Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. This article includes an English translation following the German version.
Warum dieses Buch
Der deutsche Immobilienmarkt zieht seit Jahren internationales Kapital an – aus nachvollziehbaren Gründen: stabile Rechtsordnung, liquide Märkte, im europäischen Vergleich moderate Einstiegspreise in vielen Regionen. Wer allerdings als ausländischer Investor tatsächlich eine Transaktion durchführen will, stößt schnell auf ein Rechtssystem, das nach eigenen Regeln funktioniert. Das Grundbuch hat etwa konstitutive Wirkung – Eigentum geht erst mit der Eintragung über, nicht schon mit Vertragsschluss. Die Zulassungsvormerkung sichert den Käufer dinglich ab, lange bevor er im Grundbuch steht. Und ohne notarielle Beurkundung kommt kein Kaufvertragszustand. Im anglo-amerikanischen Rechtskreis gibt es für vieles davon keine Entsprechung.
In meiner Praxis als Notar in Berlin beurkunde ich regelmäßige Transaktionen mit internationaler Beteiligung. Dabei fällt auf, dass selbst erfahrene Investoren und deren Berater mit diesen Konzepten hadern – nicht aus Unwissen, sondern weil die Mechanismen in ihrer eigenen Rechtsordnung schlicht nicht existieren. Aus dieser Erfahrung ist „The German Real Estate Investment Guide“ entstanden. Das Buch erklärt nicht nur, wie eine Transaktion abläuft, sondern warum das deutsche System so aufgebaut ist, wie es ist.
Was das Buch behandelt
Der Einstieg ist der Markt selbst: Was macht Deutschland als Investitionsstandort aus, wie unterscheiden sich die regionalen Märkte, und wo liegen neben den Chancen auch die Risiken? Die Unterschiede zwischen den Großstädten sind erheblich, und nicht jeder Standort eignet sich für jede Strategie.
Darauf aufbauend erkläre ich das Grundbuchsystem – wie es funktioniert, worin es sich von den Recording-Systemen des Common Law unterscheidet und warum diese Unterscheidung für Investoren ganz praktische Konsequenzen hat.
Ein eigenes Kapitel widmete sich der Rolle des Notars. Das Missverständnis, der Notar sei ein Kunstanwalt der einen oder anderen Seite, begegnet mir in der Praxis immer wieder. Tatsächlich ist der deutsche Notar ein neutraler Amtsträger, der die gesamte Transaktion strukturiert und steuert. Wer das einmal verstanden hat, versteht auch, warum der Ablauf eines deutschen Immobilienkaufs so anders aussieht als im Common Law.
Der Kaufprozess wird dann vollständig dargestellt – von der Due Diligence über die Auflassungsvormerkung und Fälligkeitsmitteilung bis zur Eigentumsumschreibung. Ebenso behandelt das Buch die Finanzierung mit deutschen Grundschulden, den steuerlichen Rahmen für ausländische Investoren sowie das Mietrecht und die Verwaltung von Bestandsimmobilien aus dem Ausland.
Für wen das Buch geschrieben ist
Ich habe den Text so geschrieben, dass er ohne Vorkenntnisse im deutschen Recht verständlich ist. Gleichzeitig soll er auch für Berater taugen, die institutionelle Investoren betreuen und ein zuverlässiges Nachschlagewerk brauchen. Komplexere Themen wie Holdingstrukturen, Share Deals und steuerliche Gestaltung sind in Vertiefungsboxen ausgelagert, so dass der Haupttext lesbar bleibt, die Tiefe aber vorhanden ist.
Das Buch ist als Taschenbuch und E-Book auf Amazon erhältlich:
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
English Version
New Book: The German Real Estate Investment Guide
The German property market has attracted international capital for years – for good reason: a stable legal framework, liquid markets, and entry prices that remain moderate by European standards in many regions. Yet investors who actually set out to complete a transaction quickly discover a legal system that operates on its own terms. The Land Register, for instance, has constitutive effect – ownership passes only upon registration, not upon signing the contract. The priority notice of conveyance protects the buyer under property law long before title has transferred. And without notarial certification, no purchase agreement comes into existence. Much of this has no equivalent in common law jurisdictions.
In my practice as a notary in Berlin, I regularly certify transactions involving international parties. Even seasoned investors and their counsel struggle with these concepts – not for lack of sophistication, but because the mechanisms simply do not exist in their own legal tradition. "The German Real Estate Investment Guide" grew out of that experience. It sets out not only how a transaction proceeds, but why the German system is structured the way it is.
What the Book Covers
The starting point is the market itself: what defines Germany as an investment destination, how regional markets differ, and where the risks lie alongside the opportunities. The differences between metropolitan areas are considerable, and not every location suits every strategy.
Building on that, I explain the Land Register system – how it works, how it differs from common law recording systems, and why that distinction carries real practical consequences for investors.
A separate chapter addresses the role of the notary. The misconception that the notary acts as a kind of solicitor for one side or the other comes up frequently in practice. In reality, the German notary is a neutral public official who structures and controls the entire transaction. Once that is understood, the distinct shape of a German property purchase begins to make sense.
The purchase process is then set out in full – from due diligence through the priority notice of conveyance and payment release notice to the final transfer of title. The book also covers financing with German land charges, the tax framework for foreign investors, tenancy law, and the practicalities of managing investment property from abroad.
Who the Book Is Written For
I have written the text to be accessible without prior knowledge of German law. At the same time, it is intended to serve as a reliable reference for advisors working with institutional investors. More complex topics – holding structures, share deals, tax structuring – are contained in dedicated deep dive sections, keeping the main text readable without sacrificing depth.
The book is available as paperback and e-book on Amazon:
Tobias Scheidacker
Notary in Berlin
