumsanteils hatten 400.000 EUR betragen. Der Veräußerungsgewinn beläuft sich auf 150.000 EUR. Dieser Gewinn unterliegt der Einkommensteuer mit dem persönlichen Steuersatz des Ehemanns – bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das 63.000 EUR Einkommensteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Die seit 2024 geltende Freigrenze von 1.000 EUR für private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, angehoben durch das Wachstumschancengesetz 2024) ändert daran nichts – sie greift nur, wenn der gesamte Veräußerungsgewinn im Kalenderjahr unter dieser Schwelle bleibt.

Wie der BFH den Eigennutzungsbegriff weiter einengt

Das Urteil zur Scheidungssituation steht nicht isoliert. Der IX. Senat des BFH hat in einer Reihe weiterer Entscheidungen den Begriff der „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" restriktiv ausgelegt.

Mit Urteil vom 14. November 2023 (IX R 13/23) entschied der BFH, daß die unentgeltliche Überlassung einer Eigentumswohnung an die Schwiegermutter keine Eigennutzung im Sinne des § 23 EStG darstellt. Auch wenn die Überlassung familienintern motiviert war und die Schwiegermutter die Wohnung bewohnte, fehlte es an der persönlichen Wohnnutzung durch den Steuerpflichtigen. Die Eigennutzungsausnahme ist nach Auffassung des BFH enger zu verstehen als vergleichbare Begriffe in anderen Steuervorschriften – etwa in § 10e EStG (Eigenheimzulage) oder § 4 EigZulG, wo auch die Überlassung an Angehörige begünstigt war.

Im Urteil vom 26. September 2023 (IX R 14/22) ging es um einen Teilflächenverkauf. Eigentümer hatten ein knapp 4.000 Quadratmeter großes Einfamilienhausgrundstück erworben und selbst bewohnt. Später teilten sie das Grundstück und verkauften die unbebaute Teilfläche von rund 1.000 Quadratmetern. Der BFH verneinte die Steuerfreiheit: Der „einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang" zwischen dem eigengenutzten Gebäude und dem Gartengrundstück entfalle durch die Abtrennung. Die abgetrennte Fläche sei nicht mehr Bestandteil des Wohngrundstücks – und ein unbebautes Grundstück könne per definitionem nicht „bewohnt" werden.

März 2025: Der BFH klärt die Besteuerung teilentgeltlicher Übertragungen

Die jüngste und für die Gestaltungspraxis folgenreichste Entscheidung erging am 11. März 2025 (IX R 17/24). Sie betrifft die Frage, wie teilentgeltliche Übertragungen – also Vorgänge, bei denen die Gegenleistung unter dem Verkehrswert liegt – steuerlich zu behandeln sind.

Der Sachverhalt: Ein Vater übertrug ein vermietetes Grundstück im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf seine Tochter. Die Tochter übernahm das auf dem Grundstück lastende Bankdarlehen in Höhe von 115.000 EUR. Der Verkehrswert des Grundstücks betrug 210.000 EUR, die historischen Anschaffungskosten lagen bei 143.950 EUR. Das Finanzamt behandelte den Vorgang als teilentgeltliche Veräußerung und setzte Einkommensteuer fest.

Das Niedersächsische Finanzgericht hatte dem Vater zunächst recht gegeben. In seinem Urteil vom 29. Mai 2024 (3 K 36/24) argumentierte es, eine teilentgeltliche Übertragung unterhalb der Anschaffungskosten könne keinen steuerbaren Gewinn erzeugen. Es befürwortete eine teleologische Reduktion des § 23 EStG: Da dem Übertragenden kein realer Vermögenszuwachs zugeflossen sei, dürfe auch kein Spekulationsgewinn besteuert werden.

Der BFH hob dieses Urteil auf. Der IX. Senat wendet bei teilentgeltlichen Übertragungen die strenge Trennungstheorie an: Der Vorgang wird nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil aufgespalten. Im entgeltlichen Teil werden die anteiligen Anschaffungskosten dem anteiligen Veräußerungserlös gegenübergestellt – und der Differenzbetrag ist steuerpflichtig. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn die Gegenleistung unter den historischen Anschaffungskosten liegt. Eine teleologische Reduktion lehnte der BFH ab: Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, daß der Gesetzgeber nur vollentgeltliche Geschäfte habe erfassen wollen.

Warum das für Scheidungsfälle so brisant ist

Die Kombination dieser Urteilslinien wirkt sich gerade in Scheidungsfällen aus. Die Übertragung eines Miteigentumsanteils im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung ist nahezu nie vollständig unentgeltlich. Der übernehmende Ehegatte zahlt einen Geldbetrag, übernimmt anteilige Darlehensverbindlichkeiten, verzichtet auf Zugewinnausgleichsansprüche – oder kombiniert mehrere dieser Gegenleistungen. Schon eine von ihnen kann eine teilentgeltliche Veräußerung im Sinne des § 23 EStG begründen.

Der ausgezogene Ehegatte nutzt seinen Miteigentumsanteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken (IX R 11/21). Die Eigennutzungsausnahme greift daher nicht. Und eine Gegenleistung – sei es auch nur die Übernahme eines Restdarlehens, das deutlich unter den Anschaffungskosten liegt – löst die Trennungstheorie aus (IX R 17/24). Der rechnerisch ermittelte Gewinn im entgeltlichen Teil ist steuerpflichtig, selbst wenn der Übertragende wirtschaftlich betrachtet keinen Cent verdient hat.

Gestaltungsmöglichkeiten: Was läßt sich noch tun?

Die Spielräume sind enger geworden, aber nicht verschwunden.

Am nächsten liegt der Verkauf noch im Jahr des Auszugs. Wer die Immobilie oder seinen Miteigentumsanteil im selben Kalenderjahr veräußert, in dem er auszieht, kann die zweite Alternative der Eigennutzungsausnahme noch für sich in Anspruch nehmen. Das setzt voraus, daß die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In der Praxis scheitert das allerdings regelmäßig an der Realität: Scheidungsfolgenvereinbarungen werden erst Monate oder Jahre nach dem Auszug geschlossen.

Ein anderer Ansatz betrifft die Beibehaltung einer Zweitwohnungsnutzung. Der BFH hat wiederholt entschieden, daß eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken weder eine Hauptwohnung voraussetzt noch den Lebensmittelpunkt dort erfordert. Zweitwohnungen, Ferienwohnungen und Wohnungen im Rahmen der doppelten Haushaltsführung können ebenfalls zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Wenn der ausziehende Ehegatte ein Zimmer im Familienheim nachweisbar weiterhin als Zweitwohnung nutzt – mit eigenem Schlüssel, gelegentlichen Übernachtungen und einer ordnungsgemäßen Meldung als Zweitwohnung –, könnte die Eigennutzungsausnahme erhalten bleiben. Die praktische Hürde liegt in der familiären Konfliktsituation: Getrenntlebende Eheleute, die sich über die Immobilie streiten, werden sich selten darauf einlassen, dem anderen weiterhin Zugang zu gewähren.

Die sicherste Gestaltung bleibt das schlichte Abwarten der zehnjährigen Spekulationsfrist. Wenn seit der Anschaffung der Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen sind, ist der Veräußerungsgewinn in jedem Fall steuerfrei. Ob das für beide Ehegatten realistisch ist, hängt von der wirtschaftlichen Situation ab. Wer den anderen Ehegatten auf Teilungsversteigerung in Anspruch nehmen kann, wird selten bereit sein, mehrere Jahre zu warten.

Denkbar ist ferner eine vollständig unentgeltliche Übertragung. Eine rein schenkweise Übertragung des Miteigentumsanteils – ohne jede Gegenleistung, auch ohne Darlehensübernahme – wäre nach der Systematik des § 23 EStG kein Veräußerungsgeschäft, weil es an der Entgeltlichkeit fehlte. Allerdings ist die schenkungsteuerliche Seite zu bedenken, und die Anrechnung auf den Zugewinnausgleich nach § 1380 BGB wirft die Frage auf, ob die Übertragung nicht doch als teilentgeltlich zu qualifizieren ist. Gesicherte höchstrichterliche Rechtsprechung zu dieser Frage fehlt.

Schließlich wird in der Literatur das einseitig bindende Angebot mit Auflassungsvormerkung diskutiert. Bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist gibt der übertragende Ehegatte nur ein einseitig bindendes Angebot ab, das durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert wird. Die Annahme erfolgt erst nach Fristablauf. Nach der Rechtsprechung des BFH löst ein einseitiges Angebot die Besteuerung nach § 23 EStG grundsätzlich nicht aus. Die Finanzverwaltung könnte allerdings einen Gestaltungsmißbrauch nach § 42 AO rügen, wenn der einzige Zweck der Konstruktion die Umgehung der Spekulationsfrist ist.

Die steuerliche Prüfung gehört vor die Beurkundung

Für die notarielle Praxis ergibt sich aus der verschärften Rechtsprechung ein klarer Handlungsrahmen. Über die Steuerpflicht entscheiden im Ergebnis vier Variablen: wann der ausgezogene Ehegatte die Immobilie erworben hat, wann er ausgezogen ist, welche Gegenleistung vereinbart wird und wann die Beurkundung erfolgt. Diese Fragen müssen vor der Beurkundung der Scheidungsfolgenvereinbarung geklärt sein – nicht danach.

Das Notariat kann auf die steuerlichen Risiken hinweisen und eine frühzeitige Abstimmung mit dem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht empfehlen. Die materiell-rechtliche Steuerberatung selbst – insbesondere die Berechnung eines etwaigen Veräußerungsgewinns und die Prüfung der konkreten Gestaltungsmöglichkeiten – bleibt deren Aufgabe.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

• Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024 (EStH 2024), herausgegeben vom Bundesministerium der Finanzen: BMF – EStH 2024 – § 23
• Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 (BGBl. I 2024, Nr. 108) – Anhebung der Freigrenze in § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG auf 1.000 EUR
• DNotI – Deutsches Notarinstitut: Gutachtensammlung Immobilien- und Steuerrecht

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