Sanierung als Steuerfalle

Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach dem neuen BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026

Eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin-Neukölln, Baujahr 1962, Kaufpreis 380.000 EUR. Die Heizung funktioniert, aber ineffizient. Die Fenster sind einfachverglast. Das Bad stammt aus den Achtzigern. Der neue Eigentümer läßt innerhalb der ersten zwei Jahre die Heizung austauschen, die Fenster erneuern und das Bad sanieren – Gesamtkosten netto rund 52.000 EUR. Jede einzelne Maßnahme wäre für sich genommen sofort als Werbungskosten abzugsfähig gewesen. Das Finanzamt erkennt keinen Cent davon als Sofortabzug an.

Der Grund liegt in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Danach gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Rechtsfolge trifft den gesamten Betrag, auch die Aufwendungen unterhalb der Schwelle. Sämtliche Kosten werden den Herstellungskosten zugeschlagen und über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Bei einer linearen AfA von 2 Prozent sind das 50 Jahre. Aus 52.000 EUR Sofortabzug werden 1.040 EUR pro Jahr.

Was das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 ändert

Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 ersetzt die beiden Vorgängerschreiben vom 18. Januar 2003 und vom 20. Oktober 2017. Es systematisiert die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten auf Grundlage der zwischenzeitlich ergangenen BFH-Rechtsprechung. Zwei Punkte sind für die Praxis neu. Erstens stellt das Schreiben in Randnummer 22 klar, daß der Austausch einer Heizungsanlage – etwa der Wechsel von einer Öl- oder Gasheizung auf eine Wärmepumpe – und der Einbau von Isolierglasfenstern als Ersatz für einfachverglaste Fenster für sich genommen keine Hebung des Gebäudestandards darstellen. Diese Maßnahmen sind als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig, solange sie den Standard des Gebäudes nicht wesentlich verändern. Zweitens arbeitet das Schreiben durchgehend mit dem gesetzlichen Dreijahreszeitraum, der seit dem Jahressteuergesetz 2003 gilt und den früheren Fünfjahreszeitraum der Verwaltungspraxis ablöste.

Das Schreiben greift ferner die BFH-Entscheidung vom 20. September 2022 (Az. IX R 29/21, BStBl. 2023 II S. 1087) auf, wonach Aufwendungen für Abriß- und Räumungsmaßnahmen – etwa die Entrümpelung einer leerstehenden Wohnung vor Renovierungsbeginn – keine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift sind und daher nicht in die 15-Prozent-Berechnung einfließen. Das gleiche gilt für Mieterabfindungen, die der Erwerber zahlt, um den Mieter zum Auszug zu bewegen.

Wo die 15-Prozent-Grenze zur Falle wird

Die Berechnung klingt einfach, enthält aber eine Fehlerquelle. Die 15 Prozent beziehen sich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht auf den Gesamtkaufpreis einschließlich Grund und Boden. Bei einem Kaufpreis von 380.000 EUR für eine Berliner Altbauwohnung entfallen je nach Lage und Baujahr zwischen 60 und 80 Prozent auf das Gebäude. Liegt der Gebäudeanteil bei 75 Prozent, betragen die Gebäudeanschaffungskosten 285.000 EUR, und die 15-Prozent-Schwelle liegt bei 42.750 EUR netto. Liegt der Gebäudeanteil bei nur 60 Prozent – etwa in einer begehrten Innenstadtlage, in der der Grundstückswert den Gebäudewert übersteigt –, sinkt die Schwelle auf 34.200 EUR. Was das in Zahlen heißt, zeigt ein Beispiel: Eine neue Heizung für 22.000 EUR und neue Fenster für 15.000 EUR ergeben zusammen mit einer Badsanierung für 12.000 EUR netto 49.000 EUR. Bei einem Gebäudeanteil von 75 Prozent liegt dieser Betrag über der Schwelle. Bei einem Gebäudeanteil von 60 Prozent liegt er deutlich darüber. In beiden Fällen sind sämtliche 49.000 EUR als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu aktivieren.

Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits erfolgt grundsätzlich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Erwerbs. Das Bundesfinanzministerium stellt hierfür eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die auf dem Sachwertverfahren basiert. Die Finanzämter legen diese Aufteilung zugrunde, sofern der Kaufvertrag keine abweichende Vereinbarung enthält. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung bindet das Finanzamt nur, wenn sie die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und nicht offensichtlich von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht. In meiner Notarpraxis frage ich regelmäßig im Vorfeld ab, ob eine kaufpreisaufteilung im kaufvertrag gewünscht wird und wenn ja, mit welchen Werten. Die Profis verwenden auf diesen Passus viel Mühe, die Privatkäufer beachten es häufig nicht.

Schönheitsreparaturen zählen mit

Der BFH hat am 14. Juni 2016 in drei gleichzeitig ergangenen Urteilen (Az. IX R 25/14, IX R 22/15 und IX R 15/15) die Auslegung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG grundlegend geklärt. Die Entscheidung in der Sache IX R 22/15 betrifft die Frage, welche Arbeiten in die 15-Prozent-Berechnung einfließen. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG nimmt von der Einbeziehung in die 15-Prozent-Grenze zwei Kategorien aus: Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Schönheitsreparaturen – Tapezieren und Streichen etwa, oder das Erneuern eines Bodenbelags – fallen nach dem natürlichen Sprachgebrauch unter „jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten". Der BFH sieht das anders. Schönheitsreparaturen, die im Zusammenhang mit einer umfassenden Instandsetzung nach Erwerb durchgeführt werden, sind keine jährlich üblicherweise anfallenden Arbeiten, weil sie gerade nicht jährlich anfallen, sondern anläßlich des Eigentümerwechsels gebündelt vorgenommen werden. Sie zählen zur 15-Prozent-Berechnung mit.

Die Konsequenz ist erheblich. Die 8.000 EUR für neue Böden und frischen Anstrich, die der Eigentümer als selbstverständlichen Erhaltungsaufwand betrachtet, erhöhen die Gesamtsumme und können dazu führen, daß die 15-Prozent-Schwelle überschritten wird. Ohne diese 8.000 EUR wäre die Schwelle im Beispiel nicht erreicht worden, und alle Einzelmaßnahmen wären sofort abzugsfähig gewesen.

Verdeckte Mängel schützen nicht vor der Aktivierung

Eine weitere Konstellation, die das BMF-Schreiben aufgreift, betrifft verdeckte Mängel. Ein Käufer erwirbt eine Wohnung, die äußerlich in Ordnung erscheint. Nach dem Einzug stellt sich heraus, daß die Wasserleitungen marode sind und ein Rohrbruch droht. Die Sanierung kostet 35.000 EUR. Der Käufer argumentiert, er habe die Maßnahme nicht geplant und die Mängel beim Kauf nicht gekannt – sie sei keine freiwillige Modernisierung, sondern erzwungene Schadensbehebung. Der BFH hat diesem Argument in seinem Urteil vom 9. Mai 2017 (Az. IX R 6/16) eine Absage erteilt. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG unterscheidet nicht nach dem Anlaß der Maßnahme. Die Vorschrift stellt ausschließlich auf die Höhe der Aufwendungen und den Zeitraum ab. Ob die Maßnahme geplant oder ungeplant war, ob die Mängel sichtbar oder verdeckt waren, spielt für die Rechtsfolge keine Rolle. Die 35.000 EUR fließen in die 15-Prozent-Berechnung ein.

Der BFH hat nur eine Ausnahme angedeutet, und zwar in seinem Urteil vom 13. März 2018 (Az. IX R 41/17). Dort ließ er offen, ob Aufwendungen für Schäden, die durch schuldhaftes Handeln eines Dritten nach dem Erwerb verursacht wurden – etwa Vandalismus oder ein vom Nachbarn verursachter Wasserschaden –, möglicherweise nicht unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG fallen. Diese Frage ist bislang nicht abschließend entschieden. Für Schäden, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits vorhanden waren und nur nicht erkannt wurden, gilt die Ausnahme jedenfalls nicht.

Die Gestaltungsfrage nach dem Dreijahreszeitraum

Der Dreijahreszeitraum beginnt mit dem Tag der Anschaffung. Der BFH hat in seinem Urteil vom 3. Mai 2022 (Az. IX R 7/21) klargestellt, daß als Anschaffungszeitpunkt der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten gilt, nicht der Zeitpunkt der Grundbucheintragung. In den Kaufverträgen, die ich beurkunde, liegt der wirtschaftliche Übergang üblicherweise zwischen sechs Wochen und drei Monaten nach Beurkundung. Von diesem Tag an läuft die Dreijahresfrist. Aufwendungen, die nach Ablauf der drei Jahre anfallen, unterliegen nicht mehr der 15-Prozent-Grenze und sind als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig oder nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilbar – vorausgesetzt, das Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken.

Die zeitliche Steuerung der Sanierungsmaßnahmen ist deshalb ein steuerlich relevanter Faktor. Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung erwirbt und weiß, daß die Gesamtkosten die 15-Prozent-Schwelle überschreiten werden, kann erwägen, einzelne Maßnahmen erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraums durchzuführen. Das setzt voraus, daß die Maßnahmen aufschiebbar sind – ein undichtes Dach läßt sich nicht drei Jahre ignorieren, ein Bad aus den Achtzigern schon. Die steuerliche Beratung steht deshalb sinnvollerweise vor Beginn der Sanierung, nicht danach.

Rückwirkende Korrektur durch das Finanzamt

Ein weiteres Problem ergibt sich aus dem Zusammenspiel von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG mit § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO. Der Eigentümer, der im ersten Jahr nach dem Kauf die Heizung für 22.000 EUR erneuert, setzt diese Kosten in seiner Steuererklärung als Werbungskosten ab. Das Finanzamt erkennt sie an. Im zweiten Jahr läßt er Fenster und Bad für weitere 27.000 EUR erneuern. Erst jetzt überschreitet die Gesamtsumme die 15-Prozent-Schwelle. Das Finanzamt kann nun rückwirkend den Steuerbescheid des ersten Jahres ändern und die dort bereits anerkannten 22.000 EUR Werbungskosten streichen. Die Überschreitung der 15-Prozent-Grenze ist ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO. Der Eigentümer muß die Steuerersparnis des ersten Jahres zurückzahlen, obwohl er zum Zeitpunkt der Steuererklärung nicht absehen konnte, daß weitere Maßnahmen folgen würden.

Die Nachzahlung trifft den Eigentümer zu einem Zeitpunkt, an dem er die Sanierungskosten bereits getragen hat und mit der Steuerersparnis gerechnet haben dürfte. Die Liquiditätsplanung gerät durcheinander. Zinsen auf die Nachforderung kommen hinzu, wenn die Nachzahlung nicht innerhalb der vom Finanzamt gesetzten Frist geleistet wird.

Erhaltungsaufwand verteilen statt verlieren

Für Aufwendungen, die als Erhaltungsaufwand qualifiziert werden – also entweder außerhalb des Dreijahreszeitraums anfallen oder innerhalb des Zeitraums unterhalb der 15-Prozent-Schwelle bleiben –, eröffnet § 82b EStDV ein Wahlrecht. Größere Erhaltungsaufwendungen können gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient. Das Wahlrecht ist für Vermieter interessant, die in einem Jahr hohe Erhaltungsaufwendungen haben, aber nur geringe Mieteinnahmen erzielen und den Verlust steuerlich nicht vollständig nutzen können. Die Verteilung auf mehrere Jahre ermöglicht eine gleichmäßigere steuerliche Berücksichtigung. Das Wahlrecht muß bei Abgabe der Steuererklärung ausgeübt werden und gilt dann für den gesamten Verteilungszeitraum. Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, ist der noch nicht berücksichtigte Restbetrag im Jahr der Veräußerung vollständig als Werbungskosten abzusetzen.

Drei Faktoren machen Berliner Altbauwohnungen zum Risikofall

In Berlin treffen drei Faktoren aufeinander. Der Altbaubestand in Bezirken wie Prenzlauer Berg, Charlottenburg, Kreuzberg und Neukölln weist einen Sanierungsbedarf auf, der sich über Jahrzehnte aufgestaut hat. Die Kaufpreise sind hoch genug, daß der absolute Betrag der 15-Prozent-Schwelle beträchtlich ausfällt – bei einem Gebäudeanteil von 300.000 EUR liegt sie bei 45.000 EUR –, aber die typischen Sanierungskosten für Heizung, Fenster, Bad und Elektrik überschreiten diesen Betrag schnell. Und die energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes sowie die Förderprogramme der KfW schaffen Anreize, Sanierungsmaßnahmen zeitnah nach dem Erwerb durchzuführen, also genau innerhalb des steuerlich kritischen Dreijahreszeitraums.

Die steuerliche Beratung vor dem Kauf – oder spätestens vor Beginn der Sanierung – hat deshalb eine konkrete rechnerische Dimension. Die Differenz zwischen Sofortabzug und Aktivierung über 50 Jahre Nutzungsdauer beträgt bei 50.000 EUR Sanierungskosten und einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent im ersten Jahr rund 20.000 EUR an Steuerersparnis, die bei der Aktivierung verloren geht.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin