Wer eine Immobilie zu Lebzeiten auf die nächste Generation überträgt, sichert sich im Übertragungsvertrag oft ein Nutzungsrecht zurück: Nießbrauch oder Wohnrecht. Beide stehen im Grundbuch, beide enden mit dem Tod des Berechtigten — wirtschaftlich gehen sie aber auseinander. Der Nießbraucher zieht die Nutzungen der Sache und damit die Mieteinnahmen; das Wohnrecht beschränkt den Berechtigten auf die Eigennutzung der Räume.
Was der Nießbrauch seinem Berechtigten gibt
Nach § 1030 BGB ist der Nießbraucher berechtigt, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Nutzungen sind nach § 100 BGB die Früchte der Sache, also die Mieten und Pachten, und daneben die Vorteile, die der Gebrauch der Sache gewährt. Für ein Mehrfamilienhaus heißt das: Wenn die Mutter das Eigentum auf ihren Sohn überträgt und sich den Nießbrauch vorbehält, fließen die Mieteinnahmen weiterhin an sie. Der Sohn ist Eigentümer im Grundbuch, hat aber bis zum Ende des Nießbrauchs keinen Anspruch auf den wirtschaftlichen Ertrag.
Ein eingetragener Nießbrauch macht die Immobilie für den neuen Eigentümer faktisch unveräußerlich zu einem marktgerechten Preis und entzieht ihm jeden laufenden Ertrag. Der Nießbrauch selbst ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar; seine Ausübung darf der Berechtigte aber einem anderen überlassen. Die Mutter kann ihr Recht also nicht abtreten, sie kann aber das Kind mit der Verwaltung der Miete beauftragen, ohne den Nießbrauch aufzugeben.
Zum Nießbrauch gehören die Erhaltungspflichten. Nach § 1041 BGB hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen und trägt die gewöhnlichen Unterhaltungskosten. Außergewöhnliche Instandsetzungen wie eine Dachsanierung bleiben Sache des Eigentümers, sofern der Übertragungsvertrag nichts anderes regelt. Diese Abgrenzung zwischen laufenden Kosten und Großreparaturen trägt die Kostenverteilung zwischen den Generationen über die gesamte Laufzeit des Rechts.
Was das Wohnrecht dem Berechtigten gibt: das Wohnen, nicht der Ertrag
Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es erlaubt dem Berechtigten, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluß des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Dazu darf er seine Familie sowie zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderliche Personen aufnehmen.
Zur Abgrenzung: Auch der Nießbrauch nach § 1030 BGB ist eine persönliche Dienstbarkeit, gewährt dem Berechtigten aber das volle Nutzungsrecht einschließlich der Erträge. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Sinne von § 1090 BGB, beschränkt auf die Eigennutzung der Räume. Davon zu unterscheiden ist die Reallast nach § 1105 BGB, bei der das Grundstück nicht zur Nutzung überlassen wird, sondern wiederkehrende Leistungen aus ihm zu erbringen sind — typischer Anwendungsfall ist der Altenteil mit Pflege- und Versorgungsleistungen. Welches der drei Rechte im Einzelfall paßt, richtet sich nach dem Zweck der Übertragung: Soll der Übergeber die Erträge behalten, ist der Nießbrauch das geeignete Instrument; geht es allein um das Wohnenbleiben, das Wohnrecht; sind wiederkehrende Geld- oder Sachleistungen zu sichern, die Reallast.
Das Wohnrecht berechtigt nur zur Eigennutzung. Der Wohnungsberechtigte darf die Räume nicht an Dritte überlassen und erzielt daher auch keine steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn das Haus drei Wohnungen hat und der Berechtigte nur eine davon bewohnt, hat er auf die Mieteinnahmen aus den anderen beiden keinen Anspruch — auch wenn er die Lasten des Gesamtobjekts trägt.
Der praktische Hauptanwendungsfall ist die Eltern-Kind-Übertragung: Die Eltern bleiben in der eigengenutzten Immobilie wohnen, ohne wirtschaftlich an einer Vermietung beteiligt zu sein. Das Wohnrecht ist hier einfacher zu handhaben als der Nießbrauch und für das beschenkte Kind steuerlich oft günstiger, solange das Haus tatsächlich selbst bewohnt wird.
Mieteinnahmen beim Nießbrauch: wer versteuert sie?
Der Nießbraucher erzielt mit den Mieteinnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG. Er muß sie in der Einkommensteuererklärung angeben und kann die damit zusammenhängenden Werbungskosten abziehen, etwa Betriebskosten und Hausverwaltung. Eine Besonderheit betrifft die AfA (Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG): Sie steht demjenigen zu, der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten wirtschaftlich getragen hat. Hat sich die Mutter den Nießbrauch vorbehalten und das Eigentum unentgeltlich übertragen, ist das Kind zwar zivil- und grundbuchrechtlich Eigentümer; die AfA-Berechtigung führt aber die Mutter als Vorbehaltsnießbraucherin fort, weil sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ursprünglich getragen hatte und weiterhin die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Zivilrechtliches Eigentum und steuerliche AfA-Berechtigung fallen damit auseinander.
Beim Wohnrecht entsteht dagegen keine Steuerpflicht. Die Nutzung der eigenen Wohnung ist kein zu versteuerndes Ereignis. Werbungskosten und AfA stehen dem Wohnungsberechtigten nicht zu.
Der Kapitalwert bei der Schenkungsteuer
Wer eine Immobilie verschenkt und sich dabei den Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehält, gibt wirtschaftlich nur das sogenannte Nackteigentum weiter — Eigentum ohne den Nutzwert. Für die Schenkungsteuer wird das belastete Grundstück entsprechend niedriger bewertet: Vom Verkehrswert der Immobilie wird der Kapitalwert des Rechts abgezogen. Die Schenkungsteuer fällt nur auf den verbleibenden Betrag an.
Der Kapitalwert errechnet sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert des Rechts multipliziert mit dem altersabhängigen Vervielfältiger. Den Jahreswert beim Nießbrauch ermittelt man üblicherweise anhand des erzielbaren Jahresmietwerts der Immobilie — bei einem selbst genutzten Haus also der Miete, die am Markt zu erzielen wäre. Nach § 16 BewG ist der Jahreswert nach oben begrenzt: Er darf den Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6 nicht überschreiten. Den altersabhängigen Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen jährlich; er spiegelt die statistische Lebenserwartung des Berechtigten wider und sinkt mit zunehmendem Alter.
Ein Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 900.000 Euro. Der erzielbare Jahresmietwert beträgt 24.000 Euro und liegt damit innerhalb der § 16-Obergrenze (900.000 ÷ 18,6 ≈ 48.387 Euro). Die Mutter ist bei der Schenkung 65 Jahre alt; der Vervielfältiger für eine Frau dieses Alters liegt nach der aktuellen BMF-Tabelle bei etwa 14,0. Der Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt sich damit als 24.000 × 14,0 = 336.000 Euro. Dieser Betrag wird vom Verkehrswert abgezogen; der steuerpflichtige Erwerb der Tochter beläuft sich auf 564.000 Euro.
Auf diesen Erwerb wird der Freibetrag des Kindes von 400.000 Euro je Elternteil angerechnet (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Bei Übertragung allein durch die Mutter bleiben nach Abzug ihres Freibetrags 164.000 Euro steuerpflichtig; darauf fällt nach Steuerklasse I (§ 19 ErbStG) eine Schenkungsteuer von rund 18.000 Euro an. Reduziert die Mutter ihre Übertragung auf 80 Prozent und behält 20 Prozent Eigentum zurück, sinkt die Steuerbelastung; je nach Ausgestaltung des Vorbehaltsnießbrauchs läßt sie sich auch ganz vermeiden. Übertragen Mutter und Vater dagegen gemeinsam ihren jeweils hälftigen Eigentumsanteil, stehen der Tochter zwei Freibeträge zu, zusammen 800.000 Euro; der gemeinsame Erwerb von 564.000 Euro liegt unter diesem doppelten Freibetrag, Schenkungsteuer fällt auch bei voller Übertragung nicht an. Der Abzugseffekt durch den Nießbrauch ist im Schnitt größer als beim Wohnrecht, weil der volle Mietwert höher ist als der reine Selbstnutzungswert.
Erlöschen und Löschung im Grundbuch
Nießbrauch und Wohnrecht sind höchstpersönliche Rechte: Sie enden mit dem Tod des Berechtigten, beim Nießbrauch nach § 1061 BGB, beim Wohnrecht nach § 1093 BGB in Verbindung mit § 1061 BGB. Eine Vererbung ist ausgeschlossen, eine Übertragung ebenfalls. Der Nießbraucher darf die Ausübung seines Rechts immerhin einem Dritten überlassen (§ 1059 BGB); beim Wohnrecht ist das nach § 1092 BGB nur möglich, wenn der Bestellungsvertrag das ausdrücklich erlaubt.
Das Erlöschen des Rechts durch Tod führt nicht zur automatischen Löschung im Grundbuch. Das Grundbuch ist nach dem Tod des Berechtigten unrichtig: Das eingetragene Recht existiert materiell nicht mehr, steht aber noch im Register. Zur Löschung braucht es eine Löschungsbewilligung des Berechtigten oder, im Erbfall, seiner Erben; alternativ einen Unrichtigkeitsnachweis gegenüber dem Grundbuchamt (Sterbeurkunde und Identitätsnachweis). Üblich ist daher, bereits im Bestellungsvertrag eine sogenannte Löschungserleichterung zu vereinbaren: Der Eigentümer erhält eine Vollmacht, das Recht nach dem Tod des Berechtigten allein durch Vorlage der Sterbeurkunde löschen zu lassen. Die Klausel muß hinreichend bestimmt formuliert sein, damit das Grundbuchamt sie akzeptiert.
Ein vorzeitiges Erlöschen zu Lebzeiten ist möglich: Der Berechtigte kann auf das Recht verzichten, oder die Parteien können den Nießbrauch vertraglich aufheben. Beides bedarf nach § 875 BGB der Aufhebungserklärung des Berechtigten und der Löschung im Grundbuch; für die Eintragung verlangt das Grundbuchamt eine notariell beglaubigte Erklärung (§ 29 GBO). In der Praxis wird die Aufhebung beurkundet, wenn sie mit einer Ablösezahlung verbunden ist. Soll das belastete Grundstück verkauft werden, bevor der Nießbrauch endet, ist die Ablöse der gängige Weg: Der Berechtigte gibt das Recht gegen Zahlung eines am Kapitalwert orientierten Betrags auf. Diese Zahlung ist für den Berechtigten einkommensteuerpflichtig, weil sie wirtschaftlich an die Stelle der entgehenden Nutzungen tritt.
Welches Recht für welchen Zweck
Die Wahl zwischen Nießbrauch und Wohnrecht bestimmt die wirtschaftliche Stellung beider Beteiligten für die gesamte Dauer des Rechts. Der Nießbrauch paßt, wenn der Berechtigte wirtschaftlich an der Immobilie beteiligt bleiben soll, also weiterhin Mieteinnahmen bezieht und die AfA in Anspruch nimmt. Er paßt auch dann, wenn ein größeres Objekt übertragen wird und die Altersversorgung des Übergebers an den Erträgen hängt. Das Wohnrecht paßt, wenn allein das Wohnenbleiben gesichert werden soll und kein Ertragsinteresse besteht.
Welches Recht paßt, hängt am wirtschaftlichen Zweck der Übertragung. Bei einem Mietshaus, dessen Erträge die Altersversorgung des Übergebers tragen sollen, geht ein Wohnrecht ins Leere; nur der Nießbrauch sichert die Mieten aus allen Einheiten. Bei einem selbst bewohnten Einfamilienhaus, in dem die Übergeber wohnen bleiben wollen, reicht das Wohnrecht: Es ist einfacher in der Abwicklung und steuerlich neutral, solange das Haus nicht später vermietet wird.
Wenn sich die Wohnsituation in den nächsten Jahren noch verändern kann, läßt sich der Wechsel zwischen Nießbrauch und Wohnrecht bereits im Übertragungsvertrag anlegen, etwa als Recht, den Nießbrauch ganz oder teilweise in ein Wohnrecht umzuwandeln, sobald der Übergeber eine der Wohnungen selbst bezieht. Was am Ende im Grundbuch steht, bestimmt die Vertragsklausel; das Grundbuchamt setzt nur um, was dort vereinbart ist.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 1030 BGB – Nießbrauch an Sachen
- § 1059 BGB – Unübertragbarkeit, Überlassung der Ausübung
- § 1061 BGB – Erlöschen mit dem Tod
- § 1093 BGB – Wohnungsrecht
- § 14 BewG – Kapitalwert wiederkehrender Nutzungen
