Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.
Die Schachuhr
Wer Schach spielt, kennt die Zeitnot. Die Uhr läuft, die Stellung ist kompliziert, und während man noch überlegt, ob der Springer nach f5 oder nach d4 gehört, fällt das Blättchen. Die beste Idee nützt nichts mehr, wenn die Zeit abgelaufen ist. Im Verjährungsrecht verhält es sich ähnlich: Ein Anspruch kann noch so berechtigt sein; wenn die Frist verstrichen ist, kann der Schuldner die Leistung verweigern. Das Oberlandesgericht Schleswig hat mit Urteil vom 22. Juli 2025 (Az. 7 U 25/25) einen Fall entschieden, der zeigt, wie unbarmherzig diese Regel auch dann gilt, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat.
Ein Behelfsheim und sein zweites Leben
Ein Käufer erwarb 2011 ein Grundstück mit Einfamilienhaus und einem Nebengebäude, das im Exposé als ausbaufähige Einliegerwohnung angepriesen wurde. Tatsächlich handelte es sich um ein sogenanntes Behelfsheim aus der Nachkriegszeit. Eine Wohnnutzung war baurechtlich nie genehmigt, sondern lediglich geduldet worden. Der Käufer erfuhr davon nichts. Im Kaufvertrag tauchte das Gebäude lapidar als „Garage" auf.
Acht Jahre vergingen. Zwischen 2019 und 2021 baute der Käufer das Nebengebäude aufwendig zur Wohnung für seine Mutter aus. Als er anschließend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen wollte, teilte ihm das Bauamt mit, daß eine Wohnnutzung nicht genehmigungsfähig sei. Der Käufer verlangte daraufhin Schadensersatz: 90.000 Euro für die nutzlosen Umbaukosten und 60.000 Euro als Teil eines behaupteten Minderwerts von 100.000 Euro.
Zwei Uhren, die gleichzeitig laufen
Bei arglistig verschwiegenen Mängeln greift nicht die kurze zweijährige Verjährungsfrist des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Es gelten die allgemeinen Regeln der §§ 195, 199 BGB, und die kennen zwei Fristen, die nebeneinander laufen wie zwei Uhren im Schach.
Die erste ist kenntnisabhängig: drei Jahre, gerechnet ab dem Schluß des Jahres, in dem der Käufer von dem Mangel und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Nach dieser Frist wäre der Anspruch des Käufers wohl noch rechtzeitig gewesen, denn er erfuhr nach eigenem Vortrag erst Ende 2021 von dem Problem.
Die zweite Frist ist kenntnisunabhängig: zehn Jahre ab Entstehung des Anspruchs, § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Sie läuft, gleichgültig ob der Gläubiger etwas weiß oder wissen kann. Eine absolute Obergrenze, die auch dem arglistig getäuschten Käufer entgegengehalten werden kann.
Der Fehler lag nicht im letzten Zug
Das Gericht mußte entscheiden, wann der Schaden entstanden war. Der Käufer sah den Schadenseintritt im Jahr 2021, als sich seine Umbaukosten als nutzlos erwiesen. Hätte er recht gehabt, wäre die zehnjährige Frist erst 2021 angelaufen und bei Klageerhebung 2023 noch offen gewesen.
Das OLG Schleswig sah es anders und wandte den Grundsatz der Schadenseinheit an: Der gesamte Schaden, der auf einem einheitlichen schädigenden Verhalten beruht, gilt bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten. Spätere Schadensfolgen, mit denen beim ersten Schaden gerechnet werden konnte, setzen keine neue Verjährungsfrist in Gang.
Die erste Vermögenseinbuße bestand hier im Erwerb eines Grundstücks, dessen Wert hinter dem gezahlten Kaufpreis zurückblieb. Dieser Minderwert existierte bereits 2011 bei Vertragsschluß; das Nebengebäude war schon damals nicht zu Wohnzwecken genehmigt. Daß der Käufer später in Unkenntnis des Mangels weitere Investitionen tätigte, änderte daran nichts. Die Umbaukosten waren nach Auffassung des Gerichts eine bloße Weiterentwicklung des bereits eingetretenen Schadens.
Im Schach würde man sagen: Der Fehler lag nicht im letzten Zug, sondern viel früher in der Partie. Daß der Spieler ihn erst bemerkt, wenn die Stellung zusammenbricht, ändert nichts daran, wann er begangen wurde.
Über zwei Jahre zu spät
Die Verjährung lief ab dem 6. August 2011, dem Datum des Kaufvertrags, und endete am 6. August 2021. Die Klage wurde erst im Dezember 2023 eingereicht und der Beklagten im März 2024 zugestellt. Sie kam über zwei Jahre zu spät.
Das Ergebnis mag auf den ersten Blick unbillig erscheinen. Ein Verkäufer, der arglistig täuscht, wird durch die Verjährung geschützt, während der getäuschte Käufer leer ausgeht. Die Begründung des Gerichts ist gleichwohl konsequent: Die kenntnisunabhängige Verjährungshöchstfrist dient der Rechtssicherheit. Nach zehn Jahren soll Rechtsfrieden eintreten, auch wenn der Gläubiger von seinem Anspruch nichts wußte. Das Gesetz nimmt dieses Ergebnis bewußt in Kauf.
Ein Dachgeschoß mit 1,80 Metern Firsthöhe
Das Gericht ließ mehrere Fragen offen, weil es auf sie wegen der Verjährung nicht mehr ankam. Seine Hinweise zur Anspruchshöhe und zum Mitverschulden verdienen gleichwohl Erwähnung.
Der Käufer hatte nicht nur das ursprüngliche Behelfsheim ausgebaut, sondern auch das Dachgeschoß darüber. Dort betrug die lichte Firsthöhe nur etwa 1,80 Meter; für Wohnzwecke war der Raum offensichtlich ungeeignet. Das Gericht deutete an, daß die Kosten für den Dachgeschoßausbau schon deshalb nicht erstattungsfähig wären, weil insoweit kein Mangel vorlag: Wer einen Raum ausbaut, der erkennbar nicht zum Wohnen taugt, kann sich nicht darauf berufen, das Wohnen sei nicht genehmigt.
Zum Mitverschulden merkte das Gericht an, der Käufer hätte vor Beginn der Bauarbeiten 2019 beim Bauamt nachfragen müssen. Jedenfalls für den Dachgeschoßausbau hätte er ohnehin eine Baugenehmigung benötigt. Hätte er diese beantragt, wäre das Problem zutage getreten. Dieses Mitverschulden hätte den Anspruch erheblich gemindert, wäre er nicht ohnehin verjährt gewesen.
Wenn die Uhr abgelaufen ist
Das Urteil bestätigt, daß selbst bei arglistiger Täuschung durch den Verkäufer Ansprüche spätestens zehn Jahre nach Vertragsschluß verjähren, ohne Rücksicht auf die Kenntnis des Käufers. Wer in dieser Zeit keine Anhaltspunkte für einen Mangel bemerkt, verliert seine Ansprüche, auch wenn er von der Täuschung erst später erfährt.
Die Zeitnot im Schach läßt sich durch schnelleres Spielen vermeiden. Die verjährungsrechtliche Zeitnot beim Immobilienkauf ist tückischer: Sie beginnt zu laufen, ohne daß der Käufer es weiß, und sie läuft ab, bevor er den Mangel entdeckt. Der einzige Schutz liegt in einer sorgfältigen Prüfung vor dem Kauf. Was das Bauamt über ein Nebengebäude weiß, läßt sich erfragen. Was der Verkäufer verschweigt, läßt sich manchmal in den Akten finden.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
English Version
The Chess clock
Chess players know time pressure well. The clock is ticking, the position is complicated, and while you are still contemplating whether the knight belongs on f5 or d4, the flag falls. The best idea becomes worthless once time has expired. Limitation law operates similarly: a claim may be entirely justified, but once the limitation period has elapsed, the debtor may refuse performance. The Higher Regional Court of Schleswig (Oberlandesgericht Schleswig) decided a case on 22 July 2025 (case no. 7 U 25/25) that demonstrates how mercilessly this rule applies even when the seller has acted fraudulently.
A Post-War Emergency Shelter Sold as a "Garage"
In 2011, a buyer acquired a property comprising a single-family house and an ancillary building that was advertised in the sales particulars as a potential granny flat. The ancillary building was in reality a so-called emergency shelter (Behelfsheim) from the post-war period. Residential use had never been approved under building regulations but merely tolerated. The buyer was not informed of this. In the purchase contract, the building was simply described as a "garage."
Eight years passed. Between 2019 and 2021, the buyer extensively converted the ancillary building into a flat for his mother. Only when he subsequently applied for a certificate of self-containment did the building authority inform him that residential use could not be approved. The buyer then claimed damages: 90,000 euros for the wasted conversion costs and 60,000 euros as part of an alleged diminution in value of 100,000 euros.
Two Clocks Running in Parallel
Where defects have been fraudulently concealed, the short two-year limitation period under section 438(1) no. 3 of the German Civil Code (BGB) does not apply. Instead, the standard limitation rules under sections 195 and 199 BGB govern, and these involve two periods running side by side, like two clocks in a chess match.
The first is knowledge-dependent: three years, calculated from the end of the year in which the buyer gained knowledge of the defect and the identity of the debtor, or should have gained such knowledge without gross negligence. Under this period, the buyer's claim would probably not yet have been time-barred, as he allegedly only learned of the problem at the end of 2021.
The second period is knowledge-independent: ten years from when the claim arose, pursuant to section 199(3) no. 1 BGB. This period runs regardless of whether the creditor knows or could know anything. It represents an absolute ceiling that can be invoked even against a fraudulently deceived buyer.
The Mistake Was Not in the Last Move
The court had to determine when the damage had arisen. The buyer placed the occurrence of damage in 2021, when his conversion costs proved to have been wasted. Had he been right, the ten-year period would only have begun running in 2021 and would not yet have expired when the action was filed in 2023.
The court saw it differently. It applied the principle of unity of damage (Schadenseinheit): all damage resulting from a single harmful act is deemed to have occurred upon the first financial loss. Subsequent consequences that were foreseeable when the first damage occurred do not trigger a new limitation period.
Here, the first financial loss was the acquisition of a property whose value fell short of the purchase price paid. This diminution in value already existed in 2011 when the contract was concluded; the ancillary building was not approved for residential use even then. The fact that the buyer subsequently made further investments in ignorance of the defect changed nothing. The conversion costs were, in the court's view, merely a further development of the damage that had already occurred.
In chess terms: the mistake was not in the last move but much earlier in the game. The fact that the player only notices the error when the position collapses does not change when it was made.
More Than Two Years Too Late
The limitation period ran from 6 August 2011, the date of the purchase contract, and ended on 6 August 2021. The action was not filed until December 2023 and was served on the defendant in March 2024. It came more than two years too late.
The result may at first glance seem inequitable. A seller who commits fraud is protected by limitation, while the deceived buyer is left empty-handed. The court's reasoning is nonetheless consistent: the knowledge-independent maximum limitation period serves legal certainty. After ten years, legal peace should prevail, even if the creditor knew nothing of his claim. The law deliberately accepts this outcome.
An Attic with a Ridge Height of 1.80 Metres
The court left several questions open because the limitation defence made them moot. Its observations regarding the quantum of damages and contributory negligence are nonetheless worth noting.
The buyer had converted not only the original emergency shelter but also the attic space above it. The clear height at the ridge measured only about 1.80 metres; the space was obviously unsuitable for residential purposes. The court indicated that conversion costs for the attic would not be recoverable in any event because there was no defect in that regard: anyone who converts a space that is clearly unsuitable for habitation cannot complain that residential use is not permitted.
On contributory negligence, the court remarked that the buyer should have enquired with the building authority before commencing works in 2019. At the very least, he would have needed building permission for the attic conversion. Had he applied for it, the problem would have come to light. This contributory negligence would have substantially reduced any claim, had it not already been time-barred.
When the Clock Has Run Out
The judgment confirms that even where the seller has acted fraudulently, claims become time-barred at the latest ten years after the contract was concluded, regardless of the buyer's knowledge. Anyone who notices no indication of a defect during this period loses their claims, even if they only discover the fraud later.
Time pressure in chess can be avoided by playing faster. The limitation-related time pressure in property purchases is more insidious: it begins to run without the buyer's knowledge and expires before the defect is discovered. The only protection lies in careful due diligence before purchase. What the building authority knows about an ancillary building can be ascertained by enquiry. What the seller conceals can sometimes be found in the files.
Tobias Scheidacker
Notary in Berlin
