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Wenn die Bank nach dem Energieausweis fragt

Die Finanzierung einer Berliner Altbauwohnung scheitert im Jahr 2026 nicht mehr allein an der Bonität des Käufers. Die Bank fragt nach dem Energieausweis – und das Ergebnis bestimmt die Kreditentscheidung.

Regulatorischer Druck trifft auf Berliner Altbaubestand

Das Gebäudeenergiegesetz, die EU-Taxonomie-Verordnung und die aufsichtsrechtlichen Vorgaben der BaFin haben in den vergangenen zwei Jahren eine Dynamik entfaltet, die weit über das Ordnungsrecht hinausreicht. Die Kreditwirtschaft hat begonnen, energetische Kriterien in ihre Kreditentscheidungen einzubeziehen. Die Gründe liegen im regulatorischen Druck und in der veränderten Risikobewertung – dahinter steht die Sorge vor Wertverlusten im eigenen Portfolio. Am Berliner Immobilienmarkt mit seinem hohen Altbauanteil hat das unmittelbare Konsequenzen.

Das Bestandsportfolio als Risikofaktor

Die Banken stehen vor einem Problem, das nicht aus der Zukunft kommt, sondern aus der Vergangenheit. Die Immobilien, die sie in den vergangenen Jahrzehnten finanziert haben, bilden ihr Sicherheitenportfolio. Sinkt der Wert dieser Sicherheiten, steigt das Kreditrisiko – auch wenn der Kreditnehmer pünktlich tilgt.

Der Begriff „Stranded Assets" beschreibt dieses Phänomen: Immobilien, deren energetischer Zustand so weit hinter den regulatorischen und marktüblichen Anforderungen zurückbleibt, daß sie dauerhaft an Wert verlieren. Nach Erhebungen der AURELIUS Real Estate Trendumfrage stufen mehr als die Hälfte der befragten Bestandshalter 30 Prozent oder mehr ihres Gewerbeimmobilienportfolios als potentielle Stranded Assets ein. Bei den deutschen Top-7-Standorten liegt der Anteil gefährdeter Büroimmobilien laut Colliers bei bis zu 69 Prozent.

Das hat zwei Folgen. Der potentielle Verwertungserlös der Sicherheit sinkt – der sogenannte Loss Given Default steigt. Gleichzeitig muß die Bank das Risiko in ihrer Berichterstattung abbilden. Die EZB verlangt im Rahmen des Klimastresstests, daß Kreditinstitute allen als Sicherheiten dienenden Immobilien eine Energieeffizienzklasse zuweisen. Die 7. MaRisk-Novelle der BaFin vom Juni 2023 macht die Berücksichtigung von ESG-Risiken bei Kreditentscheidungen prüfungsrelevant – bei der Erstentscheidung ebenso wie bei jeder Prolongation.

Das Bestandsportfolio wirkt damit auf die Bereitschaft zu Neufinanzierungen zurück. Eine Bank, deren Portfolio einen hohen Anteil energetisch schlechter Immobilien enthält, hat wenig Anreiz, weitere hinzuzunehmen. Der regulatorische Druck, die sogenannte Green Asset Ratio zu verbessern – also den Anteil taxonomiekonformer Kredite am Gesamtportfolio zu steigern –, schafft ein Eigeninteresse der Banken an energieeffizienten Neufinanzierungen.

Was die Banken verlangen

Die Umsetzung variiert je nach Institut, doch der Trend ist eindeutig. Die Energieeffizienzklasse des Gebäudes ist vom optionalen Zusatzdatum zum regulären Bestandteil der Kreditentscheidung geworden.

Am deutlichsten zeigt sich die Differenzierung bei den Zinsen. Die Commerzbank gewährt in ihrer „Grünen Baufinanzierung" einen Zinsrabatt von bis zu 0,15 Prozentpunkten für Immobilien der Energieeffizienzklassen A+ und A (maximal 50 kWh/m² Endenergieverbrauch pro Jahr). Auch die Klassen B und C erhalten einen gestaffelten Energiebonus. Die ING bietet mit „Baufi Energy" einen Zinsrabatt von 0,10 Prozentpunkten, wenn durch eine energetische Modernisierung die Energieeffizienzklasse um mindestens eine Stufe auf wenigstens F verbessert wird. Sparkassen wie die Sparkasse KölnBonn und die Sparkasse Leverkusen bieten vergleichbare Programme, die an den Nachweis der Energieeffizienzklasse A gebunden sind und sich mit KfW-Fördermitteln kombinieren lassen.

In die andere Richtung geht die Entwicklung bei energetisch schlechten Gebäuden. Die Berliner Sparkasse staffelt ihre Konditionen nach Energieeffizienzklasse: Klassen A und besser erhalten einen Zinsbonus, ab Klasse E wird ein Zinszuschlag erhoben. Gebäude der Klassen G und H werden nur noch finanziert, wenn ein verbindlicher individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt.

Der Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist kein Stichtagswert, sondern soll die nachhaltigen, langfristigen Eigenschaften der Immobilie abbilden. Die energetische Qualität fließt in diese Bewertung ein. Ein Gebäude der Klasse G, das absehbar sanierungsbedürftig ist, wird einen niedrigeren Beleihungswert erhalten als ein vergleichbares Gebäude der Klasse B – mit der Folge, daß der Loan-to-Value-Quotient (das Verhältnis von Darlehensbetrag zu Beleihungswert) bei gleichem Darlehensbetrag steigt und die Finanzierung teurer wird oder zusätzliches Eigenkapital erfordert.

Daneben machen einzelne Institute die Kreditbewilligung davon abhängig, daß der Kreditnehmer innerhalb eines bestimmten Zeitraums energetische Maßnahmen durchführt. Energieeffizienz-linked Loans – Darlehen, bei denen sich die Konditionen an die Erreichung energetischer Ziele koppeln – sind ein Instrument, das im gewerblichen Bereich bereits eingesetzt wird und sich im Privatkundenbereich abzeichnet.

Drei Cluster: Wie sich der Markt differenziert

Die Kreditwirtschaft reagiert nicht einheitlich. Drei Cluster lassen sich unterscheiden.

Commerzbank, Deutsche Bank, HypoVereinsbank, pbb Deutsche Pfandbriefbank und Aareal Bank stehen unter dem stärksten regulatorischen Druck. Sie unterliegen unmittelbar der EZB-Aufsicht, müssen die Green Asset Ratio berichten und sind von der CRR III und den neuen Eigenkapitalanforderungen betroffen. Die Aareal Bank hat in einer eigenen Publikation darauf hingewiesen, daß Stranded Assets im Bestand nicht abgewartet werden können, sondern aktive Portfoliosteuerung erfordern. Diese Institute differenzieren ihre Konditionen am stärksten nach Energieeffizienzklasse, und sie entwickeln am ehesten Green-Bond-konforme Produkte und taxonomiebasierte Kreditlinien. Der Markt für Green Pfandbriefe – deren Mindeststandards der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zum 1. Januar 2025 überarbeitet hat – setzt voraus, daß die besichernden Immobilien energetische Mindestanforderungen erfüllen.

Die Sparkassen und Volksbanken folgen mit einer gewissen Verzögerung, sind aber durch die 7. MaRisk-Novelle ebenso gebunden. Die Berliner Sparkasse hat – wie oben beschrieben – bereits eine Staffelung nach Energieeffizienzklasse eingeführt. Die Berliner Volksbank arbeitet mit dem Kooperationspartner enter zusammen, der individuelle Sanierungsfahrpläne erstellt und Fördermittel identifiziert. Der Proportionalitätsgrundsatz der MaRisk erlaubt kleineren Instituten eine einfachere Risikobewertung, was aber nicht bedeutet, daß die energetische Qualität der Sicherheit irrelevant wäre. Die BaFin hat klargestellt, daß alle Institute zumindest mit der Berücksichtigung von Klimarisiken als erstem Teilaspekt der ESG-Risiken beginnen müssen.

Eine andere Logik verfolgen die spezialisierten Finanzierer und Förderbanken – KfW und Investitionsbank Berlin (IBB). Sie finanzieren gerade die energetische Verbesserung. Die KfW-Förderung im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet zinsgünstige Darlehen von bis zu 150.000 Euro für die Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus mit Tilgungszuschüssen von bis zu 37.500 Euro. Diese Mittel werden typischerweise in die Bankfinanzierung integriert – der Käufer oder Sanierer erhält das KfW-Darlehen über seine Hausbank und ergänzt es durch deren reguläre Baufinanzierung.

GEG, EU-Taxonomie und MaRisk: Woher der Druck kommt

Der Druck auf die Banken kommt von mehreren Seiten gleichzeitig.

Das GEG normiert die energetischen Anforderungen an Gebäude. Bei Eigentümerwechsel greift § 47 GEG: Der neue Eigentümer muß innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschoßdecke dämmen, sofern sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt. § 72 GEG verbietet den Betrieb von Heizkesseln mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, und begrenzt die Betriebsdauer jüngerer Kessel auf 30 Jahre. Der Betrieb mit fossilen Brennstoffen ist maximal bis zum 31. Dezember 2044 zulässig. § 80 GEG verpflichtet den Verkäufer, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsabschluß zu übergeben. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern – also auch in Berlin – wird der Einbau von Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien spätestens ab dem 30. Juni 2026 verpflichtend, sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt.

Diese Pflichten betreffen die Banken nicht unmittelbar – eine notarielle Belehrungspflicht über GEG-Nachrüstpflichten besteht nicht, da sie keine Wirksamkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrags darstellen. Mittelbar aber sehr wohl: Jede GEG-Pflicht, die der Käufer nach dem Erwerb erfüllen muß, verursacht Kosten, die seine Kapitaldienstfähigkeit beeinflussen und den Zustand der Sicherheit betreffen.

Neben dem GEG wirkt die EU-Taxonomie-Verordnung. Die Taxonomie definiert, wann eine wirtschaftliche Tätigkeit als ökologisch nachhaltig gilt. Ein vor dem 31. Dezember 2020 errichtetes Gebäude gilt nur dann als taxonomiekonform, wenn es der Energieeffizienzklasse A entspricht oder zu den energieeffizientesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands gehört. Banken, die ihre Green Asset Ratio verbessern wollen, bevorzugen solche Finanzierungen. Die Europäische Kommission hat im Juli 2025 Vereinfachungen beschlossen, die seit Januar 2026 gelten – unter anderem Wesentlichkeitsgrenzen und reduzierte Berichtspflichten. Der vdp und der niederländische EEM Hub kritisieren, daß die technischen Kriterien der Taxonomie in der Praxis der Wohnimmobilienfinanzierung schwer anwendbar bleiben, und schlagen sieben Anpassungen vor.

Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275 vom Mai 2024) verfolgt einen differenzierten Ansatz. Nichtwohngebäude unterliegen verbindlichen Mindestenergieeffizienzstandards (MEPS): Bis 2030 müssen die schlechtesten 16 Prozent, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent saniert werden. Für Wohngebäude gilt keine individuelle Sanierungspflicht, sondern ein nationaler Zielpfad: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands soll bis 2030 um mindestens 16 Prozent, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent gegenüber 2020 sinken. Deutschland muß die Richtlinie bis Mai 2026 umsetzen – voraussichtlich über eine Novelle des GEG.

Auf der aufsichtsrechtlichen Seite steht die 7. MaRisk-Novelle vom Juni 2023. Sie macht die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken im Kreditprozeß prüfungsrelevant: von der Geschäftsstrategie über die Risikoinventur bis zu den Frühwarnsystemen. Als Beispiel für einen ESG-Risikofaktor nennen die MaRisk ausdrücklich die Energieeffizienz von Gebäuden (BTO 1.2.1). Die CRR III, deren Anforderungen überwiegend seit Januar 2025 gelten, bringt erweiterte Berichtspflichten. Die ESG-Offenlegung beginnt erstmals zum Stichtag 31. Dezember 2026.

Berlin: 39 Prozent in den schlechtesten Klassen

Die Ausgangslage in Berlin verdeutlicht das Ausmaß des Problems. 39 Prozent des Berliner Wohnungsbestands entfallen auf die Energieeffizienzklassen G und H – nur Mecklenburg-Vorpommern (42 Prozent) und Thüringen (36 Prozent) liegen in vergleichbarer Größenordnung. Bei Wohnungen, die vor 1949 errichtet wurden – ein Segment, das für den Berliner Markt prägend ist –, müßten 45 Prozent energetisch ertüchtigt werden, um den Effizienzklasse-D-Standard (80 kWh/m²) zu erreichen.

Die Sanierungsquote in Deutschland ist 2025 auf 0,67 Prozent gefallen – den niedrigsten Wert seit Beginn der Aufzeichnungen. 260.000 Wohneinheiten wurden saniert, während die Deutsche Energie-Agentur (dena) 460.000 für erforderlich hält.

Die Berliner Wärmeversorgung kommt hinzu. Rund 40 Prozent der Berliner Wohnungen beziehen Fernwärme – das größte Fernwärmenetz Westeuropas, seit Mai 2024 im Eigentum des Landes Berlin. Allerdings wird die Fernwärme ganz überwiegend mit Erdgas und Steinkohle erzeugt; der Anteil erneuerbarer Energien liegt bei rund zehn Prozent. Bei der dezentralen Versorgung dominieren Gasheizungen mit etwa zwei Dritteln Marktanteil, gefolgt von Ölheizungen mit rund 30 Prozent. Mehr als die Hälfte der Gasheizungen und 70 Prozent der Ölheizungen sind älter als 20 Jahre.

Ein großer Teil des Berliner Immobilienmarkts besteht aus Gebäuden, die energetisch weit hinter den gesetzten Anforderungen zurückbleiben. Die Heizungsinfrastruktur, an die diese Gebäude angeschlossen sind, steht ihrerseits vor einer Transformation, deren Kosten und Zeitplan noch nicht feststehen.

§ 105 GEG erlaubt bei Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz Abweichungen von den GEG-Anforderungen, wenn deren Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde. Berlin hat einen umfangreichen denkmalgeschützten Bestand. Für die Banken entsteht hier eine Grauzone: Ein Denkmal, das von der Sanierungspflicht befreit ist, wird dadurch nicht wertbeständiger.

Energieausweise als Kreditdokument

Das größte operative Problem der Banken liegt in der Datenverfügbarkeit. In Deutschland gibt es keine zentrale Datenbank, aus der Kreditinstitute Energieausweise abrufen könnten. Die EZB verlangt die Zuordnung einer Energieeffizienzklasse zu jeder besichernden Immobilie – doch die Daten liegen bei den Eigentümern, den Ausstellern der Energieausweise und den Bezirken, nicht bei den Banken. Der vdp und die Immobilienwirtschaft kritisieren die unklaren und inkonsistenten Datenschutzregelungen als Hindernis für das ESG-Reporting.

Für Käufer und Verkäufer entsteht daraus eine praktische Konsequenz: Die Bank wird den Energieausweis einfordern – und nicht nur als Formalität.

Brown Discount und Green Premium: Die Wertdifferenz wächst

Die Wertdifferenz zwischen energetisch sanierten und unsanierten Immobilien – in der Branche als „Brown Discount" für schlechte und „Green Premium" für gute Gebäude beschrieben – manifestiert sich zunehmend in konkreten Zahlen. Am Markt werden Wertabschläge von bis zu 40 Prozent für unsanierte gegenüber sanierten Immobilien beobachtet.

94 Prozent der Teilnehmer der AURELIUS-Trendumfrage bewerten das Risiko eines Abschlags für energetisch nicht hochwertige Immobilien als hoch. 38 Prozent der Befragten einer DVFA-Studie geben an, daß nicht-ESG-konforme Immobilien bereits jetzt schwieriger zu finanzieren sind; die übrigen 62 Prozent erwarten dies für die nahe Zukunft. Mittelfristig wird eine höhere Eigenkapitalunterlegung für energetisch schlechte Immobilien erwartet – der regulatorische Brown Discount, der sich aus den Kapitalkosten der Banken auf die Kreditkonditionen überträgt.

Was das für Käufer, Verkäufer und Makler bedeutet

Die Finanzierungsbedingungen differenzieren sich nach energetischer Qualität. Ein Käufer, der eine sanierte Wohnung der Klasse A erwirbt, erhält günstigere Konditionen und einen höheren Beleihungswert. Dazu kommt der Zugang zu KfW-Fördermitteln, die sich mit der Bankfinanzierung kombinieren lassen. Ein Käufer, der eine unsanierte Altbauwohnung der Klasse G erwirbt, zahlt höhere Zinsen und muß mehr Eigenkapital einbringen. Manche Institute setzen zusätzlich einen Sanierungsfahrplan voraus.

Verkäufer unsanierter Immobilien spüren die Folgen unmittelbar. Der Kreis der finanzierungsfähigen Käufer schrumpft. Der Kaufpreis gerät unter Druck, weil die Banken die Sanierungskosten in die Beleihungswertermittlung einpreisen.

Projektentwickler und Bestandshalter sehen die umgekehrte Seite: Energetische Sanierung ist nicht nur ordnungsrechtliche Pflicht, sondern verbessert die Finanzierbarkeit des Objekts und – über den höheren Beleihungswert – den Fremdkapitalhebel.

Für Makler ändert sich die Beratungssituation. Die Energieeffizienzklasse ist kein Nebendatum mehr, das im Exposé pflichtgemäß erscheint. Die Klasse bestimmt mit, ob und zu welchen Bedingungen der Käufer die Immobilie finanzieren kann. Das wird Teil des Vermarktungsprozesses.

Einordnung aus notarieller Sicht

Die energetische Qualität einer Immobilie war im Beurkundungsalltag lange ein Nebenthema. Der Energieausweis wurde übergeben, die GEG-Pflichten trafen den neuen Eigentümer kraft Gesetzes, und die Beurkundung selbst blieb davon unberührt – denn die energetischen Anforderungen sind keine Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufvertrags und fallen daher nicht unter die notarielle Belehrungspflicht nach § 17 BeurkG.

Was sich ändert, ist der wirtschaftliche Kontext, in dem die Beurkundung stattfindet. Die Finanzierungszusage hängt zunehmend von der Energieeffizienzklasse ab. Wenn die Bank die Finanzierung von einem Sanierungsfahrplan abhängig macht, sollte das vor der Beurkundung geklärt sein – nicht danach.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

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Kreditentscheidung nach Energieeffizienzklasse