Wenn Immobilien vererbt werden und die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird
Gehören Immobilien zum Nachlass, stellt sich für die Erben neben der Frage, wer welches Grundstück erhält, regelmäßig auch die Frage nach den steuerlichen Folgen der Aufteilung. Denn das Erbschaftsteuerrecht kennt für bestimmte Vermögensarten – etwa Betriebsvermögen, zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke oder das selbstgenutzte Familienheim – erhebliche Vergünstigungen. Ob und wie diese Vergünstigungen im Rahmen der Erbauseinandersetzung erhalten bleiben, hängt von einer Reihe rechtlicher und tatsächlicher Voraussetzungen ab, die in der Praxis sorgfältig geprüft werden sollten.
In einem Urteil vom 15. Mai 2024 (Az: II R 12/21) hat der Bundesfinanzhof hierzu eine für die Praxis bedeutsame Entscheidung getroffen. Das Gericht hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob eine erst geraume Zeit nach dem Erbfall durchgeführte Nachlassauseinandersetzung den Begünstigungstransfer zwischen Miterben ausschließt – und hat dies im Ergebnis verneint.
Der Begünstigungstransfer als Gestaltungsinstrument bei der Nachlassaufteilung
Das Erbschaftsteuergesetz sieht in den §§ 13a, 13b und 13c ErbStG Steuervergünstigungen für bestimmte Vermögensgegenstände vor. Wer etwa ein Unternehmen oder eine Beteiligung an einer Personengesellschaft erbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Verschonungsabschlag von 85 oder sogar 100 Prozent geltend machen. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sieht § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent vor. Und das selbstgenutzte Familienheim kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG unter bestimmten Voraussetzungen sogar vollständig von der Erbschaftsteuer befreit sein.
In einer Erbengemeinschaft entsteht zunächst gesamthänderisch gebundenes Vermögen. Der einzelne Miterbe ist nicht Eigentümer bestimmter Nachlassgegenstände, sondern an dem ungeteilten Nachlass als Ganzes beteiligt. Die Steuervergünstigungen knüpfen jedoch an den jeweiligen Vermögensgegenstand an. Deshalb stellt sich bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft die Frage, ob die Begünstigungen von dem Miterben, dem sie zunächst anteilig zustehen, auf denjenigen Miterben übergehen können, der den begünstigten Gegenstand im Wege der Teilung tatsächlich erhält. Diesen Vorgang bezeichnet man als Begünstigungstransfer.
Die Finanzverwaltung hat den Begünstigungstransfer grundsätzlich anerkannt, ihn jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Hierzu zählt insbesondere, dass die Teilung im Zusammenhang mit dem Erbfall stehen und die Nachlassauseinandersetzung „zeitnah“ erfolgen muss. In den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 findet sich die Empfehlung, die Auseinandersetzung innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall vorzunehmen.
Die Sechsmonatsfrist als bloße Richtschnur – keine gesetzliche Ausschlussfrist
In dem vom BFH entschiedenen Fall hatten zwei Brüder nach dem Tod ihrer Eltern im Jahr 2015 eine Erbengemeinschaft gebildet. Zum Nachlass gehörten neben Grundstücken auch Beteiligungen an einer GmbH & Co. KG. Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erfolgte erst im Jahr 2018, also rund zweieinhalb Jahre nach den Erbfällen. Einer der Brüder übernahm im Rahmen der Teilung wesentliche Teile des Betriebsvermögens und beantragte anschließend, die ihm zustehenden Steuervergünstigungen nach §§ 13a, 13b und 13c ErbStG entsprechend anzupassen.
Das zuständige Finanzamt lehnte den Antrag ab. Die Begründung: Die Erbauseinandersetzung sei nicht mehr als zeitnah im Sinne der Erbschaftsteuer-Richtlinien anzusehen, da sie weit außerhalb der empfohlenen sechs Monate stattgefunden habe. Das Finanzgericht Düsseldorf folgte dieser Auffassung nicht und gab dem Kläger Recht.
Der BFH bestätigte die Entscheidung des Finanzgerichts. In seiner Begründung stellte das Gericht klar, dass das Gesetz keine starre Frist für die Durchführung der Erbauseinandersetzung vorsieht. Die in den Erbschaftsteuer-Richtlinien genannte Sechsmonatsfrist sei weder eine gesetzliche Ausschlussfrist noch eine Vermutungsregelung, die bei Überschreitung automatisch zum Verlust der Begünstigungen führe. Der zeitliche Abstand zwischen Erbfall und Nachlassauseinandersetzung sei lediglich ein Indiz dafür, ob die Teilung noch im Zusammenhang mit dem Erbfall steht oder ob die Erben den Nachlass bewusst ungeteilt gelassen haben, um zu einem späteren Zeitpunkt eine davon unabhängige Neuverteilung der Vermögenswerte vorzunehmen.
Das Gericht betonte, dass gerade bei umfangreichen Nachlässen mit Betriebsvermögen und Grundbesitz die Klärung steuerlicher und bewertungsrechtlicher Fragen regelmäßig einen erheblichen Zeitaufwand erfordert. Hinzu kommen Abstimmungsprozesse zwischen den Miterben, die Einholung von Wertgutachten und die Koordination mit steuerlichen und rechtlichen Beratern. All dies rechtfertigt einen längeren Zeitraum zwischen Erbfall und Auseinandersetzung, ohne dass der Begünstigungstransfer dadurch ausgeschlossen wäre.
Was das Urteil für Immobilien im Nachlass bedeutet
Immobilien gehören zu den Vermögensgegenständen, deren Aufteilung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung regelmäßig besonders aufwändig ist. Anders als bei Bankguthaben oder Wertpapieren lässt sich ein Grundstück nicht ohne Weiteres teilen. Es muss zunächst bewertet werden – wobei die steuerliche Bewertung nach dem Bewertungsgesetz und die Verkehrswertermittlung durchaus zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Sodann ist zu klären, ob ein Miterbe das Grundstück übernimmt und die anderen auszahlt, ob das Grundstück veräußert wird oder ob eine reale Teilung, etwa durch Begründung von Wohnungseigentum, in Betracht kommt. Jede dieser Varianten hat unterschiedliche steuerliche Auswirkungen.
Wird ein Grundstück, das zu Wohnzwecken vermietet ist, im Rahmen der Erbauseinandersetzung einem Miterben zugewiesen, kann der Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG erhalten bleiben. Voraussetzung ist, dass die Zuweisung im Zusammenhang mit dem Erbfall erfolgt – und nach der Rechtsprechung des BFH genügt es, wenn dieser Zusammenhang trotz eines längeren Zeitablaufs noch feststellbar ist.
Besondere Aufmerksamkeit verdient in diesem Zusammenhang die notarielle Beurkundung. Die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, zu deren Nachlass Grundstücke gehören, bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung, soweit Grundstücke übertragen werden. Der notarielle Vertrag bildet die Grundlage für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und dokumentiert zugleich die Bedingungen der Auseinandersetzung. Die klare vertragliche Regelung dient damit auch als Nachweis gegenüber dem Finanzamt, dass die Teilung im Zusammenhang mit dem Erbfall steht.
Das selbstgenutzte Familienheim in der Erbauseinandersetzung
Für das selbstgenutzte Familienheim sieht § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG eine vollständige Steuerbefreiung vor, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind: Der Erblasser muss die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt haben oder aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert gewesen sein, und der Erbe muss die Immobilie unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzen und dies mindestens zehn Jahre lang fortsetzen. Die Wohnfläche darf zudem 200 Quadratmeter nicht übersteigen; der übersteigende Teil wird anteilig besteuert.
In dem vom BFH entschiedenen Fall hatte der Kläger das Familienheim bereits vor der formalen Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft bewohnt. Das Gericht wertete diesen Umstand als starkes Indiz für die Selbstnutzungsabsicht. Die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG setze voraus, dass der Erwerber die Immobilie „unverzüglich“ zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Dieser Begriff ist durch die Rechtsprechung dahingehend konkretisiert worden, dass der Einzug ohne schuldhaftes Zögern erfolgen muss. In früheren Entscheidungen hat der BFH einen Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem maßgeblichen Ereignis – sei es der Erbfall oder die Auseinandersetzung – als regelmäßig noch ausreichend angesehen, wobei im Einzelfall auch längere Zeiträume gerechtfertigt sein können, etwa wenn Renovierungsarbeiten erforderlich sind.
Für die Praxis folgt daraus: Wer als Erbe beabsichtigt, das Familienheim selbst zu nutzen, sollte dies möglichst frühzeitig tun, idealerweise noch vor Abschluss der Erbauseinandersetzung. Der tatsächliche Einzug dokumentiert die Selbstnutzungsabsicht und stärkt die Position gegenüber dem Finanzamt erheblich.
Vermieteter Wohnraum und Betriebsvermögen
Der Bewertungsabschlag für vermieteten Wohnraum nach § 13d ErbStG beträgt 10 Prozent des Grundbesitzwerts. Er greift bei bebauten Grundstücken, die zu Wohnzwecken vermietet sind und im Inland, in einem EU-Mitgliedstaat oder im EWR-Raum belegen sind. Im Rahmen der Erbauseinandersetzung kann dieser Abschlag auf den Miterben transferiert werden, der das vermietete Objekt übernimmt.
Beim Betriebsvermögen ist die steuerliche Entlastung besonders weitreichend. Der Verschonungsabschlag nach § 13a ErbStG beträgt in der Regelverschonung 85 Prozent und in der Optionsverschonung 100 Prozent des begünstigten Vermögens. Hinzu kommt ein gleitender Abzugsbetrag von bis zu 150.000 Euro. Die Inanspruchnahme der Optionsverschonung setzt allerdings voraus, dass das begünstigte Vermögen bestimmte Verwaltungsvermögensgrenzen nicht überschreitet und die Lohnsummenregelung eingehalten wird. Diese Vergünstigungen lassen sich im Rahmen der Erbauseinandersetzung auf den Miterben transferieren, der die Beteiligung oder den Betrieb tatsächlich übernimmt. Die Entscheidung des BFH stellt klar, dass auch ein zeitlich verzögerter Transfer die Vergünstigung nicht zwangsläufig entfallen lässt, sofern die Auseinandersetzung im sachlichen Zusammenhang mit dem Erbfall steht.
Bei der Nachfolge in Unternehmensbeteiligungen ist darüber hinaus zu beachten, dass die Verschonungsregelungen mit Behaltensfristen verknüpft sind. Wer eine begünstigte Beteiligung im Rahmen der Erbauseinandersetzung erhält, muss diese grundsätzlich über einen Zeitraum von fünf bzw. sieben Jahren fortführen. Verstöße gegen die Behaltensfrist können zur rückwirkenden Versagung der Verschonung führen. Die vertragliche Gestaltung der Erbauseinandersetzung sollte daher auch diese Anforderungen im Blick behalten.
Abgrenzung: Wann der Zusammenhang mit dem Erbfall entfällt
Das Urteil des BFH schafft Gestaltungsspielräume, markiert aber zugleich deren Grenzen. Entscheidend bleibt, dass die Auseinandersetzung im Zusammenhang mit dem Erbfall steht. Dieser Zusammenhang fehlt nach der Rechtsprechung dann, wenn die Erbengemeinschaft den Nachlass bewusst über einen längeren Zeitraum ungeteilt lässt und erst zu einem späteren Zeitpunkt eine Verteilung vornimmt, die inhaltlich nicht mehr als Auseinandersetzung des ursprünglichen Nachlasses, sondern als eigenständige Vermögensumschichtung zu qualifizieren ist.
Ein solcher Fall kann etwa vorliegen, wenn die Erbengemeinschaft über Jahre hinweg den Nachlass gemeinsam verwaltet, Erträge vereinnahmt und reinvestiert und erst nach einer wesentlichen Veränderung der Vermögenszusammensetzung die Teilung vornimmt. In dieser Konstellation wäre der Begünstigungstransfer ausgeschlossen, da die Teilung nicht mehr dem ursprünglichen Erbfall, sondern einer neuen Vermögensentscheidung zuzuordnen wäre.
Für die Praxis empfiehlt es sich daher, die Absicht zur Auseinandersetzung frühzeitig zu dokumentieren – etwa durch einen Vorvertrag, eine schriftliche Vereinbarung der Erben über die Grundzüge der Teilung oder zumindest durch den nachvollziehbaren Beginn von Bewertungs- und Verhandlungsprozessen. Auch die Korrespondenz mit Steuerberatern und Notaren kann als Nachweis dienen, dass die Teilung zielgerichtet betrieben wurde und lediglich die sachliche Komplexität des Nachlasses eine längere Bearbeitungszeit erforderte.
Sorgfältige Gestaltung sichert steuerliche Vorteile
Die Entscheidung des BFH vom 15. Mai 2024 gibt Erbengemeinschaften mit umfangreichen Nachlässen eine gewisse Planungssicherheit. Die in der Verwaltungspraxis bisher streng gehandhabte Sechsmonatsfrist ist keine gesetzliche Grenze, sondern lediglich eine Orientierung. Solange die Auseinandersetzung erkennbar im Zusammenhang mit dem Erbfall steht und die Gründe für eine längere Bearbeitungsdauer nachvollziehbar sind, bleiben die Steuervergünstigungen erhalten.
Gleichwohl sollte die Erbauseinandersetzung nicht auf die lange Bank geschoben werden. Je mehr Zeit zwischen Erbfall und Teilung verstreicht, desto höher ist der Begründungsaufwand gegenüber dem Finanzamt. Zudem können sich zwischenzeitliche Veränderungen am Nachlass – etwa durch Verkäufe, Umbauten oder eine Änderung der Nutzungsverhältnisse – nachteilig auf die steuerliche Beurteilung auswirken.
Der Weg zu einer rechtssicheren und steuerlich optimierten Erbauseinandersetzung führt in der Praxis über die enge Zusammenarbeit zwischen Steuerberater und Notar. Der Steuerberater entwickelt die steuerliche Strategie, prüft die Voraussetzungen der einzelnen Vergünstigungen und berechnet die steuerlichen Auswirkungen der verschiedenen Teilungsvarianten. Der Notar setzt die gefundene Lösung in einen rechtswirksamen Vertrag um, der die Grundlage für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Vorlage beim Finanzamt bildet.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
