Worum es geht

Wenn Eltern eine Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen, statt sie zu vererben, spricht man von vorweggenommener Erbfolge. Das Erbrecht sieht für solche Übertragungen eine Schutzfrist vor: Innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung können pflichtteilsberechtigte Angehörige – also etwa Geschwister des Beschenkten – verlangen, daß der Wert der Schenkung bei der Berechnung ihres Pflichtteils berücksichtigt wird (§ 2325 BGB). Erst nach Ablauf dieser zehn Jahre bleibt die Schenkung außer Betracht. Bei der Gestaltung von Übergabeverträgen spielt diese Frist deshalb eine zentrale Rolle: Wer eine Immobilie überträgt, will in der Regel, daß sie möglichst bald zu laufen beginnt.

Dabei gehen die Beteiligten üblicherweise davon aus, daß die Frist mit der Übergabe des Grundstücks in Gang gesetzt wird – auch dann, wenn sich der Übergeber eine Leibrente, also eine lebenslange monatliche Zahlung, als Gegenleistung ausbedingt. Ein Urteil des OLG Nürnberg vom Juni 2025 stellt diese Annahme in Frage, jedenfalls dann, wenn die Höhe der Leibrente an die Erträge des übertragenen Grundstücks gekoppelt ist.

Der Ausgangspunkt: Grundstücksübertragung gegen Leibrente im Jahr 1995

Das OLG Nürnberg (Urteil vom 27.06.2025 – 1 U 1335/24 Erb) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Eine Mutter übertrug 1995 zwei vermietete Grundstücke an ihren Sohn. Im Gegenzug verpflichtete sich der Sohn zur Zahlung einer lebenslangen monatlichen Leibrente von 1.500 DM. Die Netto-Mieteinnahmen des Wohnhauses lagen damals bei rund 1.900 DM im Monat; die Leibrente war also der Höhe nach an den Erträgen des Grundstücks orientiert. Zur Sicherung des Rentenanspruchs wurde eine Reallast im Grundbuch eingetragen – ein dingliches Recht, das den jeweiligen Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet.

Im Oktober 2013 verzichtete die Mutter auf die weitere Zahlung der Leibrente und bewilligte die Löschung der Reallast. Sie verstarb im April 2021. Die Tochter machte als Pflichtteilsberechtigte einen Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 Abs. 1 BGB geltend. Ihr Standpunkt: Die Zehnjahresfrist habe erst 2013 mit dem Verzicht auf die Rente begonnen, nicht bereits 1995 mit der Übertragung. Der Sohn hielt dem entgegen, die Übertragung liege über 25 Jahre zurück und die Frist sei längst abgelaufen.

Die Abschmelzungsregelung und die Frage des Fristbeginns

§ 2325 BGB schützt Pflichtteilsberechtigte davor, daß der Erblasser seinen Nachlaß durch Schenkungen zu Lebzeiten aushöhlt. Absatz 3 enthält dazu eine Abschmelzungsregelung: Im ersten Jahr vor dem Erbfall wird eine Schenkung zu 100 % dem Nachlaß zugerechnet, mit jedem weiteren vollen Jahr um ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren bleibt die Schenkung unberücksichtigt.

Wann diese Frist beginnt, hängt allerdings nicht allein vom Zeitpunkt der Eigentumsübertragung ab. Der BGH hat in seiner Grundsatzentscheidung vom 27.04.1994 (IV ZR 132/93) den Begriff der „Leistung“ in § 2325 Abs. 3 BGB wirtschaftlich ausgelegt: Die Frist setzt erst ein, wenn der Schenker den „Genuß“ des verschenkten Gegenstands tatsächlich aufgibt – also nicht nur das Eigentum formal abgibt, sondern auch auf die wirtschaftliche Nutzung verzichtet. Diese sogenannte Genußtheorie hat seither die Beratungspraxis bei der vorweggenommenen Erbfolge geprägt.

Für den Nießbrauch ist die Rechtslage seit langem geklärt: Behält sich der Schenker bei der Grundstücksübertragung einen umfassenden Nießbrauch vor – also das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen oder die Mieten zu vereinnahmen –, beginnt die Zehnjahresfrist nicht. Der BGH hat das 2016 bestätigt (IV ZR 474/15) und die Grundsätze auf Wohnungsrechte erstreckt, dort allerdings nur für Fälle, in denen das Wohnungsrecht dem Eigentümer keinerlei eigenständige Nutzung beläßt.

Die Entscheidung: Leibrente wirtschaftlich dem Nießbrauch gleichgestellt

Das OLG Nürnberg hat die Genußtheorie nun auf die Leibrente übertragen. Die Argumentation des Gerichts: Weil die Leibrente der Höhe nach den Mieteinnahmen entsprach, habe die Mutter den wirtschaftlichen Genuß am Grundstück faktisch nicht aufgegeben. Die Rente sei in ihrer Wirkung einem Nießbrauch vergleichbar gewesen. Einen „spürbaren Vermögensverlust“ habe die Mutter erst im Oktober 2013 erlitten, als sie auf die Rente verzichtete.

Für den konkreten Rechtsstreit ergab sich daraus: Fristbeginn Oktober 2013, Erbfall April 2021 – rund 7,5 Jahre dazwischen. Die Schenkung fiel damit noch in den Zehnjahreszeitraum. Nach der Abschmelzungsregelung verblieben 30 % des Schenkungswerts im fiktiven Nachlaß. Ohne diese Entscheidung wäre die Schenkung – über 25 Jahre nach der Übertragung – pflichtteilsrechtlich ohne Bedeutung geblieben.

Warum die Gleichstellung dogmatisch nicht unumstritten ist

In der Fachliteratur ist gegen die Entscheidung eingewandt worden, daß sie die strukturellen Unterschiede zwischen Nießbrauch und Leibrente nicht hinreichend berücksichtigt.

Der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB ist ein dingliches Nutzungsrecht. Wer sich bei der Übertragung einer vermieteten Immobilie den Nießbrauch vorbehält, bleibt wirtschaftlich in der Position des Eigentümers: Er entscheidet über Vermietung und Verwaltung, vereinnahmt die Mieten unmittelbar. Das Eigentum wechselt, die wirtschaftliche Substanz bleibt beim Übergeber. Genau aus diesem Grund sagt der BGH: Solange der Nießbrauch besteht, hat der Schenker den Genuß nicht aufgegeben.

Die Leibrente ist dagegen ein schuldrechtlicher Zahlungsanspruch. Der Übergeber wird Gläubiger einer Geldforderung gegen den Übernehmer, nicht Inhaber eines Nutzungsrechts am Grundstück. Dieser Unterschied zeigt sich vor allem beim Risiko: Der Leibrentenempfänger erhält seine Rente auch dann, wenn das Grundstück keine Erträge abwirft. Steht die Immobilie leer, muß der Übernehmer die Rente aus seinem übrigen Vermögen aufbringen. Beim Nießbrauch geht der Nießbraucher bei Leerstand leer aus. Auch auf die Verwaltung des Grundstücks hat der Leibrentenempfänger keinerlei Einfluß – die gesamte Verfügungsmacht liegt beim Übernehmer.

Das Gericht hat seine Entscheidung darauf gestützt, daß sich die Leibrente an den Mieteinnahmen orientierte. Ob allein die Berechnungsgrundlage bei Vertragsschluß genügt, um eine wirtschaftliche Gleichstellung mit dem Nießbrauch zu begründen, oder ob es auf die Rechtsnatur des Anspruchs ankommt, wird der BGH zu klären haben.

Auswirkungen auf die Gestaltung von Übergabeverträgen

Die Leibrente wurde in der Beratungspraxis bislang auch deshalb als Gestaltungsmittel bei Grundstücksübertragungen eingesetzt, weil sie – anders als der Nießbrauch – die Zehnjahresfrist auslösen sollte. Gleichzeitig sichert sie die Versorgung des Übergebers. Nach dem OLG-Urteil steht diese Annahme jedenfalls dann auf unsicherem Grund, wenn die Rentenhöhe an die Erträge des Grundstücks gekoppelt ist.

In Berlin fällt das ins Gewicht. Bei 6 % Grunderwerbsteuer und den Grundstückswerten der vergangenen Jahre kann ein Pflichtteilsergänzungsanspruch, der auf eine Eigentumswohnung in Charlottenburg oder ein Mehrfamilienhaus in Prenzlauer Berg zugreift, den gesamten Nachlaß belasten.

Soll die Frist laufen, empfiehlt es sich, die Leibrente nicht an die Mieteinnahmen zu koppeln, sondern ihre Höhe am Verkehrswert des Grundstücks zum Übergabezeitpunkt zu orientieren – mit einer marktüblichen Wertsicherungsklausel, etwa dem Verbraucherpreisindex. In dieser Gestaltung fehlt gerade die wirtschaftliche Vergleichbarkeit mit dem Nießbrauch, auf die das OLG seine Entscheidung stützt.

Bestehende Verträge, in denen eine an die Mieteinnahmen gekoppelte Leibrente vereinbart wurde, sollten auf ihre pflichtteilsrechtlichen Folgen geprüft werden. Je nach Formulierung der Rentenklausel kann die Zehnjahresfrist noch offen sein.

Der Nießbrauch hat demgegenüber den Vorteil der Berechenbarkeit: Die Frist läuft nicht, solange er besteht, beginnt aber mit seiner Aufhebung. Wer die Frist ohnehin nicht auslösen will – etwa weil der Übergeber die Immobilie weiterhin selbst bewohnen soll –, bewegt sich mit dem Nießbrauch auf gefestigtem Terrain.

Das letzte Wort hat der BGH

Das OLG Nürnberg hat die Revision zugelassen. Das Verfahren ist beim BGH unter dem Aktenzeichen IV ZR 141/25 anhängig. Die Entscheidung des IV. Zivilsenats wird die Frage voraussichtlich grundlegend klären: unter welchen Voraussetzungen eine Leibrente den Fristbeginn des § 2325 Abs. 3 BGB hindert.

Bis dahin gilt: Beim Nießbrauch ist die Lage geklärt – die Frist läuft nicht, solange er besteht. Bei einer fixen, von den Objekterträgen unabhängigen Leibrente spricht viel dafür, daß die Frist mit der Übertragung beginnt; höchstrichterlich bestätigt ist das aber noch nicht. Und bei einer Leibrente, deren Höhe an die Erträge des Grundstücks gekoppelt ist, muß nach dem OLG-Urteil damit gerechnet werden, daß die Frist erst mit dem Ende der Rentenzahlung zu laufen beginnt.

Wenn Sie eine Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen wollen, lohnt es sich, der Frage Nießbrauch oder Leibrente nicht am Rande, sondern frühzeitig im Entwurfsprozeß nachzugehen. Die Entscheidung des BGH (IV ZR 141/25) dürfte die offenen Fragen beantworten.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Hinweise

• § 2325 BGB – Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkungen (gesetze-im-internet.de)
• BGH, Urt. v. 27.04.1994 – IV ZR 132/93 (dejure.org) – Grundsatzentscheidung zur Genußtheorie
• BGH, Urt. v. 29.06.2016 – IV ZR 474/15 (bundesgerichtshof.de) – Wohnungsrecht und Fristbeginn
• OLG Nürnberg, Urt. v. 27.06.2025 – 1 U 1335/24 Erb – Revision anhängig beim BGH unter IV ZR 141/25

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