Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Signing und Closing bei Immobilientransaktionen in Deutschland

Im angelsächsischen Immobilienrecht sind Signing und Closing zwei getrennte Zeitpunkte. Das Signing bezeichnet den Tag der Vertragsunterzeichnung. Das Closing – oft Wochen oder Monate später – den Tag, an dem die Transaktion tatsächlich vollzogen wird: Kaufpreiszahlung, Eigentumsübergang, Schlüsselübergabe. Dazwischen liegt eine Phase, in der Bedingungen erfüllt und Genehmigungen eingeholt werden. Die Trennung beider Zeitpunkte gehört dort zum Grundverständnis einer Transaktion.

Das deutsche Recht kennt diese Unterscheidung in dieser Form nicht. Es gibt kein Closing als eigenständigen Rechtsakt. Stattdessen beurkundet der Notar den Kaufvertrag, und von diesem Zeitpunkt an ist die Transaktion verbindlich eingeleitet. Beide Seiten sind gebunden. Was folgt, ist kein offener Schwebezustand, sondern ein geordneter Vollzug unter notarieller Koordination – ein Ablauf, der die Funktion des angelsächsischen Closings übernimmt, aber anders organisiert ist.

Unterschiedliche Rechtstraditionen, unterschiedliche Sicherungsmechanismen

Daß die Transaktionsabläufe so verschieden sind, hat weniger mit unterschiedlichen Marktgepflogenheiten zu tun als mit den zugrundeliegenden Rechtsordnungen – und vor allem mit den jeweils vorhandenen Sicherungsinstrumenten.

Das angelsächsische System kennt kein Grundbuch mit konstitutiver Wirkung. Es gibt dort auch keinen Notar, der als neutraler Treuhänder die Abwicklung steuert. Die Trennung von Signing und Closing erfüllt dort deshalb eine Sicherungsfunktion: Keine Seite gibt etwas aus der Hand, bevor nicht sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Der Verkäufer überträgt kein Eigentum, bevor der Kaufpreis gesichert ist; der Käufer zahlt nicht, bevor das Eigentum übertragen wird. Am Closing-Tag geschieht dann alles gleichzeitig – in einer abgestimmten Abfolge, bei der jede Partei erst dann ihren Beitrag leistet, wenn die Gegenleistung der anderen Seite gesichert ist.

Das deutsche Recht erreicht diese Absicherung auf anderem Weg. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer, bevor er zahlt. Das Grundbuch verschafft dem Eigentümer eine Rechtssicherheit, die keine Title Insurance ersetzen kann. Die Treuhandstellung des Notars ermöglicht es, Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung zu synchronisieren, auch wenn beide nicht im selben Augenblick stattfinden. Was der angelsächsische Anwalt durch die Closing-Struktur absichert, sichert der deutsche Notar durch die Fälligkeitsvoraussetzungen im Kaufvertrag ab – im Ergebnis dieselbe Sicherheit, auf einem anderen Weg erreicht.

Beurkundung, Fälligkeit, Vollzug

Der typische Ablauf einer deutschen Immobilientransaktion verdeutlicht das. Die Beurkundung ist der zentrale Akt. Käufer und Verkäufer – oder deren Bevollmächtigte – erscheinen vor dem Notar. Der Notar verliest den Kaufvertrag, erläutert die rechtlichen Folgen und beurkundet die Willenserklärungen beider Seiten. Mit der Unterschrift ist der Vertrag geschlossen. Beide Parteien sind gebunden.

Der Kaufpreis ist allerdings noch nicht fällig. Der Vertrag enthält Fälligkeitsvoraussetzungen – Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist. Sie entsprechen in ihrer Funktion den angelsächsischen Closing Conditions, auch wenn die technische Konstruktion eine andere ist. In aller Regel gehört dazu die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers, die verhindert, daß der Verkäufer das Grundstück anderweitig veräußert oder belastet. Hinzu kommt der Verzicht der Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht und gegebenenfalls weitere Genehmigungen – etwa die Zustimmung eines Dritten bei bestehenden Vorkaufsrechten oder eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz.

Der Notar überwacht den Eintritt dieser Voraussetzungen. Sind sie erfüllt, teilt er dem Käufer durch eine Fälligkeitsmitteilung mit, daß der Kaufpreis nunmehr zu zahlen ist. Der Käufer überweist den Kaufpreis an den Verkäufer und dessen abzulösende Gläubiger. Nach Eingang des Kaufpreises beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Je nach Arbeitsbelastung des Grundbuchamts vergehen bis zur Eintragung des Käufers als neuem Eigentümer einige Wochen, mitunter auch Monate.

Rechtliches Eigentum und wirtschaftlicher Übergang

An dieser Stelle lohnt ein genauerer Blick auf einen Aspekt, der ausländischen Investoren nicht ohne weiteres geläufig ist: die Unterscheidung zwischen dem rechtlichen Eigentum und dem wirtschaftlichen Übergang. Das rechtliche Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über – also Wochen nach der Kaufpreiszahlung. Der wirtschaftliche Übergang hingegen – Besitz, Nutzungen und Lasten – vollzieht sich typischerweise bereits mit der Kaufpreiszahlung.

Der Vertrag regelt dies ausdrücklich: „Mit Zahlung des Kaufpreises gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über." Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer die wirtschaftlichen Risiken und zieht die wirtschaftlichen Vorteile, auch wenn die Eintragung im Grundbuch noch aussteht. Mieteinnahmen fließen ihm zu, Versicherungsprämien und öffentliche Lasten gehen zu seinen Lasten, Beschädigungen des Grundstücks treffen ihn.

Dieser Zeitpunkt – Kaufpreiszahlung und damit verbundener wirtschaftlicher Übergang – ist das, was dem angelsächsischen Closing am nächsten kommt. Nur findet er nicht als separater Termin mit allen Beteiligten statt, sondern als Teil eines vom Notar koordinierten Ablaufs, bei dem die Parteien nicht mehr persönlich zusammenkommen müssen.

Aufschiebende Bedingungen als Alternative

Es gibt allerdings Transaktionen, bei denen auch das deutsche Recht eine echte Trennung von Vertragsschluß und Vollzug kennt. Das betrifft Verträge, die unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden: Der Vertrag existiert, seine Wirkungen treten aber erst ein, wenn ein bestimmtes zukünftiges Ereignis eintritt. Bis dahin bleibt der Vertrag schwebend unwirksam.

Im angelsächsischen Recht entspricht dem die Condition Precedent. Allerdings mit einem Unterschied: Dort betreffen die Closing Conditions typischerweise nicht den Vertrag selbst, sondern die Pflicht zum Closing. Der Vertrag ist wirksam; nur der Vollzug steht unter Bedingung.

Im deutschen Recht stehen beide Wege offen. Die Fälligkeitslösung – der Vertrag ist unbedingt wirksam, nur die Kaufpreiszahlung steht unter vom Notar überwachten Voraussetzungen – ist der Regelfall. Die Bedingungslösung – der gesamte Vertrag steht unter einer aufschiebenden Bedingung und wird erst mit deren Eintritt wirksam – kommt zum Einsatz, wenn echte Unsicherheit über den Eintritt einer Voraussetzung besteht. Etwa bei einer behördlichen Genehmigung, deren Erteilung nicht feststeht.

Wann sich Signing und Closing auch in Deutschland trennen lassen

Es gibt Konstellationen, in denen das Standardmodell nicht paßt. Bei Transaktionen, die der Fusionskontrolle unterliegen, darf der Vollzug erst nach Freigabe durch das Bundeskartellamt oder die Europäische Kommission erfolgen. Hier findet das Signing mit der Beurkundung statt, das Closing erst nach erteilter Freigabe.

Ähnlich verhält es sich bei Transaktionen, die behördliche Genehmigungen erfordern, deren Erteilung nicht gesichert ist – die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen etwa, oder die Genehmigung nach dem Außenwirtschaftsgesetz bei Erwerbern aus bestimmten Drittstaaten. Kann die Genehmigung versagt werden, liegt eine aufschiebende Bedingung nahe.

Auch interne Gremienvorbehalte können eine Rolle spielen. Institutionelle Investoren benötigen häufig die Zustimmung eines Investment Committee oder Aufsichtsrats. Liegt diese zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht vor, kann der Vertrag unter dem Vorbehalt der internen Genehmigung geschlossen werden. Allerdings ist Vorsicht geboten: Ein Vertrag, bei dem eine Partei sich die eigene Zustimmung vorbehält, bietet der anderen Seite wenig Sicherheit. Zweckmäßiger ist es, die interne Genehmigung vor dem Signing einzuholen. Dasselbe gilt für Finanzierungsvorbehalte. Gut strukturierte Transaktionen setzen voraus, daß die Finanzierung vor der Beurkundung steht.

Schließlich können auch Portfoliotransaktionen, bei denen mehrere Objekte oder Gesellschaften gleichzeitig übertragen werden und unterschiedliche Genehmigungserfordernisse bestehen, ein gestaffeltes Closing erforderlich machen.

Die Zwischenphase zwischen Signing und Closing

Liegt zwischen Signing und Closing ein erheblicher Zeitraum, muß der Vertrag die Zwischenphase sorgfältig regeln. Die angelsächsische Vertragspraxis kennt dafür ein ausdifferenziertes Instrumentarium – Interim Covenants, die das Verhalten der Parteien bis zum Closing steuern. Das deutsche Recht erreicht vergleichbare Ergebnisse mit eigenen Mitteln.

Eine Material Adverse Change-Klausel kann dem Käufer das Recht einräumen, sich vom Vertrag zu lösen, wenn sich die Immobilie oder die Gesellschaft zwischen Signing und Closing wesentlich verschlechtert. Im deutschen Recht wird dies als auflösende Bedingung oder als vertragliches Rücktrittsrecht gestaltet. Der Verkäufer verpflichtet sich daneben in aller Regel, das Geschäft bis zum Closing im gewöhnlichen Umfang fortzuführen und keine außergewöhnlichen Maßnahmen zu ergreifen – keine größeren Investitionen, keine Änderung wesentlicher Verträge, keine Ausschüttungen. Im deutschen Recht werden solche Abreden als Unterlassungspflichten formuliert, deren Verletzung Schadensersatzansprüche auslöst. Hinzu treten Informationspflichten über wesentliche Entwicklungen sowie Mitwirkungspflichten – die Verpflichtung beider Parteien, alles zu tun, was für den Eintritt der Bedingungen erforderlich ist.

Die Koordinationsrolle des Notars

Der Notar ist nicht nur Urkundsperson. Er koordiniert den Vollzug der Transaktion – eine Rolle, die in Deutschland deutlich weiter reicht als in den meisten anderen Rechtsordnungen.

Steht der Vertrag unter aufschiebenden Bedingungen, überwacht der Notar deren Eintritt und fordert die Parteien auf, die erforderlichen Nachweise beizubringen – die Freigabeerklärung der Kartellbehörde, die behördliche Genehmigung, den Gesellschafterbeschluß. Er beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung und nach Kaufpreiszahlung die Eigentumsumschreibung. Er koordiniert die Löschung bestehender Belastungen und die Eintragung neuer Grundpfandrechte. Ist eine Treuhandabwicklung vereinbart, überwacht er Eingang und Auszahlung der Mittel. Er stellt fest, wann sämtliche Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, und erteilt dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Und er dokumentiert den gesamten Vorgang, fertigt bei Bedarf Nachträge oder Ergänzungsurkunden.

Diese Koordination ersetzt in der Praxis das, was im angelsächsischen System ein separater Closing-Termin mit allen Beteiligten am Tisch leistet. Die Parteien müssen nicht erneut zusammenkommen; der Notar steuert den Vollzug aus seiner Kanzlei.

Erwartungen und Mißverständnisse am Verhandlungstisch

Die unterschiedlichen Erwartungen an den Transaktionsablauf führen gelegentlich zu Mißverständnissen – und zwar in einem Stadium, in dem das die Transaktion belasten kann: in der Vertragsverhandlung. Der angelsächsisch geprägte Investor ist es gewohnt, daß zwischen Signing und Closing noch Handlungsspielraum besteht. Der deutsche Verkäufer erwartet, daß mit der Beurkundung alles feststeht und der Käufer verbindlich gebunden ist.

Das äußert sich konkret: Der angelsächsische Käufer verlangt umfangreiche Conditions Precedent, die ihm bis zum Closing Ausstiegsmöglichkeiten offenhalten. Der deutsche Verkäufer versteht das als mangelnde Verbindlichkeit. Umgekehrt geht der deutsche Verkäufer davon aus, daß die Transaktion mit der Beurkundung wirtschaftlich abgeschlossen ist, während der angelsächsische Käufer erwartet, daß bis zum Closing noch Due-Diligence-Nacharbeiten, Kaufpreisanpassungen und Nachverhandlungen möglich sind.

Das läßt sich vermeiden, wenn die Transaktionsstruktur vor Beginn der eigentlichen Verhandlungen geklärt wird. Beide Seiten müssen verstehen, welche Erwartungen das jeweils andere System mit sich bringt – und eine Struktur finden, die allen Beteiligten die notwendige Sicherheit gibt.

Hinweise für internationale Investoren

Die deutsche Transaktionsstruktur – Beurkundung, Fälligkeitsvoraussetzungen, notariell koordinierter Vollzug – bietet dieselbe Sicherheit wie das angelsächsische Signing/Closing-Modell. Der Notar koordiniert den Ablauf; die Auflassungsvormerkung sichert die Position des Käufers. Wer als internationaler Investor in Deutschland erwirbt, sollte frühzeitig mit seinen Beratern klären, ob ein echtes Closing mit aufschiebenden Bedingungen erforderlich ist oder ob das Standardmodell mit Fälligkeitsvoraussetzungen genügt. Genehmigungserfordernisse – kartellrechtliche wie behördliche – sollten von Anfang an berücksichtigt und die Vertragsstruktur entsprechend gewählt werden.

Ein Punkt, der in der Praxis Anlaß zu Rückfragen gibt: Im deutschen System sollte die Finanzierung vor der Beurkundung stehen. Eine Finanzierungsbedingung im Vertrag ist zwar möglich, sie signalisiert aber mangelnde Transaktionsreife und kann dazu führen, daß der Verkäufer das Angebot nicht ernst nimmt. Wer Absicherungen benötigt, die im angelsächsischen System zum Standardrepertoire gehören – MAC-Klauseln, Interim Covenants, Escrow-Regelungen –, sollte dies früh im Verhandlungsprozeß ansprechen. Diese Instrumente lassen sich ins deutsche Recht übertragen, wenn ihr Zweck klar ist.

Gleichwertige Sicherheit auf verschiedenen Wegen

Die Unterschiede zwischen dem deutschen und dem angelsächsischen Transaktionsmodell sind erheblich, aber sie betreffen den Ablauf, nicht das Ergebnis. In beiden Systemen gibt keine Seite etwas aus der Hand, ohne gleichwertige Sicherheit zu erhalten. Das angelsächsische System stellt das durch die Gleichzeitigkeit am Closing-Tag her – alles geschieht in einer abgestimmten Abfolge an einem Termin. Das deutsche System verteilt denselben Vorgang auf mehrere Wochen, sichert aber jeden einzelnen Schritt durch das Zusammenspiel von Grundbuch, Auflassungsvormerkung und notarieller Koordination ab.

Wer den deutschen Weg kennt, wird feststellen, daß er seinen Zweck zuverlässig erfüllt.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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English Version

Signing and Closing in German Real Estate Transactions

In common law real estate practice, signing and closing are two distinct events. Signing refers to the day contracts are executed. Closing—often weeks or months later—is the day the transaction is actually consummated: purchase price payment, transfer of ownership, handover of keys. Between these dates lies a period during which conditions must be satisfied and approvals obtained. The separation of these two events is fundamental to how transactions are understood.

German law does not draw this distinction in the same way. There is no closing as a separate legal act. Instead, the notary certifies the purchase contract, and from that point onward the transaction is binding and set in motion. Both sides are committed. What follows is not an open period of uncertainty but an orderly completion process under notarial coordination—a process that performs the function of the common law closing, but is organized differently.

Different Legal Traditions, Different Security Mechanisms

The divergent transaction processes owe less to differing market customs than to the underlying legal systems—and above all to the security instruments each provides.

The common law system has no land register with constitutive effect. Nor does it have a notary who steers the process as a neutral fiduciary. The separation of signing and closing therefore serves a security function: neither side releases anything until all prerequisites are met. The seller does not transfer ownership before the purchase price is secured; the buyer does not pay before ownership is transferred. On closing day, everything occurs simultaneously—in a coordinated sequence where each party acts only once the other side's performance is assured.

German law achieves this protection differently. The priority notice (Auflassungsvormerkung) protects the buyer before payment. The land register provides the owner with legal certainty that no title insurance can replicate. The notary's fiduciary position enables synchronization of payment and ownership transfer even though they do not occur at the same instant. What the common law attorney secures through the closing structure, the German notary secures through the payment prerequisites in the purchase contract—in substance, the same security, achieved by a different route.

Notarization, Payment Maturity, Completion

The typical progression of a German real estate transaction illustrates this. Notarization is the central act. Buyer and seller—or their authorized representatives—appear before the notary. The notary reads aloud the purchase contract, explains the legal consequences, and certifies both parties' declarations of intent. With the signatures, the contract is concluded. Both parties are bound.

The purchase price, however, is not yet due. The contract contains payment prerequisites—conditions that must be met before the buyer is obligated to pay. In function, they correspond to common law closing conditions, even though their technical construction differs. They typically include registration of a priority notice in the buyer's favor, preventing the seller from disposing of or encumbering the property. The municipality's waiver of its statutory pre-emption right is also required, along with any further approvals that may be necessary—such as third-party consent where pre-emption rights exist, or approval under the Agricultural Property Transactions Act.

The notary monitors fulfilment of these prerequisites. Once they are satisfied, the notary issues a payment notification informing the buyer that the purchase price is now payable. The buyer transfers the purchase price to the seller and any lenders being redeemed. Upon receipt, the notary applies to the land registry for transfer of ownership. Depending on the registry's workload, registration of the buyer as new owner takes several weeks, occasionally months.

Legal Ownership and Economic Transition

A closer look is warranted at one aspect that is not immediately intuitive for foreign investors: the distinction between legal ownership and economic transition. Legal ownership transfers only upon registration in the land register—weeks after payment. The economic transition, however—possession, benefits, and burdens—typically transfers with payment itself.

The contract expressly provides: "Upon payment of the purchase price, possession, benefits, and burdens pass to the buyer." From that point, the buyer bears economic risks and receives economic benefits, even though registration in the land register is still pending. Rental income flows to the buyer; insurance premiums and public charges become the buyer's responsibility; damage to the property falls to the buyer.

This point—payment and the associated economic transition—is the closest German equivalent to the common law closing. The difference is that it does not take place as a separate appointment with all parties present, but as part of a notary-coordinated process that does not require the parties to reconvene.

Conditions Precedent as an Alternative

There are, however, transactions where German law also provides for a genuine separation of contract conclusion and completion. This concerns contracts concluded under a condition precedent: the contract exists, but its effects only materialize upon occurrence of a specified future event. Until then, the contract remains in suspense.

The common law equivalent is the Condition Precedent. With one difference: in the common law system, closing conditions typically concern not the contract itself but the obligation to close. The contract is effective; only completion is conditional.

German law offers both paths. The payment maturity approach—the contract is unconditionally effective, only payment is subject to notary-monitored prerequisites—is the default for most transactions. The condition approach—the entire contract is subject to a condition precedent and becomes effective only upon its occurrence—is employed where genuine uncertainty exists about whether a prerequisite will materialize, such as a regulatory approval whose grant is not assured.

When Signing and Closing Can Be Separated in Germany

Certain constellations do not lend themselves to the standard model. In transactions subject to merger control, completion may only occur once the Federal Cartel Office or the European Commission has granted clearance. Signing takes place with notarization; closing follows only after clearance is obtained.

The same applies to transactions requiring regulatory approvals whose grant is uncertain—approval under the Agricultural Property Transactions Act for agricultural or forestry land, or approval under the Foreign Trade Act for acquirers from certain third countries. Where approval may be refused, a condition precedent is the appropriate structure.

Internal approval reservations may also necessitate separation. Institutional investors frequently require consent from an investment committee or supervisory board. If this consent has not yet been obtained at the time of notarization, the contract can be concluded subject to internal approval. Caution is warranted, however: a contract where one party reserves its own consent offers the other side little security. It is more practical to obtain internal approval before signing. The same applies to financing reservations. Well-structured transactions require financing to be in place before notarization.

Portfolio transactions involving simultaneous transfer of multiple properties or companies with differing approval requirements may also call for staggered closing.

Structuring the Interim Phase

Where a significant period lies between signing and closing, the contract must carefully regulate the interim phase. Common law practice has developed sophisticated instruments for this purpose—interim covenants governing the parties' conduct until closing. German law achieves comparable results with its own tools.

A Material Adverse Change clause can grant the buyer the right to withdraw if the property or company materially deteriorates between signing and closing. In German law, this is structured as a resolutive condition or a contractual right of rescission. The seller typically commits to continuing business in the ordinary course and refraining from extraordinary measures—no major investments, no changes to material contracts, no distributions. German law formulates these as obligations to refrain from action, breach of which triggers damages claims. Information obligations concerning material developments and cooperation obligations—the commitment of both parties to take all steps necessary for the conditions to materialize—complete the interim framework.

The Notary's Coordination Role

The notary is not merely the certifying official. The notary coordinates completion of the transaction—a role that extends considerably further in Germany than in most other jurisdictions.

Where the contract is subject to conditions precedent, the notary monitors their occurrence and requests the parties to submit the required evidence—the cartel authority's clearance, the regulatory approval, the shareholder resolution. The notary applies for registration of the priority notice and, after payment, for ownership transfer. The notary coordinates deletion of existing encumbrances and registration of new land charges. Where escrow has been agreed, the notary monitors receipt and disbursement of funds. The notary determines when all payment prerequisites are fulfilled and issues the payment notification to the buyer. And the notary documents the entire process, preparing supplements or additional deeds where needed.

In practice, this coordination replaces what a separate closing appointment with all parties at the table accomplishes in the common law system. The parties need not reconvene; the notary manages completion from the office.

Expectations and Misunderstandings at the Negotiating Table

Divergent expectations about the transaction process occasionally produce misunderstandings—at a stage where it can burden the transaction: during contract negotiations. The common law investor is accustomed to retaining room to maneuver between signing and closing. The German seller expects notarization to settle matters definitively, with the buyer irrevocably committed.

This manifests concretely: the common law buyer seeks extensive conditions precedent preserving exit options until closing. The German seller reads this as insufficient commitment. Conversely, the German seller assumes the transaction is economically concluded upon notarization, while the common law buyer expects due diligence follow-up, purchase price adjustments, and renegotiations to remain available until closing.

This can be avoided by clarifying the transaction structure before substantive negotiations begin. Both sides must understand the expectations inherent in the other's system—and arrive at a structure that provides all parties with the requisite security.

Guidance for International Investors

The German transaction structure—notarization, payment prerequisites, notary-coordinated completion—provides the same security as the common law signing/closing model. The notary coordinates the process; the priority notice secures the buyer's position. International investors acquiring property in Germany should clarify early with their advisors whether a true closing with conditions precedent is necessary or whether the standard model with payment prerequisites suffices. Approval requirements—antitrust and regulatory—should be factored in from the outset and the contract structure chosen accordingly.

One point that frequently prompts questions in practice: in the German system, financing should be in place before notarization. A financing condition in the contract is possible but signals a lack of transaction readiness and may cause the seller to question the seriousness of the offer. Investors who require protections that form part of the standard common law toolkit—MAC clauses, interim covenants, escrow arrangements—should raise these early in the negotiation process. These instruments can be adapted to German law when their purpose is clearly understood.

Equivalent Security by Different Means

The differences between the German and common law transaction models are substantial, but they concern the process, not the outcome. In both systems, neither side gives up anything without receiving equivalent security. The common law system achieves this through simultaneity on closing day—everything occurs in a coordinated sequence at a single appointment. The German system distributes the same process over several weeks, but secures each individual step through the interplay of land register, priority notice, and notarial coordination.

Those who are familiar with the German approach will find that it reliably serves its purpose.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin

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