Share Deals und Grunderwerbsteuer nach dem Gesetzentwurf vom Januar 2026

Beim Erwerb einer Immobilie über eine Gesellschaft fällt die Grunderwerbsteuer unter Umständen zweimal an, obwohl wirtschaftlich nur ein einziger Vorgang vorliegt. In Berlin, wo der Steuersatz bei 6 Prozent liegt, kann das bei einem Portfoliokauf im zweistelligen Millionenbereich einen siebenstelligen Mehrbetrag bedeuten. Der Bundesfinanzhof hat im Juli 2025 erstmals ernstliche Zweifel an dieser Praxis geäußert. Im Januar 2026 hat das Bundeskabinett einen Gesetzentwurf beschlossen, der die Besteuerung von Share Deals grundlegend umstrukturieren soll. Die geplante Reform geht dabei über eine Reparatur des bisherigen Systems hinaus und kehrt die Rangfolge der Besteuerungstatbestände um.

Wie ein Share Deal Grunderwerbsteuer auslöst

Wenn Sie eine Immobilie direkt kaufen, ist die Sache einfach. Der Kaufvertrag wird beurkundet, das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest, Sie zahlen, und nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird das Eigentum umgeschrieben. Einen Share Deal unterscheidet davon, daß Sie nicht die Immobilie selbst kaufen, sondern Anteile an der Gesellschaft, die sie besitzt, typischerweise einer GmbH oder GmbH & Co. KG. Die Immobilie bleibt im Eigentum der Gesellschaft, das Grundbuch ändert sich nicht. Trotzdem kann Grunderwerbsteuer anfallen, und zwar nach besonderen Tatbeständen des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG), die den wirtschaftlichen Eigentumswechsel auf der Gesellschaftsebene erfassen.

Das Grunderwerbsteuergesetz kennt dafür mehrere Tatbestände, die unterschiedliche Zeitpunkte und Vorgänge betreffen. § 1 Abs. 2a GrEStG erfaßt den Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. § 1 Abs. 2b GrEStG regelt dasselbe für Kapitalgesellschaften; dieser Tatbestand wurde erst 2021 eingeführt. Daneben stehen § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG, die schon das schuldrechtliche Geschäft erfassen, also den Abschluß des Anteilskaufvertrags, wenn der Erwerber damit eine bestimmte Beteiligungshöhe erreicht. An dieser Stelle entsteht das Problem, das die geplante Reform lösen will.

Warum dieselbe Transaktion zweimal besteuert werden kann

Ein typischer Anteilskauf verläuft in zwei Schritten. Am Signing-Termin wird der notarielle Kaufvertrag über die Gesellschaftsanteile geschlossen. Das Closing, also die Übertragung der Anteile, folgt erst später, nachdem bestimmte Vollzugsvoraussetzungen eingetreten sind. Die Beteiligten warten auf die kartellrechtliche Freigabe, die Kaufpreiszahlung, behördliche Genehmigungen und gelegentlich auf die Klärung gesellschaftsrechtlicher Vorfragen. Zwischen Signing und Closing liegen deshalb Wochen, manchmal Monate. Bereits mit dem Signing erfüllt der Erwerber den Tatbestand des § 1 Abs. 3 GrEStG, denn er hat einen Rechtsanspruch auf Übertragung von mindestens 90 Prozent der Anteile erworben. Erfolgt dann das Closing und die Anteile gehen über, verwirklicht sich zusätzlich der Tatbestand des § 1 Abs. 2b GrEStG, weil sich die Anteilseigner der Kapitalgesellschaft geändert haben.

Die Finanzverwaltung vertritt die Auffassung, daß beide Tatbestände unabhängig voneinander steuerbar sind. Gegen den Erwerber ergeht ein Grunderwerbsteuerbescheid wegen des Signings, gegen die Gesellschaft ein weiterer wegen des Closings. Wirtschaftlich liegt ein einziger Erwerb vor. Steuerlich wird er doppelt erfaßt. Ein Berliner Portfoliokauf über 50 Millionen Euro wird dann nicht mit 3 Millionen Euro Grunderwerbsteuer belastet, sondern mit 6 Millionen.

Die bisherige Reparatur und ihr Konstruktionsfehler

Der Gesetzgeber hat das Problem erkannt und mit dem Jahressteuergesetz 2022 eine Lösung eingeführt, den § 16 Abs. 4a GrEStG. Die Vorschrift sieht vor, daß die Festsetzung aus dem Signing aufgehoben wird, wenn das Closing nachfolgt und der endgültige Erwerbstatbestand verwirklicht ist. Voraussetzung ist allerdings, daß beide Vorgänge fristgerecht und vollständig beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden, und zwar innerhalb von zwei Wochen ab Kenntniserlangung (§ 19 GrEStG). Wird auch nur eine der beiden Anzeigen nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig eingereicht, bleibt es bei der doppelten Festsetzung.

Hier liegt der Konstruktionsfehler. In komplexen Transaktionen mit verschachtelten Beteiligungsstrukturen und ausländischen Gesellschaftern ist die Zweiwochenfrist in der Praxis schwer einzuhalten. Ich als Notar zeige den Beurkundungsvorgang an, aber die spätere Abtretung der Anteile, das Closing, wird nicht immer gesondert beurkundet, sondern vollzieht sich durch Erklärung gegenüber der Gesellschaft. Die Anzeigepflicht trifft dann die Beteiligten selbst. Versäumt ein ausländischer Gesellschafter die Frist oder reicht er die Anzeige unvollständig ein, führt das zur doppelten Besteuerung, die sich nicht mehr korrigieren läßt. An die Selbstverständlichkeit, daß ein wirtschaftlich einheitlicher Erwerb nur einmal besteuert werden sollte, knüpft das geltende Recht also hohe formale Hürden.

Ernstliche Zweifel des Bundesfinanzhofs

Im Juli 2025 hat der Bundesfinanzhof mit dem Beschluß vom 9. Juli 2025 (II B 13/25) deutliche Zweifel an der Verwaltungsauffassung geäußert. Der zugrundeliegende Fall war denkbar einfach. Ein Erwerber kaufte sämtliche Anteile an einer grundbesitzenden GmbH. Der notarielle Kaufvertrag wurde am 11. März 2024 geschlossen, die Abtretung der Anteile erfolgte nach Kaufpreiszahlung am 29. März 2024, also achtzehn Tage später. Ich als Notar hätte den Vorgang nach der Beurkundung angezeigt, aber zu diesem Zeitpunkt wären die Anteile bereits übergegangen. Eine gesonderte Closing-Anzeige ging nicht ein. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer daraufhin doppelt fest, obwohl es beim Erlaß der Bescheide bereits wußte, daß das Closing stattgefunden hatte.

Der BFH setzte die Vollziehung des Steuerbescheids aus. Die Begründung geht im Kern auf einen Punkt zurück, der sich aus dem Wortlaut des Gesetzes selbst ergibt. Es lasse sich weder aus dem Gesetzestext noch aus der Entstehungsgeschichte ableiten, daß der Vorrang des § 1 Abs. 3 GrEStG vor § 1 Abs. 2b GrEStG nur gelte, wenn Signing und Closing am selben Tag stattfinden. Diese Einschränkung, die die Finanzverwaltung ihrer Praxis zugrunde legt, finde im Gesetz keine Stütze. Der BFH ging noch weiter und stellte fest, daß die doppelte Festsetzung erst recht zweifelhaft sei, wenn das Finanzamt zum Zeitpunkt des Erlasses der Bescheide bereits Kenntnis vom Closing hatte. Die Einführung des § 16 Abs. 4a GrEStG habe den materiellen Vorrang ebenfalls nicht beseitigt, sondern nur ein zusätzliches Korrektiv neben den allgemeinen Korrekturvorschriften der Abgabenordnung geschaffen. Die Entscheidung erging allerdings im Eilverfahren, eine Hauptsacheentscheidung steht noch aus.

Der Gesetzentwurf vom 14. Januar 2026 kehrt die Rangfolge um

Am 14. Januar 2026 hat das Bundeskabinett den Entwurf eines Neunten Gesetzes zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes und zur Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften beschlossen. Neben berufsrechtlichen Anpassungen und der Anhebung des gewerbesteuerlichen Mindesthebesatzes auf 280 Prozent enthält der Entwurf Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz, die über eine Reparatur der Signing-Closing-Problematik hinausgehen. Der Entwurf kehrt die bisherige Rangfolge der Besteuerungstatbestände um. Bisher waren die Closing-Tatbestände (§ 1 Abs. 2a und 2b GrEStG) vorrangig, die Signing-Tatbestände (§ 1 Abs. 3 und 3a GrEStG) nachrangig. Der neue § 1 Abs. 3b GrEStG-E dreht dieses Verhältnis um. Künftig soll das Signing den Vorrang haben. Ist ein Erwerbsvorgang bereits beim Abschluß des Kaufvertrags steuerbar, löst das spätere Closing keinen eigenständigen Steuertatbestand mehr aus, soweit die Anteile in Erfüllung des Signing-Vertrags übergehen.

Der bisherige § 16 Abs. 4a GrEStG soll ersatzlos entfallen. Er wird nicht mehr gebraucht, weil die doppelte Steuerentstehung im neuen System gar nicht mehr eintreten kann. Der Gesetzgeber kehrt damit zu einem Prinzip der materiellen Subsidiarität zurück, allerdings mit umgekehrtem Vorzeichen gegenüber dem bisherigen System.

Steuerbefreiungen bei Kapitalgesellschaften werden wieder möglich

Die Umkehr der Rangfolge hat Auswirkungen, die über die Signing-Closing-Problematik hinausgehen. Der vorrangige Tatbestand bestimmt nämlich auch, welche Steuerbefreiungen und Vergünstigungen in Anspruch genommen werden können. § 3 Nr. 3 bis Nr. 7 GrEStG gewähren personenbezogene Befreiungen, etwa bei Übertragungen zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie. § 5 GrEStG befreit bestimmte Übertragungen von einer Gesamthand auf die Gesamthänder und umgekehrt, sofern die Beteiligung des Übertragenden mindestens der wirtschaftlichen Beteiligung am Grundstück entspricht.

Seit der Einführung des § 1 Abs. 2b GrEStG am 1. Juli 2021 konnten diese Befreiungen bei Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften praktisch nicht mehr genutzt werden. § 1 Abs. 2b GrEStG war als Closing-Tatbestand vorrangig, und die personenbezogenen Befreiungen des § 3 GrEStG passen systematisch nicht auf einen Tatbestand, der an den Gesellschafterwechsel und nicht an das Rechtsgeschäft zwischen den Parteien anknüpft. Tritt der Gesetzentwurf in Kraft und ist künftig der Signing-Tatbestand vorrangig, ändert sich das. § 1 Abs. 3 GrEStG knüpft an das schuldrechtliche Rechtsgeschäft an, und auf dieser Ebene lassen sich die personenbezogenen Befreiungen wieder anwenden. Für Familiengesellschaften, die Immobilien in einer GmbH halten und Anteile innerhalb der Familie übertragen wollen, könnte das eine spürbare Entlastung bringen.

Längere Fristen für die Grunderwerbsteueranzeige

Der Gesetzentwurf verlängert außerdem die Anzeigefrist für inländische Steuerpflichtige. Bisher gilt nach § 19 Abs. 3 GrEStG eine Frist von zwei Wochen ab Kenntniserlangung. Die Monatsfrist galt nur für Steuerpflichtige, die nicht im Inland unbeschränkt steuerpflichtig sind. Der Entwurf sieht in § 19 Abs. 3 GrEStG-E vor, die Frist einheitlich auf einen Monat zu verlängern. Gerade bei mehrstufigen Beteiligungsstrukturen, bei denen Gesellschafter erst ermitteln müssen, ob und bei welcher Gesellschaft ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang eingetreten ist, reichten zwei Wochen regelmäßig nicht aus. Der Entwurf weitet zudem den Kreis der Anzeigepflichtigen und die gesamtschuldnerische Haftung aus. Auch nach Inkrafttreten der Reform wird die rechtzeitige und vollständige Anzeige damit ein zentrales Element der steuerlichen Compliance bei Anteilstransaktionen bleiben.

Berliner Portfoliotransaktionen im Blick

Berlin gehört mit einem Grunderwerbsteuersatz von 6 Prozent zu den teuersten Standorten in Deutschland. Nur Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und das Saarland liegen mit 6,5 Prozent darüber. Der Berliner Immobilienmarkt ist zugleich geprägt von Portfoliotransaktionen und Gesellschaftsstrukturen, die historisch gewachsen sind, insbesondere im Bereich der Wohnungsbestände ehemaliger Wohnungsbaugesellschaften, die über GmbH-Strukturen gehalten werden. Die Signing-Closing-Problematik betrifft den Berliner Markt deshalb in besonderem Maße. Was das in Zahlen heißt, zeigt ein Beispiel. Eine Transaktion über ein Wohnungsportfolio mit einem Immobilienwert von 80 Millionen Euro löst bei 6 Prozent Grunderwerbsteuer 4,8 Millionen Euro aus. Eine doppelte Festsetzung verdoppelt den Betrag auf 9,6 Millionen.

Für Projektentwickler und Bestandshalter, die Immobilien über Gesellschaftsstrukturen erwerben oder veräußern, ändert sich mit der Reform der Planungsrahmen. Die Frage, ob zwischen Signing und Closing eine doppelte Besteuerung droht, hat in den letzten Jahren die Strukturierung von Transaktionen geprägt. Tritt der Gesetzentwurf in Kraft, entfällt dieses Risiko. Allerdings bleibt zu beachten, daß der Entwurf bisher nur einen Kabinettsbeschluß darstellt. Das parlamentarische Verfahren steht noch aus, und es ist nicht auszuschließen, daß sich Details im Gesetzgebungsprozeß noch ändern.

Solange die Reform nicht gilt

Bis zum Inkrafttreten bleibt die bisherige Rechtslage maßgeblich. Beide Anzeigen für Signing und Closing müssen innerhalb der geltenden Zweiwochenfrist beim zuständigen Finanzamt eingehen, damit die Festsetzung aus dem Signing nach § 16 Abs. 4a GrEStG aufgehoben werden kann. Wer die Frist versäumt, riskiert die doppelte Festsetzung. Der BFH-Beschluß vom Juli 2025 bietet zwar eine Argumentationsgrundlage für Einspruchsverfahren und Anträge auf Aussetzung der Vollziehung, aber er ist eine Entscheidung im Eilverfahren und nicht in der Hauptsache. Die Finanzverwaltung dürfte ihre Position bis zu einer abschließenden Klärung beibehalten.

In Berlin ist für die Grunderwerbsteuer das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz zuständig. Die Anzeige beider Vorgänge gehört von Anfang an in die Transaktionsplanung. In meiner Praxis empfehle ich, die Anzeigepflicht im Kaufvertrag ausdrücklich zu regeln und die Verantwortlichkeiten zwischen den Beteiligten vertraglich festzulegen, damit die Fristen nicht an der Koordination zwischen mehreren Parteien und ihren Beratern scheitern.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin