Zwischen der Zusage für eine Wohnung und dem Eintrag als Eigentümer im Grundbuch liegen Wochen, Formulare, Fristen – und ein Notartermin, der den gesamten Vorgang rechtsverbindlich macht. Der folgende Überblick zeigt den Ablauf, die Kosten und die Stellen, an denen Berliner Wohnungskäufe ins Stocken geraten können.

Warum ohne Notar nichts geht

Ein Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Das ordnet § 311b BGB an, die zentrale Vorschrift für Grundstücksgeschäfte. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig – auch wenn beide Seiten sich einig sind und eine Anzahlung geflossen ist.

Das Beurkundungserfordernis hat einen Grund, der über bloße Formvorschrift hinausgeht. Der Notar prüft die Identität der Beteiligten, klärt den Sachverhalt auf, belehrt über die rechtlichen Folgen und stellt sicher, daß niemand unter Druck oder ohne Verständnis unterschreibt. Das Gesetz macht den Notar zum Gatekeeper einer Transaktion, bei der die meisten Beteiligten den größten Einzelbetrag ihres Lebens bewegen.

Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Parteilichkeit. Der Notar wird in der Regel von einer Seite beauftragt – beim Wohnungskauf üblicherweise vom Käufer, der auch die Kosten trägt. Trotzdem ist der Notar beiden Seiten gleichermaßen verpflichtet. § 14 BNotO formuliert das als Pflicht zu unparteiischer Betreuung. Für Makler, die regelmäßig mit beiden Seiten arbeiten, ist das ein wesentlicher Punkt: Der Notar ist kein Anwalt einer Partei, sondern neutraler Verfahrensverantwortlicher.

Der Ablauf in sechs Schritten

1. Vom Kaufangebot zum Vertragsentwurf

Der Notar wird eingebunden, sobald sich Käufer und Verkäufer auf die wirtschaftlichen Eckpunkte geeinigt haben – Kaufpreis, Übergabetermin, Übernahme von Inventar oder Stellplätzen. Der Makler oder eine der Parteien übermittelt diese Eckdaten zusammen mit den Grundbuchdaten an das Notariat, das daraus den Kaufvertragsentwurf erstellt. Bei mir können Sie das Formularcenter auf unserer Webseite nutzen und Ihre Daten dort auch bis zu 30 Tage zwischenspeichern. Sie erhalten dann einen Link, den Sie untereinander austauschen und so gemeinsam die Daten in das Formular eintragen können, nacheinander oder gleichzeitig, bis alles beisammen ist (hierzu werde ich einmal einen eigenen Artikel schreiben).

Dieser Entwurf wird den Beteiligten mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zugesandt. Die Frist ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 17 Abs. 2a BeurkG) und soll verhindern, daß jemand einen Vertrag unterschreibt, den er nicht gelesen hat. Die Frist gilt allerdings nur für Verbraucherverträge im Sinne des BGB – also für Verträge, bei denen auf einer Seite ein Verbraucher und auf der anderen ein Unternehmer steht. Kaufen zwei Privatpersonen untereinander oder zwei Unternehmen, greift die Frist nicht. Beim typischen Wohnungskauf von einem Bauträger oder einer Projektgesellschaft ist die Frist einschlägig; beim Kauf einer Eigentumswohnung von einer anderen Privatperson dagegen nicht.

2. Der Beurkundungstermin

Am Termintag verlese ich den Vertrag wörtlich. Das klingt anachronistisch, hat aber eine Funktion: Die Verlesung stellt sicher, daß beide Seiten denselben Text gehört haben und Gelegenheit hatten, an jeder Stelle nachzufragen. Änderungen werden im Termin handschriftlich vermerkt und von allen Beteiligten paraphiert.

Ein Termin für einen Wohnungskauf dauert in der Regel zwischen 25 und 45 Minuten, je nachdem, wie viel Erklärungsbedarf besteht. Bei fremdsprachigen Beteiligten ist ein vereidigter Dolmetscher erforderlich, sofern die Beteiligten der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig sind, dann dauert es doppelt so lange. Die Dolmetscherkosten tragen die Beteiligten selbst, nicht das Notariat.

Nach Unterzeichnung durch Käufer, Verkäufer und Notar ist der Vertrag geschlossen. Ab diesem Moment sind beide Seiten gebunden.

3. Auflassungsvormerkung und Sicherung des Käufers

Unmittelbar nach der Beurkundung beantragen wir als Notariat die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung ist eine Art Reservierung, sie verhindert, daß der Verkäufer die Wohnung ein zweites Mal verkauft, daß Gläubiger des Verkäufers auf die Wohnung zugreifen oder daß andere Verfügungen den Erwerb des Käufers gefährden.

Die rechtliche Grundlage ist § 883 BGB. Die Vormerkung wirkt ab Eingang des Antrags beim Grundbuchamt – nicht erst ab Eintragung. In Berlin dauert die Eintragung derzeit einige Wochen, aber der Schutz beginnt früher.

Für die Finanzierung ist die Vormerkung ebenfalls bedeutsam. Die finanzierende Bank akzeptiert die Eintragung ihrer Grundschuld üblicherweise erst, wenn die Vormerkung steht – sie weiß dann, daß ihr Sicherungsrecht im richtigen Rang eingetragen wird.

Des weiteren bin ich gesetzlich verpflichtet, binnen zwei Wochen ab Beurkundung dem Finanzamt eine Vertragskopie zu übersenden und den verkauf auf einem (umfangreichen) Formular dort mitzuteilen. Das Finanzamt erläßt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises – einer der höchsten Sätze in Deutschland. Bei einer Wohnung für 500.000 EUR sind das 30.000 EUR, die der Käufer innerhalb der im Bescheid genannten Frist zahlen muß.

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst, nachdem das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Ohne diese Bescheinigung darf das Grundbuchamt nicht umschreiben – § 22 GrEStG.

4. Fälligkeitsvoraussetzungen und die Freigabe des Kaufpreises

Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht unmittelbar nach der Beurkundung. Zwischen Beurkundung und Zahlungspflicht liegen mehrere Voraussetzungen, die wir als Notariat prüfen und deren Vorliegen ich allen Beteiligten in einer Fälligkeitsmitteilung bestätige, wenn es so weit ist.

In einem typischen Berliner Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung sind das:

• die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers
• die Vorlage aller erforderlichen Genehmigungen, insbesondere die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG nebst Verwalternachweis (sofern die Teilungserklärung eine solche vorsieht) und – falls die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet liegt – die Genehmigung nach § 172 BauGB oder die Erteilung eines Negativattests
• die Sicherstellung, daß im Grundbuch eingetragene Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen soll, zur Löschung gebracht werden können (z.B. Grundschulden, die nicht übernommen werden)

Erst wenn all das vorliegt, stelle ich die Fälligkeit fest. Der Käufer zahlt nur, wenn feststeht, daß er auch Eigentümer werden wird.

5. Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung

Nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer bestätigt dieser uns den Erhalt. Bevor ich die Eintragung des Eigentumswechsels beim Grundbuchamt beantragen kann, muß ich noch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes abwarten, also den Beleg, daß die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Mit der Eigentumsumschreibung beantragen wir dann auch etwaige Löschungen alter Belastungen.

6. Grundbucheintragung und Abschluß

Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch ist der Erwerb abgeschlossen. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht, etwaige Altlasten des Verkäufers  ebenfalls.

Der gesamte Ablauf – von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung – dauert in Berlin derzeit zwischen acht und sechzehn Wochen. Die Bearbeitungszeiten der Grundbuchämter variieren je nach Bezirk und Arbeitsbelastung erheblich. Entscheidend ist dabei: Das Grundbuchamt beginnt erst zu arbeiten, wenn der Notar den Antrag stellt – und der Notar kann den Antrag erst stellen, wenn alle Voraussetzungen vorliegen. Müssen etwa vertretene Parteien den Vertrag noch notariell nachgenehmigen oder muß eine Rechtsnachfolge nach dem eingetragenen Eigentümer nachgewiesen werden – etwa durch einen Erbschein –, verschiebt sich bereits der Antragszeitpunkt. Ob die betreffende Person im Inland oder im Ausland lebt, ob ein Erbschein bereits vorliegt oder erst beantragt werden muß, ob ein notarielles oder ein privatschriftliches Testament existiert: all das beeinflußt die Dauer vor der eigentlichen Grundbuchbearbeitung, teilweise erheblich. Auch können wir als Notariat nicht beeinflussen, ob und wann ein WEG-Verwalter die Zustimmung erteilt und ob er nachweisen kann, Verwalter zu sein. Für die Fälligstellung des Kaufpreises und Eigentumsumschreibung ist beides nötig, wenn das Grundbuch bzw. die Teilungserklärung es so vorsehen.

Kosten: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer

Die Kosten des Notars richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Eine freie Preisgestaltung gibt es nicht – die Gebühren sind für alle Notare gleich. Das GNotKG arbeitet mit einem degressiven Gebührensystem: Je höher der Kaufpreis, desto geringer der prozentuale Anteil der Notarkosten.

Was das in Zahlen heißt, hängt vom Einzelfall ab – insbesondere davon, welche Abwicklungstätigkeiten anfallen und ob neben dem Kaufvertrag auch eine Grundschuld für die finanzierende Bank bestellt wird. Bei einem Kaufpreis von 500.000 EUR für eine Eigentumswohnung in Berlin-Charlottenburg setzt sich die Rechnung typischerweise zusammen aus der Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag (2,0-Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG), der Vollzugsgebühr für die Abwicklung (0,5-Gebühr), der Betreuungsgebühr für die Kaufpreisüberwachung (0,5-Gebühr), den Grundbuchgebühren für Vormerkung und Eigentumsumschreibung sowie Auslagen für Grundbuchauszüge und Zustellungen. Wird zusätzlich eine Grundschuld bestellt, kommen die Beurkundungsgebühr für die Grundschuldbestellung und die Grundbuchgebühr für deren Eintragung hinzu.

In der Summe liegen die Gesamtkosten für den Notar bei einer solchen Transaktion – mit Grundschuldbestellung – bei etwa 4.000 EUR brutto. Die Kosten des Grundbuchs kommen hinzu, das sind weitere rund 2.700 Euro.

Die Notarkosten sind Erwerbsnebenkosten, die der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen muß. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer (6 % in Berlin) und eventueller Maklerprovision ergibt sich ein Nebenkosten-Block, der je nach Konstellation erheblich ausfällt. Die Grunderwerbsteuer allein beträgt bei 500.000 EUR Kaufpreis bereits 30.000 EUR.

Berliner Besonderheiten, die den Kaufvertrag beeinflussen

Milieuschutzgebiete und Genehmigungspflicht

Berlin hat derzeit über 70 soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete), verteilt auf mehrere Bezirke. In diesen Gebieten kann es sein, daß die Veräußerung einer Eigentumswohnung einer Genehmigungspflicht nach § 172 BauGB unterliegt (nämlich wenn der Eigentümer bei Aufteilung eine solche Verpflichtung eingehen mußte und die Laufzeit dieser Vereinbarung noch nicht um ist). Wenn es so ist, sehe ich das aus dem Grundbuch. Ich kann den Kaufvertrag in solchen Fällen erst vollziehen, wenn die Genehmigung erteilt oder ein sogenanntes Negativattest – die Bescheinigung, daß keine Genehmigungspflicht besteht – vorliegt.

Daneben gibt es in Berlin einige sog. Sanierungsgebiete, in denen der Verkauf und auch eine Grundschuldbestellung immer genehmigungspflichtig sind. Solange die Genehmigung nicht vorliegt, sind der Kauf bzw. die Grundschuldbestellung schwebend unwirksam.

Für den Zeitplan einer Transaktion ist das relevant: Die Bearbeitung durch das Bezirksamt dauert üblicherweise mehrere Wochen oder sogar Monate. Wir als Notariat beantragen die Genehmigung unmittelbar nach Beurkundung, aber die Fälligkeitsvoraussetzungen sind erst erfüllt, wenn die Bescheinigung vorliegt.

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Berlin eine neue Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, befristet bis zum 31. Dezember 2030. In bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Das betrifft nicht den Kauf einer bereits aufgeteilten Eigentumswohnung, wohl aber die Entscheidung über den Erwerb eines Mehrfamilienhauses mit dem Ziel der Aufteilung und anschließenden Einzelveräußerung. Faktisch liegt dieses Modell, Mieter zu Eigentümern zu machen, aktuell brach, weil niemand ein Haus kaufen möchte, um dann später im Rahmen der Genehmigungsverfahren zu erfahren, daß sein Abverkaufsmodell nicht möglich ist.

Für Erwerber, die eine Eigentumswohnung in einem Bestandsgebäude kaufen, ist die Verordnung mittelbar relevant: Sie begrenzt das Angebot an neuen Eigentumswohnungen im Bestand und wirkt damit preisstützend auf den bestehenden Markt.

Verwalterzustimmung nach § 12 WEG

Viele Teilungserklärungen in Berlin enthalten eine Regelung, nach der die Veräußerung einer Wohnung der Zustimmung des WEG-Verwalters bedarf. Diese Verwalterzustimmung ist eine Fälligkeitsvoraussetzung im Kaufvertrag und muß dem Notar vorgelegt werden, bevor der Kaufpreis fällig wird.

Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern – die Hürde ist niedrig. Zeitlich kann es dennoch relevant werden, insbesondere bei einem Verwalterwechsel oder einer vakanten Verwaltung.

Die Teilungserklärung: Vertrag über die Regeln des Zusammenlebens

Eine Eigentumswohnung ist juristisch ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohneinheit, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung legt fest, was zum Sondereigentum gehört, was zum Gemeinschaftseigentum zählt und welche Regeln für die Eigentümergemeinschaft gelten.

Für den Käufer ist die Teilungserklärung das zentrale Dokument neben dem Kaufvertrag. Sie bestimmt, ob ein Kellerraum zur Wohnung gehört, ob eine gewerbliche Nutzung zulässig ist, ob ein Stellplatz als Sondereigentum oder nur als Sondernutzungsrecht ausgewiesen ist und ob bauliche Veränderungen der Zustimmung der Gemeinschaft bedürfen.

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag auf Grundlage der bestehenden Grundbuchlage, diese wiederum definiert durch die Teilungserklärung, ändert sie aber nicht. Änderungen der Teilungserklärung erfordern in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und eine gesonderte Beurkundung.

Was in der Teilungserklärung steht, läßt sich nach dem Kauf nur schwer ändern. Die Lektüre vor dem Kauf – insbesondere der Gemeinschaftsordnung und etwaiger Nachträge – gehört zur Vorbereitung, die den Kaufvertrag beeinflußt. Das liegt in der Eigenverantwortung des Käufers; eine vollständige Rechtsberatung zur Teilungserklärung ist nicht Gegenstand der Beurkundung.

Was im Notartermin passiert – und was nicht

Im Beurkundungstermin verlese ich den Vertragsentwurf. Etwaige Änderungswünsche und Anpassungen gegenüber dem ersten Entwurf haben wir zu diesem Zeitpunkt bereits geklärt, per email und/oder telefonisch im Vorfeld. Der Beurkundungstermin ist dann der richtige Moment, alles noch Verbliebene zu besprechen. Ich erläutere die wesentlichen Rechtsfolgen – insbesondere die Bindungswirkung, die Zahlungspflicht und die Rechte und Pflichten beider Seiten. Beide Parteien können Fragen stellen, dann besprechen wir das in dem gewünschten Umfang.

Was ein Notar nicht tut: eine Seite bevorzugen. Es ist Ihr Vertrag, nicht meiner. Zur Beurkundung gehört weder eine Kaufpreisempfehlung noch eine Marktwerteinschätzung. Die Prüfung der Bausubstanz und die Überprüfung der Angaben zum Zustand der Wohnung liegen ebenfalls außerhalb meines Auftrags. Das sind Aufgaben, die vor der Beurkundung erledigt sein müssen – durch eigene Recherche, einen Gutachter oder die Beratung durch einen Rechtsanwalt.

Ich überprüfe dagegen den Grundbuchinhalt, kläre über Belastungen auf (bestehende Grundschulden, Dienstbarkeiten, Wohnrechte), stelle die Identität der Beteiligten fest und sorge dafür, daß der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Wer wählt den Notar?

Dafür gibt es keine feste Regel. Der Käufer trägt in der Praxis die Kosten, deshalb gewährt ihm der Verkäufer häufig das Bestimmungsrecht. Aber nicht immer. Wenn der Verkäufer mit einem bestimmten Notar beurkunden möchte und nirgendwo sonst, dann kann er das so entscheiden, und der Käufer muß sich danach richten, wenn er die Wohnung haben will. Auch dann dürfen natürlich beide Seiten davon ausgehen, daß der Notar neutral ist, also nicht im Lager des Verkäufers steht. Wenn keiner der Beteiligten eine Präferenz hat, schlägt Ihnen der Makler gern einen Notar vor.

Eine (ungeschriebene) Regel gibt es aber doch: Bei Bauträgerkaufverträgen, wo eine Vielzahl von Wohnungen betroffen sind, bestimmt üblicherweise der Bauträger den Notar, weil der Notar das Gesamtprojekt von der Konzeptino bis zu den Abverkäufen begleitet und kennt. Das Vertragsmuster ist nach den Bedingungen des Bauträgers vorbereitet und die Abwicklung geschiehtüberwiegend einheitlich, weil bestimmte Baufortschritte alle Wohnungen betreffen, nicht nur eine, etc. Der Käufer hat dann zwar das Recht, einen eigenen Notar vorzuschlagen, aber dort zu beurkunden und dann woanders abzuwickeln macht wenig Sinn.

Für Makler ist die Notarwahl ein praktischer Punkt: Ein Makler, der seinen Käufern einen erfahrenen Notar empfehlen kann, beschleunigt den Ablauf und reduziert das Risiko, daß die Transaktion an Formfehlern oder Verzögerungen scheitert.

Zeitliche Einordnung: Wann im Kaufprozeß wird der Notar eingebunden?

Der Notar wird typischerweise eingebunden, nachdem die wirtschaftlichen Eckpunkte feststehen und die Finanzierung gesichert ist. Eine Finanzierungszusage der Bank – zumindest als Vorabzusage – ist empfehlenswert, wenn der Kaufpreis nicht vollständig aus Eigenmitteln bezahlt wird. Ohne gesicherte Finanzierung beurkunden zu lassen, birgt das Risiko, an einen Kaufvertrag gebunden zu sein, der sich nicht durchfinanzieren läßt.

Am Anfang stehen Kaufentscheidung und Finanzierungszusage. Sobald beides steht, wird der Notar beauftragt und erhält die Eckdaten. Der Vertragsentwurf geht mindestens zwei Wochen vor dem Termin an die Beteiligten. Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung und holt die Fälligkeitsvoraussetzungen ein – Genehmigungen, Verwalterzustimmung, Lastenfreistellung. Dieser Abschnitt dauert in der Regel einen bis drei Monate, wobei der Notar keinen Einfluß darauf hat, wann ihm nötige Unterlagen von dritter Seite übersandt werden. Dann folgen Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nimmt ab Zahlungseingang und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung nochmals drei bis sechs Monate, bei einigen auswärtigen grundbuchämtern auch deutlich länger, in Anspruch.

Von der Beurkundung bis zur Eintragung als Eigentümer vergehen in Berlin regelmäßig 3 bis 8 Monate.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker / Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

• Anlage 2 GNotKG – Gebührentabelle
• Gebührenrechner der Bundesnotarkammer
• Berliner Umwandlungsverordnung 2026

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