Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Einleitung

Eine der ersten Fragen, die amerikanische Käufer stellen, lautet: „Who provides the title insurance?" Wenn ich antworte, daß es in Deutschland keine Title Insurance gibt – und auch keine braucht –, folgt ungläubiges Staunen. Wie kann ein Immobilienmarkt ohne diese Absicherung funktionieren?

Die Antwort liegt im deutschen Grundbuchsystem, das eine Rechtssicherheit bietet, die in Common-Law-Ländern nur durch teure Versicherungen annähernd erreicht wird.

Was Title Insurance in den USA leistet

In den USA ist der Kauf einer Title Insurance Standard – und zwar aus gutem Grund. Das amerikanische System der Eigentumsübertragung birgt erhebliche Risiken:

Das Recording-System: In den USA werden Immobilientransaktionen zwar öffentlich registriert (recorded), aber diese Registrierung hat keine konstitutive Wirkung. Das heißt: Eigentum kann auch übergehen, ohne daß es registriert wird. Die Register sind zudem dezentralisiert, uneinheitlich geführt und nicht immer vollständig durchsuchbar.

Latente Risiken: Vor jedem Kauf muß eine aufwendige „Title Search" durchgeführt werden – eine historische Recherche, die Jahrzehnte zurückreichen kann. Und selbst nach gründlicher Recherche können Risiken verborgen bleiben: - Fälschungen in der Eigentumskette - Unbekannte Erben mit Ansprüchen - Nicht entdeckte Pfandrechte oder Dienstbarkeiten - Fehler in früheren Dokumenten - Betrug durch Identitätsdiebstahl

Die Title Insurance deckt diese Risiken ab. Sie schützt den Käufer (Owner’s Policy) und den Kreditgeber (Lender’s Policy) gegen Verluste, die aus Rechtsmängeln am Eigentum entstehen. Die Kosten sind erheblich – typischerweise 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises, einmalig bei Erwerb.

Das deutsche Grundbuch: Öffentlicher Glaube

Das deutsche System funktioniert fundamental anders. Das Grundbuch ist nicht nur ein Register – es ist eine staatliche Garantie.

Konstitutive Wirkung: In Deutschland entsteht Eigentum an Grundstücken erst durch Eintragung im Grundbuch (mit wenigen Ausnahmen wie Erbfall oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung). Keine Eintragung, kein Eigentum. Das Grundbuch ist nicht bloß eine Dokumentation, sondern die Quelle des Rechts selbst.

Öffentlicher Glaube (§ 892 BGB): Hier liegt der entscheidende Unterschied. Das deutsche Recht gewährt dem Grundbuch „öffentlichen Glauben". Das bedeutet:

Wer ein Recht an einem Grundstück erwirbt und dabei auf den Inhalt des Grundbuchs vertraut, wird in seinem Erwerb geschützt – selbst wenn das Grundbuch objektiv falsch war.

Beispiel: A ist fälschlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (etwa weil eine Erbfolge falsch bescheinigt wurde; das kann z.B. vorkommen, wenn nachträglich ein Testament gefunden wird, das bei Erbscheinserteilung noch nicht bekannt war. Wahrer Erbe ist laut Testament C.). A verkauft an B, der das Grundbuch einsieht und keinen Anlaß hat, an der Richtigkeit zu zweifeln. B wird Eigentümer – obwohl A es nie war. Der wahre Eigentümer C verliert sein Eigentum und hat nur noch Schadensersatzansprüche gegen A.

Dieses Prinzip des gutgläubigen Erwerbs macht eine Title Insurance überflüssig. Der Käufer muß nicht fürchten, daß nachträglich jemand mit besseren Rechten auftaucht – denn sein Erwerb ist durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geschützt.

Die Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs

Der Schutz des § 892 BGB greift allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen:

1. Rechtsgeschäftlicher Erwerb: Der Käufer muß das Eigentum durch ein Rechtsgeschäft erwerben – typischerweise durch Kaufvertrag und Auflassung. Wer erbt, ist nicht geschützt.

2. Gutgläubigkeit: Der Erwerber darf keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs haben. Grobe Fahrlässigkeit schadet grundsätzlich nicht – anders als etwa beim Erwerb beweglicher Sachen.

3. Keine Eintragung eines Widerspruchs: Ist im Grundbuch ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen, entfällt der Gutglaubensschutz. Widersprüche machen Streitigkeiten sichtbar.

4. Eintragung des Erwerbers: Der Schutz vollendet sich erst mit der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer (bzw. mit Eintragung der Auflassungsvormerkung, die den Rang wahrt).

In der Praxis sind diese Voraussetzungen bei einem regulären Immobilienkauf nahezu immer erfüllt. Der Notar prüft das Grundbuch, stellt sicher, daß keine Widersprüche eingetragen sind, und der Käufer hat typischerweise keinen Anlaß, an der Richtigkeit zu zweifeln.

Was das Grundbuch nicht schützt

Fairerweise muß man sagen: Der öffentliche Glaube des Grundbuchs schützt nicht vor allem. Bestimmte Risiken bleiben:

Tatsächliche Verhältnisse: Das Grundbuch gibt keine Auskunft über den tatsächlichen Zustand des Grundstücks – Altlasten, Bauschäden, Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn, oder ob das Gebäude den Plänen entspricht.

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen: Viele Beschränkungen ergeben sich nicht aus dem Grundbuch, sondern aus dem öffentlichen Recht – Denkmalschutz, Baulasten (die in einigen Bundesländern nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis stehen), Vorkaufsrechte der Gemeinde.

Mietverhältnisse: „Kauf bricht nicht Miete" – bestehende Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, auch wenn sie nicht im Grundbuch stehen. Bei Mehrfamilienhäusern ein wichtiger Punkt.

Nicht eingetragene Rechte aus Ersitzung: In seltenen Fällen können Rechte durch Ersitzung entstanden sein, die nicht im Grundbuch stehen. Der praktische Anwendungsbereich ist aber gering.

Für diese Risiken gibt es in Deutschland keine standardisierte Versicherung vergleichbar der Title Insurance. Sie werden durch Due Diligence, Verkäufergarantien und allgemeine Sorgfalt adressiert – nicht durch Versicherungsprodukte.

Die Rolle des Notars

Ein weiterer Grund, warum Deutschland keine Title Insurance braucht, ist die Rolle des Notars. Vor jeder Beurkundung prüft der Notar:

• den aktuellen Grundbuchinhalt,
• die Vertretungsbefugnis der Beteiligten,
• die Lastenfreistellung (Wie werden bestehende Grundschulden abgelöst?),
• etwaige Genehmigungserfordernisse.

Der Notar haftet für Fehler bei dieser Prüfung. Er ist pflichtversichert mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro pro Schadensfall, in der Praxis oft deutlich höher. Diese Haftung des Notars ersetzt einen Teil dessen, was in den USA die Title Insurance leistet.

Was internationale Käufer beachten sollten

Wenn Sie als Amerikaner oder Brite in Deutschland kaufen, sollten Sie folgendes verstehen:

Sie brauchen keine Title Insurance – es gibt sie schlicht nicht, und das System ist auch ohne sie sicher.

Das Grundbuch ist Ihr Schutz – verlassen Sie sich darauf. Was dort steht, gilt. Und was Sie im Vertrauen darauf erwerben, gehört Ihnen.

Der Notar ist Ihre erste Verteidigungslinie – anders als ein Escrow Agent oder Title Company ist der Notar ein hochqualifizierter Jurist, der das Grundbuch prüft und die gesamte Transaktion überwacht.

Due Diligence bleibt wichtig – das Grundbuch schützt nicht vor allen Risiken. Tatsächliche Verhältnisse, öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Mietverhältnisse sollten vor dem Kauf geprüft werden.

Fazit: Ein System, das Versicherungen überflüssig macht

Das deutsche Grundbuchsystem ist eines der ausgereiftesten der Welt. Der öffentliche Glaube, die konstitutive Wirkung der Eintragung und die notarielle Beurkundungspflicht schaffen zusammen eine Rechtssicherheit, die in Common-Law-Ländern nur durch teure Zusatzprodukte annähernd erreicht wird.

Als internationaler Käufer sollten Sie das als Vorteil begreifen, nicht als Mangel. Sie sparen nicht nur die Kosten einer Title Insurance – Sie erwerben in einem System, das strukturell sicherer ist.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

English Version

Title Insurance – Do You Need It in Germany?

One of the first questions American buyers ask is: “Who provides the title insurance?” When I respond that there is no title insurance in Germany—and none is needed—incredulous amazement usually follows. How can a real estate market function without this protection?

The answer lies in the German land register system, which provides legal certainty that in common law countries can only be approximately achieved through expensive insurance.

What Title Insurance Does in the USA

In the USA, purchasing title insurance is standard—and for good reason. The American system of property transfer carries significant risks:

The Recording System: In the USA, real estate transactions are publicly recorded, but this registration has no constitutive effect. This means: Ownership can transfer even without being recorded. The registers are also decentralized, inconsistently maintained, and not always fully searchable.

Latent Risks: Before every purchase, an elaborate “title search” must be conducted—historical research that can go back decades. And even after thorough research, risks can remain hidden: - Forgeries in the chain of title - Unknown heirs with claims - Undiscovered liens or easements - Errors in previous documents - Fraud through identity theft

Title insurance covers these risks. It protects the buyer (Owner’s Policy) and the lender (Lender’s Policy) against losses arising from legal defects in ownership. The costs are substantial—typically 0.5% to 1% of the purchase price, paid once at acquisition.

The German Land Register: Public Faith

The German system works fundamentally differently. The land register is not just a register—it is a state guarantee.

Constitutive Effect: In Germany, ownership of real property only arises through registration in the land register (with few exceptions such as inheritance or award in foreclosure). No registration, no ownership. The land register is not merely documentation but the source of the right itself.

Public Faith (§ 892 BGB): Here lies the crucial difference. German law grants the land register “public faith” (öffentlicher Glaube). This means:

Whoever acquires a right to a property and relies on the content of the land register is protected in their acquisition—even if the land register was objectively incorrect.

Example: A is wrongly registered as owner in the land register (perhaps because a succession was incorrectly documented). A sells to B, who reviews the land register and has no reason to doubt its accuracy. B becomes owner—even though A never was. The true owner C loses their ownership and has only damage claims against A.

This principle of good faith acquisition makes title insurance unnecessary. The buyer need not fear that someone with better rights will subsequently appear—because their acquisition is protected by the public faith of the land register.

The Requirements for Good Faith Acquisition

The protection of § 892 BGB only applies under certain conditions:

1. Acquisition by Legal Transaction: The buyer must acquire ownership through a legal transaction—typically through purchase contract and conveyance. Those who inherit or acquire through foreclosure are not protected.

2. Good Faith: The acquirer must not have positive knowledge of the land register’s incorrectness. Gross negligence generally does not harm—unlike, for example, the acquisition of movable property.

3. No Registration of an Objection: If an objection to accuracy is registered in the land register, good faith protection is lost. Objections make disputes visible.

4. Registration of the Acquirer: Protection is completed only with the registration of the buyer as the new owner (or with registration of the priority notice, which preserves the rank).

In practice, these requirements are almost always met in a regular property purchase. The notary reviews the land register, ensures no objections are registered, and the buyer typically has no reason to doubt accuracy.

What the Land Register Doesn’t Protect Against

In fairness, the public faith of the land register doesn’t protect against everything. Certain risks remain:

Actual Conditions: The land register provides no information about the actual condition of the property—contamination, structural damage, boundary disputes with neighbors, or whether the building matches the plans.

Public Law Restrictions: Many restrictions arise not from the land register but from public law—landmark protection, building obligations (which in some federal states are not in the land register but in the building obligations register), redevelopment areas, municipal pre-emption rights.

Tenancies: “Purchase does not break tenancy”—existing tenancies transfer to the buyer, even if they’re not in the land register. An important point for apartment buildings.

Unregistered Rights from Adverse Possession: In rare cases, rights may have arisen through adverse possession that are not in the land register. However, the practical scope is limited.

For these risks, there is no standardized insurance in Germany comparable to title insurance. They are addressed through due diligence, seller warranties, and general care—not through insurance products.

The Role of the Notary

Another reason why Germany doesn’t need title insurance is the role of the notary. Before every notarization, the notary reviews:

• the current land register contents,
• the authority to represent of the parties involved,
• the discharge of encumbrances (How will existing mortgages be paid off?),
• any permit requirements.

The notary is liable for errors in this review. He is compulsorily insured with a minimum coverage of 500,000 euros per claim, in practice often significantly higher. This notary liability replaces part of what title insurance provides in the USA.

What International Buyers Should Keep in Mind

If you’re buying in Germany as an American or Brit, you should understand the following:

You don’t need title insurance—it simply doesn’t exist, and the system is secure without it.

The land register is your protection—rely on it. What’s recorded there is valid. And what you acquire in reliance on it belongs to you.

The notary is your first line of defense—unlike an escrow agent or title company, the notary is a highly qualified lawyer who reviews the land register and supervises the entire transaction.

Due diligence remains important—the land register doesn’t protect against all risks. Actual conditions, public law restrictions, and tenancies should be reviewed before purchase.

Conclusion: A System That Makes Insurance Unnecessary

The German land register system is one of the most mature in the world. Public faith, the constitutive effect of registration, and mandatory notarization together create legal certainty that in common law countries can only be approximately achieved through expensive additional products.

As an international buyer, you should see this as an advantage, not a deficiency. You not only save the costs of title insurance—you acquire in a system that is structurally more secure.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin

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