Eine Eigentumswohnung auf Erbbauland kostet weniger als eine vergleichbare Wohnung auf eigenem Grund. Der niedrigere Kaufpreis hat seinen Grund — und seine Tücken. Das Erbbaurecht trennt, was das Bürgerliche Gesetzbuch eigentlich zusammenhalten will: Grundstück und Gebäude. Der Käufer erwirbt das Gebäude, nicht den Boden darunter. Für den Boden zahlt er eine Art Miete, den Erbbauzins, über eine Laufzeit von typischerweise 60 bis 99 Jahren. In Berlin begegnet man dem Erbbaurecht bei Wohnimmobilien, deren Grundstücke überwiegend kirchlichen Stiftungen gehören, daneben der öffentlichen Hand und vereinzelt auch privaten Stiftungen.
Was das Erbbaurechtsgesetz regelt — und was der Vertrag
Das Erbbaurecht ist in einem eigenen Gesetz geregelt, dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), das auf das Jahr 1919 zurückgeht und seither mehrfach angepaßt wurde. § 1 Abs. 1 ErbbauRG definiert das Erbbaurecht als das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Diese Definition wirkt unscheinbar, aber sie enthält den entscheidenden Punkt: Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht. Es wird in einem eigenen Grundbuchblatt geführt, es kann mit Grundpfandrechten belastet werden, und es kann verkauft und vererbt werden — allerdings nicht ohne weiteres.
Die praktisch wichtigsten Regelungen stehen nicht im Gesetz, sondern im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag. § 2 ErbbauRG erlaubt Vereinbarungen über die Errichtung, Instandhaltung und Versicherung des Bauwerks, über den Heimfall, über Vertragsstrafen und über ein Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten. Solche Vereinbarungen werden als Inhalt des Erbbaurechts in das Grundbuch eingetragen und wirken damit auch gegenüber Rechtsnachfolgern — also gegenüber jedem künftigen Käufer.
Erbbauzins und seine Anpassung
Der Erbbauzins orientiert sich am Bodenwert des Grundstücks. Üblich sind Sätze zwischen 2 und 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Der Berliner Senat hat den Erbbauzins für landeseigene Grundstücke bei Wohnnutzung auf 2,25 Prozent festgelegt, was im bundesweiten Vergleich moderat ist. Auf ein Grundstück mit einem Bodenwert von 400.000 Euro bezogen ergibt das einen jährlichen Erbbauzins von 9.000 Euro — monatlich 750 Euro, die zur Kreditrate hinzukommen.
Der Erbbauzins bleibt über die Vertragslaufzeit nicht konstant. Erbbaurechtsverträge enthalten in aller Regel eine Wertsicherungsklausel, die den Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex koppelt. § 9a ErbbauRG begrenzt die Anpassung bei Wohngebäuden durch eine Billigkeitsschranke: Die Erhöhung darf die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse nicht übersteigen. Die Rechtsprechung legt den Maßstab der „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" als Kombination aus Verbraucherpreisindex und Verdienstindex (jeweils hälftig gewichtet) aus. Außerdem darf bei Wohnerbbaurechten höchstens alle drei Jahre erhöht werden.
Eine Koppelung an den Bodenrichtwert ist dagegen nicht zulässig, soweit sie die Billigkeitsgrenze des § 9a ErbbauRG überschreitet. Der BGH hat klargestellt, daß Bodenwertsteigerungen bei der Anpassung des Erbbauzinses für Wohnerbbaurechte außer Betracht bleiben sollen. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, daß der Erbbauzins dem Anstieg der Grundstückspreise folgt. Gerade in Berlin, wo sich die Bodenrichtwerte in den letzten fünfzehn Jahren vervielfacht haben, macht diese Begrenzung einen spürbaren Unterschied.
Zustimmung des Grundstückseigentümers als Engpaß
§ 5 ErbbauRG erlaubt es, die Veräußerung und die Belastung des Erbbaurechts an die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu binden. Nahezu jeder Erbbaurechtsvertrag enthält einen solchen Zustimmungsvorbehalt. In der notariellen Praxis bedeutet das: Der Kaufvertrag über eine Erbbaurechts-Eigentumswohnung ist abgeschlossen und beurkundet, aber bevor das Grundbuchamt den Eigentumswechsel einträgt, muß die Zustimmung des Grundstückseigentümers vorliegen (§ 15 ErbbauRG). Das kann Tage dauern, bei kirchlichen Stiftungen mit Gremienvorbehalt auch Wochen, bei Bezirken bzw. dem Bund oder bei Gemeinden (im Umland) diverse Monate.
Dasselbe gilt für die Finanzierung. Wer eine Grundschuld auf ein Erbbaurecht eintragen lassen will, braucht — sofern im Vertrag vereinbart — ebenfalls die Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG). Ein Kaufvertrag, bei dem Eigentumswechsel und Grundschuldbestellung gleichzeitig beurkundet werden, löst also zwei Zustimmungserfordernisse aus. Die Zustimmung darf nach § 7 ErbbauRG nicht willkürlich verweigert werden: Ist anzunehmen, daß der Erwerber die vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß erfüllen wird, besteht ein Anspruch auf Erteilung. Wird die Zustimmung dennoch verweigert, kann das Amtsgericht sie auf Antrag ersetzen. Gerichtliche Ersetzungsverfahren sind die Ausnahme, aber die Möglichkeit der Verzögerung gehört zur Zeitplanung jeder Erbbaurechtstransaktion.
Finanzierung auf Erbbauland — niedrigerer Beleihungswert, höherer Eigenkapitalbedarf
Banken finanzieren Erbbaurechte, aber zu anderen Konditionen als Volleigentum. Der Beleihungswert richtet sich nach dem Gebäudewert, nicht nach dem Gesamtwert von Grundstück und Gebäude. Da das Grundstück dem Erbbauberechtigten nicht gehört, fehlt der Bank ein wesentlicher Sicherheitsbaustein. Pfandbriefbanken dürfen nach § 13 Abs. 2 PfandBG Erbbaurechte nur beleihen, wenn das Darlehen spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts planmäßig zurückgeführt ist. Als Mindestrestlaufzeit setzen Banken üblicherweise 40 Jahre an.
Die Erbbaurechtsverträge selbst schränken die Beleihung weiter ein. Die vertragliche Beleihungsgrenze liegt oft bei 60 bis 70 Prozent des Gebäudeverkehrswerts, über die hinaus keine Grundschulden eingetragen werden dürfen. Der kapitalisierte Erbbauzins geht als Vorlast in die Beleihungswertermittlung ein und mindert den für die Bank verfügbaren Sicherungswert. Ein Rechenbeispiel der BaFin verdeutlicht den Effekt: Liegt der Beleihungswert des erbbauzinsfreien Erbbaurechts bei 250.000 Euro und einem kapitalisierten Erbbauzins von 100.000 Euro ergibt sich bei der Pfandbriefdeckung (60 Prozent) ein deckungsfähiger Betrag von lediglich 50.000 Euro, wenn der Erbbauzins als Vorlast berücksichtigt wird. Die Finanzierung von Erbbaurechtsimmobilien erfordert deshalb in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil als der Kauf vergleichbarer Objekte auf eigenem Grund.
Heimfall und Entschädigung bei Vertragsende
Der Heimfall bezeichnet die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zurückzuübertragen. Er tritt nicht automatisch ein, sondern nur, wenn der Erbbaurechtsvertrag bestimmte Voraussetzungen festlegt (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Der in der Praxis am häufigsten vereinbarte Heimfallgrund ist Zahlungsverzug mit dem Erbbauzins in Höhe von mindestens zwei Jahresbeträgen. Daneben finden sich Klauseln zur Verwahrlosung des Gebäudes, zur Insolvenz des Erbbauberechtigten, zur zweckwidrigen Nutzung und — je nach Vertrag — weitere Tatbestände.
Vom vertraglichen Heimfall zu unterscheiden ist das reguläre Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf. Läuft der Erbbaurechtsvertrag nach 80 oder 99 Jahren aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Für diesen Fall regelt § 27 ErbbauRG eine Entschädigungspflicht. Ist vertraglich nichts anderes vereinbart, beträgt die Entschädigung zwei Drittel des Verkehrswerts des Gebäudes. § 27 Abs. 2 ErbbauRG setzt für Wohnerbbaurechte eine Untergrenze von zwei Dritteln des gemeinen Werts — eine Abweichung nach unten ist unwirksam. Der Grundstückseigentümer kann die Entschädigungspflicht abwenden, indem er das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Gebäudes verlängert (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG). Lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, erlischt der Entschädigungsanspruch.
Das Zusammenspiel zwischen Heimfall und Entschädigung ist für Käufer ein zentraler Verhandlungspunkt. Die Entschädigungsregelung wird im Vertrag festgelegt und gilt für die gesamte Laufzeit, auch für jeden Rechtsnachfolger. Wer eine Erbbaurechtsimmobilie erwirbt, übernimmt die Entschädigungsklausel, wie sie der Erstberechtigte vereinbart hat — eine nachträgliche Änderung erfordert die Mitwirkung des Grundstückseigentümers und eine Grundbuchänderung.
AfA-Vorteil und absetzbarer Erbbauzins
Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie auf Erbbauland ergibt sich ein steuerlicher Vorteil, der in der Kaufpreisdiskussion leicht untergeht. Bei einem normalen Grundstückskauf muß der Kaufpreis in einen Grundstücksanteil und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil ist über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich absetzbar. Der Grundstücksanteil unterliegt keiner Abschreibung, weil Grund und Boden nach steuerlicher Logik keinem Wertverzehr unterliegen. Beim Erbbaurecht entfällt diese Aufteilung. Der Erbbauberechtigte hat kein Grundstück erworben — der gesamte Kaufpreis entfällt auf das Gebäude und ist damit AfA-Bemessungsgrundlage.
Für eine vermietete Wohnung mit Fertigstellung ab 2024 beträgt die lineare AfA 3 Prozent jährlich (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG n.F.). Auf eigenem Grund entfallen bei einem Grundstücksanteil von 30 Prozent eben diese 30 Prozent aus der Abschreibungsbasis. Auf Erbbauland beträgt die Abschreibungsbasis 100 Prozent des Kaufpreises. Der laufende Erbbauzins ist bei Vermietung zudem als Werbungskosten sofort abzugsfähig (§ 9 EStG). Die steuerliche Belastung durch den Erbbauzins wird also durch seinen Abzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemindert.
Auch die Grunderwerbsteuer folgt eigenen Regeln. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG steht das Erbbaurecht einem Grundstück gleich, die Steuer fällt also an. Die Bemessungsgrundlage ist bei der Erstbestellung der kapitalisierte Erbbauzins — der Jahreswert des Erbbauzinses multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich aus der Laufzeit ergibt (§ 13 BewG i.V.m. Anlage 9a BewG). Beim Kauf eines bestehenden Erbbaurechts bildet dagegen der vereinbarte Kaufpreis die Bemessungsgrundlage. Der Berliner Grunderwerbsteuersatz liegt bei 6 Prozent.
Was bei der notariellen Beratung auffällt
Die Beurkundung eines Kaufvertrags über eine Erbbaurechtsimmobilie unterscheidet sich vom regulären Wohnungskauf in mehreren Punkten. Der Erbbaurechtsvertrag selbst — oft ein Dokument von 30 oder mehr Seiten aus den 1960er oder 1970er Jahren — muß vollständig geprüft werden: Erbbauzinsklausel mit Anpassungsmechanismus, Zustimmungsvorbehalte, Heimfallregelung mit Entschädigungsklausel, Nutzungsbeschränkungen, Vorkaufsrechte. Jede dieser Klauseln wirkt dinglich, also auch gegen den Käufer. Eine Teilungserklärung bei Wohnungseigentum auf Erbbauland verweist regelmäßig auf den Erbbaurechtsvertrag, ohne dessen Inhalte nochmals wiederzugeben.
Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und — falls eine Finanzierung erfolgt — zur Grundschuldbestellung muß vor der Eigentumsumschreibung vorliegen. Ich beantrage sie nach der Beurkundung unmittelbar beim Erbbaurechtsgeber, der in aller Regel eine Verwaltungsgebühr für die Zustimmung erhebt. Kirchliche Erbbaurechtgeber in Berlin benötigen für die Zustimmung mitunter zwei bis vier Wochen, weil die Entscheidung einem internen Gremium vorbehalten ist. Dieser Zeitbedarf fließt in die Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrags ein. Die Erfahrung zeigt, daß die Bearbeitungszeiten je nach Erbbaurechtgeber erheblich variieren. Das Evangelische Kirchliche Hilfswerk und die landeskirchlichen Stiftungen antworten in der Regel innerhalb von zwei bis drei Wochen, sofern die Unterlagen vollständig eingereicht werden. Bei der katholischen Kirche — insbesondere dem Erzbistum Berlin — kann die interne Gremienabstimmung vier bis sechs Wochen beanspruchen. Das Land Berlin als Erbbaurechtgeber über die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH bewegt sich erfahrungsgemäß im Rahmen von zwei bis vier Monaten. Private Stiftungen reagieren uneinheitlich, je nach interner Verwaltungsstruktur. In jedem Fall empfiehlt es sich, die Zustimmung unmittelbar nach Beurkundung zu beantragen und die Fälligkeitsfristen im Kaufvertrag so zu bemessen, daß auch eine verzögerte Bearbeitung den Ablauf nicht gefährdet.
Ein Aspekt, der beim Erwerb leicht in den Hintergrund tritt, ist die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Läuft das Erbbaurecht in 25 Jahren aus, erwirbt der Käufer im wirtschaftlichen Ergebnis ein zeitlich begrenztes Eigentum. Die Entschädigungsregelung für das Vertragsende mag zwei Drittel des Verkehrswerts garantieren — aber der Markt bewertet Erbbaurechtsimmobilien mit kurzer Restlaufzeit spürbar niedriger als solche mit 70 oder 80 Jahren Restlaufzeit. Der Wiederverkaufswert hängt nicht nur vom Gebäudezustand ab, sondern auch davon, ob eine Bank die Immobilie bei verbleibender Laufzeit noch finanziert.
Empfehlung
Das Erbbaurecht ist kein Nischenprodukt, auch wenn der Marktanteil im Vergleich zum Volleigentum gering ist. Kapitalanlegern bietet es — dank der vollständigen AfA-Bemessungsgrundlage und des abzugsfähigen Erbbauzinses — steuerliche Vorteile gegenüber einem vergleichbaren Kauf auf eigenem Grund. Eigennutzer profitieren vom niedrigeren Kaufpreis, dem aber ein laufender Erbbauzins gegenübersteht. Die Finanzierung ist anspruchsvoller, und die Zustimmungserfordernisse verlängern die Abwicklung. Der Erbbaurechtsvertrag — nicht nur der Kaufvertrag — ist das Dokument, das den Erwerber über die gesamte Laufzeit bindet.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) – Volltext
- § 9a ErbbauRG – Erbbauzinsanpassung bei Wohnerbbaurechten
- § 27 ErbbauRG – Entschädigung bei Erlöschen durch Zeitablauf
- BaFin-Rundschreiben 13/2009 – Beleihungswertermittlung bei Erbbaurechten
- Statistisches Bundesamt – Verdienstindizes im Erbbaurecht
- Mönig, Zustimmung zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts (ErbbauZ 2020, 66)
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