Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.
Der Preis des Mieters
Wer in Berlin eine Eigentumswohnung verkauft, erfährt früh, was Makler ungern laut sagen: Der Mieter kostet Geld. Nicht weil er die Miete nicht zahlt, sondern weil er da ist.
Eine vermietete Wohnung in mittlerer Lage Berlins erzielt beim Verkauf regelmäßig 15 bis 25 Prozent weniger als eine vergleichbare leere Wohnung. Bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro sind das 60.000 bis 100.000 Euro Differenz. Unter Immobilienprofis ist das kein Geheimnis, aber vielen Eigentümern wird es erst bewußt, wenn sie den Verkauf konkret angehen.
Der Grund liegt im Zusammenspiel von Mietrecht und Marktmechanik. Das deutsche Mietrecht schützt den Mieter wirksam vor Verdrängung – der Erwerber einer vermieteten Wohnung tritt nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein und kann ihn nicht ohne weiteres beenden. Für einen Käufer, der selbst einziehen will, ist das ein Hindernis. Er muß Eigenbedarf geltend machen, eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten (bei längerer Mietdauer bis zu neun Monaten) abwarten und sich auf einen möglichen Widerspruch des Mieters nach § 574 BGB einstellen. Bei Erstverkauf nach Aufteilung - egal wie lange diese zurück liegt - kommt die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB von drei, in Berlin zehn Jahren hinzu.
Weil der Eigennutzer dieses Risiko einpreist – oder den Kauf ganz unterläßt –, konkurrieren bei vermieteten Wohnungen vor allem Kapitalanleger. Deren Kalkulation orientiert sich am Mietertrag. Der Kaufpreis folgt einer anderen Logik als beim leeren Objekt. Der Verkäufer bekommt weniger.
Der verfassungsrechtliche Rahmen
Daß eine vermietete Wohnung erheblich weniger einbringt als eine leere, ist nicht nur ein Marktphänomen. Es ist auch ein verfassungsrechtliches Problem.
Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung zur Verwertungskündigung (BVerfGE 79, 283 – Beschluß vom 14.02.1989) ausdrücklich festgestellt, daß Kündigungsschutzvorschriften in die Substanz des Eigentums eingreifen können, wenn ihre Handhabung den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheinen läßt. In jenem Fall erkannte das Gericht eine Kaufpreiseinbuße von fünfzig Prozent – 125.000 Euro bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro – als erheblichen Nachteil an. Dem Vermieter könne nicht angesonnen werden, das Mietverhältnis bis an die Grenze des wirtschaftlichen Zusammenbruchs fortzusetzen (BVerfGE 79, 283). Die Veräußerungsfreiheit gehöre zur Substanz des Eigentums (BVerfGE 78, 58; 79, 283).
Zugleich hat das Gericht wiederholt betont, daß die Eigentumsgarantie weder die einträglichste Nutzung noch die höchstmögliche Rendite schützt (BVerfGE 71, 230; 84, 382; 91, 294). In seiner Leitentscheidung zur Mietpreisbremse (BVerfG, Beschluß vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18) formulierte es: Das Vertrauen der Vermieter, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, werde durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müßten Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und könnten nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Auch künftige Gewinnchancen und die bloße Erwartung einer bestimmten Wertentwicklung sind nach ständiger Rechtsprechung nicht von Art. 14 GG umfaßt (BVerfGE 95, 173; 105, 17).
Die verfassungsrechtliche Grenze verläuft dort, wo die Regulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führt (BVerfGE 71, 230 [250]; 91, 294 [310]) – die sogenannte Substanzgefährdungsformel, die das BVerfG zuletzt in seinem Beschluß vom 08.01.2026 (1 BvR 183/25) zur Verlängerung der Mietpreisbremse bestätigt hat.
Für den Eigentümer, der über einen Verkauf nachdenkt, ergibt sich daraus eine eigentümliche Lage. Ein Immobilieninvestment ist eine Gesamtentscheidung: Der Eigentümer kalkuliert mit dem laufenden Mietertrag und dem späteren Verkaufserlös. Das BVerfG aber betrachtet beides getrennt. Es prüft die Zumutbarkeit der Mietpreisregulierung ausschließlich anhand der laufenden Mieteinnahmen; die Wertsteigerung der Immobilie bezieht es in die Verhältnismäßigkeitsprüfung nicht ein. Und es prüft die Preisdifferenz zwischen vermietetem und leerem Verkauf als eigenständiges Problem der Verwertungskündigung. Eine Gesamtbetrachtung – wie sie für die wirtschaftliche Entscheidung des Eigentümers selbstverständlich ist – findet in der Verfassungsrechtsprechung nicht statt.
Was bleibt, ist der praktische Befund: Der Mieterschutz ist verfassungsgemäß. Die Preisdifferenz beim Verkauf ist real. Und die Frage, wie der Eigentümer damit umgeht, beantwortet nicht das Grundgesetz, sondern der Markt.
Die Mietaufhebungsvereinbarung
Wenn sich der Eigentümer vor dem Verkauf vom Mietverhältnis lösen will, bleibt ihm in der Regel ein einziger gangbarer Weg: die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags.
Eine Mietaufhebungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, durch den das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Sie bedarf keiner Form, obwohl die Schriftform dringend zu empfehlen ist. Die §§ 535 ff. BGB stehen einer solchen Vereinbarung nicht entgegen; das Mietrecht ist in diesem Punkt dispositiv.
Die Vereinbarung enthält typischerweise einen Räumungstermin, eine Abfindungszahlung an den Mieter und Regelungen zur Rückgabe der Wohnung. Die Höhe der Abfindung ist Verhandlungssache. Sie hängt ab von der beabsichtigten Restlaufzeit des Mietvertrags seitens des Mieters, der Marktsituation, dem Alter des Mieters und davon, wie leicht er eine vergleichbare Wohnung finden kann.
Dabei wird das Widerrufsrecht mitunter übersehen: Wenn der Vermieter als Unternehmer handelt und der Vertrag in der Wohnung des Mieters geschlossen wird, kann ein Geschäft im Sinne des § 312b BGB vorliegen. Der Mieter hat dann ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB, über das er belehrt werden muß. Unterbleibt die Belehrung, kann der Mieter den Vertrag noch Monate später widerrufen.
Wer verhandelt?
Die Verhandlung selbst ist der schwierige Teil. Die Rechtslage ist das eine; die menschliche Situation das andere.
Ein Mieter, der seit fünfzehn Jahren in seiner Wohnung lebt, wird einem Schreiben seines Vermieters mit dem Vorschlag einer Mietaufhebung gegen Abfindung mißtrauisch begegnen. Er fragt sich, ob er unter Druck gesetzt werden soll. Er befürchtet, daß er seine Rechte verliert. Die Berichte über aggressive Entmietungspraktiken in Berlin haben das Verhältnis zwischen Mietern und Eigentümern vergiftet, und mancher Mieter verweigert jedes Gespräch, weil er jeden Kontakt des Vermieters als Angriff deutet.
In meiner früheren Praxis als Anwalt konnte ich beobachten, daß die Einschaltung eines Dritten die Gesprächsbereitschaft des Mieters oft deutlich erhöht. Wenn nicht der Vermieter selbst, sondern ein neutraler Vermittler das Gespräch sucht, fällt die reflexhafte Abwehr weg. Der Mieter kann sich auf das Angebot konzentrieren, ohne sich bedroht zu fühlen.
Ein Berliner Dienstleister
In Berlin haben sich in den vergangenen Jahren einige Unternehmen auf genau diese Vermittlung spezialisiert. Mir bekannt ist das Unternehmen Sympathiq (www.sympathiq.de). Es übernimmt die Kommunikation zwischen Eigentümer und Mieter, führt die Verhandlung und bereitet Mietaufhebungsvereinbarungen vor. Der Ansatz wird als „faire Lösung für Mieter und Eigentümer" beschrieben.
Ich stelle das Unternehmen hier vor, weil sein Geschäftsmodell in einem unmittelbaren Sachzusammenhang mit dem steht, was ich täglich beurkunde. Wenn ein Eigentümer seine Wohnung vor dem Verkauf entmieten läßt und sie dann leer verkauft, beurkunde ich den Kaufvertrag über eine Wohnung, die einen höheren Preis erzielt, häufig mit einem Selbstnutzer statt Kapitalanleger. Die Beteiligten sprechen an meinem Tisch darüber.
Laut der aktuellen Imagebroschüre Stand Januar 2026 hat Sympathiq in den vergangenen zweieinhalb Jahren 154 Wohneinheiten betreut und dabei 44 Mietaufhebungsvereinbarungen erreicht. Das Unternehmen arbeitet auf Erfolgsbasis: einem Basishonorar von 500 Euro netto pro Einheit und einem Erfolgshonorar von 4.500 Euro netto, das nur bei Abschluß einer Mietaufhebungsvereinbarung anfällt. Der durchschnittliche Mehrwert einer freigewordenen Wohnung in Berlin wird in der Broschüre mit ca. 1.500 Euro pro Quadratmeter beziffert. Sympathiq weist darauf hin, keine Rechtsberatung nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz zu erbringen; die Dokumente seien anwaltlich geprüft.
Ich gebe diese Angaben ohne eigene Bewertung wieder. Ob das Angebot im Einzelfall wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von Faktoren ab, die nicht in meinen Zuständigkeitsbereich fallen.
Ein politisch heikles Thema
Es wäre unvollständig, nicht zu erwähnen, daß das Thema Entmietung in Berlin politisch aufgeladen ist. Der Begriff wird von Mieterschützern mit Verdrängung assoziiert. Mietervereine warnen davor, daß Mieter durch Abfindungsangebote dazu gebracht werden, Rechte aufzugeben, die sie besser behalten sollten. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, wo Sympathiq seinen Sitz hat, ist in der Vergangenheit mit Maßnahmen gegen aggressive Entmietungspraktiken in Erscheinung getreten.
Ob eine professionell geführte Verhandlung, bei der der Mieter ein faires Angebot erhält und ausreichend Bedenkzeit hat, mit aggressiver Entmietung gleichzusetzen ist, muß jeder für sich beurteilen. Ich gebe hierzu keine politische Bewertung ab.
Was ich aus meiner täglichen Praxis sagen kann, ist, daß ein Mieter, der eine Abfindung in fünfstelliger Höhe erhält und sich damit in einer anderen Gegend eine Wohnung sucht, womöglich ein besseres Ergebnis erzielt hat als ein Mieter, der in einer Wohnung bleibt, deren neuer Eigentümer auf Eigenbedarf klagt. Die Mietaufhebungsvereinbarung gibt beiden Seiten Planungssicherheit. Die Eigenbedarfskündigung gibt niemandem Planungssicherheit.
Was der Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollte
Wer den Verkauf einer vermieteten Wohnung erwägt und sich fragt, ob eine Mietaufhebung den Aufwand lohnt, rechnet: Was ist die Wohnung leer wert, was vermietet? Wie hoch müßte die Abfindung sein? Liegt die Differenz zwischen leerem und vermietem Verkaufspreis über der Summe aus Abfindung und Vermittlungskosten, kann sich die Investition lohnen.
Diese Rechnung ist individuell. Ein Mieter mit einem alten, günstigen Mietvertrag in gefragter Lage wird eine höhere Abfindung erwarten als ein Mieter mit einem marktnahen Mietvertrag in einer weniger begehrten Gegend. Ein älterer Mieter, der seit Jahrzehnten in der Wohnung lebt, wird unter Umständen gar nicht bereit sein zu gehen – um keinen Preis.
Der Gesetzgeber hat entschieden, daß der Mieter bleiben darf. Der Markt hat entschieden, was das kostet. Dazwischen liegt die Verhandlung – und die ist Sache der Beteiligten.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
English Version
The Price of the Tenant
Anyone selling a condominium in Berlin learns early on what estate agents prefer not to say out loud: the tenant costs money. Not because he fails to pay rent, but because he is there.
A tenanted apartment in a mid-range Berlin location regularly fetches 15 to 25 percent less at sale than a comparable vacant unit. On a market value of EUR 400,000, that amounts to a difference of EUR 60,000 to EUR 100,000. Property professionals know this well, but many owners only realise it when they begin the sale process in earnest.
The reason lies in the interplay between tenancy law and market mechanics. German tenancy law effectively protects tenants against displacement – the purchaser of a tenanted apartment steps into the existing lease under Section 566 of the German Civil Code (BGB) and cannot simply terminate it. For a buyer who wishes to move in himself, this poses an obstacle. He must assert personal use (Eigenbedarf), observe a notice period of at least three months (up to nine months for longer tenancies), and anticipate a possible objection by the tenant under Section 574 BGB. In Berlin’s social conservation areas (Milieuschutzgebiete), the eviction moratorium under Section 577a BGB applies in addition, set by the State of Berlin at seven years and in some districts at ten.
Because owner-occupiers price in this risk – or refrain from purchasing altogether – tenanted apartments attract primarily investors. Their calculations are driven by rental yield. The purchase price follows a different logic than for vacant properties. The seller receives less.
The Constitutional Framework
That a tenanted apartment fetches significantly less than a vacant one is not merely a market phenomenon. It is also a constitutional problem.
The Federal Constitutional Court, in its decision on disposal-based termination (BVerfGE 79, 283 – order of 14 February 1989), expressly held that tenant protection provisions can encroach upon the substance of property where their application renders a sale economically pointless. In that case, the court recognised a loss in sale price of fifty percent – EUR 125,000 on a market value of EUR 250,000 – as a substantial disadvantage. A landlord cannot be expected to continue a tenancy to the point of economic ruin (BVerfGE 79, 283). The freedom to dispose of property belongs to its constitutional substance (BVerfGE 78, 58; 79, 283).
At the same time, the court has repeatedly emphasised that the constitutional guarantee of property protects neither the most profitable use nor the highest possible return (BVerfGE 71, 230; 84, 382; 91, 294). In its leading decision on the rent brake (BVerfG, order of 18 July 2019 – 1 BvL 1/18), it stated that landlords' expectation of achieving maximum rental income is not protected by the property guarantee. In the politically contested field of tenancy law, landlords must anticipate frequent legislative changes and cannot rely on the continuation of a legal framework favourable to them. Future profit opportunities and the mere expectation of a particular increase in value are likewise not covered by Article 14 of the Basic Law, according to settled case law (BVerfGE 95, 173; 105, 17).
The constitutional boundary is reached where regulation leads, on a lasting basis, to losses for the landlord or jeopardises the substance of the rented property (BVerfGE 71, 230 [250]; 91, 294 [310]) – the so-called substance-jeopardy formula, most recently confirmed by the Federal Constitutional Court in its order of 8 January 2026 (1 BvR 183/25) on the extension of the rent brake.
For the owner contemplating a sale, this produces a curious situation. A property investment is a composite decision: the owner calculates with ongoing rental income and eventual sale proceeds. The Federal Constitutional Court, however, treats the two separately. It assesses the proportionality of rent regulation solely by reference to current rental income; the appreciation of the property is not factored into the analysis. And it examines the price differential between tenanted and vacant sale as a distinct problem of disposal-based termination. A holistic assessment – which is self-evident for the owner's economic decision – does not feature in the constitutional case law.
What remains is the practical finding: tenant protection is constitutional. The price differential on sale is real. And the question of how the owner deals with it is answered not by the Basic Law, but by the market.
The Lease Termination Agreement
If the owner wishes to free the property from the tenancy before selling, one viable route remains in most cases: consensual termination of the lease.
A lease termination agreement (Mietaufhebungsvereinbarung) is a contract between landlord and tenant that ends the tenancy on a specified date. It requires no particular form, although written form is strongly advisable. Sections 535 et seq. BGB do not preclude such an agreement; tenancy law is dispositive on this point.
The agreement typically contains a vacating date, a settlement payment to the tenant, and provisions on returning the apartment. The amount of the settlement is a matter of negotiation. It depends on the remaining term of the lease, the market situation, the tenant’s age, and how easily he can find comparable housing.
One pitfall is frequently overlooked in practice: the right of withdrawal. Where the landlord acts in a commercial capacity and the agreement is concluded in the tenant’s home, it may constitute a contract within the meaning of Section 312b BGB. The tenant then has a right of withdrawal under Section 355 BGB, of which he must be notified. If notification is omitted, the tenant may withdraw months later. More lease terminations in practice fail because of this than because of the negotiation itself.
Who Negotiates?
The negotiation is the difficult part. The legal position is one thing; the human situation another.
A tenant who has lived in his apartment for fifteen years will view a letter from his landlord proposing termination against payment with suspicion. He wonders whether he is being pressured. He fears losing his rights. Reports of aggressive displacement practices in Berlin have poisoned the relationship between tenants and owners, and some tenants refuse all contact, interpreting every approach from the landlord as an attack.
In my practice, I observe that involving a third party often markedly increases the tenant’s willingness to engage. When the conversation is initiated not by the landlord himself but by a neutral intermediary, the reflexive defensiveness falls away. The tenant can consider the offer without feeling threatened.
A Berlin-Based Service Provider
Over recent years, a company in Berlin has specialised in precisely this intermediary role. Sympathiq (www.sympathiq.de) undertakes the communication between owner and tenant, conducts the negotiation, and prepares lease termination agreements. The approach is described as a “fair solution for tenants and owners”.
I mention the company here because its business model is directly connected to what I notarise every day. When an owner has the tenancy terminated before the sale and then sells the property vacant, I notarise a purchase contract at a higher price. The vacancy process itself is neither my business nor my task. But I consider it useful for my readers to know that such services exist.
According to the company’s current brochure (as at January 2026, see >> here <<), Sympathiq has managed 154 residential units over the past two and a half years and achieved 44 lease termination agreements. The company works on a success basis: a base fee of EUR 500 net per unit and a success fee of EUR 4,500 net, payable only upon conclusion of a lease termination agreement. The average added value of a vacated apartment in Berlin is stated in the brochure at approximately EUR 1,500 per square metre. Sympathiq notes that it does not provide legal advice under the Legal Services Act (Rechtsdienstleistungsgesetz); its documents are reviewed by lawyers.
I present these figures without evaluation of my own. Whether the service makes economic sense in any given case depends on factors outside my area of responsibility.
A Politically Sensitive Subject
It would be dishonest to conceal that the topic of tenant displacement is politically charged in Berlin. The term is associated by tenant advocates with gentrification and displacement. Tenants’ associations warn that tenants are induced by settlement offers to surrender rights they would be better off keeping. The district office of Friedrichshain-Kreuzberg, where Sympathiq is based, has in the past taken action against aggressive displacement practices.
Whether a professionally conducted negotiation, in which the tenant receives a fair offer and adequate time to consider, is equivalent to aggressive displacement is a question each person must answer for himself. I am a notary, not a social policy maker. My task is to set out the legal framework, not to deliver political verdicts.
What I can say from daily practice: a tenant who receives a five-figure settlement and uses it to find an apartment in another area may have achieved a better result than a tenant who remains in a flat whose new owner brings proceedings for personal use. The lease termination agreement gives both sides planning certainty. An eviction for personal use gives neither side planning certainty.
What the Owner Should Know Before Selling
Anyone considering the sale of a tenanted apartment and wondering whether lease termination is worth the effort should do a straightforward calculation: what is the apartment worth vacant, and what tenanted? How high would the settlement need to be? If the difference between vacant and tenanted sale price exceeds the sum of settlement and intermediary costs, the investment may be worthwhile.
The calculation is individual. A tenant with an old, below-market lease in a sought-after location will expect a higher settlement than a tenant with a market-rate lease in a less desirable area. An older tenant who has lived in the apartment for decades may not be willing to leave at any price.
What is clear: the decision for or against lease termination is an economic decision, not a legal one. The law provides the instrument. Whether it is worth using is a different question.
Tobias Scheidacker
Notary in Berlin
