Was in der Teilungserklärung beim Wohnungskauf zählt

Beim Kauf einer Eigentumswohnung liegt neben dem Kaufvertragsentwurf ein zweites Dokument auf dem Tisch, das für den Alltag als Eigentümer mindestens ebenso viel Gewicht hat. Die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung bestimmt, welche Räume zum Sondereigentum gehören, wer welche Flächen nutzen darf, wie die Kosten verteilt werden und ob die Wohnung frei veräußert werden kann.

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG ist die notarielle Urkunde, mit der ein Grundstückseigentümer sein Gebäude in Sondereigentumseinheiten aufteilt. Ihr beigefügt ist der Aufteilungsplan, aus dem sich die Lage und Größe jeder Einheit ergibt, sowie eine Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben der Eigentümer regelt und in weiten Teilen vom Gesetz abweichen kann. Diese Abweichungsmöglichkeit macht die Lektüre anspruchsvoll, denn das WEG enthält Regeln, die dem Eigentümer eine gewisse Grundposition sichern. Wo die Gemeinschaftsordnung davon abweicht, verschiebt sie diese Position, und nicht immer zugunsten des Käufers. Gerade bei Neubauten hat der Bauträger die Gemeinschaftsordnung aufgesetzt, bevor ein einziger Käufer am Tisch saß.

Die Auslegung der Teilungserklärung folgt eigenen Regeln. Anders als bei einem Vertrag zwischen zwei Parteien, bei dem der übereinstimmende Wille der Beteiligten den Ausschlag gibt, stellt der BGH bei der Teilungserklärung auf den Wortlaut und den Sinn ab, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt. Das hat einen praktischen Grund. Wer eine Eigentumswohnung kauft, war bei der Erstellung der Teilungserklärung nicht dabei und konnte deren Inhalt nicht mitgestalten. Der Käufer muß sich darauf verlassen können, daß der Text so gilt, wie ein verständiger Dritter ihn lesen würde.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Aufteilungsplan

Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume Sondereigentum sind. Die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum ist bei bestimmten Gebäudeteilen weniger klar, als der Aufteilungsplan vermuten läßt. Fenster, Balkone, Terrassen und die Wohnungseingangstür gehören nach dem WEG zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie ausschließlich einer Einheit zugeordnet sind. Für den Käufer bedeutet das, daß die Eigentümergemeinschaft über Reparatur und Austausch dieser Bauteile entscheidet. Dagegen sind der Innenausbau der Wohnung, einschließlich nichtragender Wände, Bodenbeläge und Sanitärinstallationen ab der Abzweigung vom Hauptstrang, Sondereigentum. In Berliner Altbauten, die nachträglich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden, weicht die bauliche Realität gelegentlich vom Aufteilungsplan ab. Kellerräume, die im Plan als Sondereigentum eingezeichnet sind, existieren mitunter nicht in der dargestellten Größe, oder Wände sind an anderer Stelle als eingezeichnet errichtet worden. Die Übereinstimmung zwischen Plan und Wirklichkeit läßt sich durch eine Besichtigung vor dem Kauf klären.

Warum Sondernutzungsrechte nicht gleich Sondernutzungsrechte sind

Neben dem Sondereigentum kennt das WEG Sondernutzungsrechte. Sie berechtigen einen einzelnen Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums ausschließlich zu nutzen, und schließen die übrigen Eigentümer von der Nutzung aus. In Berliner Wohnanlagen betreffen sie vor allem die Gartenflächen hinter dem Erdgeschoß. Der Eigentümer der Erdgeschoßwohnung darf den Garten allein nutzen, obwohl die Fläche rechtlich der Gemeinschaft gehört. Auch PKW-Stellplätze im Hof, bestimmte Kellerabteile, Dachterrassen und Abstellräume können als Sondernutzungsrecht ausgestaltet sein.

Ob das Sondernutzungsrecht den nächsten Käufer bindet, hängt davon ab, wie es begründet wurde. Ein dinglich gesichertes Sondernutzungsrecht, das als Inhalt des Sondereigentums nach § 5 Abs. 4 WEG im Grundbuch eingetragen ist, wirkt auch gegen den Erwerber. Ist es lediglich schuldrechtlich in der Gemeinschaftsordnung vereinbart worden, ohne Eintragung im Grundbuch, kann es beim Weiterverkauf verlorengehen. Bei der Vertragsvorbereitung prüfe ich deshalb, ob die im Exposé beworbenen Sondernutzungsrechte tatsächlich grundbuchlich abgesichert sind.

Die Zweckbestimmung und ihre Grenzen

Die Gemeinschaftsordnung enthält für jede Einheit eine Zweckbestimmung. Sie legt fest, ob eine Einheit als Wohnung, als Gewerberaum, als Arztpraxis oder als Ladenlokal genutzt werden darf. Wer eine als Wohnung bezeichnete Einheit kauft und als Büro nutzen will, braucht entweder eine Änderung der Gemeinschaftsordnung oder muß damit rechnen, daß die Gemeinschaft die gewerbliche Nutzung untersagt. Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 10. Oktober 2025 (V ZR 192/24) mit einer verwandten Frage befaßt. Der Senat entschied, daß ein Beschluß über eine bauliche Veränderung an Kellerräumen nicht allein deshalb anfechtbar ist, weil die Veränderung eine zweckwidrige Nutzung ermöglichen könnte, solange die nach der Teilungserklärung zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt. Für die Praxis folgt daraus, daß der BGH zwischen der Pflicht zur Einhaltung der vereinbarten Nutzung und der Frage unterscheidet, ob eine bauliche Maßnahme allein wegen der theoretischen Möglichkeit einer abweichenden Nutzung unzulässig ist.

Ältere Berliner Wohnanlagen haben Teilungserklärungen, in denen die Zweckbestimmung nicht immer mit der tatsächlichen Nutzung übereinstimmt. Räume, die seit Jahrzehnten als Wohnung genutzt werden, sind im Aufteilungsplan als Gewerbeeinheit oder Kellerraum ausgewiesen. Dem betroffenen Eigentümer kann dann ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 WEG zustehen, wenn die geltende Zweckbestimmung eine Nutzung ausschließt, die nach der baulichen Ausstattung der Räume möglich und baurechtlich genehmigt ist. Der BGH spricht bei solchen Konstellationen von „Geburtsfehlern" der Teilungserklärung.

Wer welche Kosten trägt

Die gesetzliche Regel für die Kostenverteilung steht in § 16 WEG. Danach tragen die Eigentümer die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach ihren Miteigentumsanteilen. Gemeinschaftsordnungen enthalten eigene Verteilungsschlüssel, und das ist einer der wirtschaftlich gewichtigsten Punkte der Teilungserklärung. Manche verteilen nach Wohnfläche statt nach Miteigentumsanteilen. Andere trennen die Kosten objektbezogen, so daß etwa die Eigentümer der Tiefgaragenstellplätze allein für deren Instandhaltung aufkommen. Das Beispiel einer Berliner Wohnanlage mit 20 Einheiten und einer Tiefgarage macht die Tragweite deutlich. Kostet die Sanierung der Tiefgaragenrampe 80.000 EUR, tragen bei Verteilung nach Miteigentumsanteilen alle Eigentümer anteilig mit, also rund 4.000 EUR pro Einheit, auch diejenigen ohne Stellplatz. Bei objektbezogener Kostentrennung zahlen nur die zehn Stellplatzinhaber je 8.000 EUR.

Der BGH hat in seinen Urteilen vom 22. März 2024 (V ZR 81/23) und vom 14. Februar 2025 (V ZR 236/23) die Reichweite von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG konkretisiert. Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluß eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen, auch wenn dadurch bestimmte Eigentümer erstmals mit Kosten belastet oder von ihnen befreit werden. Eine Grenze hat der BGH im Urteil vom Februar 2025 gezogen, als er klarstellte, daß bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung ein sachlicher Grund vorliegen muß, wenn die übrigen Eigentümer an den Kosten beteiligt werden sollen. Die in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Kostentrennung bietet also einen gewissen Schutz, ist aber nicht unantastbar.

Veräußerungszustimmung und Öffnungsklauseln

Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, daß die Veräußerung des Sondereigentums der Zustimmung eines Dritten bedarf. Üblicherweise ist das der WEG-Verwalter. Rechtsgrundlage ist § 12 WEG, und der Verwalter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagen, etwa bei begründeten Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Erwerbers. Für den Verkauf einer Eigentumswohnung in Berlin hat diese Klausel praktische Konsequenzen. Die Zustimmung muß in öffentlich beglaubigter Form vorliegen, und das Grundbuchamt nimmt die Eigentumsumschreibung ohne sie nicht vor. In meiner Praxis fordere ich die Verwalterzustimmung unmittelbar nach der Beurkundung an. Wenn der Verwalter bereits vor dem Notartermin über den bevorstehenden Verkauf informiert ist, verkürzt sich die Wartezeit erheblich.

Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung erlauben es der Eigentümerversammlung, bestimmte Regelungen durch Mehrheitsbeschluß zu ändern, die ansonsten nur einstimmig geändert werden könnten. Ohne Öffnungsklausel scheitert eine Änderung der Gemeinschaftsordnung an einem einzigen Eigentümer, der nicht zustimmt. Wer eine Wohnung kauft, kauft diese Öffnungsklausel mit, und sie kann dazu führen, daß die Gemeinschaft nach dem Erwerb Regelungen ändert, die der Käufer beim Kauf noch als gegeben vorausgesetzt hat. Die Reichweite einer Öffnungsklausel hängt von ihrer Formulierung ab. Manche Klauseln erfassen nur die Kostenverteilung, andere sind weit gefaßt und öffnen nahezu jede Bestimmung der Gemeinschaftsordnung dem Mehrheitsbeschluß. Seit 2007 können die Eigentümer übrigens auch ein in der Gemeinschaftsordnung geregeltes Veräußerungszustimmungserfordernis durch Mehrheitsbeschluß beseitigen, ohne die Teilungserklärung selbst ändern zu müssen.

Was bei der notariellen Prüfung auffällt

Enthält eine Gemeinschaftsordnung sowohl eine weit gefaßte Öffnungsklausel als auch eine objektbezogene Kostentrennung, entsteht ein Spannungsfeld. Die Öffnungsklausel könnte der Mehrheit ermöglichen, die Kostentrennung aufzuheben, wenn die Formulierung das hergibt. Der BGH hat solchen Konstellationen in seinen Entscheidungen vom Februar 2025 Grenzen gesetzt, aber die Formulierung der konkreten Öffnungsklausel entscheidet über die Reichweite dieses Schutzes.

Berliner Altbau-WEGs, die aus einer nachträglichen Aufteilung entstanden sind, haben mitunter Gemeinschaftsordnungen aus einer Zeit, in der die heutige Rechtslage noch nicht absehbar war. Regelungen, die dem jeweiligen Eigentümer die Instandhaltungskosten für Fenster oder Balkonsanierung aufbürden, können nach der aktuellen Rechtsprechung anders zu bewerten sein als zum Zeitpunkt der Aufteilung. Daneben gehört die Instandhaltungsrücklage zur Gesamtbewertung eines Wohnungskaufs. Die Höhe der Rücklage ergibt sich nicht aus der Teilungserklärung, sondern aus den Eigentümerbeschlüssen und der Jahresabrechnung. Unterfinanzierte Rücklagen deuten auf künftige Sonderumlagen hin, deren Verteilung sich wiederum nach den Kostenverteilungsregeln der Gemeinschaftsordnung richtet. Teilungserklärung, Beschlußsammlung und Jahresabrechnung ergeben zusammen das vollständige Bild der wirtschaftlichen Lage einer Eigentümergemeinschaft.

Die Teilungserklärung als Teil des Kaufs

Die Teilungserklärung ist kein Nebendokument. Sie bestimmt die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, unter denen Sie als Eigentümer leben werden. Die Kostenverteilung, die Sondernutzungsrechte, die Zweckbestimmung und die Öffnungsklauseln bilden ein Regelwerk, das erst im Zusammenspiel seine Wirkung entfaltet. Der Kaufpreis ist die eine Seite der Kaufentscheidung. Die laufenden Lasten und die Bindungen innerhalb der Gemeinschaft sind die andere. Die frühzeitige Befassung mit der Teilungserklärung, idealerweise vor Unterzeichnung des Kaufvertrags, gehört zu einer informierten Kaufentscheidung ebenso wie die Besichtigung der Wohnung selbst.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

• BGH-Pressemitteilung vom 14.02.2025 — Änderung der vereinbarten Kostenverteilung (V ZR 236/23, V ZR 128/23)
• BGH-Pressemitteilung vom 22.03.2024 — Änderung der Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen (V ZR 81/23)
• DNotI — Sondernutzungsrechte und gestreckte Begründung durch den teilenden Eigentümer

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