Auch eine getilgte Grundschuld hat ihren Wert
Mit der vollständigen Tilgung eines Darlehens erlischt die Grundschuld nicht. Sie wird zur Eigentümergrundschuld und bleibt im Grundbuch eingetragen, bis der Eigentümer entweder die Löschung beantragt oder die Urkunde für eine spätere Verwendung aufbewahrt. Die Entscheidung zwischen beiden Wegen hat wirtschaftliche und grundbuchrechtliche Folgen: Die Löschung schafft ein lastenfreies Grundbuch, kostet aber Notar- und Gerichtsgebühren. Das Stehenlassen spart diese Kosten und erhält den Rang für eine spätere Anschlussfinanzierung, belastet aber das Grundbuchbild und muß beim späteren Verkauf ohnehin abgewickelt werden. Welcher Weg sich anbietet, hängt von der konkreten Planung für das Grundstück ab.
Was passiert nach der Tilgung mit der Grundschuld?
Die Grundschuld ist keine Hypothek. Sie ist nicht akzessorisch — sie hängt rechtlich nicht an der Forderung. Das ist in § 1192 Abs. 1 BGB geregelt: Auf die Grundschuld finden die Hypothekenvorschriften entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus der fehlenden Forderungsvoraussetzung etwas anderes ergibt.
In der Praxis heißt das: Wenn das Darlehen vollständig getilgt ist, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Sie bleibt im Grundbuch eingetragen — jetzt aber als sogenannte Eigentümergrundschuld. Die Bank hat nach Tilgung keinen Anspruch mehr aus ihr. Der Eigentümer hält die Grundschuld nun selbst.
Genauer: Nach § 1196 BGB kann eine Grundschuld auch für den Eigentümer bestellt werden. Und wenn die Sicherungsgrundschuld ihren Sicherungszweck verloren hat, weil die Forderung getilgt ist, steht dem Eigentümer nach dem Sicherungsvertrag ein Anspruch auf Rückübertragung zu. Die Bank ist dann verpflichtet, die Grundschuld abzutreten — oder eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Diese Entscheidung liegt beim Eigentümer.
Löschungsbewilligung: Was sie ist und was sie kostet
Die Löschungsbewilligung ist eine Erklärung der Bank, daß sie der Löschung der Grundschuld im Grundbuch zustimmt. Sie ist notarielle Voraussetzung für den Löschungsantrag — ohne sie kann das Grundbuchamt die Grundschuld nicht streichen.
Die Bewilligung selbst kommt von der Bank und ist in der Regel kostenlos. Was Geld kostet, ist der anschließende Löschungsvorgang: Notar und Grundbuchamt teilen sich die Gebühr, die nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) vom Grundschuldwert abhängt.
Eine konkrete Rechnung für eine Grundschuld von 300.000 Euro verdeutlicht die Größenordnung. Die Notargebühr für die Löschung beträgt nach Anlage 1 GNotKG (KV-Nr. 21200) 0,5 Gebühren aus dem Geschäftswert. Bei 300.000 Euro liegt die einfache Gebühr nach der Tabelle bei 685 Euro — 0,5 davon sind 342,50 Euro netto. Hinzu kommt die Grundbuchamtsgebühr in gleicher Höhe. Gesamt: rund 700–750 Euro inkl. Mehrwertsteuer und Auslagen.
Zum Vergleich: Wenn das Grundstück irgendwann neu finanziert wird und eine frische Grundschuld von 300.000 Euro neu bestellt werden muß, fallen 1,0 Gebühren für die Beurkundung an — also rund 685 Euro netto nur beim Notar, plus Grundbuchgebühr für die Eintragung (ebenfalls 1,0 Gebühren). Gesamtkosten einer Neubestellung: rund 1.500–1.700 Euro.
Der Kostenunterschied zwischen Löschung jetzt und Neubestellung später: etwa 800–1.000 Euro — bei einer Grundschuld von 300.000 Euro. Bei höheren Beträgen wächst die Differenz entsprechend.
Wann das Stehenlassen die bessere Entscheidung ist
In bestimmten Konstellationen ist es wirtschaftlich sinnvoll, die Grundschuld im Grundbuch zu belassen und in eine Eigentümergrundschuld umzuwandeln — oder schlicht: nichts zu tun.
Der häufigste Grund für das Stehenlassen ist eine absehbare Umschuldung oder Anschlußfinanzierung. Wer nach der Tilgung absehen kann, daß er das Grundstück erneut beleihen wird — etwa für einen Umbau, eine weitere Immobilie oder eine Anschlußfinanzierung — spart die Löschungskosten. Die bestehende Grundschuld kann durch Abtretung auf eine neue Bank übertragen werden. Eine Abtretung kostet deutlich weniger als eine Neubestellung: Die Notargebühr beträgt 0,5 Gebühren aus dem Grundschuldwert, die Grundbucheintragung der Abtretung ebenfalls. Gesamtkosten Abtretung bei 300.000 Euro: rund 700–750 Euro — also nicht mehr als die Löschung.
Auch ohne konkrete Verkaufspläne kann das Stehenlassen sinnvoll sein. Eine eingetragene Eigentümergrundschuld belastet den Verkauf nicht automatisch. Sie erscheint zwar im Grundbuch, aber der Käufer wird verlangen, daß das Grundstück lastenfrei übergeben wird. In diesem Fall wird die Grundschuld im Rahmen des Kaufvertrages aus dem Verkaufserlös abgelöst — oder der Notar wickelt die Lastenfreistellung über das Notaranderkonto ab. Das ist Standardpraxis.
Ein dritter Grund ist die Rangsicherung. In einem Grundbuch mit mehreren Abteilungen gilt: Wer einen guten Rang hat, behält ihn. Eine im ersten Rang eingetragene Eigentümergrundschuld schützt diese Position. Wird sie gelöscht, rücken nachrangige Gläubiger auf — und eine später neu bestellte Grundschuld erhält nur noch den dann verfügbaren Rang. Das kann relevant sein, wenn weitere Belastungen im Grundbuch stehen oder geplant sind.
Wann die Löschung die richtige Entscheidung ist
Es gibt ebenso gewichtige Gründe, die Grundschuld nach Tilgung löschen zu lassen.
Ein bevorstehender Verkauf spricht regelmäßig für die Löschung. Wenn das Grundstück in absehbarer Zeit veräußert werden soll, ist ein bereinigtes Grundbuch ein Vorteil. Käufer und deren finanzierende Banken sehen gerne ein sauberes Grundbuch. Zwar kann die Löschung auch im Rahmen des Kaufprozesses erfolgen, aber sie kostet dort denselben Betrag — nur zu einem ungünstigeren Zeitpunkt.
Auch wer keinen weiteren Finanzierungsbedarf hat, fährt mit der Löschung besser. Wer sicher weiß, daß er das Grundstück nicht mehr belasten wird — etwa weil es bereits schuldenfrei im Familienbesitz bleiben soll — hat keinen Vorteil davon, die Grundschuld stehenzulassen. Die Löschung schafft Klarheit im Grundbuch, die bei Erbfällen, Scheidungen oder Schenkungen hilfreich ist.
Schließlich gibt es den Wunsch nach Klarheit im Grundbuch. Einige Eigentümer möchten das Grundbuch schlicht lastenfrei sehen. Das ist ein nachvollziehbares Ziel — und es kostet, wie gezeigt, bei einer 300.000-Euro-Grundschuld rund 700–750 Euro.
Die Eigentümergrundschuld: ein eigenständiges Sicherungsmittel
Die Eigentümergrundschuld nach § 1196 BGB ist kein Restposten, sondern ein eigenständiges Sicherungsmittel. Sie kann gezielt eingesetzt werden — etwa um Rang zu reservieren, bevor ein Vorhaben konkret wird.
In der notariellen Praxis begegnet die Eigentümergrundschuld in Situationen, in denen Eigentümer vorausschauend handeln: Ein Haus wird refinanziert, die alte Bank tritt die Grundschuld nicht an die neue ab, sondern erteilt eine Löschungsbewilligung — und der Eigentümer möchte dennoch sichergehen, daß der Rang für die neue Grundschuld nicht verloren geht. Hier ist es möglich, zunächst eine Eigentümergrundschuld einzutragen, um den Rang zu sichern, und die neue Grundschuld anschließend in diesem Rang zu bestellen.
Das DNotI hat in einem Gutachten zur Teilungsversteigerung (Abruf-Nr. 194809, DNotI-Report 2022, 185–187) auf eine weitere Dimension der Eigentümergrundschuld hingewiesen: Sie kann zwar in bestimmten Konstellationen Vorteile bei der Versteigerungsabwicklung bringen — ist aber kein Instrument, um Gläubiger bei der Zwangsversteigerung zu benachteiligen. Der BGH (NJW 2017, 1756) hat klargestellt, daß die sogenannte Blockadetaktik — eine Eigentümergrundschuld einzutragen, um das geringste Gebot zu erhöhen — nicht funktioniert, wenn mehrere Antragsteller die Versteigerung betreiben.
Löschungsbewilligung einfordern: Anspruch und Fristen
Nach vollständiger Tilgung hat der Eigentümer gegenüber der Bank einen Anspruch auf Aushändigung der Löschungsbewilligung — dieser ergibt sich aus dem Sicherungsvertrag. Die Bank ist nicht berechtigt, die Löschungsbewilligung zurückzuhalten oder davon abhängig zu machen, daß der Eigentümer andere Schulden bei ihr begleicht.
In der Praxis dauert es nach vollständiger Tilgung einige Wochen, bis die Löschungsbewilligung beim Eigentümer eingeht — manche Banken versenden sie automatisch, andere erst auf Anforderung. Die Urkunde hat keine gesetzliche Verfallsfrist: Wer die Löschungsbewilligung erhält und sie nicht sofort einreicht, kann das auch Jahre später tun.
Das bedeutet: Die Entscheidung muß nicht sofort getroffen werden. Die Löschungsbewilligung kann sicher aufbewahrt werden, während man überlegt, ob eine Löschung oder eine spätere Verwendung sinnvoller ist.
Was der Notar bei der Löschung tut
Der Notar prüft die Löschungsbewilligung auf formale Wirksamkeit — insbesondere, ob die Unterschrift der Bank durch eine öffentliche Beglaubigung bestätigt ist (§ 29 GBO). Ohne diese Beglaubigung nimmt das Grundbuchamt den Antrag nicht an.
Banken stellen die Löschungsbewilligung oft bereits mit notarieller oder behördlicher Beglaubigung aus. Ist das nicht der Fall, muß der Notar die Beglaubigung nachträglich einholen — was in der Regel problemlos und ohne zusätzliche Kosten für den Eigentümer möglich ist, da die Banken entsprechende Prozesse vorhalten.
Anschließend reicht der Notar den Löschungsantrag beim Grundbuchamt ein. Die Eintragungsdauer variiert je nach Bezirk und Auslastung — in Berlin derzeit zwischen vier und acht Wochen.
Kurze Übersicht: Wann was sinnvoll ist
Die Grundschuld löschen zu lassen ist der richtige Weg, wenn kein weiterer Finanzierungsbedarf besteht, ein Verkauf geplant ist oder ein bereinigtes Grundbuch gewünscht wird. Die Kosten liegen bei 300.000 Euro Grundschuldwert bei rund 700–750 Euro.
Die Grundschuld stehenzulassen lohnt sich, wenn eine Anschlußfinanzierung, ein Umbau oder eine weitere Beleihung absehbar ist. Die Eigentümergrundschuld kann später durch Abtretung genutzt werden. Jetzt entstehen keine Kosten, und die Ersparnis gegenüber einer späteren Neubestellung liegt bei rund 800–1.000 Euro (wiederum bezogen auf 300.000 Euro Grundschuldwert).
Eine aktive Nutzung der Eigentümergrundschuld kommt in Betracht, wenn Rangfragen relevant sind oder eine Refinanzierung über eine andere Bank geplant ist. In solchen Fällen lohnt eine Beratung beim Notar, bevor die Entscheidung fällt.
Die Löschungsbewilligung ist kein Auftrag zur Löschung — sie ist eine Option. Welche Option die richtige ist, hängt von den konkreten Plänen ab.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
