Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Einleitung

Das deutsche Immobilienfinanzierungsrecht unterscheidet sich fundamental von den Systemen, die internationale Investoren aus ihren Heimatjurisdiktionen kennen. Wer in Deutschland Immobilien erwirbt, sollte diese Unterschiede verstehen – nicht nur aus rechtlicher Vorsicht, sondern weil sie erhebliche wirtschaftliche Implikationen haben.

Das Abstraktionsprinzip: Grundschuld und Forderung

Im angloamerikanischen Rechtskreis ist die mortgage untrennbar mit der gesicherten Forderung verbunden. Erlischt die Forderung, erlischt die Sicherheit. Das deutsche Recht kennt diese Akzessorietät bei der Grundschuld nicht.

Die Grundschuld ist ein abstraktes Verwertungsrecht am Grundstück. Sie besteht unabhängig davon, ob und in welcher Höhe eine Forderung existiert. Diese Konstruktion mag auf den ersten Blick befremdlich erscheinen, bietet aber erhebliche Flexibilität: Dieselbe Grundschuld kann nacheinander verschiedene Kredite sichern, ohne daß jeweils eine neue Eintragung erforderlich wird.

Für den Notar bedeutet dies: Die Grundschuldbestellung ist ein eigenständiger Rechtsakt, der sorgfältiger Gestaltung bedarf. Die Verknüpfung zwischen Grundschuld und Kredit erfolgt nicht kraft Gesetzes, sondern durch die Sicherungsabrede – ein schuldrechtlicher Vertrag, der regelt, unter welchen Umständen die Bank die Grundschuld verwerten darf.

Der Sicherungsvertrag: Schuldrechtliche Verknüpfung

Die Sicherungsabrede – auch Zweckerklärung genannt – ist das verbindende Element zwischen dem abstrakten Grundpfandrecht und der konkreten Darlehensforderung. Sie definiert:

Den Sicherungszweck: Welche Forderungen werden gesichert? Nur das konkrete Darlehen oder alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche der Bank gegen den Eigentümer? Die weite Zweckerklärung ist Bankstandard, birgt aber Risiken für den Eigentümer.

Die Rückgewähransprüche: Was geschieht nach vollständiger Tilgung? Der Eigentümer hat einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückgewähr – entweder durch Löschung oder durch Abtretung der Grundschuld an ihn selbst als Eigentümergrundschuld.

Die Verwertungsvoraussetzungen: Unter welchen Umständen darf die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben? Die Sicherungsabrede kann hier Einschränkungen vorsehen.

Die persönliche Haftung: Ein wesentlicher Unterschied

Ein Aspekt, der internationale Investoren regelmäßig überrascht: In Deutschland übernimmt der Darlehensnehmer typischerweise die persönliche Haftung für die Rückzahlung des Kredits – zusätzlich zur dinglichen Haftung des Grundstücks.

In vielen US-Bundesstaaten und anderen Jurisdiktionen sind non-recourse loans üblich: Der Kreditgeber kann sich nur aus der Immobilie befriedigen. Reicht der Verwertungserlös nicht aus, trägt die Bank den Verlust. Das deutsche System ist anders: Der Darlehensnehmer haftet mit seinem gesamten Vermögen.

Diese persönliche Haftung manifestiert sich in zwei Instrumenten, die regelmäßig in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten sind:

Die persönliche Haftungsübernahme: Der Eigentümer erklärt, persönlich für den Grundschuldbetrag nebst Zinsen zu haften.

Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung: Der Eigentümer unterwirft sich der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Die notarielle Urkunde wird damit zum Vollstreckungstitel – die Bank benötigt kein Gerichtsurteil, um vollstrecken zu können.

Für den Notar ist die Belehrung über diese weitreichenden Erklärungen essentiell. Internationale Käufer müssen verstehen, daß sie nicht nur das Grundstück, sondern potentiell ihr gesamtes Vermögen als Sicherheit geben.

Der notarielle Ablauf der Finanzierung

Die Bestellung einer Grundschuld erfordert notarielle Beurkundung. Der typische Ablauf:

Kreditverhandlung: Der Käufer verhandelt mit der Bank die Kreditkonditionen. Die Bank übermittelt dem Notar ein Grundschuldbestellungsformular mit ihren Anforderungen.

Prüfung und Anpassung: Der Notar prüft das Formular auf rechtliche Zulässigkeit und Ausgewogenheit. Bei problematischen Klauseln erfolgt eine Rücksprache mit der Bank.

Beurkundung: Die Grundschuldbestellung wird beurkundet – häufig zusammen mit dem Kaufvertrag oder in einem separaten Termin.

Eintragung: Der Notar beantragt die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Die Rangfolge richtet sich nach dem Zeitpunkt des Antragseingangs beim Grundbuchamt.

Valutierung: Nach Eintragung und Erfüllung etwaiger weiterer Auszahlungsvoraussetzungen zahlt die Bank das Darlehen aus.

Rangverhältnisse: Eine Frage der Priorität

Das Grundbuch kennt eine strenge Rangordnung. Wer zuerst eingetragen ist, wird im Fall der Zwangsversteigerung zuerst befriedigt. Für Banken ist der Rang ihrer Grundschuld daher von zentraler Bedeutung.

Erstrangige Grundschuld: Die Bank erhält den ersten Rang. Dies ist der Regelfall bei Finanzierungen durch eine einzige Bank.

Nachrangige Grundschuld: Bei Mezzanine-Finanzierungen oder wenn bereits Grundpfandrechte bestehen, kommt die neue Grundschuld in einen nachrangigen Rang.

Rangvorbehalt: Der Eigentümer kann sich bei der Eintragung einer Grundschuld einen Rang für eine künftige weitere Grundschuld vorbehalten lassen.

Der Notar muß das Rangverhältnis präzise gestalten. Fehler hier können die gesamte Finanzierung gefährden.

Vollstreckungsunterwerfung: Die Bedeutung des § 800 ZPO

Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO macht die notarielle Urkunde zum Vollstreckungstitel. Bei Grundschulden kommt § 800 ZPO hinzu: Die Unterwerfung wirkt auch gegen Rechtsnachfolger des Eigentümers.

Diese Rechtslage hat erhebliche praktische Bedeutung: Verkauft der Eigentümer das Grundstück, ohne daß die Grundschuld gelöscht wird, kann die Bank auch gegen den neuen Eigentümer vollstrecken – selbst wenn dieser mit dem ursprünglichen Kredit nichts zu tun hat.

Für den Notar ergibt sich daraus eine besondere Prüfungs- und Belehrungspflicht. Beim Erwerb einer Immobilie muß sichergestellt sein, daß bestehende Grundschulden gelöscht oder übernommen werden.

Sondertilgungen und Vorfälligkeitsentschädigung

Das deutsche Recht schützt die Zinserwartung der Bank. Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit Zinsbindung hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Dies unterscheidet sich von Jurisdiktionen, in denen Sondertilgungen jederzeit ohne Kosten möglich sind. Für Investoren, die einen kurzfristigen Exit planen, kann die Vorfälligkeitsentschädigung einen erheblichen Kostenfaktor darstellen.

Der Notar sollte auf diesen Aspekt hinweisen, wenn erkennbar ist, daß der Käufer möglicherweise vor Ende der Zinsbindung verkaufen wird.

Fazit: Strukturverständnis als Verhandlungsgrundlage

Das Verständnis des deutschen Finanzierungssystems ist keine akademische Übung. Es bildet die Grundlage für kompetente Verhandlungen mit Banken und für eine realistische Einschätzung der mit einer Investition verbundenen Risiken.

Als Notar begleite ich nicht nur die formelle Beurkundung. Ich stelle sicher, daß internationale Investoren die Tragweite ihrer Erklärungen verstehen – insbesondere die persönliche Haftung und die Vollstreckungsunterwerfung, die im deutschen System Standard sind, in anderen Rechtsordnungen aber unbekannt sein mögen.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

English Version

The German real estate financing law differs fundamentally from the systems that international investors know from their home jurisdictions. Those acquiring real estate in Germany should understand these differences—not merely out of legal prudence, but because they carry significant economic implications.

The Abstraction Principle: Land Charge and Claim

In common law jurisdictions, the mortgage is inseparably linked to the secured claim. If the claim is extinguished, so is the security. German law does not recognize this accessoriness with respect to the land charge (Grundschuld).

The land charge is an abstract right of realization against the property. It exists independently of whether and to what extent a claim exists. This construction may seem peculiar at first glance, but it offers considerable flexibility: the same land charge can successively secure different loans without requiring a new registration each time.

For the notary, this means: the creation of a land charge is an independent legal act requiring careful drafting. The link between land charge and loan is not established by operation of law, but through the security agreement (Sicherungsabrede)—a contractual arrangement defining under what circumstances the bank may enforce the land charge.

The Security Agreement: Contractual Linkage

The security agreement—also called purpose declaration (Zweckerklärung)—is the connecting element between the abstract land charge and the concrete loan claim. It defines:

The security purpose: Which claims are secured? Only the specific loan, or all present and future claims of the bank against the owner? The broad purpose declaration is banking standard but carries risks for the owner.

Reconveyance claims: What happens after full repayment? The owner has a contractual claim for reconveyance—either through cancellation or through assignment of the land charge to himself as an owner's land charge.

Enforcement prerequisites: Under what circumstances may the bank pursue forced execution? The security agreement may provide restrictions here.

Personal Liability: A Fundamental Difference

One aspect that regularly surprises international investors: in Germany, the borrower typically assumes personal liability for repayment of the loan—in addition to the in rem liability of the property.

In many U.S. states and other jurisdictions, non-recourse loans are common: the lender can only satisfy itself from the property. If the realization proceeds are insufficient, the bank bears the loss. The German system is different: the borrower is liable with all his assets.

This personal liability manifests in two instruments regularly contained in the land charge deed:

Personal assumption of liability: The owner declares personal liability for the land charge amount plus interest.

Submission to immediate enforcement: The owner submits to enforcement against all his assets. The notarial deed thereby becomes an enforcement title—the bank needs no court judgment to enforce.

For the notary, advising on these far-reaching declarations is essential. International buyers must understand that they are providing not only the property but potentially all their assets as security.

The Notarial Process of Financing

The creation of a land charge requires notarial certification. The typical process:

Loan negotiation: The buyer negotiates loan terms with the bank. The bank transmits a land charge creation form with its requirements to the notary.

Review and adjustment: The notary reviews the form for legal permissibility and balance. Problematic clauses prompt consultation with the bank.

Certification: The land charge creation is certified—often together with the purchase agreement or in a separate appointment.

Registration: The notary applies for registration of the land charge in the land register. Priority is determined by the time of receipt of the application at the land registry.

Disbursement: After registration and fulfillment of any further disbursement conditions, the bank disburses the loan.

Priority: A Question of Rank

The land register follows a strict priority order. Whoever is registered first is satisfied first in case of forced sale. For banks, the priority of their land charge is therefore of central importance.

First-ranking land charge: The bank receives first priority. This is the standard case for financing by a single bank.

Subordinate land charge: In mezzanine financing or when land charges already exist, the new land charge takes a subordinate rank.

Priority reservation: When registering a land charge, the owner can reserve a rank for a future additional land charge.

The notary must structure the priority relationships precisely. Errors here can jeopardize the entire financing.

Submission to Enforcement: The Significance of § 800 ZPO

The submission to immediate enforcement under § 794 (1) no. 5 ZPO makes the notarial deed an enforcement title. For land charges, § 800 ZPO adds: the submission also operates against legal successors of the owner.

This legal situation has significant practical importance: if the owner sells the property without the land charge being cancelled, the bank can also enforce against the new owner—even if he has nothing to do with the original loan.

For the notary, this results in a special duty to examine and advise. When acquiring a property, it must be ensured that existing land charges are cancelled or assumed.

Prepayments and Prepayment Penalty

German law protects the bank's interest expectation. Upon early repayment of a loan with fixed interest, the bank is entitled to a prepayment penalty (Vorfälligkeitsentschädigung).

This differs from jurisdictions where prepayments are possible at any time without cost. For investors planning a short-term exit, the prepayment penalty can represent a significant cost factor.

The notary should point out this aspect when it is apparent that the buyer may sell before the end of the interest rate lock period.

Conclusion: Structural Understanding as Negotiation Foundation

Understanding the German financing system is not an academic exercise. It forms the basis for competent negotiations with banks and for a realistic assessment of the risks associated with an investment.

As a notary, I accompany not only the formal certification. I ensure that international investors understand the scope of their declarations—particularly the personal liability and submission to enforcement that are standard in the German system but may be unknown in other legal systems.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin

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