Ab Juli 2026 gelten verschärfte Anforderungen an Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden

Beim Verkauf einer Berliner Immobilie spielte die Heizungsanlage bislang eine untergeordnete Rolle. Das ändert sich. Ab dem 1. Juli 2026 greift die sogenannte 65-Prozent-Regel des Gebäudeenergiegesetzes (§ 71 GEG) auch für Bestandsgebäude in Großstädten – und Berlin gehört dazu.

Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), die am 1. Januar 2024 in Kraft trat, verknüpft die Anforderungen an neue Heizungsanlagen mit der kommunalen Wärmeplanung. Bei Neubauten in Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Pflicht bereits seit Anfang 2024. Im Bestand hat der Gesetzgeber Übergangsfristen vorgesehen, die jetzt ablaufen. In Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern – Berlin hat über 3,6 Millionen – endet die Übergangsfrist am 30. Juni 2026. In kleineren Gemeinden läuft sie bis zum 30. Juni 2028.

Der folgende Beitrag behandelt die Pflichten beim Eigentümerwechsel, den Stand der Berliner Wärmeplanung und die Folgen für den Immobilienverkauf.

Die 65-Prozent-Regel und ihre Auslöser

§ 71 Abs. 1 GEG bestimmt: Eine Heizungsanlage darf zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien erzeugt. Das ist die zentrale Vorschrift, die ab Juli 2026 für Berliner Bestandsgebäude verbindlich wird.

Die Pflicht wird ausgelöst durch den Einbau einer neuen Heizungsanlage. Eine bestehende Heizung darf weiterbetrieben und repariert werden. Der Eigentümer einer Berliner Altbauwohnung mit funktionierender Gasheizung muß diese nicht austauschen – jedenfalls nicht wegen § 71 GEG. Erst wenn die Heizung irreparabel defekt ist oder der Eigentümer sich für eine neue Anlage entscheidet, greifen die Anforderungen.

Davon zu unterscheiden ist das Betriebsverbot nach § 72 GEG. Heizkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und keine Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik verwenden, dürfen nach 30 Jahren Betriebsdauer nicht mehr weiterbetrieben werden. Ein 1994 eingebauter Konstanttemperaturkessel muß also spätestens 2024 stillgelegt worden sein. Dieses Verbot besteht unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung und unabhängig von einem Eigentümerwechsel.

Wo steht die Berliner Wärmeplanung?

Die Verknüpfung zwischen GEG und kommunaler Wärmeplanung folgt einem bestimmten Mechanismus. Die Wärmeplanungsfrist für Berlin läuft bis zum 30. Juni 2026. Die Berliner Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt hat eine verkürzte Wärmeplanung nach § 14 Wärmeplanungsgesetz durchgeführt und erste Ergebnisse veröffentlicht. Diese identifizieren Gebiete, in denen ein Fernwärmeanschluß unwahrscheinlich ist – dort werden sich Gebäude voraussichtlich auch künftig dezentral mit Wärme versorgen.

Der Beschluß eines Wärmeplans durch den Berliner Senat ist für das zweite Quartal 2026 vorgesehen. Über 30 Prozent der Berliner Wohnungen werden mit Fernwärme beheizt – das Berliner Fernwärmenetz ist mit rund 2.000 Kilometern Länge das größte in Westeuropa. Für diese Gebäude stellt sich die Frage nach einer neuen Heizungsanlage anders als für freistehende Einfamilienhäuser am Berliner Stadtrand.

Verbreitet ist das Mißverständnis, der Wärmeplan allein löse die GEG-Pflichten nicht vorzeitig aus. Erst wenn die Kommune auf Grundlage des Wärmeplans bestimmte Gebiete als Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiete ausweist und diese Ausweisung veröffentlicht, werden die Anforderungen an neue Heizungsanlagen in diesen Gebieten vorzeitig verbindlich. Ohne eine solche Gebietsausweisung bleibt es beim Stichtag 1. Juli 2026.

Was beim Immobilienverkauf gilt – Pflichten des Verkäufers

Der Verkäufer einer Immobilie hat nach dem GEG zwei zentrale Pflichten, die unmittelbar den Kaufvertrag betreffen.

Die erste ist der Energieausweis. Nach § 80 GEG muß der Verkäufer dem Käufer spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und bei Vertragsabschluß übergeben. Das gilt auch beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung – dann ist der Energieausweis des Gesamtgebäudes vorzulegen. Ein Verzicht auf die Vorlage im Kaufvertrag beseitigt die Ordnungswidrigkeit nicht. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG).

Beim Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern kommt eine weitere Pflicht hinzu: Der Käufer muß nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person führen, soweit eine solche Beratung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GEG). Die Pflicht trifft formal den Käufer, aber der Verkäufer muß die Voraussetzung schaffen, indem er den Energieausweis rechtzeitig übergibt.

Eine gesetzliche Aufklärungspflicht des Verkäufers über die Nachrüstpflichten des GEG besteht nicht. Der Käufer trifft die Pflichten aus §§ 47, 72, 73 GEG kraft Gesetzes – unabhängig davon, ob er bei Vertragsschluß davon wußte. Den Notar trifft keine Belehrungspflicht über die energetischen Pflichten; der Energieausweis ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufvertrags. Gleichwohl liegt es im Interesse beider Seiten, den Zustand der Heizungsanlage vor der Beurkundung zu klären – schon um spätere Auseinandersetzungen über die Beschaffenheit der Immobilie zu vermeiden.

Die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel – zwei Jahre ab Grundbucheintragung

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, enthält § 73 GEG eine Ausnahme: Die Austausch- und Nachrüstpflichten nach § 72 GEG ruhen, solange der Eigentümer das Haus selbst bewohnt. Bei einem Eigentümerwechsel – muß der neue Eigentümer die Pflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen. Ob der Wechsel durch Kauf, Schenkung oder Erbfall erfolgt, spielt keine Rolle. Die Frist beginnt mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Beurkundung des Kaufvertrags.

Konkret bedeutet das: Der neue Eigentümer muß innerhalb von zwei Jahren einen Heizkessel ohne Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik, der älter als 30 Jahre ist, außer Betrieb nehmen. Die oberste Geschoßdecke oder das Dach muß gedämmt sein, sofern der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht eingehalten wird (§ 47 GEG). Der Grenzwert liegt bei 0,24 W/(m²·K). Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen sind ebenfalls nachzurüsten.

Das GEG als Faktor in der Kaufpreisverhandlung

Seit dem GEG 2024 bestimmt der Zustand der Heizungsanlage die Kaufpreisverhandlung mit – von beiden Seiten.

Für Käufer stellt sich die Frage, welche Investitionen nach dem Erwerb zwingend anfallen. Ein Gebäude mit einer funktionierenden Brennwerttherme aus dem Jahr 2010 löst keine unmittelbaren Pflichten aus. Fällt diese Therme aber drei Jahre nach dem Kauf aus, muß die Ersatzheizung ab Juli 2026 die 65-Prozent-Anforderung erfüllen. Der Einbau einer Wärmepumpe oder einer Hybridlösung kostet zwischen 15.000 und 35.000 Euro – vor Abzug der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die derzeit bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten betragen kann (30 Prozent Grundförderung, 20 Prozent Heizungstauschbonus beim Austausch einer fossilen Heizung, 20 Prozent Einkommensbonus für Haushalte bis 40.000 Euro Jahreseinkommen - die freilich selten eine Immobilie kaufen). Dieser künftige Investitionsbedarf fließt zunehmend in die Kaufpreiskalkulation ein.

Verkäufer wiederum stehen vor der Frage, ob eine Ertüchtigung der Heizungsanlage vor dem Verkauf den erzielbaren Preis steigert. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die Antwort hängt von der Zielgruppe ab: Projektentwickler kalkulieren die Sanierungskosten ohnehin ein. Bei privaten Käufern, die ein bezugsfertiges Haus suchen, wirkt sich der Zustand der Heizung stärker auf die Zahlungsbereitschaft aus.

Die Heizungsanlage hat für Makler an Gewicht gewonnen. Der Zustand der Anlage gehört zur Objektaufbereitung, und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen bereits in der Immobilienanzeige erscheinen. Seit der GEG-Novelle 2024 rückt die Heizungsfrage bei Interessenten stärker in den Vordergrund.

Eigentumswohnungen mit zentraler Heizung – die WEG entscheidet

Bei Eigentumswohnungen mit zentraler Heizungsanlage liegt die Entscheidung über einen Heizungsaustausch bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Heizung nicht allein austauschen – und muß es auch nicht allein verantworten. Für den Beschluß über die Erneuerung einer Zentralheizung genügt nach der WEG-Reform von 2020 die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Bei Gebäuden mit Etagenheizungen gelten besondere Regeln: Die WEG war verpflichtet, bis zum 31. Dezember 2024 eine Bestandsaufnahme aller dezentralen Heizungsanlagen durchzuführen. Fällt eine Etagenheizung irreparabel aus, muß die Eigentümerversammlung über das künftige Versorgungskonzept entscheiden.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin ist der Zustand der Gemeinschaftsheizung deshalb Teil der Prüfung. Die Beschlußlage der WEG – ob eine Heizungserneuerung bereits beschlossen oder diskutiert wird – kann die Investitionsplanung des Käufers erheblich beeinflussen. Eine bevorstehende Sonderumlage für den Heizungsaustausch verändert die Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Übergangsfristen und Ausnahmen nach Juli 2026

Das GEG enthält Übergangsregelungen, die den Stichtag 1. Juli 2026 abfedern. Wer nach diesem Datum eine neue Heizung einbauen muß, aber die 65-Prozent-Anforderung nicht sofort erfüllen kann, hat nach § 71i GEG eine allgemeine Übergangsfrist von fünf Jahren. In dieser Zeit darf vorübergehend eine Heizungsanlage betrieben werden, die die Anforderung nicht erfüllt – etwa bei einer Heizungshavarie, wenn das Gebäude zunächst gedämmt oder die Heizkörper getauscht werden müssen, bevor eine Wärmepumpe wirtschaftlich arbeiten kann.

Liegt das Gebäude in einem Gebiet, für das ein Wärmenetzausbau beschlossen wurde, eröffnet § 71j GEG eine weitere Option: Der Eigentümer kann einen Liefervertrag mit dem Wärmenetzbetreiber abschließen, der den Anschluß innerhalb von zehn Jahren vorsieht. Bis dahin darf eine Heizung betrieben werden, die die 65-Prozent-Anforderung nicht erfüllt.

Fossile Heizungen, die in der Übergangsphase vor Juli 2026 eingebaut wurden, unterliegen ab dem 1. Januar 2029 steigenden Bioenergieanteilen. Zunächst sind es 15 Prozent, ab 2035 dann 30 Prozent, ab 2040 schließlich 60 Prozent. Ab dem 1. Januar 2045 dürfen Heizungen mit fossilen Brennstoffen nicht mehr betrieben werden (§ 72 Abs. 4 GEG).

Wird das GEG vor Juli 2026 durch ein neues Gesetz abgelöst?

Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag vom April 2025 angekündigt, das GEG durch ein „Gebäudemodernisierungsgesetz" abzulösen. Das Gesetz soll technologieoffener und einfacher werden. Der ursprüngliche Zeitplan sah Eckpunkte bis Ende Januar 2026 und einen Kabinettsbeschluß bis Ende Februar 2026 vor. Beides hat sich verzögert. Stand Mitte Februar 2026 befinden sich die Koalitionspartner nach eigenen Angaben auf der Zielgeraden. Die 65-Prozent-Regel selbst steht dabei nicht vollständig zur Disposition – verhandelt wird über den konkreten Steuerungsmechanismus.

Parallel dazu muß Deutschland bis zum 29. Mai 2026 die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) in nationales Recht umsetzen. Diese bringt unter anderem eine neue Energieeffizienzskala (A bis G) für Energieausweise und erweiterte Vorlagepflichten. Ob die Umsetzung der EPBD und die GEG-Reform in einem gemeinsamen Gesetzgebungsverfahren erfolgen, ist zum Zeitpunkt der Veröffentlichung offen.

In der Praxis hat die politische Unsicherheit eine konkrete Folge: Solange kein neues Gesetz verkündet ist, gilt das GEG in seiner aktuellen Fassung. Der 1. Juli 2026 bleibt der maßgebliche Stichtag. Die bestehende Rechtslage bleibt die Grundlage jeder Kalkulation – nicht die erhoffte Reform.

Für Kaufvertragsbeurkundungen ändert sich erst einmal nichts.

Für den Kaufvertrag selbst regelt das GEG keine besonderen Vorgaben. Die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags erfordert keine Bestätigung, daß die energetischen Pflichten erfüllt sind. Der Verkäufer kann eine Immobilie mit einer 35 Jahre alten Ölheizung verkaufen – das GEG ist kein Verkaufsverbot.

Das GEG verpflichtet den Notar nicht, die Beteiligten über die Nachrüstpflichten zu belehren. Eine Belehrungspflicht nach § 17 BeurkG besteht insoweit nicht, weil der Energieausweis keine Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufvertrags ist und die Nachrüstpflichten den neuen Eigentümer kraft Gesetzes treffen. Das GEG-Thema bleibt in der Beurkundung und im Vertragstext deshalb außen vor.

Ein gut aufbereiteter Energieausweis und Klarheit über den Zustand der Heizungsanlage tragen dazu bei, daß der Verkauf reibungslos verläuft. Unstimmigkeiten über den Zustand der Anlage, die erst nach der Beurkundung aufkommen, können die Abwicklung belasten.

Was ab Juli 2026 gilt – und was nicht

Bestehende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden. Die 65-Prozent-Pflicht greift nur beim Einbau einer neuen Anlage. Das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren gilt unabhängig davon. Beim Eigentümerwechsel hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, bestehende Nachrüstpflichten zu erfüllen. Der Energieausweis muß beim Verkauf vorgelegt und übergeben werden. Die kommunale Wärmeplanung in Berlin wird voraussichtlich im zweiten Quartal 2026 beschlossen – ein vorzeitiges Inkrafttreten der GEG-Pflichten ist an eine zusätzliche Gebietsausweisung geknüpft und bislang nicht erfolgt. Die angekündigte Reform durch das Gebäudemodernisierungsgesetz ist zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht beschlossen.

Für Verkäufer und Käufer heißt das: Die Heizungsanlage gehört bei jeder Berliner Immobilientransaktion auf den Prüfstand. Das GEG gibt den zeitlichen Rahmen vor, die kommunale Wärmeplanung wird demnächst die räumliche Differenzierung liefern. Wer heute verkauft oder kauft, kalkuliert mit dem Gesetz, das gilt – nicht mit dem, das kommen könnte.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

• Senatsverwaltung Berlin – Kommunale Wärmeplanung und erste Ergebnisse
• BMWK – FAQ zum Gebäudeenergiegesetz
• BBSR – GEG-Infoportal: Übergangsfristen
• Kompetenzzentrum Kommunale Wärmewende – Wärmeplan und GEG-Fristen

‍

‍