Zwischen der Unterschrift unter dem Kaufvertrag und dem Eintrag im Grundbuch liegen in Berlin drei bis acht Monate. Das Grundbuch selbst ist seit dem Jahr 2000 elektronisch. Was also dauert so lang?
Drei Projekte, drei Geschwindigkeiten
Der Begriff „Digitalisierung des Grundbuchs" klingt, als gäbe es ein einziges Vorhaben mit einem klaren Zieldatum. Tatsächlich laufen drei Projekte mit ganz unterschiedlichem Reifegrad nebeneinander. Das elektronische Grundbuch, also das Register selbst, existiert seit den 1990er Jahren und hat das Papierformat in allen Bundesländern abgelöst. Die Begleitdokumente zu den Eintragungen, die sogenannte Grundakte, werden dagegen erst jetzt schrittweise in elektronische Form überführt. Am weitesten zurück liegt das Datenbankgrundbuch, das die Grundbuchinhalte erstmals maschinenlesbar und logisch verknüpfbar speichern soll und seit über einem Jahrzehnt in der Entwicklung steckt. Daneben hat der Gesetzgeber 2025 mit der elektronischen Präsenzbeurkundung und dem eNoVA-Gesetzgebungsverfahren zwei weitere Vorhaben angestoßen, die weniger das Register selbst als den Weg vom Notartermin bis zur Grundbucheintragung betreffen.
Was das elektronische Grundbuch leistet
Seit dem Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz von 1993 erlaubt § 126 GBO die maschinelle Führung des Grundbuchs. Alle sechzehn Bundesländer haben davon Gebrauch gemacht. Berlin hat im Jahr 2000 auf das System SolumSTAR umgestellt, das sämtliche Berliner Grundbuchblätter digital verwaltet. Die Darstellung auf dem Bildschirm entspricht allerdings dem früheren Papierformat, denn die drei Abteilungen des Grundbuchs werden so abgebildet, wie sie auf den alten Blättern standen. Eine strukturierte Abfrage, etwa nach allen Grundschulden in einem bestimmten Bezirk oder nach Eigentümerwechseln der vergangenen fünf Jahre, ist nicht möglich. Über das automatisierte Abrufverfahren nach § 133 GBO kann ich als Notar jederzeit deutschlandweit Einsicht in jedes Grundbuch nehmen, ohne einen schriftlichen Antrag stellen zu müssen. Für die tägliche Arbeit im Notariat funktioniert das zuverlässig, für die übergreifende Verknüpfung von Grundbuchdaten, die eine moderne Verwaltungsinfrastruktur erfordert, reicht es nicht.
Auf dem Weg zur digitalen Grundakte
Die Grundakte enthält die Begleitdokumente zu den Grundbucheintragungen, also Kaufverträge, Bewilligungen, Anträge und Genehmigungen. § 135 GBO ermächtigt die Landesregierungen, den Zeitpunkt der Umstellung auf die elektronische Grundakte selbst zu bestimmen. Am 1. Januar 2026 trat daneben die allgemeine Pflicht zur elektronischen Aktenführung in der Justiz in Kraft, gestützt auf das Gesetz vom 5. Juli 2017. Ein im November 2025 beschlossenes Übergangsgesetz erlaubt es den Ländern allerdings, die Papierakte bis zum 1. Januar 2027 beizubehalten, wenn die technische Infrastruktur noch nicht bereitsteht. Der Stand der Umstellung variiert deshalb von Land zu Land, und ein einheitlicher Abschluß ist nicht in Sicht.
Das Datenbankgrundbuch läßt auf sich warten
Das Gesetz zur Einführung eines Datenbankgrundbuchs (DaBaGG) stammt aus dem Jahr 2013 und schuf die Grundlage dafür, die Grundbuchinhalte nicht als digitales Abbild, sondern als strukturierte, maschinenlesbare Datenbank zu führen. Wenn einzelne Eintragungen als Datensätze vorliegen, lassen sie sich automatisiert auswerten und mit anderen Registern verknüpfen. Etwa 36 Millionen Grundbücher mit über 400 Millionen Seiten müßten dafür in die neue Struktur überführt werden. Das gemeinsame IT-Projekt aller sechzehn Bundesländer unter bayerischer Federführung sollte die Abnahme ursprünglich im Herbst 2019 erreichen, der Termin wurde auf März 2024 verschoben und erneut nicht eingehalten. Einen Pilotbetrieb im Regelbetrieb gibt es bis heute nicht. Das Datenbankgrundbuch wäre auch Voraussetzung dafür, das Grundbuch an das Nationale Once-Only-Technical-System (NOOTS) anzubinden, mit dem der Bund seit 2025 den registerübergreifenden Datenaustausch zwischen Behörden aufbaut. Bisher gehört das Grundbuch nicht zu den angeschlossenen Registern, und das europarechtlich verankerte Once-Only-Prinzip, wonach Bürger und Unternehmen Daten der Verwaltung nur einmal mitteilen müssen, bleibt für den Grundbuchverkehr Zukunftsmusik.
Der elektronische Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt
Neben dem Register und seiner Datenstruktur gibt es eine dritte Ebene der Digitalisierung, den elektronischen Rechtsverkehr in Grundbuchsachen (ERV). Gemeint ist die Möglichkeit, Eintragungsanträge elektronisch beim Grundbuchamt einzureichen, statt sie per Post zu versenden. Die Übermittlung erfolgt als qualifiziert signiertes PDF im XJustiz-Standard über das besondere elektronische Notarpostfach (beN). Der Umsetzungsstand fällt zwischen den Bundesländern sehr unterschiedlich aus. In Baden-Württemberg läuft der Echtbetrieb an allen Grundbuchämtern, Nordrhein-Westfalen hat ihn im März 2025 eingeführt, Hamburg im Juni 2025. Niedersachsen stellt schrittweise um, Bayern betreibt ein automatisiertes Abrufverfahren und baut den ERV aus. Wo Anträge elektronisch eingehen, entfällt der Postweg, und die Daten lassen sich aus dem XJustiz-Datensatz teilweise automatisiert in das Grundbuchsystem übernehmen. In Berlin ist der elektronische Rechtsverkehr mit den Grundbuchämtern eingeführt, so daß Eintragungsanträge bereits elektronisch eingereicht werden können.
Wo der Zeitverlust tatsächlich entsteht
Der Engpaß bei Immobilientransaktionen liegt weniger beim Grundbuchamt als bei den Behörden, die im Vollzug eingebunden sind. Bevor die Eigentumsumschreibung eingetragen werden kann, muß das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt haben, also bestätigt, daß die Grunderwerbsteuer bezahlt oder gesichert ist. In Berlin kommen bei Hausverkäufen die Bezirksämter hinzu, die über Vorkaufsrechtsanfragen und Genehmigungen nach dem Baugesetzbuch entscheiden. Das eNoVA-Gesetzgebungsverfahren setzt an dieser Schnittstelle an und soll die gesamte Kommunikation zwischen Notariat und Behörden auf elektronische Kanäle umstellen, die Einzelheiten sind im Beitrag Wie eNoVA den Vollzug von Immobilienverträgen verändert dargestellt.
Digitales Abbild statt digitale Infrastruktur
Die Digitalisierung des Grundbuchs ist weiter fortgeschritten, als der Begriff suggeriert, und zugleich weniger weit. Das elektronische Grundbuch gibt es seit Jahrzehnten, die elektronische Präsenzbeurkundung seit dem 29. Dezember 2025, und mit eNoVA steht die Digitalisierung des gesamten Vollzugs im parlamentarischen Verfahren. Was fehlt, ist eine durchgängig digitale Infrastruktur, die das Grundbuchregister mit den am Vollzug beteiligten Behörden und dem Notariat verbindet. Das Datenbankgrundbuch, das die technische Grundlage dafür schaffen sollte, hat seinen Zeitplan um Jahre überschritten. Für Käufer und Verkäufer wird sich die Verbesserung an kürzeren Wartezeiten zwischen Beurkundung und Fälligkeitsmitteilung zeigen, nicht daran, daß das Grundbuch anders aussieht.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- Grundbuch-Portal der Landesjustizverwaltungen – Stand des elektronischen Grundbuchs und ERV nach Bundesländern
- grundbuch.eu – Projektseite Datenbankgrundbuch (dabag)
- Bundesverwaltungsamt – Erste Nachweisdatenabrufe über NOOTS (Januar 2026)
- BMJV – Gesetzgebungsverfahren eNoVA
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