Wenn die alte Heizung zum Sachmangel wird
Das Gebäudeenergiegesetz ordnet Nachrüstpflichten an, droht mit Bußgeldern und setzt Fristen. Zivilrechtliche Ansprüche zwischen Käufer und Verkäufer begründet es nicht. Trotzdem kann ein GEG-Verstoß dazu führen, daß die verkaufte Immobilie mangelhaft ist. Die Verbindung läuft über das Kaufrecht – genauer: über den objektiven Beschaffenheitsmaßstab des § 434 Abs. 3 BGB.
Der gestrige Beitrag hat die öffentlich-rechtliche Seite des GEG behandelt: Fristen, Nachrüstpflichten, Ordnungswidrigkeiten. Dieser Artikel geht einen Schritt weiter und behandelt die Frage, wann der energetische Zustand einer Immobilie ein Sachmangel nach Kaufrecht ist – und wann nicht.
Das neue Sachmängelrecht seit 2022
Seit dem 1. Januar 2022 gilt § 434 BGB in einer neuen Fassung. Nach alter Rechtslage genügte es, wenn die Sache der vereinbarten Beschaffenheit entsprach – was die Parteien im Vertrag festgelegt hatten, war maßgeblich. Das neue Recht verlangt mehr: Die Kaufsache muß kumulativ der vereinbarten Beschaffenheit entsprechen (subjektive Anforderungen, § 434 Abs. 2 BGB) und sich für die gewöhnliche Verwendung eignen, also eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen gleicher Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann (objektive Anforderungen, § 434 Abs. 3 BGB). Hinzu kommen die Montageanforderungen. Eine Immobilie, die der vereinbarten Beschaffenheit entspricht, aber die objektiven Anforderungen verfehlt, ist mangelhaft.
Für den energetischen Zustand ist das die entscheidende Neuerung. Die objektiven Anforderungen bemessen sich nicht nach dem, was die Parteien vereinbart haben, sondern nach dem, was der Käufer objektiv erwarten darf. Diese Erwartung wird durch öffentlich-rechtliche Vorschriften mitgeprägt – einschließlich des GEG. Hält ein Gebäude die gesetzlichen Mindestanforderungen an den Wärmeschutz nicht ein, weist es eine Beschaffenheit auf, die der Käufer bei vergleichbaren Gebäuden nicht erwarten muß. Die GEG-Anforderungen fließen so in die kaufrechtliche Mangelbeurteilung ein, ohne daß es einer ausdrücklichen Vereinbarung im Kaufvertrag bedürfte.
GEG und Kaufrecht – öffentlich-rechtliches Verbot, privatrechtliche Folge
Das GEG verbietet nicht den Verkauf einer Immobilie mit veralteter Heizung. Der Verstoß gegen § 72 GEG (Betriebsverbot für alte Heizkessel) löst ein Bußgeld aus, aber keinen Gewährleistungsanspruch. Das Kaufrecht bewertet den Zustand der Immobilie jedoch anhand objektiver Maßstäbe – und zu diesen Maßstäben gehören die Anforderungen des GEG. Ein Gebäude, das gegen die Nachrüstpflicht zur Dämmung der obersten Geschoßdecke (§ 47 GEG) verstößt, verfehlt einen Zustand, den der Käufer bei einem vergleichbaren Gebäude erwarten darf.
Wie die Rechtsprechung den Sachmangel bei Altbauten beurteilt
Der BGH hat am 21. Juni 2024 ein Urteil gesprochen, das für die Beurteilung energetischer Mängel Orientierung gibt (Az. V ZR 79/23). Der Fall betraf kein Energiethema im engeren Sinne – es ging um Feuchtigkeitsmängel in einem Souterrain –, aber die Entscheidung enthält Grundsätze, die sich auf den energetischen Zustand übertragen lassen.
Käufer hatten Eigentumswohnungen im Souterrain eines Altbaus von 1904 erworben. Die Verkäufer hatten die Räume als Wohnräume beschrieben. Nach dem Einzug traten Feuchtigkeitsschäden auf. Die Verkäufer wandten ein, bei einem Gebäude dieses Alters müsse der Käufer mit Feuchtigkeit im Souterrain rechnen.
Der BGH verwarf dieses Argument. Bei einem Altbau liegt ein Sachmangel vor, wenn das Gebäude nicht den Zustand aufweist, den der Käufer nach dem Baujahr und der vereinbarten Nutzung erwarten darf. Das Alter des Gebäudes schließt einen Mangel nicht aus – es bestimmt nur den Maßstab. Feuchte Wohnräume sind mangelhaft, unabhängig vom Baujahr.
Übertragen auf den energetischen Zustand: Bei einem Haus aus den 1960er Jahren, das die Dämmstandards der damaligen Zeit einhält, liegt kein Mangel vor, nur weil es heutigen Neubaustandards nicht genügt. Anders liegt der Fall, wenn der Eigentümer die Nachrüstpflichten des GEG über Jahre nicht erfüllt hat – etwa die Pflicht zur Deckendämmung nach § 47 GEG oder das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel nach § 72 GEG.
Die negative Beschaffenheitsvereinbarung – Gestaltungsmittel mit Grenzen
Die objektiven Anforderungen des § 434 Abs. 3 BGB sind nicht zwingend. Die Parteien können vereinbaren, daß die Immobilie die objektiven Anforderungen in bestimmten Punkten nicht erfüllen muß. Das Gesetz nennt das eine negative Beschaffenheitsvereinbarung. Sie muß ausdrücklich und gesondert vereinbart werden – ein pauschaler Gewährleistungsausschluß genügt nicht.
In der Praxis heißt das: Der Kaufvertrag kann vorsehen, daß der Käufer die Immobilie im bestehenden energetischen Zustand erwirbt und keine Ansprüche wegen der Nichterfüllung bestimmter Nachrüstpflichten geltend macht. Der Käufer muß über die Abweichung informiert sein und ihr eigens zustimmen. Klauseln, die in den allgemeinen Gewährleistungsregelungen versteckt sind, verfehlen das Formerfordernis. Ob und in welchem Umfang eine solche Vereinbarung zum energetischen Zustand getroffen wird, ist eine Frage des Einzelfalls. Das Notariat gestaltet diese Regelungen, wenn die Parteien im Vorfeld benennen, was sie regeln möchten – etwa den bekannten Zustand der Heizungsanlage oder eine fehlende Deckendämmung. Ohne diesen Impuls der Parteien bleibt es beim allgemeinen Gewährleistungsausschluß, der die objektiven Anforderungen gerade nicht abbedingen kann.
Das BGH-Urteil V ZR 79/23 unterstreicht hier einen wesentlichen Punkt: Die negative Beschaffenheitsvereinbarung setzt voraus, daß der Käufer den Mangel kennt. Wird ein Mangel „ausgeschlossen", den der Verkäufer dem Käufer verschwiegen hat, ist die Vereinbarung wirkungslos – sie scheitert an der Arglisteinrede nach § 444 BGB.
Arglistiges Verschweigen energetischer Mängel
Kaufverträge über gebrauchte Immobilien enthalten regelmäßig einen Gewährleistungsausschluß. Der Käufer erwirbt das Objekt „wie gesehen" und verzichtet auf Mängelansprüche.
§ 444 BGB bestimmt, daß der Verkäufer sich auf den Ausschluß nicht berufen kann, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Für die Arglist genügt bedingter Vorsatz, d.h. der Verkäufer muß den Mangel nicht sicher kennen; es reicht, daß er ihn für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, daß der Käufer ihn nicht kennt.
Im BGH-Urteil V ZR 79/23 war genau das der Fall. Die Verkäufer hatten die Feuchtigkeitsprobleme als altbautypisch verharmlost. Der BGH wertete das als arglistiges Verschweigen. Wer einen Mangel kennt und ihn gegenüber dem Käufer als Normalzustand darstellt, verschweigt ihn arglistig – auch wenn er dabei technisch die Wahrheit sagt.
Für den energetischen Bereich hat das Konsequenzen. Weiß der Verkäufer, daß der Konstanttemperaturkessel seit Jahren gegen das Betriebsverbot des § 72 GEG verstößt, und antwortet auf Nachfrage des Käufers, die Heizung „laufe einwandfrei", setzt er sich dem Vorwurf der Arglist aus.
Energieausweis und Kaufvertrag
Werden die Angaben im Energieausweis zur Beschaffenheitsvereinbarung, wenn der Verkäufer den Ausweis vor Vertragsschluß übergibt?
Das OLG Schleswig hat 2015 entschieden, daß die bloße Übergabe eines Energieausweises keine Beschaffenheitsvereinbarung begründet (Az. 17 U 98/14). Die Werte im Energieausweis beschreiben den energetischen Zustand auf Grundlage standardisierter Berechnungsverfahren; sie sind keine Zusicherung des Verkäufers über den tatsächlichen Zustand.
Diese Abgrenzung hat Grenzen. Wenn der Verkäufer die Werte des Energieausweises im Verkaufsgespräch aufgreift und als Eigenschaft der Immobilie hervorhebt – „Das Haus hat Effizienzklasse C" –, kann daraus eine konkretisierte Beschaffenheitserwartung entstehen. Die Übergabe allein genügt dafür nicht; die aktive Verwendung als Verkaufsargument kann die Schwelle überschreiten. Die Rechtsprechung wird diese Grenze in den kommenden Jahren weiter konturieren müssen.
Verjährung bei energetischen Mängeln
Sachmängelansprüche bei Bauwerken verjähren nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren ab Übergabe. Bei arglistigem Verschweigen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis, mit einer absoluten Höchstfrist von zehn Jahren.
Energetische Mängel werden oft erst mit Verzögerung entdeckt. Die fehlende Deckendämmung fällt dem Käufer möglicherweise erst auf, wenn die erste Heizkostenabrechnung ungewöhnlich hoch ausfällt. Ein Verstoß gegen das Betriebsverbot alter Heizkessel zeigt sich unter Umständen erst, wenn der Schornsteinfeger die nächste Messung durchführt oder die Heizung ausfällt und der Heizungsbauer auf das Alter der Anlage hinweist. Die fünfjährige Verjährungsfrist verschafft dem Käufer hier einen zeitlichen Puffer.
Sachmangel und Bußgeld – zwei Rechtsfolgen nebeneinander
Die fehlende Deckendämmung, die gegen § 47 GEG verstößt, ist zugleich ein bußgeldbewehrter Verstoß gegen das GEG (§ 108 GEG, Bußgeld bis zu 50.000 Euro). Das öffentlich-rechtliche Bußgeld trifft den Eigentümer des Gebäudes – also nach dem Eigentümerwechsel den Käufer. Die kaufrechtliche Haftung trifft den Verkäufer.
Der Käufer, der die fehlende Dämmung nach dem Kauf nachrüsten muß, trägt die Kosten entweder selbst – oder er macht sie als Schadensersatz im Kaufrecht geltend, wenn die Voraussetzungen eines Sachmangels vorliegen. Zahlt der Käufer ein Bußgeld wegen eines GEG-Verstoßes, den der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, kann er auch dieses Bußgeld als Schadensersatz geltend machen, soweit es auf dem Verschweigen beruht.
Was Verkäufer und Makler aus der neuen Rechtslage mitnehmen
Der objektive Beschaffenheitsmaßstab des reformierten § 434 BGB steht kumulativ neben der vertraglichen Vereinbarung. Selbst wenn der Kaufvertrag nichts zum energetischen Zustand sagt, kann ein GEG-Verstoß einen Sachmangel begründen. Auf der Verkäuferseite gehört der Zustand der Heizungsanlage und der Wärmedämmung deshalb offengelegt. Das Verschweigen bekannter GEG-Verstöße ist nach den Grundsätzen der BGH-Rechtsprechung zur Arglist riskant – und ein Gewährleistungsausschluß ändert daran nichts.
Bei der Objektaufbereitung durch Makler verschiebt sich die Gewichtung ebenfalls. Bewirbt ein Makler eine Immobilie mit dem Hinweis „modernisierte Heizung", obwohl der Konstanttemperaturkessel aus dem Jahr 1992 stammt, exponiert er seinen Auftraggeber gegenüber Sachmängelansprüchen. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in der Anzeige sind seit der GEG-Novelle 2024 verschärft worden; sie bilden den Mindeststandard, nicht die Obergrenze der geschuldeten Transparenz.
Vertragsgestaltung bei bekannten energetischen Mängeln
In der notariellen Praxis sieht der Gewährleistungsausschluß bei Bestandsimmobilien typischerweise so aus, daß der Käufer den Vertragsgegenstand im altersbedingten Zustand erwirbt und alle Sachmängelansprüche ausgeschlossen sind – mit Ausnahme der im Vertrag enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien sowie vorsätzlich zu vertretender Mängel oder arglistig verschwiegener Umstände. Der Verkäufer erklärt dabei, keine ihm bekannten Mängel arglistig verschwiegen zu haben. Dieser Rahmen deckt den Standardfall ab. Für den energetischen Zustand reicht er aus, solange dem Verkäufer keine GEG-Verstöße bekannt sind, die er offenlegen müßte.
Sobald die Parteien im Vorfeld einen konkreten energetischen Mangel ansprechen – etwa einen bekanntermaßen überalterten Heizkessel –, wird die negative Beschaffenheitsvereinbarung zum Gestaltungsmittel der Wahl. Der Anstoß muß von den Parteien kommen; das Notariat setzt dann um, was geregelt werden soll. Der pauschale Ausschluß und die einzelfallabhängige Vereinbarung ergänzen einander – sie ersetzen sich nicht.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- BMJ – Reform des Kaufrechts 2022 (Umsetzung der Warenkauf-Richtlinie)
- BMWK – FAQ zum Gebäudeenergiegesetz
